tag:blogger.com,1999:blog-69473984438499332412024-03-10T02:47:02.339+00:00Structure Value Avaliadores de Património (Imóveis/Máquinas/Equipamentos/Consultoria).
A STRUCTURE VALUE é uma empresa certificada desde 2009, pela CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) para a realização de avaliações de patrimónios imobiliários de Fundos de Investimento e encontra-se em conformidade com os requisitos definidos pela norma nº 16/1999, de 29/12, do Instituto de Seguros de Portugal, bem como normas do Banco de Portugal.Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.comBlogger234125tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-407779761980722912024-02-14T10:40:00.002+00:002024-02-14T10:40:10.251+00:00A realidade (hoje) do Alojamento Local<p> <span style="background-color: white; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px;">Nas últimas décadas, as cidades viram progressivamente os seus centros históricos ser esvaziados de pessoas e bens muito devido à migração para as periferias, quer por motivos económicos, quer por uma questão de proximidade aos locais de trabalho, uma vez que a indústria se implantava/implanta em zonas periféricas às grandes cidades. As empresas foram ocupando parte desses edifícios, tendo sido convertidos muitos deles em serviços. Contudo, os restantes edifícios ficaram devolutos e progressivamente deteriorados, devido à inexistente manutenção e ao abandono. Este efeito transformou as cidades, mais concretamente os seus centros, tornando-os cheios de vida, atividade e movimento durante o dia, mas à noite em locais onde a maioria de nós nunca ia passear.</span></p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">No sentido de combater a degradação dos edifícios nas zonas históricas das cidades, promover o retorno da população aos centros históricos, assim como, e não menos importante, promover a reabilitação do edificado (muitos deles com história e interesse arquitetónico), foi criada uma panóplia legislativa que levou à criação de áreas de reabilitação urbana, criando uma série de benefícios fiscais, agilidade nos licenciamentos e acesso a linhas de crédito mais atrativas. Sensivelmente, na mesma altura, o Governo, no sentido de permitir a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reuniam os requisitos legalmente exigidos aos empreendimentos turísticos, criou a figura do Alojamento Local (AL) para dar resposta ao aumento do turismo, face ao crescente interesse por Portugal. Turistas estes que preferem alojamentos tradicionais, de forma a poderem sentir mais as cidades, em detrimento dos tradicionais hotéis e, não menos importante, conseguirem numa unidade de alojamento acomodarem a família de forma mais económica.</p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"><img alt="A realidade (hoje) do Alojamento Local" class="aligncenter wp-image-8197 lazyloaded" data-sizes="(max-width: 841px) 100vw, 841px" data-src="//i3.wp.com/www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2024/02/al_20-1.jpg" data-srcset="//i1.wp.com/www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2024/02/al_20-1.jpg 1920w, //i1.wp.com/www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2024/02/al_20-1-768x432.jpg 768w, //i1.wp.com/www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2024/02/al_20-1-1536x864.jpg 1536w" height="473" sizes="(max-width: 841px) 100vw, 841px" src="https://i3.wp.com/www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2024/02/al_20-1.jpg" srcset="//i1.wp.com/www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2024/02/al_20-1.jpg 1920w, //i1.wp.com/www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2024/02/al_20-1-768x432.jpg 768w, //i1.wp.com/www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2024/02/al_20-1-1536x864.jpg 1536w" style="clear: both; display: block; height: auto; margin: 10px auto; max-width: 100%; opacity: 1; transition: opacity 400ms ease 0ms;" width="841" /></p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">O AL, associado à reabilitação urbana, tornou-se assim uma forma interessante de investimento, teve um grande crescimento e foi um impulsionador da reabilitação do edificado das nossas cidades nos últimos anos, sobretudo nos seus centros históricos. O crescente turismo, a vinda de estrangeiros para morar no nosso país, assim como as novas tendências de mobilidade dos cidadãos que privilegiam as redes de transportes a ter carro próprio, provocaram uma procura crescente por edifícios centrais. Essa procura refletiu-se em preços de venda mais elevados, incomportáveis para muitos. A pouca oferta de habitação, associada ao crescente aumento dos preços de venda e das rendas, levou o Governo a uma mudança de direção colocando ‘portagens’ na ‘via verde’ que existia no licenciamento do Alojamento Local (AL).</p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Estas barreiras à entrada (fase de licenciamento) e também na renovação de licenças está a trazer um clima de incerteza a todos os investidores, alguns dos quais investiram todas as suas poupanças neste segmento. A Lei 56/2023 que sustenta o pacote Mais Habitação veio determinar a suspensão de novas licenças de AL, assim como regras na revalidação de novas licenças. As principais alterações para além da suspensão da emissão de novas licenças é conferir aos municípios a liberdade de emissão ou revogação de licenças, bem como dos condóminos de aceitar ou não que uma determinada fração seja afeta ao AL. E, por último, foi criada a taxa de Contribuição Extraordinária sobre o AL (CEAL). A ideia base da Lei 56/2023 é criar um equilíbrio entre habitações, AL, alojamento para estudantes, comércio, indústria e outras atividades. Tendo em conta essa necessidade de equilíbrio é estranho a existência de restrições ao AL, enquanto os hotéis continuam em franca expansão e não lhe tendo sido imposta restrição ao seu licenciamento.</p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">A incerteza do Alojamento Local (AL) coloca ao investidor um fator de risco mais elevado que importa analisar com maior rigor antes da tomada de <a href="https://www.structurevalue.com/investimento-em-imoveis-familias-e-particulares/" style="background: 0px 0px; border: 0px; color: #0e5192; cursor: pointer; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-decoration-line: none; transition: color 0.2s ease-out 0s; vertical-align: baseline;">decisão de investimento</a>. A avaliação de um ativo desta natureza torna-se assim mais complexa e exigente, comparativamente à avaliação de uma habitação sem AL. Têm de ser definidas e adicionadas mais variáveis ao cálculo e elaborados fluxos de caixa para os rendimentos futuros estimados. A análise de um ativo afeto ao AL deve compreender uma abordagem sobretudo à sua exploração turística potencial, numa ótica de rentabilidade do operador, considerando assim um mapa para encargos, receitas, gestão, promoção, e sobretudo o prémio de risco exigido pelo investidor, ou seja, o custo de oportunidade do capital investido no imóvel. É assim de enorme importância para uma correta tomada de decisão aferir o valor do ativo com estas características e condições. Só um perito avaliador de imóveis com conhecimentos destas dinâmicas e experiência consolidada, é o profissional indicado para apoiar o investidor nessa tomada de decisão.</p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"><strong style="background: 0px 0px; border: 0px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Vítor Osório Costa</strong></p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Diretor<br />Structure Value</p>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-64856640574219204942023-12-13T11:03:00.001+00:002023-12-13T11:03:36.380+00:00Asking price / Closing price<p> </p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgSypkoWg12zEMQZI6zScswQWM5LckKGJxqOikUUlX9TyNOCiNQKDmjdQpQVqVBIjgc6TGvUMOhnacFOF2iwQMO9XyD3a3M3YsKaZ0s_95yXVwCHh0B6CZyAhSfVWDt-Sbobq_0iZ9BdG_3AQReCXUR8w2FXTu8_jAgUxM9ppgxGt8K5a89V5yUJu-x7MU/s1920/Imagem%20WhatsApp%202023-12-11%20%C3%A0s%2015.51.51_e25b6418%20(1).jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img alt="Asking price / Closing price" border="0" data-original-height="1003" data-original-width="1920" height="341" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgSypkoWg12zEMQZI6zScswQWM5LckKGJxqOikUUlX9TyNOCiNQKDmjdQpQVqVBIjgc6TGvUMOhnacFOF2iwQMO9XyD3a3M3YsKaZ0s_95yXVwCHh0B6CZyAhSfVWDt-Sbobq_0iZ9BdG_3AQReCXUR8w2FXTu8_jAgUxM9ppgxGt8K5a89V5yUJu-x7MU/w654-h341/Imagem%20WhatsApp%202023-12-11%20%C3%A0s%2015.51.51_e25b6418%20(1).jpg" title="Asking price / Closing price" width="654" /></a></div><p></p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"><br /></p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Os preços de pedido ou também denominados por <em style="background: 0px 0px; border: 0px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">asking prices </em>podem em muitos casos ter uma variação maior face ao denominado closing prices – preços de fecho. Estas denominações são habitualmente utilizadas no imobiliário para explicar a diferença entre o preço de pedido e o de venda efetivo ou fecho do negócio.</p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Esta diferença está um pouco mais acentuada e por parte dos vendedores é sentida sobretudo no contexto de mais tempo de exposição para o imóvel ser comprado ou absorvido pelo mercado. Trata-se duma realidade que não está diretamente associada à descida dos preços dos imóveis, mas simplesmente reflete que de certo modo o investimento em imobiliário tem abrandado, não obstante os preços em geral se tenham mantido estabilizados, o que numa ótica do vendedor terá de refletir esse desconto no seu investimento.</p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Note-se que os preços em média entre asking e closing poderiam variar 5%, porém o que pode estar a acontecer é um desconto (variação) maior, mas compensado pelo preço de pedido superior. Em conversas tidas com alguns mediadores imobiliários esta situação é verificada neste último trimestre, porém o mês de novembro e dezembro não são muito representativos, sobretudo para o segmento residencial. Esta sazonalidade nas vendas é sentida em novembro e dezembro, prevendo-se que no decorrer de meados do próximo trimestre (inico da primavera) as vendas voltem a subir, sendo um fenómeno típico do mercado imobiliário e sobretudo residencial.</p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">A título de exemplo do que tem acontecido nesta logica de valores pedidos e de fecho, as pessoas querem mudar de casa, mas as elevadas taxas de inflação e taxas de juro praticadas pelos bancos, não conseguem tanto financiamento de forma a alcançar os valores pedidos, assim os vendedores têm de se ajustar um pouco no segmento mais premium para garantir as vendas. Contudo também pode acontecer o inverso para pessoas que querem adquirir imóveis num segmento mais baixo/médio para as destinar à sua habitação ou para o arrendamento, sendo pouco o ajustamento do desconto neste segmento. Assim é natural que as maiores variações de descontos de preços de asking vs preços de closing estejam a acontecer mais nos segmentos com preços mais elevados por imóvel. A procura por habitação no segmento baixo/médio vai ser claramente mais forte face ao premium, pela aprovação dos financiamentos e pela correção tendencial dos preços no residencial ao longo de 2024.</p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Por outro lado, os custos de financiamento e das prestações tendem em 2024 a diminuir ligeiramente ou pelo menos não aumentar, o que por sua vez vai amenizar e contribuir também para referida correção natural de mercado em todos os segmentos.</p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">O setor das avaliações está em constante dinâmica, pelo que deve estar dotado de meios, dados e/ou parceiros que permitam que os seus profissionais possam refletir nas avaliações esse desconto, sendo uma variável importante a cada momento da determinação do valor do imóvel.</p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"><strong style="background: 0px 0px; border: 0px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Vítor Osório Costa</strong></p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Diretor<br />Structure Value</p>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-57004957448519692592023-10-25T09:46:00.004+01:002023-10-25T09:46:52.384+01:00O desenvolvimento sustentável e a avaliação imobiliária<div class="separator"><p style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"> </p></div><p class="ember-view reader-content-blocks__paragraph"></p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhpoIedU27n1Bphz-2De1pQp1YLjGfn6fcDJLkh9_fEPheN2woZBsabj6oJhLslH5LJEZwwuFcV4Vny0G4VMs1172E1cEan2JezN2YPzQ9WT9X41QTHQnaowte_i_w40U6znqMx_9V6A-OKGyyRAjUPwz9ikaPTcPovxni8WLSGdyv3kGI2xSs5sc2AE3w/s1920/Design%20sem%20nome.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="1080" data-original-width="1920" height="382" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhpoIedU27n1Bphz-2De1pQp1YLjGfn6fcDJLkh9_fEPheN2woZBsabj6oJhLslH5LJEZwwuFcV4Vny0G4VMs1172E1cEan2JezN2YPzQ9WT9X41QTHQnaowte_i_w40U6znqMx_9V6A-OKGyyRAjUPwz9ikaPTcPovxni8WLSGdyv3kGI2xSs5sc2AE3w/w662-h382/Design%20sem%20nome.jpg" width="662" /></a></div><p></p><p class="ember-view reader-content-blocks__paragraph"><br /></p><p class="ember-view reader-content-blocks__paragraph"><br /></p><p class="ember-view reader-content-blocks__paragraph"><br /></p><p class="ember-view reader-content-blocks__paragraph"><br /></p><p class="ember-view reader-content-blocks__paragraph"><br /></p><p class="ember-view reader-content-blocks__paragraph">Nos dias de hoje existe uma preocupação crescente para o desenvolvimento sustentável, são cada vez mais evidentes os impactos negativos que o homem provoca na natureza. A poluição, a destruição de habitats, o acúmulo de resíduos sólidos e a diminuição rápida da biodiversidade são apenas alguns dos exemplos dos problemas ambientais gerados pela ação do homem.</p><p> Para combater estas alterações é necessário que as empresas façam a sua parte, que tenham uma política de sustentabilidade empresarial que permita salvaguardar o meio ambiente ao mesmo tempo que a permite crescer economicamente. Neste âmbito a Structure Value tem adotado um conjunto de medidas para mitigar o seu impacto no meio ambiente, ao mesmo que tempo melhora os seus processos para criar maior valor aos seus clientes, colaboradores e sociedade em geral. Entre essas medidas destacamos:</p><ul><li style="text-align: left;"> Adoção o princípio de sociedade <em>paper free</em>, assegurando que todos os nossos serviços são desenvolvidos com base em ferramentas tecnológicas, utilizando mínimo de papel possível privilegiando sempre os meios digitais;</li><li style="text-align: left;"> Sensibilização da equipa para a adoção de que reduzam o consumo energético;</li><li style="text-align: left;"> Sensibilização ao uso racional e eficiente da água;</li><li style="text-align: left;"> Fomentar uma gestão consciente de resíduos sólidos;</li><li style="text-align: left;"> Existência de práticas que identificam e eliminam qualquer possibilidade de existência de assédio;</li><li style="text-align: left;"> Oportunidades de progressão para todos elementos da equipa;</li><li style="text-align: left;"> Salvaguarda da saúde e segurança da equipa;</li><li style="text-align: left;"> Total transparência nos atos de gestão e comercias;</li><li style="text-align: left;"> Respeito pela legislação e normas nacionais e internacionais.</li></ul><p> Estas são algumas das medidas adotadas para fazermos mais com menos, diminuindo a pegada ecológica, melhorando as condições sociais dos nossos colaboradores e contribuindo para uma sociedade melhor.</p>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-80519959695568511862023-09-15T17:29:00.001+01:002023-09-15T17:29:44.527+01:00<p> <a href="https://www.structurevalue.com/"><img alt="Investimento em Imóveis" class="aligncenter size-full wp-image-8006" height="526" src="https://www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2023/09/20180731161016224452a-e1694699903769.webp" width="600" /></a></p><p>O investimento em imóveis é por norma o principal ativo de uma grande parte dos particulares e famílias deste país. Essa decisão de investimento tem alguns aspetos culturais por detrás da mesma, mas em contrapartida reúne também para este tipo de investidores, outros aspetos, tais como: a sua habitação própria/permanente, a segurança ou conformo de possuir património e o sentimento de propriedade.</p><p>A concentração de ativos desta natureza neste segmento de investidores, tende a aumentar mesmo que na atualidade lentamente, pelas barreiras conjunturais na concessão de crédito, mas também pelo estado da economia, pandemias, crises energéticas, guerras ou outros eventos. Prova disso são os indicadores publicados pelo Banco de Portugal recentemente, em que confirmam que as famílias continuam a concentrar a sua principal riqueza no património imobiliário.</p><p>Assim, a moradia ou apartamento (por norma) é visto como um aforro, ou seja, a prestação mensal do crédito é como um deposito a longo prazo, sendo o imóvel considerado como um investimento proveitoso e supostamente (mito) sujeito a valorização continua. Contudo hoje sabemos que efetivamente não é bem assim, uma vez que o mercado imobiliário, tal como outros mercados tem associados, várias condições: ciclos económicos e financeiros, volatilidade, tendências, evoluções, inflações, taxas, impostos, deflações, e muitos outros.</p><p>O investimento em imóveis requer uma análise ponderada que muitas vezes também não é considerada pelas famílias e particulares, que corresponde a toda a carga fiscal e muito outros encargos associados ao imóvel. Estes ativos são altamente tributados pelo Estado uma vez que são uma das principais formas e mecanismos, encontrado pelo mesmo de arrecadar receita de impostos (diretos ou indiretos). Associado a isto existem ainda os encargos quer de manutenção, reabilitação, renovação e administrativos que recaem sobre o património imobiliário, de forma a o manter em boas condições de uso regular.</p><p>Esta riqueza tal com é descrita pelo Banco de Portugal, é em meu entender nalgumas vezes uma “desgraça” como investimento, pois estes não estão conscientes de todas as variáveis do investimento em ativos imobiliários, descritas anteriormente, bem como todas aquelas que podem ainda surgir de acordo com as políticas de habitação dos diferentes Governos ao longo de períodos temporais normalmente longos (imobiliário). Esta ótica deveria ser o pontapé de saída para que os responsáveis e governantes, analisassem e refletissem numa reforma séria e eficiente para um mercado de arrendamento, com condições e capacidade de atrair por um lado, investidores qualificados e por outro lado particulares/famílias.</p><p> </p><p><strong>Vítor Osório Costa</strong></p><p>Diretor<br />Structure Value</p>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-73607717207941045712023-08-09T11:14:00.006+01:002023-08-09T11:14:57.307+01:00O Justo Valor nos Ativos Imobiliários<p><img alt="O Justo Valor nos Ativos Imobiliários" class="aligncenter wp-image-7944 lazyloaded" data-src="//i3.wp.com/www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2023/08/lisboa-2.jpg" height="627" src="https://i3.wp.com/www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2023/08/lisboa-2.jpg" style="clear: both; color: #5a5a5a; display: block; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; height: auto; margin: 10px auto; max-width: 100%; opacity: 1; transition: opacity 400ms ease 0ms;" width="1200" /><span style="background-color: white; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px;"></span></p><div style="text-align: justify;">Com a proximidade do último semestre do ano e da necessidade de realização para fins contabilísticos / SNC da avaliação dos ativos imobiliários para determinação do justo valor dos mesmos. Assim e sempre adotando uma atitude de aproximação à prática, abordamos a questão do justo valor dos ativos imobiliários com vista a uma melhor compreensão dos métodos utilizados neste tipo de avaliação, o seu normativo contabilístico e a sua importância.</div><p></p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">Os ativos imobiliários possuem um conjunto de caraterísticas próprias, por um lado a heterogeneidade, dimensão e custos de transação dos imóveis são muitas vezes apontados como caraterísticas especiais dos ativos imobiliários. Também, não existem dois ativos iguais, ou seja, os ativos são heterogéneos, porque, cada imóvel ocupa uma localização que lhe é única. Os ativos imobiliários também diferem uns dos outros devido a um conjunto de outros fatores, como a dimensão, a qualidade, a idade, o estado de conservação, a ocupação e o uso. Posto isto e também pela ausência de um mercado físico, as várias entidades e empresas são obrigados a um esforço adicional no sentido de recolherem informações relevantes sobre o valor do imóvel.</p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">Apesar da existência de variados métodos de avaliação de imóveis, os tradicionais e unanimemente aplicados são os seguintes: o método comparativo de mercado, o método do rendimento e o método de custos. Não deixam de ser também estas as abordagens de avaliação aceites pelo normativo contabilístico. A IFRS 13 assinala ainda a necessidade da mensuração de ativos não financeiros pelo justo valor se basear no maior e melhor uso do ativo. Da mesma forma que os ativos são também diferenciados na abordagem de avaliação pelo seu uso no contexto da atividade da empresa ou no âmbito do investimento adjacente.</p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">Dada a especificidade da avaliação imobiliária e a importância do ativo imobiliário nas demonstrações financeiras das empresas, a intervenção dos peritos avaliadores de imóveis é fundamental para a correta valorização do imóvel materializada na obtenção dum relatório de avaliação adequado a cada ativo.</p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;"><br /></p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;"><strong style="background: 0px 0px; border: 0px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Vítor Osório Costa</strong></p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"></p><div style="text-align: justify;">Diretor</div><div style="text-align: justify;">Structure Value</div><p></p>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-74276616234724869782023-08-03T15:00:00.000+01:002023-08-03T15:00:04.301+01:00Qualidade de Informação no Imobiliário<p> </p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEi55iHP798xaIRrVTLRLPx_CxIwj3PYNG759OZa7yyRYd-52FHRN6fPXCctMH-kI_4Jm_DMtKgwVOMNocjsISN_sH5adsJ6mlIr6XX59ETpUq8laBJvd5Zn9gh4RrnKeuEriL17YPI-C11XfBr6yQumTkGY-TlOKaGUosZiNJpk9fyQabb1gzrM6AlZMe4/s2560/edede.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="1607" data-original-width="2560" height="420" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEi55iHP798xaIRrVTLRLPx_CxIwj3PYNG759OZa7yyRYd-52FHRN6fPXCctMH-kI_4Jm_DMtKgwVOMNocjsISN_sH5adsJ6mlIr6XX59ETpUq8laBJvd5Zn9gh4RrnKeuEriL17YPI-C11XfBr6yQumTkGY-TlOKaGUosZiNJpk9fyQabb1gzrM6AlZMe4/w669-h420/edede.jpg" width="669" /></a></div><br /><p></p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">Na Structure Value temos uma vasta experiência na avaliação imobiliária, resultante disso é também a informação de que dispomos de valores do imobiliário que é obtida no dia a dia, todos esses dados conjugados com uma abordagem integral e rigorosa, conseguimos determinar valor unitários por tipo de imóvel, prazos de absorção, áreas médias, yields, entre outros indicadores por zona, região, concelho, ou mesmo por tipo ou segmento imobiliário. Este saber pode ser convertido em serviço, permitindo oferecer uma nova linha de serviços que são os estudos de mercado que podem ser em função das necessidades das empresas e sobretudo investidores profissionais.</p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">Somos especialistas em avaliação imobiliária, mas conjuntamente temos condições para prestar serviços de consultoria de excelência, uma vez que dispomos dos dados das avaliações realizadas, aliadas às melhores métricas estatísticas, bases de dados continuamente atualizadas, com milhares de registos, nas principais zonas do país, como: Grande Porto, Grande Lisboa e Algarve, não obstante possuirmos dados doutras zonas do país, também com dinâmicas e atividade imobiliária intensa, tais como Braga, Setúbal, Coimbra, Leiria, entre outras.</p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">Para finalizar uma nota sobre o contexto macroeconómico atual. Como sabem saímos duma pandemia, entramos numa crise energética e guerra, passamos para uma inflação galopante e consequentemente agora estamos no topo dum aumento abrupto das taxas de juro de referência, mas apesar de tudo isto, o setor imobiliário continua resiliente, ou seja, um mercado imobiliário com boa resposta e a respirar uma boa performance no geral.</p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">Da nossa parte mantemos desde há 14 anos o trabalho de excelência contribuindo para a qualidade da informação no mercado imobiliário nacional, assim estamos confiantes no futuro deste setor e da importância do mesmo para a economia do nosso país.</p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"><strong style="background: 0px 0px; border: 0px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"><br /></strong></p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"><strong style="background: 0px 0px; border: 0px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">SEGUIMOS JUNTOS!</strong></p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"><strong style="background: 0px 0px; border: 0px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Vítor Osório Costa</strong></p><p style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Diretor<br />Structure Value</p><p><br /></p>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-6139387940728101722023-08-03T13:00:00.003+01:002023-08-03T13:02:34.160+01:00Relatório de Mercado – Segmento Residencial – 1º Semestre de 2023<p><span style="background-color: white; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px;">Consulte o nosso relatório de mercado no segmento residencial realizado pelos nossos especialistas de avaliação imobiliária, resultante de milhares de avaliações realizadas no</span><br style="background-color: white; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px;" /><span style="background-color: white; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px;">primeiro semestre do presente ano, com destaque para as principais zonas: Grande Porto, Grande Lisboa e Algarve. Consulte aqui: </span><a class="x1i10hfl xjbqb8w x6umtig x1b1mbwd xaqea5y xav7gou x9f619 x1ypdohk xt0psk2 xe8uvvx xdj266r x11i5rnm xat24cr x1mh8g0r xexx8yu x4uap5 x18d9i69 xkhd6sd x16tdsg8 x1hl2dhg xggy1nq x1a2a7pz xt0b8zv x1fey0fg" href="https://bit.ly/456eQtO?fbclid=IwAR1nToV5MwfQ40VvCImDgGafcH0G6IoBmzV2a7ntayAOpPj40BwB0EdKaxY" rel="nofollow noreferrer" role="link" style="-webkit-tap-highlight-color: transparent; background-color: white; border-color: initial; border-style: initial; border-width: 0px; box-sizing: border-box; cursor: pointer; display: inline; font-family: "Segoe UI Historic", "Segoe UI", Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 15px; list-style: none; margin: 0px; outline: none; padding: 0px; touch-action: manipulation; white-space-collapse: preserve;" tabindex="0" target="_blank">bit.ly/456eQtO</a></p><p></p><div style="text-align: center;"><a href="https://www.structurevalue.com/relatorio-de-mercado-segmento-residencial-1o-semestre-de-2023/?fbclid=IwAR1nToV5MwfQ40VvCImDgGafcH0G6IoBmzV2a7ntayAOpPj40BwB0EdKaxY" target="_blank"><img border="0" data-original-height="2000" data-original-width="1414" height="566" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhdEUt0sKzM62x_VuX1o-BW9egB9nFyHJEkbtktZyw-1paHlSmR-pUnTBwBVvrBntLbgUxGK15aO5Xd_IJN8wzZIBHK6IzHnVJuxgpfE5w3dDUuyknvjasuwRi_ACGG6J_nVUt_v-ZTOvDgaoJMcvbpTVDXNwEyesQwwhtoICJ6CVg5zDBYs1M82hZI2OA/w400-h566/C%C3%B3pia%20de%20Design%20sem%20nome%20(2).png" width="400" /></a></div><br /><span style="background-color: white; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px;"><br /></span><p></p><div><span style="background-color: white; color: #5a5a5a; font-family: "PT Sans"; font-size: 16px;"><p style="color: black; font-family: "Times New Roman"; font-size: medium;"><strong>Vítor Osório Costa</strong></p><p style="color: black; font-family: "Times New Roman"; font-size: medium;">Diretor<br />Structure Value</p></span></div>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-83953394985109606812023-07-13T09:53:00.001+01:002023-07-13T09:53:35.082+01:00Alterações na Taxa de Esforço para Acesso ao Crédito<p><br /></p><p><img alt="" class="size-full wp-image-7908 aligncenter" height="800" src="https://www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2023/07/conteudos-03.07.jpg" width="1200" /></p><p>Em entrevistas e comunicados de imprensa do passado fim de semana, a Vice-Governadora do Banco de Portugal, Clara Raposo, revelou que o banco central vai rever o cálculo da taxa de esforço, provavelmente ainda este ano, permitindo com esta medida que mais famílias possam aceder ao crédito à habitação.</p><p>Esta medida, se por um lado pode trazer nova esperança para aqueles cuja taxa de esforço se situa acima do máximo atualmente recomendado, poderá ser também, para outras famílias uma espécie de presente envenenado.</p><p>A taxa de esforço é a relação entre o rendimento mensal líquido de um agregado familiar e as despesas relativas ao pagamento das prestações dos créditos já contraídos (ou nos pedidos de crédito em vista a contrair), sendo ideal que a mesma não ultrapasse cerca de um terço do rendimento total do agregado familiar.</p><p>O máximo recomendado pelo Banco de Portugal está nos 35% e, para calcular esse indicador, conta-se um nível de stress extra que é de 3%. Contudo, convém ter presente outros fatores como sendo o tamanho do agregado familiar e o rendimento líquido uma vez que, em termos práticos, uma taxa de esforço de 35-40% não representa o mesmo para um agregado familiar que por exemplo conta com 2 salários mínimos nacionais perante outra família que aufere o dobro da anterior.</p><p>Sendo certo que com esta medida, o Banco de Portugal permite a mais famílias o acesso a habitação e impulsiona o mercado imobiliário, não nos podemos esquecer que após vários anos com a taxa Euribor negativa, ao longo dos últimos meses as taxas Euribor têm vindo a aumentar significativamente devido ao aumento da inflação na Zona Euro, esperando-se mais um agravamento este mês, sendo certo que a subida se mantenha pelo menos até setembro de acordo com o Governador do Banco de Portugal, Mário Centeno.</p><p>Tendo em conta que a prestação da casa é um dos encargos com maior impacto no orçamento familiar, e que tem vindo a aumentar tal como o arrendamento habitacional, ou seja, a par e passo, restou ao sistema bancário/financeiro aliviar um pouco as condições de acesso ao financiamento, fomentado com esta medida que a denominada “classe média” possa aceder a crédito e por outro lado manter o setor da construção e do imobiliário ativo e dinâmico, uma vez que a nossa economia está muito dependente deste setor. Neste contexto a avaliação imobiliária tem papel fundamental na valorização da garantia (imóvel), aspeto que ganha neste caso uma maior importância na análise de risco, sobretudo no valor do colateral (imóvel).</p><p>É desta forma cada vez mais importante que o Perito Avaliador execute o seu trabalho com a devida prudência e critérios adequados, aferindo os valores de mercado dos imóveis com a máxima precisão possível por forma a que os interesses de ambas as partes (famílias e entidade bancária) estejam assegurados com a prestação de um serviço de qualidade ao mercado.</p><p><strong>Vítor Osório Costa</strong></p><p>Diretor<br />Structure Value</p>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-59847147840368511352023-06-16T11:43:00.004+01:002023-06-16T11:44:49.160+01:00Projetos de Investimentos Imobiliários<p> <img alt="" class="wp-image-7897 aligncenter" height="673" src="https://www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2023/06/pexels-pixabay-273209-2.jpg" width="1009" /></p><p> A avaliação imobiliária é uma das principais diligências no processo de aquisição, venda, arrendamento, partilhas de um imóvel assim como é uma ferramenta fundamental no apoio à decisão de um determinado investimento imobiliário qualquer que seja a fase em que se encontra de projeto ou investimento.</p><p>Um investimento imobiliário é um processo complexo uma vez que compreende diversas etapas desde a aquisição do terreno, conceção do produto, licenciamento camarário, financiamento da construção, construção e a venda. Dependendo da grandiosidade e complexidade do projeto, pode ser um processo com vários semestres ou anos de duração onde normalmente existe necessidade de recorrer a capital intensivo e, como tal, acarreta riscos.</p><p>A análise de investimentos imobiliários é, por isso, uma importante ferramenta no apoio à decisão dos investidores por forma a determinar qual o melhor investimento a realizar, partindo de um terreno onde se pretende implementar um projeto imobiliário, acautelar e minimizar surpresas, obter uma previsão das receitas futuras assim como perceber as taxas internas de rentabilidade, taxas de atualização dos capitais, índice de rentabilidade e paybacks de projeto expetáveis e desejados. Um dos métodos utilizados para análise de investimentos imobiliários é por isso o Discounted Cash Flow – DCF ou nalguns casos o FCFF.</p><p>Ambos os métodos, correspondem a uma simulação por um cenário o mais realista possível, tendo em conta o conhecimento à data da análise de todos os pressupostos que levam à determinação do valor residual, que corresponde ao seu valor de mercado. A abordagem dinâmica desta metodologia é aplicada quando o tempo previsto para a edificação e escoamento dos imóveis é superior ao período de referência das taxas de juro, habitualmente superiora um ano.</p><p>O valor do terreno/imóvel é determinado de acordo com que o mesmo poderá gerar, isto é, de acordo com o valor potencial de comercialização do edificado permitido. Em linhas gerais, para a determinação do valor do terreno é feita uma estimativa do valor pelo qual o projeto imobiliário a desenvolver poderá ser comercializado, sendo depois a esse valor retirados todos os custos diretos e indiretos associados à construção, comercialização, projeto, gestão e promoção.</p><p>Muito frequentemente na sua atividade profissional, o Perito Avaliador Imobiliário depara-se com pedidos de análise de um projeto de investimento imobiliário. São processos mais complexos e que requerem um conhecimento e experiência mais aprofundada dos métodos de avaliação assim como ampla experiência na análise dos vários documentos e instrumentos territoriais e urbanísticos existentes, por forma a uma correta análise do projeto imobiliário pretendido e proceder à correta abordagem e desenvolvimento do método.</p><p>É sempre necessário uma consulta e análise do PDM onde se pretende localizar o investimento, assim como inteirar-se da intenção do investidor, ter conhecimento do mercado imobiliário local e dos respetivos custos estimados de construção para o projeto em análise.</p><p>Com a atual conjuntura económica é cada vez mais difícil emitir um juízo de valor de um projeto de investimento imobiliário devido ao comportamento atual do imobiliário, custos e conjuntura. Assim é recomendável, portanto, que esta análise seja realizada com prudência por um especialista, até porque esse profissional, procedendo de maneira rigorosa e independente, possibilitará aos investidores tomarem as decisões mais acertadas.</p><p><strong>Vítor Osório Costa</strong></p><p>Diretor<br />Structure Value</p>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-28977402517900766422023-06-15T17:20:00.003+01:002023-06-15T17:20:26.103+01:00Fatores de Riscos Climáticos e Ambientais - Implicações para a Avaliação Imobiliária<p> <img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7890" height="726" src="https://www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2023/05/WhatsApp-Image-2023-05-30-at-15.43.00.jpeg" width="1290" /></p><p> O Acordo de Paris entrou em vigor a 4 novembro de 2016 e visa alcançar a descarbonização das economias mundiais estabelecendo como um dos objetivos a longo prazo o limite do aumento da temperatura média global a níveis abaixo dos 2ºC acima dos níveis pré-industriais e prosseguir esforços para limitar o aumento da temperatura a 1.5ºC.</p><p> Palavras como sustentabilidade, descarbonização, mudanças climáticas fazem parte do nosso dia-a-dia nos meios de comunicação social, em contexto profissional ou até familiar. É necessário que as economias e comunidades se tornem resilientes às alterações climáticas, sejam respeitadoras do ambiente e mais eficientes em termos de recursos uma vez que os riscos derivados das alterações climáticas têm impacto a nível social e económico e por consequência têm impacto no sistema financeiro.</p><p> Por esse facto, a Autoridade Bancária Europeia tem vindo a publicar uma série de normas a serem implementadas pelo sistema financeiro por forma a avaliar os fatores de risco ambientais, climáticos e de governação, fazendo com que os bancos forneçam dados sobre os riscos ambientais e climáticos dos ativos que financiam.</p><p> “A integração dos riscos climáticos e ambientais no quadro de apetência pelo risco aumenta a resiliência das instituições a esses riscos e melhora a sua capacidade de os gerir – por exemplo, definindo limites de crédito para setores e zonas geográficas extremamente suscetíveis a riscos climáticos e ambientais” – fonte Banco Central Europeu.</p><p> Como fatores de risco climáticos e ambientais podemos indicar fenómenos meteorológicos extremos, como por exemplo precipitações torrenciais, inundações, secas, ondas de calor e frio, entre outros, pressão sobre os recursos hídricos, perda de biodiversidade, poluição, escassez de recursos, sismos, erosão da linha de costa, dificuldade de manutenção de sistemas agrícolas mais sensíveis, incêndios florestais, etc.</p><p> Todos estes fatores num futuro próximo serão tidos em conta na elaboração de uma avaliação imobiliária. Caberá ao Perito Avaliador, no decurso do seu trabalho, analisar e enquadrar o imóvel em cada um dos fatores de risco apoiando-se na documentação, pesquisas e consultas de dados, para classificar o imóvel de acordo com o seu nível de risco.</p><p> Para a realização desse trabalho, o Perito Avaliador deverá munir-se de informação que lhe permita essa análise. Essa informação poderá ser obtida nas NUTS, na ANEPC, na APA, ICNF, PDMs das Câmaras Municipais, entre outros, onde estão disponíveis cartas de risco de incêndio, cartas de risco de cheias/inundações, cartas de erosão de costa, cartas de zonas sísmicas, mapas dos Planos Diretores Municipais, Certificado Energético emitido, etc.</p><p> O Perito Avaliador, na execução do seu trabalho, deverá ter atenção acrescida na análise do imóvel e da envolvente onde se insere por forma a fazer o correto levantamento dos fatores de risco climáticos e ambientais e de eficiência energética.</p><p>Num futuro muito próximo, não bastará ao Perito Avaliador ter apenas os conhecimentos de valorização de ativos imobiliários. Torna-se necessário uma constante atualização e alargamento dos conhecimentos para outras áreas complementares e impactantes com o imóvel, obrigando por isso a um aumento das competências dos Peritos, tornando assim esta atividade de importância relevante para o correto funcionamento das economias dos países desenvolvidos e em desenvolvimento.</p><p><strong>Vítor Osório Costa</strong></p><p>Diretor<br />Structure Value</p>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-87324445747839228872023-06-15T17:18:00.004+01:002023-06-15T17:18:30.546+01:00Definição de Áreas na Avaliação imobiliária<p> </p><p><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7880" height="1912" src="https://www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2023/05/foto-scaled.jpg" width="2560" /></p><p> Uma das questões que um Perito avaliador de imóveis se depara no decurso do seu trabalho é a definição das áreas a considerar e a sua confrontação com os documentos prediais. Na maioria das vezes as áreas constantes nos diferentes documentos não são coincidentes.</p><p> Assim, o que parece ser à partida uma questão simples, de quais as áreas a considerar, pode tornar-se uma questão em aberto que requer uma análise, uma vez que é necessário interpretar e processar as muitas normas urbanísticas e a legislação individual associada a cada tipo de documento, bem como o tipo de imóvel em avaliação.</p><p> Podemos dar como exemplo as áreas constantes nas plantas de arquitetura versus as áreas constantes na CPU vs áreas utilizadas na certificação energética vs as áreas efetivamente edificadas no local.</p><p> As áreas constantes na CPU são áreas brutas, divididas em área bruta privativa e área bruta dependente. A área bruta privativa, corresponde à superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração. A área bruta dependente são as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração considerando-se, para esse efeito, locais acessórios, as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas não contabilizadas em área bruta privativa.</p><p> A área utilizada na certificação energética, é a área útil de pavimento. Em termos ligeiros pode-se dizer que a área útil constante no certificado energético é a soma das áreas da habitação, de ocupação permanente, climatizado ou não, onde se pode colocar o pé. Desta forma, não são contabilizadas para efeito de certificação energética as áreas correspondentes às paredes interiores e exteriores da habitação nem os compartimentos não climatizados e sem ocupação permanente. No caso de compartimentos climatizados, mesmo que não possuam ocupação permanente devem ser considerados para efeitos de certificação energética do imóvel.</p><p> Nos projetos de arquitetura é aplicado o RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas) pelo que se encontram definidos os tipo de áreas nomeadamente a área de construção que corresponde à soma das áreas dos tetos (ou dos pavimentos cobertos) a todos os níveis da edificação, a área habitável resultado da soma das áreas dos compartimentos da habitação, com exceção de vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos e outros compartimentos de função similar, medidas pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas a área útil, a bruta privativa e a dependente já referidas anteriormente.</p><p> Em termos internacionais é aplicável para avaliação imobiliária as IPMS (International Property Measurement Standard), normas que definem critérios para aferição de áreas nos segmentos não residenciais. Estas normas foram criadas com o intuito de uniformizar internacionalmente a definição, o tipo de áreas e a qualificação das mesmas. O RICS tem um papel fundamental nesta matéria, atualizando, compilando a informação de uma forma dinâmica com periodicidade.</p><p> É importante que no pedido de avaliação, seja facultada a máxima documentação possível do imóvel para que seja possível pela equipa de avaliação, definir o critério mais adequado com vista a garantir a qualidade do trabalho. O Perito Avaliador deverá também medir o imóvel, mesmo que de forma expedita, sobretudo nas áreas que pretende incluir na avaliação e não constam da documentação. Ressalva para a devida prudência nas reservas ou condicionalismos de valor obtido, tendo em conta a área utilizada ou outras considerações prementes e que influenciam o resultado da avaliação.</p><p> <strong>Vítor Osório Costa</strong></p><p>Diretor<br />Structure Value</p>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-60498142394576072292023-06-15T17:15:00.006+01:002023-06-15T17:15:58.317+01:00Avaliação de hotéis - Binómio ativo imobiliário x exploração hoteleira<p> <img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7867" height="984" src="https://www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2023/05/WhatsApp-Image-2023-05-10-at-09.31.51-1.jpeg" width="1573" /></p><p> O mercado do turismo e hoteleiro é cada vez menos sazonal atendendo à cada vez maior esperança e qualidade de vida das pessoas, hábitos associados a estilos de vida cada vez mais precoces de viajar e porque o pós-pandemia teve um efeito impulsionador para este setor.</p><p> Neste contexto e para a economia nacional este é um setor muito importante pelo impacto significativo no incremento das exportações, refletindo ainda efeitos positivos em setores conexos e que decorrem em torno destes com o desenvolvimento das localidades e cidades onde se instalam, através também da economia circular pela primazia por fornecedores locais e por outro lado pelo consumo dos clientes dessas unidades hoteleiras em pequenos negócios ligados ao turismo, serviços, restauração e afins.</p><p> Estamos perante uma indústria com forte impacto na nossa economia, consequentemente temos um grande número de unidades hoteleiras. Como estamos no início da época de veraneio e considerada alta sobretudo para as regiões litorais, decidi abordar este tema com especial incidência no conceito associado à sua valorização imobiliária e exploração, determinantes para a formação do valor de mercado dum hotel.</p><p> Para a avaliação de unidades hoteleiras temos de ter por base conhecimentos intrínsecos do setor e conhecer os principais pilares, esses fundamentos são o ponto de partida para a aferição do valor dos mesmos. Os principais pilares são a propriedade definida como património ou ativo imobiliário, a exploração, gestão e marca. Resumidamente a avaliação imobiliária dum hotel assentam numa análise preliminar dos seguintes drivers:</p><p>- Propriedade: uma boa localização garante consistência de preços, taxas de ocupação e menos volatilidade face a localizações secundárias. O estado do imóvel é critico para este ser competitivo e ter instalações adequadas ao mercado e o posicionamento pretendido.</p><p> - Exploração: Uma gestão experiente e com capacidade de maximizar receitas e gerir eficientemente vai melhorar margens. O efeito de escala permite poder negocial, alavancar e valorizar serviços e atividades dentro da unidade. O conhecimento dos ciclos do negócio e da exploração vão permitir que os investimentos/necessidades sejam previstos em função do fluxo operacional.</p><p>- Marca: A insígnia que está associada à unidade é importante neste setor, pois é reconhecida pelos clientes e fideliza os mesmos, garantindo melhores ocupações e resultados.</p><p> Assim, o que idealmente permite os melhores retornos para as operações hoteleiras, será sempre privilegiar boas localizações, em mercados estáveis e consolidados, gestão independente e profissional, se possível hotel de marca ou associado a cadeia hoteleira para potenciar resultados. Este posicionamento diminui risco e volatilidade operacional, melhorando assim os retornos do investimento.</p><p> A avaliação imobiliária destes ativos requer uma equipa competente e conhecedora destas realidades, comprometida com a oferta dum serviço de excelência aos clientes e consciente de que a correta valorização dum ativo imobiliário deste tipo tem sempre um grande impacto na atividade e balanço dos mesmos.</p><p>Uma das frases que os especialistas do setor hoteleiro invocam é “Os hotéis nunca são demasiados baratos quando compramos e suficiente caros quando vendemos”.</p><p> <strong>Cristina Pires</strong></p><p>Structure Value</p>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-60137816186025089182023-06-15T17:14:00.000+01:002023-06-15T17:14:13.108+01:00Ocupação e Arrendamento de curto prazo, ou não!<p> <img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7855" height="627" src="https://www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2023/05/WhatsApp-Image-2023-05-10-at-09.30.51.jpeg" width="1200" /></p><p> O facto de um determinado proprietário arrendar um apartamento poderá permitir que o arrendatário receba ocupantes / visitantes / convidados? A resposta deveria ser sim, mas nalgumas cidades a resposta é depende!</p><p> Na realidade os ocupantes de um apartamento podem mudar temporariamente, sem que o proprietário tenha conhecimento, o mesmo pode acontecer com subarrendamentos. Estas práticas estão a ser visadas e fiscalizadas de acordo com as regras atuais que impedem estes procedimentos por parte dos inquilinos, sendo para já aplicado em algumas das maiores cidades europeias.</p><p> Nalguns países isto está a ser considerado como uma violação das regras quando são vistas pessoas que não estão acompanhados pelo inquilino a acederem a um determinado apartamento que é arrendado, a ideia é restringir a ocupação através de arrendamentos de curto prazo ou do subarrendamento. Esta prática está a ser enquadrada como uma violação contratual, a menos que esteja presente o inquilino.</p><p> Na ótica do proprietário, quando aparecem pessoas estranhas no apartamento na ausência do inquilino pode ser visto como “AIRBNB”, revelando que pode ser uma ocupante não conhecido na receção ou pelos vizinhos, ou talvez um amigo de confiança. As cidades têm restringindo este tipo de atividade exigindo que sejam registados os apartamentos arrendados e respetivos ocupantes/inquilinos do respetivo apartamento. Quem violar estas regras pode enfrentar coimas consideráveis, sobretudo com denúncias realizadas por vizinhos insatisfeitos e desconfortáveis com alguns exageros dos referidos ocupantes.</p><p> Estas práticas estão a ser identificadas em zonas prime das principais cidades europeias onde o preços são mais elevados e a oferta mais escassa, estando assim estabelecidas as condições ótimas para os subarrendamentos de quartos ou arrendamentos temporários de poucos dias, efetivamente a preços muito rentáveis e sempre muito procurados, contudo estão a ser criadas regras e legislação para combater estes fenómenos de ocupação que acontecem à margem da legislação, fiscalidade e que estão a tornear os contratos realizados entre proprietários e inquilinos.</p><p><strong>Vítor Osório Costa</strong></p><p>Diretor<br />Structure Value</p>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-45226845427261701022023-06-15T17:08:00.002+01:002023-06-15T17:08:37.568+01:00A importância da Avaliação Imobiliária no LTV<p><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7847" height="667" src="https://www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2023/03/WhatsApp-Image-2023-03-16-at-13.12.18.jpeg" width="1000" /></p><p> O fomento e evolução do mercado imobiliário que se verifica desde alguns anos, continua a ser impulsionado pelo financiamento bancário, nomeadamente na conceção de empréstimos para compra de habitação pelas famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais por parte de empresas ou investidores e também no financiamento à promoção e desenvolvimento imobiliário. Neste contexto as instituições bancárias têm critérios para analisar uma operação de financiamento, nomeadamente: o valor da avaliação imobiliária e o loan-to-value (LTV), entre outras.</p><p> Normalmente é referido como o “rácio financiamento garantia”, mas o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está a assumir. É traduzido matematicamente pela seguinte expressão:</p><p>LTV (%) = Montante financiado (€) / Valor do imóvel (€)</p><p>Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel. Atualmente as instituições de crédito praticam habitualmente LTV na ordem dos 60% a 75% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que por sua vez representam maior risco sendo exigido mais garantias e da qualidade em termos financeiros do cliente que se pretende financiar.</p><p>Voltando à fórmula do LTV, do lado do numerador o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente, e do montante que possua de capitais próprios para reduzir no montante de financiamento, permitirá que o LTV seja inferior e a sua capacidade de negociação maior. Por outro lado, no denominador o montante é determinado pelo valor de mercado do imóvel constante no relatório de avaliação emitido pela empresa de avaliadora.</p><p> O valor emitido no relatório de avaliação, é assim fundamental para a determinação do LTV em operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco ao cliente, sendo que o trabalho de avaliação imobiliária é de primordial importância e com impacto nas contas das instituições financeiras. Assim defendemos que este serviço deverá ser desenvolvido e decorrer de modo independente, autónomo e rigoroso, cumprindo os critérios e normas em vigor para esta profissão, e honorários adequados que permitam uma boa qualidade do serviço.</p><p> <strong>Vítor Osório Costa</strong></p><p>Diretor<br />Structure Value</p>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-22698797734939934602023-06-15T17:04:00.000+01:002023-06-15T17:04:22.606+01:00Contexto económico / imobiliário 2023<p> As perspetivas para a economia nacional em 2023 são de desaceleração, ainda influenciadas pela recuperação da crise pandémica e pela Guerra na Ucrânia, o que tem conduzido a economia global a situações de pressão, nomeadamente com a escassez de matérias-primas, a crise energética e falta de mão de obra. Nas últimas publicações do Banco de Portugal, as previsões macroeconómicas e projeções para a economia nacional pouco favoráveis.</p><p> Assim a evolução da económica mundial e nacional é incerta, uma vez que as alterações são dadas a cada momento e podem implicar revisões, porém e de acordo com os dados conhecidos presentemente é possível antever que:</p><p>- Problemas de abastecimento de energia, aumentarão os preços em geral e diminuirão a atividade económica;</p><p>- A atividade económica em geral vai desacelerar ao longo de 2023;</p><p>- A Guerra na Ucrânia vai continuar a afetar a confiança generalizada dos investidores;</p><p>- Os preços vão permanecer agravados;</p><p>- Subida das taxas de juro de referência, com objetivo de atenuar a pressão sobre os preços dos bens e serviços;</p><p>- Previsão de continuação destes fatores em 2023 e 2024 e estabilização das condições até 2025.</p><p><img alt="" class="alignnone wp-image-7839" height="858" src="https://www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2023/03/pexels-emiliano-fanti-2347102-e1678127839293.jpg" width="1041" /></p><p> O sector imobiliário em geral os valores apresentaram sustentabilidade no decorrer de 2021/2022. Tendo contribuído para isso o setor da construção e a venda de construção habitacional nova, refletindo assim o bom comportamento do setor imobiliário.</p><p>Em específico o segmento residencial, foi onde os preços registaram mais resiliência e robustez face à atual conjuntura. Não obstante, os fenómenos que decorrem e criam incerteza no mercado financeiro, o setor imobiliário tem mantido os valores e permanecendo relativamente estáveis com oscilações que permitem atenuar e corrigir a diferença provocada pela inflação, por isso é previsível o crescimento dos preços dalguns imóveis, nomeadamente o arrendamento habitacional que apresenta valorizações e procura elevada. A inflação crescente que se faz sentir tem de algum modo servido também de oportunidade para o setor que vê com isso a possibilidade de valorização dos ativos imobiliários como refúgio por parte dos investidores e aforradores, em contrapartida temos o aumento das taxas de juro que vão contribuir para a redução das condições de financiamento e estrangular/restringir o recurso ao financiamento bancário nos segmentos médio e médio/baixo, com a redução das vendas, mas aumento no arrendamento. A recuperação do turismo tornou também o segmento mais atrativo e um dos drivers do imobiliário.</p><p> O sector imobiliário alimenta-se de confiança e muitos investidores financeiros voltam-se para o setor com interesse e como refúgio em tempos de maior inflação, embora nesta fase o imobiliário tem comportamentos diferenciados por segmento imobiliário, assim é adequada uma abordagem casuística a cada imóvel, sobretudo em função da sua localização, segmento de mercado e condições afetas. As políticas monetárias do Banco Central Europeu têm um papel fundamental, no controlo da inflação e na definição das taxas de juro referência (Euribor), assim como para o comportamento dos investidores e todos os agentes do mercado imobiliário.</p><p> <strong>Vítor Osório Costa</strong></p><p>Diretor<br />Structure Value</p><p> </p>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-39939011022304388172023-06-15T17:01:00.000+01:002023-06-15T17:01:39.764+01:00Mercado imobiliário residencial – Duas dimensões<p> Segundo dados do Instituto Nacional de Estatística, o preço por metro quadrado na habitação em Portugal atingiu um novo máximo de 1.458 euros/m2 em dezembro, uma subida de 13.5% em termos homólogos.</p><p>A contribuir para esse aumento está a preferência pelas famílias e investidores pelas habitações novas em contraste com as habitações usadas que têm revelado alguma estagnação ou mesmo descida nos índices de venda.</p><p> Com o fim da pandemia, o ano de 2022 arrancou cheio de confiança no sector imobiliário numa aposta clara dos consumidores pelas habitações novas. Mesmo com o eclodir da guerra e consequente aumento dos custos de construção, falta de mão de obra e os habituais constrangimentos nos processos de licenciamento, o sector imobiliário e especialmente na construção nova manteve-se resiliente e a manter a tendência de crescimento.</p><p> O ano de 2023, pelo contexto de inflação e da subida das taxas de juro, faz prever uma tendência de estabilização, mas a escolha do consumidor mantém-se na construção nova fazendo com que a oferta seja escassa face à procura. Esta preferência surgiu pela crescente preocupação ambiental e sustentabilidade associada à redução dos consumos energéticos, mas sobretudo pelo conforto que as habitações mais sofisticadas oferecem aos seus ocupantes.</p><p><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7826" height="900" src="https://www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2023/02/WhatsApp-Image-2023-01-31-at-16.27.45-1.jpeg" width="1600" /></p><p> A pandemia obrigou-nos a usar as nossas casas mais do que nunca o que tornou evidente muitas lacunas que normalmente não nos aperceberíamos por usarmos as nossas casas quase como apenas dormitórios. Pelo facto de termos estado tanto tempo retidos nas nossas casas passámos a valorizar o espaço de outra forma e é devido a este contexto vivenciado que a procura por habitações mais antigas, menos funcionais, com espaços desajustados a esta nova dinâmica familiar e com consumos energéticos superiores a longo prazo se encontra menos dinâmica o que faz com que os índices de venda se encontrem estagnados e com tendência de queda.</p><p> Nota-se que já existe tomada de consciência de que as decisões de compra hoje têm impacto e que poderá ser positivo ou negativo no futuro consoante a decisão seja por uma habitação nova ou usada. As famílias e os investidores estão consciencializados que, embora a compra de uma construção nova seja superior, este investimento será compensado no futuro pelo menor consumo de energia e melhoria da qualidade de vida no interior das habitações.</p><p> Essa tomada de consciência faz aumentar a procura por habitações novas em detrimento das habitações usadas que revelam menos procura, sendo que, face à escassez de oferta de produto novo e à crescente oferta de produto usado, os índices de venda de produto novo tendencialmente continuarão a subir e os de produto usado a estabilizar ou até descer. Nesta logica, uma boa parte do stock de imóveis usados está a virar-se para o arrendamento aonde os preços estão a assumir crescimentos grandes, um pouco por todas as cidades do país. Incrementado o valor das habitações novas está os custos de construção que não param também de aumentar.</p><p> Nestas dinâmicas e dimensões do mercado imobiliário residencial poucos se atrevem a prever o futuro no médio e mesmo no curto prazo, acrescentado ainda o contexto económico, energético e geopolítico que decorre.</p><p> <strong>Cristina Pires</strong></p><p>Structure Value</p>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-12019969386034332292022-10-08T09:47:00.001+01:002022-10-08T09:47:03.531+01:00Avaliação Imobiliária – Valor Residual<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjvsP-cevFWFAwSYrwMiMoEQks7VxgfG1vzhyYfUkh9OCH84rOz9y9pdf2CZJbzBsHDTXD8pgQrkYNxiCzvBEUQT9nCrVbrNN2LgoL4OgLwpc9Ra3iWl4y67LY3Sdu8LxiGQ94QW1OzX45bjVWyylikWFw2tyHqsElR8MYoI_NfuxVyRJ40elUlc5Kh/s932/site.png" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="623" data-original-width="932" height="428" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjvsP-cevFWFAwSYrwMiMoEQks7VxgfG1vzhyYfUkh9OCH84rOz9y9pdf2CZJbzBsHDTXD8pgQrkYNxiCzvBEUQT9nCrVbrNN2LgoL4OgLwpc9Ra3iWl4y67LY3Sdu8LxiGQ94QW1OzX45bjVWyylikWFw2tyHqsElR8MYoI_NfuxVyRJ40elUlc5Kh/w640-h428/site.png" width="640" /></a></div><br /><p><br /></p><p><br /></p><p><br /></p><p>Uma das abordagens utilizadas em avaliação imobiliária de terrenos e imóveis específicos é a que nos permite a obtenção do valor residual. Na determinação do valor residual, podem ser utilizadas duas abordagens, a estática ou a dinâmica. A abordagem dinâmica implica a atualização de capitais (custos e receitas) obtidos ao longo dos períodos de duração do projeto, ao passo que na abordagem estática esta atualização não é efetuada.</p>Assim, os terrenos a avaliar segundo a abordagem estática, devem ser terrenos com uma capacidade construtiva mais limitada, que permita uma edificação e escoamento mais célere, nomeadamente num espaço de tempo inferior ao período do juro de referência (habitualmente de um ano). <br />A grande diferença para a avaliação de acordo com metodologia DCF (com recurso a desconto dos cashflow), é então a não atualização temporal do capital (fluxos). Para a aplicação deste método, é necessário averiguar a capacidade construtiva do terreno a avaliar. No caso de lotes de terreno, esta etapa é simplificada uma vez que a capacidade construtiva vem descrita no alvará de loteamento, bem como na descrição predial do imóvel. Caso se trate duma parcela de terreno deve ser averiguada a capacidade construtiva constante em regulamentação municipal (plano diretor municipal, planos de urbanização, etc.), ou em alternativa o projeto ou PIP, cuja legalidade – caso não exista deve ter validade e parecer positivo das entidades competentes. Definido cenário das potencialidades e edificações a desenvolver no terreno, devem ser estimadas as receitas potenciais provenientes da sua venda potencial, com recurso ao método comparativo. Na prospeção de mercado devem ser usados imóveis semelhantes àquele que se pretende edificar, com características o mais semelhante possível em termos de uso, localização, áreas, características construtivas, e devem ser sempre que possível prospecionados imóveis novos ou seminovos. Deve ser também estimado os custos diretos de construção, com base nas técnicas construtivas e materiais a utilizar. Caso não exista informação acerca destes elementos, deve ser assumida uma situação semelhante à que se verifica na construção existente na mesma zona. Os custos indiretos de construção ou encargos representam os encargos com o projeto, licenças, gestão, fiscalização de obra e financeiros, habitualmente variam entre 15% e 20% dos custos diretos de construção. Há também que considerar uma margem para promoção e lucro, que no caso da abordagem estática deve refletir também o custo de oportunidade e retorno esperado do capital investido ao longo da execução do projeto, poderá estar situada entre os 10,0% e 15,0% do investimento total. Finalmente há que considerar uma margem para mediação que atualmente é de 5% do valor potencial de venda do imóvel concluído.Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-11167662739007170222022-08-03T18:44:00.002+01:002022-08-03T18:44:10.992+01:0013º Aniversário Structure ValueNo percurso da Structure Value destaca-se, em 2011, a mudança para novas instalações, que proporcionou melhores condições de trabalho e a contratação de técnicos internos.<br /><br />Consultora foi criada em 2013<br /><br />Structure Value tem como foco prestar o melhor serviço na avaliação imobiliária<br /><br />A Structure Value, sedeada no Porto, foi criada em 2009 com o objetivo de prestar serviços de avaliação imobiliária, área que se mantém como prioritário para a empresa, destaca Vítor Osório Costa, diretor da consultora.<br /><br />A empresa que este ano celebra o 13 aniversário, presta outros tipos de serviços, como avaliação de máquinas/equipamentos, avaliação de empresas/marcas, consultoria imobiliária, peritagens e certificação energética. “Mas o nosso foco é prestar o melhor serviço no âmbito da avaliação imobiliária, no qual nos consideramos especialistas”, destaca o responsável.<br /><br />Caracterizando este percurso por períodos altos e baixos, tal como acontece em todos os tipos de organizações, Vítor Costa destaca, contudo, que o balanço é positivo. “Temos conseguido cumprir os objetivos estipulados em cada ano, temos vindo a construir um excelente grupo de trabalho e um grande espírito e filosofia de grupo. Neste momento trabalhamos com todos os tipos de clientes, desde empresas e particulares a entidades de todo o tipo do sistema financeiro”.<br /><br />Desde a constituição que a empresa obteve uma carteira de clientes que ainda se mantém, estando habilitada para realizar vários tipos de trabalhos nestas áreas.<br /><br />Neste percurso da Structure Value, o responsável destaca vários momentos: em 2011 a mudança para novas instalações, que proporcionou melhores condições de trabalho e a contratação de técnicos internos.<br /><br />Mas também, “o ano das privatizações onde tivemos um grande volume de trabalho o que nos levou a criar novos e mais eficientes métodos de trabalho, a consolidação dos nossos clientes na banca e fundos, as redefinições da imagem corporativa também foram bastante importantes para nos mantermos atualizados ao longo dos anos”, refere.<br /><br />Outro ano que destaca é 2017, em que realizaram uma parceria com uma empresa espanhola que “foi importante para termos uma perspectiva mais detalhada de como se trabalha fora de Portugal”. Destaca, ainda, o ano do 10º aniversário da empresa, considerando que “também foi um marco importante para nós”.<div><br /></div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEi3CKMXc1GJ6YGMPKUmSTFgNy5ZKyTki7ncYbqFK_cxhEGaP64N7kY4wx66H7dHxQNnHJTfaYAbUEu2lbUOl6VCKpkkq_lVPuWD9I530GgpQYTRnSL6YoLtxmWI781jqWoNFiD69EZEamr2N9DhdTvVTmzslfxQc4b7omXaNzd6d2F4hVilDvml4nR_/s1920/Imagem%20Efetiva.jpeg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="1440" data-original-width="1920" height="480" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEi3CKMXc1GJ6YGMPKUmSTFgNy5ZKyTki7ncYbqFK_cxhEGaP64N7kY4wx66H7dHxQNnHJTfaYAbUEu2lbUOl6VCKpkkq_lVPuWD9I530GgpQYTRnSL6YoLtxmWI781jqWoNFiD69EZEamr2N9DhdTvVTmzslfxQc4b7omXaNzd6d2F4hVilDvml4nR_/w640-h480/Imagem%20Efetiva.jpeg" width="640" /></a></div><br /><div><br /></div><div><br /></div><div><br /></div><div><br /></div><div><br /></div><br /><br /><b>Fase exige prudência<br /></b><br />Segundo Vítor Costa, o mercado imobiliário está a atravessar uma fase em que é exigido dos peritos avaliadores mais competências, conhecimentos e alguma prudência. “A diversidade de aspetos e fenómenos que acontecem em cada zona ou região e, por outro lado, a volatilidade e o contexto económico/financeiro atual, são aspetos a refletir”.<br /><br />Acrescenta que “o domínio destes temas e o incremento dos mesmos no âmbito da avaliação é fundamental para a diferenciação da qualidade do serviço e dos valores emitidos em cada relatório de avaliação. Esse é o grande desafio neste setor para os próximos tempos”.<br /><br />O responsável da Structure Value refere, ainda, que a avaliação imobiliária tem um papel muito importante na sociedade e no dia a dia de muitas instituições financeiras, que muitas vezes não é dado o devido valor. “Há muitas pessoas que nem sequer têm noção do alcance e impacto que uma avaliação pode ter num processo de crédito habitação, por exemplo. Apesar do avanço das novas tecnologias e do crescimento das AVMs (Automated Valuation Models) nada irá ser como uma avaliação dita ‘tradicional’, ou seja, sujeita a uma visita ao imóvel por um perito técnico especializado e elaboração de um relatório para determinar o seu valor de acordo com as metodologias mais adequadas e o seu conhecimento/know-how do mercado imobiliário da zona onde se insere um determinado imóvel, revisto ainda por técnicos internos igualmente qualificados”, alerta o responsável da Structure Value.<br /><br />Um dos desafios, refere, é que “muitas vezes as instituições/pessoas não se apercebem disso e pretendem tudo com prazos cada vez mais reduzidos, o que torna mais exigente manter a qualidade do trabalho”.<br /><br />Outro dos desafios tem a ver com questão dos honorários, um tema que está novamente em cima da mesa “devido sobretudo ao aumento dos preços dos bens e dos combustíveis o que leva a muitos peritos avaliadores locais reduzirem as suas zonas de atuação e, por conseguinte, exigirem mais honorários e ajudas de custo para efetuarem trabalhos fora da sua área de residência”, alerta o responsável.<br /><br />“Ora, como as instituições não reveem as suas tabelas de honorários e os valores a ser pagos por avaliação se mantêm os mesmos, as empresas ficam numa situação bastante desconfortável pois em muitos casos o valor a ser pago não é justo e leva as mesmas a repensar as suas dinâmicas internas e torná-las cada vez mais eficientes”, alerta Vítor Costa.<br /><br />De acordo com o responsável da Structure Value, para o próximo ano os objetivos são, de forma direta e objetiva, o “de aumentar a quota de clientes e o volume de trabalho e o de qualificar os peritos internos com certificações profissionais no âmbito do Tegova e Rics”.Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-38669459059915907122022-08-03T18:40:00.005+01:002022-08-03T18:40:54.076+01:00Dinâmica da Procura no Alentejo LitoralFamílias e particulares procuram cada vez mais imóveis inseridos na natureza, atraídos pela vida ao ar livre, o lado “selvagem” e a sustentabilidade, são compradores de segmento alto e disponíveis para pagar um prémio por imóveis inserido em zonas especiais, atingindo em alguns casos os 12.000€/m2 para habitação e cerca de 3.000€/m2 para terrenos.<br /><br />O caso mais claro disto é a zona litoral do Alentejo, especificamente Grândola, nas localidades de Comporta/Melides/Troia, onde os promotores imobiliários têm e estão a desenvolver projetos imobiliários de casas com o espírito e características, que respondem à procura pela “natureza” e exclusividade. Os preços nesta região sobem exponencialmente e já fazem pressão para zonas limítrofes criando novas oportunidade para localidades em zonas próximas destas.<br /><br /><div>A pandemia do Covid e inflação veio no meu entender apressar este mercado e que procura sobretudo, uma segunda habitação inserida em condomínio com infraestruturas de apoio ou sem as mesmas, optando nestes casos por um espírito mais “selvagem” e exclusivo. Esse espírito leva a que muitas pessoas tomem decisões de compra em que a racionalidade passa para segundo plano, são efetivamente motivas pelo espírito de acordar numa manhã e ver o mar, sentir a calma e liberdade, ter a possibilidade de fazer coisas divertidas, … tudo isto a 2/3 horas de avão da sua cidade/pais de origem.</div><div><br /></div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhrewPnjdXGeoSK2A_Zwr546FhPfbyCODV03PcS6IXWtkg-kzWbzGQxcaQsOjh1mIpPJ1sxv670TwXXXZSvbbxYZPqwL5c5GZGG9izuqnt8QwBR_biq7XglOkuTUmscVcZKq1jmztnEhGuJaJSVUGUb4j4BLKYPLj_HVXRroTzI5ceQ1860JP2Oc0OU/s746/1.png" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="498" data-original-width="746" height="428" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhrewPnjdXGeoSK2A_Zwr546FhPfbyCODV03PcS6IXWtkg-kzWbzGQxcaQsOjh1mIpPJ1sxv670TwXXXZSvbbxYZPqwL5c5GZGG9izuqnt8QwBR_biq7XglOkuTUmscVcZKq1jmztnEhGuJaJSVUGUb4j4BLKYPLj_HVXRroTzI5ceQ1860JP2Oc0OU/w640-h428/1.png" width="640" /></a></div><br /><div><br /></div><div><br /></div><br /><br />A opção passa em alguns casos por construírem a sua própria casa e desse modo, personalizando-a ao seu gosto e preferência, surgindo assim o exemplo duma casa com um alçado todo em vidro, voltado para uma colina, um vale ou mar, proporcionando aos proprietários momentos marcantes.<br /><br />O desejo de estar junto da natureza está a aumentar o preço das propriedades nesta região, onde a procura é para áreas grandes, tanto das construções como dos terrenos, os clientes compram lotes ou parcelas de terreno com 1,5 hectares (quintinha) ou mais, rodeados de terrenos libres e abertos que não permitem construção ou em que a densidade construtiva será sempre muito reduzida, ou seja, exclusividade.<br /><br />Outro aspeto atrativo é a possibilidade de a poucos kms estarem disponíveis infraestruturas de apoio, como restaurantes típicos, gastronomia fantástica, praias maravilhosas e ambientes/aldeias ainda rústicas. Experiências como uma caminhada pela areia da praia ao final do dia, ou pelo monte, um passeio de bicicleta ou percorrer um trilho à descoberta da natureza. Muitas pessoas decidem numa determinada altura das suas vidas deixar a sua residência habitual e passam a tornar esta a sua, pois podem trabalhar remotamente ou porque estão a desfrutar da reforma. Ao desenvolverem as casas consideram sempre espaços para os denominados “home offices”.<br /><br />Este estilo de vida é apreciado nesta localização e tem alterado a dinâmica imobiliária e o preço dos terrenos, assim como das habitações. Na atividade imobiliária existem nichos de mercado que têm especificidades próprias, e que devem de ser conhecidas dos peritos avaliadores imobiliários. Os peritos devem também compreender os comportamentos financeiros e contexto económico presente, nomeadamente que estes investimentos têm explicito as preferências dos compradores como anteriormente descrito, mas implicitamente combinam aspetos de volatilidade da inflação, assim este tipo de aplicação/investimento em imobiliário permite vencer a redução do valor do dinheiro ao longo do tempo, ou seja, combinam duas dimensões a do lazer/família e a financeira, a “cereja no topo do bolo”.<br /><br />Vítor Osório Costa<br />Diretor<br />Structure ValueStructure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-90970173805570374872022-08-03T18:37:00.003+01:002022-08-03T18:37:47.010+01:00Bases de Mensuração de Valor de Acordo c/ as EVS – Normas Europeias de AvaliaçãoAs EVS – Normas Europeias de Avaliação são publicadas pelo Grupo Europeu de Associações de Avaliação (Tegova) destinam-se à normalização da atividade de avaliação imobiliária, clarificando diversos conceitos, requisitos, padrões e procedimentos a ter pelos Peritos Avaliadores no âmbito do seu trabalho de avaliação.<br /><br /><br />É importante referir que a aplicação das normas europeias de avaliação pelos Peritos Avaliadores não significa que as mesmas se possam sobrepor à legislação nacional específica.<br /><br />As EVS assentam em três pilares fundamentais: padrões profissionais, normas técnicas e padrões de desempenho ou entrega.<br /><br />Na avaliação imobiliária o perito avaliador deve sempre prestar um serviço de acordo com as melhores práticas de avaliação, ética profissional e os padrões de qualificação tanto ao nível da legislação nacional, bem como internacional, devendo ser capaz de cumprir tanto os requisitos do cliente como a legislação, o código de conduta e ética, princípios todos eles relevantes num processo de avaliação imobiliária.<br /><br />Face à abundância de definições e bases de valor existentes na atividade, uma das finalidades das EVS consiste em estabelecer uma base de valor aplicável de forma genérica à maioria dos trabalhos de avaliação imobiliária e que seja aceite por todas as entidades que tenham interesse na avaliação.<div><br /></div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEij4W87s89mTBR2JHLVT5oPH4l2M53mX9tUOo5w7Sy9sBwBnuPbxhAn9GFO_nbNcDbmiZ__jHsEWrMLDIEAZF8h-URjoLRUK1anaEVeM6XPqXSM6P5SRYeGu2xivpMD7fWyS3WZOubz69xQyTqjpzGC48wdsgD-EyUBCUDVyOvaO2HHE-lMECDiC07g/s832/1.png" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="548" data-original-width="832" height="422" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEij4W87s89mTBR2JHLVT5oPH4l2M53mX9tUOo5w7Sy9sBwBnuPbxhAn9GFO_nbNcDbmiZ__jHsEWrMLDIEAZF8h-URjoLRUK1anaEVeM6XPqXSM6P5SRYeGu2xivpMD7fWyS3WZOubz69xQyTqjpzGC48wdsgD-EyUBCUDVyOvaO2HHE-lMECDiC07g/w640-h422/1.png" width="640" /></a></div><br /><div><br /></div><div><br /></div><div><br /></div><div><br /></div><div><br /></div><div><br /></div>Segundo a EVS 1, o valor de mercado é definido como “O montante estimado pelo qual o imóvel seria transacionado à data da avaliação entre um comprador e um vendedor interessados, atuando independentemente um do outro, após a devida comercialização, em que cada uma das partes atua com conhecimento de causa, de forma prudente e sem coação.” Esta base de valor é a mais comumente utilizada em avaliação imobiliária.<br /><br />No entanto, nem sempre o objetivo de uma avaliação é obter o valor de mercado pelo que é premente que a finalidade da avaliação seja corretamente identificada aquando do pedido de avaliação do imóvel pois o objetivo da mesma condiciona a escolha da base de mensuração. Muitas vezes existem circunstâncias em que poderá ser necessário ou mais apropriada outras bases de mensuração de valor.<br /><br />De acordo com a EVS 2 existem 7 bases de valor ou bases de mensuração do valor distintas do valor de mercado a saber:<br /><br /> Justo Valor, definido na sua definição geral como o preço que seria recebido pela venda de um imóvel numa transação ordenada entre participantes interessados e identificados no mercado, conhecedores de todos os factos relevantes, decidindo de acordo com os seus próprios objetivos.<br /><br /> Valor Especial e Valor Sinérgico, estabelecido como uma opinião de valor que inclui a consideração de características que possuem um determinado valor para um comprador especial e o Valor Sinérgico categoria específica de Valor Especial criado quando o valor total combinado de vários imóveis é superior à soma das suas partes. Um bom exemplo é a aquisição de um imóvel vizinho de um imóvel já detido que gera um valor adicional para o comprador.<br /><br /> Valor de Investimento, trata-se do valor de um imóvel calculado com base nos seus critérios individuais de investimento. Esta base de valor é mais frequentemente utilizada para medir o desempenho de um investimento imobiliário.<br /><br /> Valor do Bem hipotecado (MLV), definido como o valor comercial futuro do imóvel determinado com base em critérios de prudência e considerando os aspetos sustentáveis de longo prazo do valor do imóvel, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas do imóvel. De referir que a definição do MLV varia de país para país e poderá mesmo divergir dentro de um mesmo país devido às práticas divergentes das instituições financeiras.<br /><br /> Valor para Capital Seguro. O valor para capital seguro é o custo de reposição/substituição de material danificado no imóvel por materiais do mesmo tipo e qualidade sem qualquer dedução por depreciação.<br /><br /> Valor para efeitos de tributação local e nacional, calculado em Portugal através do CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis) e CIMT (Código do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis)<br /><br /> Valores de expropriação e indemnização, calculado em Portugal através do Código das expropriações.<br /><br />Importa referir que a utilização de outras bases de mensuração do valor podem resultar num valor diferente do valor de mercado do imóvel, isto é, tendo em conta a base de mensuração do valor utilizada poder-se-á chegar a valores diferentes para o mesmo imóvel. É, por isso, obrigatório que o Perito Avaliador, no seu relatório indique de forma inequívoca e explícita a base de mensuração do valor que serviu de base à elaboração do seu Relatório de Avaliação.<br /><br />Vítor Osório Costa<br />Diretor<br />Structure ValueStructure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-88478507782865722872022-06-15T18:41:00.000+01:002022-06-15T18:41:18.359+01:00A IMPORTÂNCIA DA DOCUMENTAÇÃO PREDIAL NA AVALIAÇÃOUm processo de avaliação imobiliária requer, para além da visita ao imóvel por um perito avaliador, elementos que caracterizam o imóvel em vários aspetos que se consideram fundamentais para uma correta e rigorosa avaliação imobiliária. <br /><br />Um perito avaliador deve sempre verificar todos os documentos fornecidos e aferir a concordância de todos os elementos referentes ao imóvel a avaliar nos diferentes documentos fornecidos. Um aspeto importante é verificar as áreas entre os diferentes documentos e no decorrer da visita validar a conformidade das mesmas através de medições.<div><br /></div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjelA2deQ4v_sZQ4ZRgFTWSgEN46d7wXH4GzvHyS0xYwbPZpbenpVRiPOFCK_BSHT-UVRG4_3EyESNfSEfRD4yNdvEnJCTFGmaQZQDSIfdYbwohAh3AhJTSsf2yuIqz91PhRome1NzjWtx92pzKJ8qwNmbdQiL8FOLOV2VbZK72QKGAeLjS8OLZndS4/s458/artigo.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="249" data-original-width="458" height="348" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjelA2deQ4v_sZQ4ZRgFTWSgEN46d7wXH4GzvHyS0xYwbPZpbenpVRiPOFCK_BSHT-UVRG4_3EyESNfSEfRD4yNdvEnJCTFGmaQZQDSIfdYbwohAh3AhJTSsf2yuIqz91PhRome1NzjWtx92pzKJ8qwNmbdQiL8FOLOV2VbZK72QKGAeLjS8OLZndS4/w640-h348/artigo.jpg" width="640" /></a></div><br /><div><br /><div><br /> De todos os elementos que poderão ser fornecidos destacamos: <br /><br />- Caderneta Predial/Matricial – emitido pela repartição de finanças do país, faz prova da inscrição matricial do Imóvel. A Caderneta Predial ou a Certidão de Teor matricial tem atualmente um QR Code que permite a sua validação; <br /><br /> - Registo na Conservatória – emitido pela Conservatória do Registo Predial, permite verificar a situação em que o imóvel se encontra, designadamente a indicação dos titulares, a existência de hipotecas ou quaisquer outros ónus/direitos. Prazos: deve ser passada com antecedência não superior a 6 meses, ou, se o prédio não estiver descrito, com antecedência não superior a 3 meses; <br /><br />- Documentos Camarários</div><div> <br />Plantas do Imóvel – emitido pela Câmara Municipal onde se localiza o imóvel, destina-se a comprovar a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado apresentado na Entidade Licenciadora; <br />Projeto de arquitetura ou em alternativa o PIP – necessário na avaliação de um terreno para desenvolvimento imobiliário devido à complexidade do mesmo tendo em conta a localização e as condicionantes previstas para a zona do PDM em vigor;</div><div> <br />Licença de Utilização – emitido pela Câmara Municipal onde se localiza o imóvel, destina-se a comprovar as condições de habitabilidade do imóvel, verificando a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado;</div><div> <br />Contrato de arrendamento (e valores das rendas quando existam) – acordo de vontades pelo qual uma das partes - o senhorio - concede a outra - o inquilino - a utilização temporária de uma habitação ou parte de uma habitação, mediante uma retribuição - a renda;</div><div> <br />Ficha Técnica de Habitação – também denominado de BI da Habitação, é um documento em vigor para imóveis habitacionais com licença de utilização posterior a agosto de 2004 e apresenta toda a informação do imóvel, desde o nome dos projetistas, promotor, construtor, diretor de obra, processos construtivos, áreas, tipo de materiais adquiridos e em que locais, áreas e plantas do imóvel com as principais redes de abastecimento (águas, esgotos, eletricidade/ITED, gás).</div><div> <br />Certificado Energético – Traduz o desempenho energético do imóvel, classificando-o numa escala de pré-definida de 8 classes (A+, A, B, B-, C, D, E e F). O certificado energético, emitido por um perito qualificado certificado pela Adene – Agência para a Energia no âmbito do Sistema de Certificação Energética (SCE), apresenta a eficiência energética, as características construtivas e equipamentos que têm relevância no desempenho energético do imóvel assim como apresenta possíveis medidas de melhoria a implementar ao nível do desempenho energético e do conforto térmico. A sua validade é de 10 anos. <br /><br />É importante que o Perito Avaliador tenha acesso ao máximo de informação possível antes de efetuar a visita ao imóvel para poder, desde logo, verificar a conformidade entre documentos, nomeadamente no que respeita à morada do imóvel, o seu uso, áreas, tipologias, ou outra informação mencionada na documentação e, no decurso da visita verificar a conformidade da documentação fornecida com a realidade construída. <br /><br />No entanto, existem várias situações que por vários motivos alheios ao avaliador, os documentos não são apresentados na totalidade ou em parte pelo requerente do relatório de avaliação. Porém, apesar da omissão de alguns elementos, é possível avaliar um imóvel apenas com parte da documentação, mas deverá haver menção de tal fato no teor do mesmo relatório, constando como limitações ou falta de documentação, o que no limite pode condicionar o valor de mercado apurado. Na avaliação de terrenos para desenvolvimento imobiliário por vezes cabe ao avaliador, que por falta da apresentação do projeto de viabilidade construtiva, fazer uma consulta do PDM em vigor previsto para a zona, e elaborar um cenário possível/provável para o imóvel em análise. <br /><br />Em conclusão importa referir que quanto mais informação acerca do imóvel a avaliar for fornecida ao perito, mais rigorosa será a avaliação.</div><div><br /></div>Cristina Pires<br />Structure Value</div>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-41301970375180624292022-06-02T18:28:00.003+01:002022-06-02T18:28:12.795+01:00Avaliação de Propriedades Rústicas<br />Avaliar uma propriedade rústica que se encontre em atividade/exploração ou com potencial/apetência para tal, requer um processo de avaliação distinto, que por vezes se pode tornar complexo, devendo para o efeito serem usadas metodologias de avaliação específicas de rendimento e da cultura. Existem assim muitos aspetos a ter em conta neste tipo de avaliações, como por exemplo:<br /><br />– O tipo de culturas e dos povoamentos existentes ou a implementar; <br /><br />– As taxas de rentabilidade subjacentes para cada tipo de exploração ou cultura; <br /><br />– As características dos solos e das condições edafoclimáticos da zona; <br /><br />– Os ciclos de produção de cada cultura; <br /><br />– Custos de manutenção e de instalação; <br /><br />– Valores de venda da madeira/ fruto/outros.<div><br /></div><div><br /></div><div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhYzE9vlwir3e6noMJD8AYP9At1kGAYoE2TIZuxs3ZesiM2-IQhoW9ACOxAcgDI7lD_vXhuZiXSMQr4rlkEnRFdriKgcbqYuYcYQ8YGoYgAHbS1ubKau0VrotS0rz83QvcDpHJuDFuHL-l5El8ji4CrKvkfH5aGrhiTpiAQFpnPxYrMuXLahTL_iYi1/s1595/rod-long-497783-unsplash.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="757" data-original-width="1595" height="304" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhYzE9vlwir3e6noMJD8AYP9At1kGAYoE2TIZuxs3ZesiM2-IQhoW9ACOxAcgDI7lD_vXhuZiXSMQr4rlkEnRFdriKgcbqYuYcYQ8YGoYgAHbS1ubKau0VrotS0rz83QvcDpHJuDFuHL-l5El8ji4CrKvkfH5aGrhiTpiAQFpnPxYrMuXLahTL_iYi1/w640-h304/rod-long-497783-unsplash.jpg" width="640" /></a></div><br /> <br /><br />Entre outros estes são alguns dos principais aspetos que podem fazer toda a diferença em avaliações deste tipo/ natureza. Avaliar esta classe de ativos imobiliários, exige, por um lado experiência, como por outro conhecimentos e domínio específico dos vários parâmetros das temáticas da exploração florestal e agrícola. <br /><br />No âmbito da nossa atividade especializamo-nos também na avaliação de imóveis rústicos, herdades, quintas e afins, pelo que dispomos atualmente de consultores/peritos com competências adquiridas neste segmento, que combinados com a experiência no domínio dos conceitos/técnicas de avaliação, faz com que sejamos hoje reconhecidos no mercado pela qualidade dos trabalhos de avaliação imobiliária desta natureza, nomeadamente: <br /><br />– Explorações florestais (eucalipto, pinheiro, …) <br /><br />– Explorações agrícolas (olivais, montados de sobro, …) <br /><br />– Explorações vinícolas (Alentejo, Oeste, Douro, Minho) <br /><br />– Explorações agropecuárias (produção animal, leiteira, …) <br /><br />– Pedreiras de extração de inertes, aquaculturas, estufas, salinas, … <br /><br />– Herdades e quintas (recursos cinegéticos, agroturismo, ecoturismo, …) <br /><br />– Terrenos rústicos (terra nua, com ou sem potencial florestal/agrícola) <br /><br />Dependendo do fim a que se destina a avaliação de propriedades em exploração ou que se pretenda a sua efetividade nesse sentido, vai requer abordagem para obtenção de diferentes tipos de valor, nomeadamente no que diz respeito aos conceitos: de ativo biológico, terra nua, conta de cultura, ciclos, rotações, entre outros, ou seja, é uma temática que deve ser da competência duma empresa com know-how e experiência nesta matéria.<div><br /></div><div><strong>Vítor Osório Costa</strong><br />Diretor<br />Structure Value</div></div>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-49567387130111434652022-05-19T19:24:00.000+01:002022-05-19T19:24:14.931+01:00Os Edifícios de Escritórios do Futuro<h3 style="background: 0px 0px rgb(255, 255, 255); border: 0px; color: #121212; font-family: "PT Sans"; font-size: 20px; letter-spacing: -0.2px; line-height: 1.4em; margin: 15px 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">A base de trabalho para o setor dos serviços passou, em uma boa parte, a ser no regime de</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">teletrabalho, com cada colaborador na sua casa, ou em regimes mistos, com reuniões pontuais, semanais ou mensais no escritório. É esta a realidade em muitas empresas no momento atual e que nalguns setores dos serviços veio efetivamente para perdurar.</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Esta alteração veio mudar o conceito de escritório, trazendo impactos no retalho de conveniência que funcionava em redor destes escritórios, onde pessoas laboravam e gravitavam. Por consequência a oferta e stock de escritórios usados tem aumentado e o segmento foi um dos mais penalizados com os efeitos da pandemia e dos últimos eventos que o mundo vive. Efetivamente muitos arrendatários continuam a manter os contratos, porém alguns só até quando estes venceram, por outro lado, existem empresas que já não regressam às instalações e o teletrabalho será o futuro para estas.</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Os impactos na procura e por sua vez no valor dos escritórios, sobretudo no valor das rendas, sendo que as áreas de escritórios mais reduzidas e em edifícios antigos ou pouco corporativos têm as descidas mais significativas, mas também em edifícios corporativos pouco sofisticados a tendência é de redução da procura, descida de preço e menor capacidade de negociação do lado da oferta.</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7539 lazyloaded" data-sizes="(max-width: 1193px) 100vw, 1193px" data-src="//i2.wp.com/www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2022/05/SV.jpg" data-srcset="//i0.wp.com/www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2022/05/SV.jpg 1193w, //i0.wp.com/www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2022/05/SV-768x449.jpg 768w" height="697" sizes="(max-width: 1193px) 100vw, 1193px" src="https://i2.wp.com/www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2022/05/SV.jpg" srcset="//i0.wp.com/www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2022/05/SV.jpg 1193w, //i0.wp.com/www.structurevalue.com/wp-content/uploads/2022/05/SV-768x449.jpg 768w" style="height: auto; max-width: 100%; opacity: 1; transition: opacity 400ms ease 0ms;" width="1193" /></p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Entretanto alguns investidores atentos e conscientes da realidade avançam com edifícios de serviços inteligentes e sofisticados para dar resposta às necessidades do segmento, assim como alguns dos edifícios corporativos existentes terão de sofisticar e atualizar para se manterem dentro do mercado premium. O escritório deixou de ser somente o local de trabalho, para passar a ser um espaço interativo e com várias dimensões que preenchem o dia a dia do colaborador. Este é o caminho e serão estes os edifícios de escritórios que se vão diferenciar, incrementar o preço das suas rendas, ter os melhores arrendatários, taxas de rentabilidades atrativas e contratos mais duradouros/estáveis.</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">No contexto da nossa atividade de avaliação imobiliária, verificamos/conferimos as tendências em curso no segmento, as caraterísticas que são mais valorizadas e que o investidor/oferta tende a satisfazer, com ênfase para os seguintes aspetos do escritório do futuro:</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"></p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">– Redução do consumo com aproveitamento de águas pluviais e de outras;</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">– Redução de emissões de carbono com sistemas de energias alternativas, tais como solar, geotermia, eólicas;</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">– Reconhecimento facial dos colaboradores para elevador programado;</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">– Sensores que controlam o nível de CO2 nas salas de reuniões;</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">– Espaços com ventilação natural ou mecânica para renovação do ar;</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">– Iluminação inteligente e dispositivos de identificação;</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">– Segurança cibernética e preocupações com privacidade;</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">– Abertura de portas, armários ou gavetas com código QR pessoal;</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">– Edifícios com sistemas de domótica avançados que permitem, por exemplo, a um colaborador chegar à entrada do edifício de carro e conseguir sentar-se na sua mesa de trabalho sem acionar qualquer botão de abertura/fecho de portas ou ligar/desligar qualquer luz;</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">– Certificações de edifício inteligente e energeticamente eficiente;</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">– Controlo de acessos de pessoas externas muito seguro e inteligente;</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">– Espaços para bicicletas e boxes de estacionamento c/ carregadores elétricos;</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">– Reconhecimento que permite saber onde um colaborador está a cada momento;</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">– Espaços sociais apelativos e que promovam a convivência/ criatividade;</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">– Zona de trabalho com conforto e condições para fomentar a produtividade;</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">– Zonas de lazer para atividades desportivas e afins.</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Cada vez mais os edifícios de serviços possuem certificações que atestam a sustentabilidade das construções como sejam a certificação energética, em vigor e obrigatório há mais de 10 anos e, mais recentemente, e em franca expansão, as certificações LEED, BREEAM ou WELL que certificam os edifícios nas suas dimensões ambiental, social e económica de forma integrada com vista à concretização das características atrás descritas.</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">A competição do escritório dá-se assim com a casa dos colaboradores, cada vez mais sofisticadas/confortáveis e tecnológicas, esta competição vai criar pressão para o investimento em tecnologia de ponta nos edifícios de escritórios que efetivamente querem manter taxas de ocupação elevadas, cobrar rendas prime e albergar as melhores insígnias/empresas.</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Serão estes os edifícios mais valiosos e atraentes no futuro, porque são mais verdes e com funcionamento mais económico, mas sobretudo porque serão locais de trabalho saudáveis e felizes.</p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> </p><p style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: 0px 0px; background-repeat: initial; background-size: initial; border: 0px; color: #5a5a5a; font-size: 16px; font-weight: 400; letter-spacing: normal; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"><strong style="background: 0px 0px; border: 0px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Cristina Pires</strong><br />Structure Value</p></h3>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-80296411841533213392022-04-22T14:55:00.004+01:002022-04-22T14:55:33.499+01:00OBJETIVOS DE UMA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA<p><span style="background-color: white; color: #333333; font-family: "Century Gothic", sans-serif; font-size: 10pt;">Avaliar significa estimar ou apurar o valor de um bem,
quer seja um bem tangível ou intangível. Ao longo dos tempos, o processo da
avaliação tem sido fundamental para o correto funcionamento das economias e
sociedades, de forma a aferir o valor/preço dos bens que constituem o
património de empresas, entidades e particulares.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">Por isso é importante estarmos conscientes de que um
determinado ativo imobiliário tem um impacto importante na atividade duma
empresa ou família.</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p><p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal;"></p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhKxi68yABYwOtQZ5cwhT8pmiCaFxkQcEfHGY_b9Vq_2hnKROoDdp-o5CPlsYzubJnKyz3JZtBWSJjw8aymT2NdhoEpHxz9IPAxcvwlDjp4ARvSZUb_yQdI_XTcJfnMlKuesrMEkn7mxT_R-brMZnJaN3vTr5i9XGQxUxCFTIoxe2ah3UlOK_JO6yFB/s760/property-value.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="570" data-original-width="760" height="480" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhKxi68yABYwOtQZ5cwhT8pmiCaFxkQcEfHGY_b9Vq_2hnKROoDdp-o5CPlsYzubJnKyz3JZtBWSJjw8aymT2NdhoEpHxz9IPAxcvwlDjp4ARvSZUb_yQdI_XTcJfnMlKuesrMEkn7mxT_R-brMZnJaN3vTr5i9XGQxUxCFTIoxe2ah3UlOK_JO6yFB/w640-h480/property-value.jpg" width="640" /></a></div><br /><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><br /></span><p></p><p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><br /></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: 13.8pt; margin-bottom: 7.5pt;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">Podem ser diversas as situações que originam
a necessidade de uma avaliação, sendo que o objetivo ou propósito da mesma
pode conduzir a diferentes valores para o mesmo ativo imobiliário, conscientes
disso conseguimos dar resposta às diferentes e multifacetadas abordagens que o
mesmo imóvel requeira, abrangendo em matéria de avaliação todas as finalidades,
tais como:</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Compra, venda ou arrendamento</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Contabilidade SNC e IAS</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Fusões, cisões e aquisições</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Crédito hipotecário e garantias reais</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Recuperação de créditos e dações em pagamento</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Contencioso e partilhas em heranças ou separações</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Projetos de promoção/investimento</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Planeamento e negociações</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Garantia colateral de créditos ou empréstimos</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Cumprimento das normas (CMVM, ISP e BDP)</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Capital para seguro</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Gestão de risco em ativos</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Leilões e concursos</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Recursos geológicos (minas e pedreiras)</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Ativos em exploração (hotéis/turísticos)</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Expropriações e cálculo de indemnizações</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Fins judiciais, administrativos ou fiscais</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal; margin-bottom: 0cm;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;">- Insolvências, reestruturações e liquidações</span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 12.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="background: white; line-height: normal;"><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic",sans-serif; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: PT;"><o:p> </o:p></span><span style="color: #333333; font-family: "Century Gothic", sans-serif; font-size: 10pt;">Temos um departamento exclusivamente dedicado à
prestação de serviços de avaliação de imóveis urbanos e rústicos, assegurando
assim que os valores, os pareceres e as conclusões emitidas são objetivas
e sustentadas. Seja a localização do imóvel de norte a sul do país ou ilhas, a
nossa avaliação irá refletir as condições locais do mercado onde o mesmo se
insere e o propósito ou premissa objeto da avaliação.</span></p>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6947398443849933241.post-9640315771914015802022-04-15T12:20:00.002+01:002022-04-15T12:20:58.698+01:00FELIZ PÁSCOA<p></p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEi6tNo_lVen9xdFIOmhHJg2uqothJYrmId9WZLrgbXVW9X3RD73fLb4Ihx6qOaAFG4yxf6RpGa5b13foEyOkrLu3b3jxenjPD2VfzBPIzVaENVs9PGbC4aRRWJ3d7iQts5jAp4NwUauyflc9YQc0nSPH1EbkNHkmN7ICX4LC6UDFB7-IIsepW9prB4u/s625/feliz-pascoa-630.png" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="350" data-original-width="625" height="358" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEi6tNo_lVen9xdFIOmhHJg2uqothJYrmId9WZLrgbXVW9X3RD73fLb4Ihx6qOaAFG4yxf6RpGa5b13foEyOkrLu3b3jxenjPD2VfzBPIzVaENVs9PGbC4aRRWJ3d7iQts5jAp4NwUauyflc9YQc0nSPH1EbkNHkmN7ICX4LC6UDFB7-IIsepW9prB4u/w640-h358/feliz-pascoa-630.png" width="640" /></a></div><span style="background-color: white; font-size: 14px; white-space: pre-wrap;"><p><span style="background-color: white; font-size: 14px; white-space: pre-wrap;"><br /></span></p>A STRUCTURE VALUE deseja uma Santa e Feliz Páscoa a todos os seus Colaboradores, Clientes, Parceiros, Fornecedores e Amigos.</span><p></p>Structure Valuehttp://www.blogger.com/profile/14255595538658366690noreply@blogger.com0