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quarta-feira, 4 de outubro de 2017

Motivos para pedir uma avaliação imobiliária















Avaliar significa estimar ou apurar o valor de um bem, quer seja um bem tangível ou intangível. Ao longo dos tempos, o processo da avaliação tem sido fundamental para o correto funcionamento das economias e sociedades, de forma a aferir o valor/preço dos bens que constituem o património de empresas, entidades e particulares. Estamos conscientes de que um determinado ativo tem um impacto importante na atividade duma empresa ou família.
São variadas as situações que originam a realização de uma avaliação, sendo que estamos aptos para dar resposta às suas necessidades, abrangendo em matéria de avaliação todas as áreas:

- Compra, venda ou arrendamento
- Contabilidade SNC e IAS
- Fusões, cisões e aquisições
- Crédito hipotecário e garantias reais
- Recuperação de créditos e dações em pagamento
- Contencioso e partilhas em heranças ou separações
- Projetos de promoção/investimento
- Planeamento e negociações
- Garantia colateral de créditos ou empréstimos
- Cumprimento das normas (CMVM, ISP e BDP)
- Capital para seguro
- Gestão de risco em ativos
- Leilões e concursos
- Recursos geológicos (minas e pedreiras)
- Ativos em exploração (hotéis/turísticos)
- Expropriações e cálculo de indemnizações
- Fins judiciais, administrativos ou fiscais
- Insolvências, reestruturações e liquidações

Temos um departamento exclusivamente dedicado à prestação de serviços de avaliação de imóveis urbanos, assegurando assim que os valores, os pareceres e as conclusões emitidas são objetivas e sustentadas. Seja a localização do imóvel de norte a sul do país ou ilhas, a nossa avaliação irá refletir as condições locais do mercado onde o mesmo se insere. Os nossos consultores/peritos conhecem as diversas forças dos vários mercados regionais e a importância de uma análise geográfica e das características desse mercado.
Consulte-nos, estamos ao dispor para qualquer questão ou esclarecimento que necessite acerca deste tema.

conteúdo informativo
newsletter outubro 2017


quinta-feira, 19 de janeiro de 2017

Avaliação de imóveis com direito de usufruto


Na avaliação de imóveis com direito de usufruto, vamos observando em alguns relatórios de avaliação de empresas a operar no mercado, diferentes metodologias e critérios a serem utilizados, de forma muitas vezes pouco coerente e sustentada, o que no nosso entender gera confusões e erros na determinação do valor dum imóvel que tem esta particularidade. Daí, termos elaborado este artigo de cariz informativo, como forma de expor e propor uma metodologia que no nosso entender é a mais correta, sustentável, baseada em legislação existente e de acordo com as melhores práticas em avaliação imobiliária.

No nosso entender, este tipo de avaliações requer não só experiência do perito como também domínio de técnicas e conhecimentos alargados, devido sobretudo à sua especificidade e particularidade. Na nossa prática do dia a dia, somos por vezes chamados/solicitados para avaliar imóveis com este tipo de condicionantes, sendo que na maioria dos casos em processos de avaliação para efeito de partilhas ou heranças. Desse modo, vamos de seguida passar em revista o processo de avaliação de um imóvel com direito de usufruto.

O usufruto permite que uma pessoa disponha e tenha o direito de gozar durante certo tempo de um imóvel (bem), podendo usar e fruir do bem (imóvel) por um determinado período, sendo uma limitação a questão temporal, ou seja, a vida do usufrutuário, esse direito termina quando o usufrutuário morre. Assim, o valor dum imóvel nestas condições deverá ser separado do usufruto temporário ou mesmo vitalício, para isso devemos numa primeira fase obter o valor de mercado do imóvel (em propriedade plena) sem qualquer condicionante ou direito desta natureza e pela metodologia que o perito melhor considerar como adequada, determinado o valor do mesmo, de seguida e numa segunda fase deverá o valor do imóvel ser deduzido duma percentagem que vai variar em função da idade da pessoa (usufrutuário) detentora desse direito. De acordo com a tabela seguinte:

Trata-se da regra geral para a maioria dos casos de usufruto, contudo existem algumas exceções e particularidades, nomeadamente nos casos em que o usufruto é:  temporário, nos terrenos, em direitos superficiários e nas pensões. Estas situações são melhores descritas na legislação em vigor e que serve de base a esta metodologia, nomeadamente o CIMT - Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, capitulo III, artigo 13.º.

Resta-nos acrescentar que todas as taxa, despesas, encargos e condomínios com o imóvel, são da responsabilidade do usufrutuário, pelo que na primeira fase de determinação do valor do imóvel (propriedade plena) deverá se tido em conta este aspeto que pode ter alguma implicação no valor do imóvel e por consequência no valor do usufruto.

conteúdo informativo
newsletter janeiro 2017

quarta-feira, 11 de novembro de 2015

O Método Comparativo de Mercado na Avaliação Imobiliária














Para a determinação do valor de mercado de um imóvel, normalmente, é necessário comparar o imóvel em análise/avaliação com outros imóveis de características semelhantes. Para tal, é necessário efetuar uma prospeção de mercado e proceder a uma homogeneização da amostra (conjunto de observações) recolhida no mercado onde o imóvel em avaliação se insere.

Assim sendo, o método comparativo de mercado, tal como o nome indica consiste na obtenção do valor de mercado de um determinado bem imóvel através da comparação deste com outros imóveis já transacionados ou em comercialização nesse mercado.

Para que esta metodologia possa ser efetivamente usada é necessário que exista uma amostra considerável, ou seja, no mercado onde o imóvel se insere deverá existir um número de observações suficiente e que se trate de um mercado dinâmico nesse segmento. Por outro lado, as condições dos imóveis que compõem essa amostra deverá ser o mais semelhante possível, bem como os dados recolhidos referentes aos imóveis devem ser recentes para que seja possível comparar o imóvel a avaliar com outros comercializados num período atual, a informação deverá ser de qualidade e credível (com indicação da fonte), devendo não ser influenciada por fatores externos nem por fatores subjetivos associados ao avaliador. Claro que existem considerações que podem ser efetuadas de forma casuística por parte do avaliador, isto porque a avaliação imobiliária não se trata de uma ciência exata, mas sim na obtenção do presumível valor de mercado, de acordo com princípios e fundamentos de cálculo, desde que devidamente justificados. É portanto fundamental uma boa qualificação técnica, experiência do perito avaliador e o seu conhecimento do mercado imobiliário para que se possa reduzir a subjetividade das avaliações e incrementar sustentabilidade e fundamentação no relatório.

Na fase seguinte do método comparativo é necessário efetuar a homogeneização, pelo que os parâmetros desse processo devem ser objetivos e claros, podendo ser os mais diversos e com justificada pertinência para o segmento em causa. Deste modo, os parâmetros da homogeneização iram relacionar-se em função (por exemplo): do piso, da área, da tipologia, do estado de conservação, da qualidade construtiva, do estacionamento, da idade, eventuais ónus existentes na propriedade, do pé-direito, cais de carga, elevador, controlo de acessos, infraestruturas, entre outros. Ou seja existe uma variedade de parâmetros que podem influenciar o valor de um determinado imóvel em função das suas próprias características, condições e atributos (depreciativos/apreciativos), face à análise decorrente da homogeneização com imóveis semelhantes e comparáveis.

Após a realização da homogeneização da amostra, são determinados coeficientes para cada variável em análise, o que permitirá obter o valor €/m2, que corresponderá ao denominado índice de venda, que é um valor unitário para um determinado segmento imobiliário, numa determinada zona e num determinado momento.

O método comparativo de mercado deverá ser utilizado como metodologia principal no estudo do valor de mercado de determinado imóvel, contudo existem casos onde não é possível a sua utilização, ou seja não existe mercado ou se existe não são conhecidos os dados e valores dessas transações ou porque os dados recolhidos não são suficientes para sustentar a avaliação do imóvel por este método.

Concluímos portanto que o método comparativo de mercado tem por base uma análise estatística, deverá ser sempre que possível utilizado como método principal para a valorização de imóveis, exceção para os casos onde não há mercado ou não se conhecem transações. É de salientar que o método comparativo assenta na recolha/pesquisa de informação imobiliária quantitativa e qualitativa, que deverá ser selecionada com máximo rigor, prudência e bom senso, através das mais diversas fontes. Será da qualidade dessa informação que dependerá ou se fará a diferença na qualidade da avaliação de um imóvel, por este método.

Na Structure Value, Lda. possuímos desde 2010 de uma base de dados de imóveis de âmbito nacional, que reúne inúmeras caraterísticas e especificidades de 600.000 (aproximadamente) imóveis em diferentes segmentos, que está em constante atualização (semanal/mensal) e “alimentada” com mais informação das avaliações produzidas, o que nos permite a obtenção de um elevado grau de fiabilidade e qualidade da informação armazenada, e consequentemente rigor na atribuição dos valores dos imóveis, que avaliamos diariamente.


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newsletter novembro 2015

quarta-feira, 23 de setembro de 2015

Certificação Energética Vs Avaliação Imobiliária











O Certificado Energético é um dos documentos solicitados quando se avalia um imóvel. Pois pode ser um elemento importante na determinação do Valor de Mercado do imóvel em análise.

A partir de 1 de Dezembro de 2013 é obrigatório para qualquer imóvel que esteja à venda ou para arrendar (Dec. Lei 118/2013). A nova lei é mais simples, ao resultar da fusão de 3 diplomas: o SCE (Sistema de Certificação Energética), o REH (Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Habitação) e o RECS (Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Comércio e Serviços). Mantém, no entanto, as linhas gerais. A fiscalização do SCE passa a ser assegurada pela Direção-Geral de Energia e Geologia. A ADENE, anterior entidade fiscalizadora, fica inteiramente responsável pelas questões operacionais do SCE.

O certificado energético é obrigatório em edifícios novos e usados a partir do momento em que são colocados no mercado para venda ou arrendamento. O documento tem de ser apresentado aquando da celebração do contrato de compra/venda, locação financeira ou arrendamento, atestando a informação divulgada de início sobre a classe energética a que o imóvel pertence.

De tal forma que podemos dizer que é um documento que avalia/qualifica a eficácia energética do respetivo imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente), emitido por técnicos autorizados/registados na ADENE. Contém informação sobre as características de consumo energético relativas a climatização e águas quentes sanitárias. Indica medidas de melhoria para reduzir o consumo, como a instalação de vidros duplos ou o reforço do isolamento, entre outras. O documento é válido por 10 anos.

A classe energética é determinada tendo como base: a localização do imóvel, o ano de construção, se é um prédio ou uma moradia, o piso e a área. A constituição das suas envolventes (paredes, coberturas, pavimentos e envidraçados). Finalmente, os equipamentos associados à climatização (ventilação, aquecimento e arrefecimento) e à produção de águas quentes sanitárias.

De certa forma, o certificado energético pode contribuir para a avaliação imobiliária, ou seja um imóvel que possua certificado energético com respetiva classificação energética, é um elemento que pode justificar que, o valor de mercado do imóvel em causa possa variar em função da classificação que lhe está atribuída, comparativamente a outros imóveis existentes nesse mercado.

Isto é, se um imóvel possuir boa classificação energética logicamente terá um nível de conforto assinalável, bem como um aproveitamento energético mais eficiente, pelo contrário se um determinado imóvel tiver uma má classificação energética, pelo que deverá ter um isolamento térmico deficitário ou sistemas de aquecimento pouco eficientes, por exemplo. Ou seja, o certificado energético pode/deverá ser uma das variáveis a ponderar na análise de mercado para determinação do valor do imóvel, podendo em comparação com outros e face a sua classificação, influenciar o valor de mercado, de acordo com o peso considerado para a variável – classificação energética.

Não obstante, a ausência de certificado energético, pode não significar que o imóvel seja pouco ou muito eficiente energeticamente. Nestes casos, o perito avaliador pode ter um papel importante no decorrer da visita ao imóvel, na identificação e diagnóstico dos principais fatores que podem fazer prever uma determinada classificação futura, de acordo com as condições e características construtivas do mesmo. Para tal o perito avaliador deverá ser tecnicamente dotado de conhecimento/formação que permita essa análise e apreciação, fazendo posteriormente no relatório enfase a essa análise.

Atualmente a Structure Value, através dos seus técnicos está apta a efetuar em simultâneo a avaliação imobiliária e a certificação energética do seu imóvel.

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newsletter setembro 2015

terça-feira, 16 de junho de 2015

Documentação necessária para avaliação imobiliária

No processo de avaliação são necessários vários elementos que de alguma forma caracterizam o imóvel sobre vários aspetos e são elementos fundamentais para uma correta avaliação imobiliária.Logicamente que quanto mais informação for fornecida ao perito, relativamente ao imóvel objeto da análise, mais rigorosa será a avaliação. É sempre necessário a verificação dos documentos e aferir a concordância de todos os elementos referentes ao imóvel avaliar, nomeadamente verificar a concordância das áreas entre os diferentes documentos e no decorrer da visita.












De todos os elementos será sempre necessário um número mínimo de elementos essenciais para o apuramento do Valor de Mercado do Imóvel, tais como:

- Caderneta Predial/Matricial – emitido por qualquer repartição de finanças do país, faz prova da inscrição matricial do Imóvel. A Caderneta Predial ou a Certidão de Teor matricial tem o prazo de validade de 1 ano após a data de emissão; 

- Registo na Conservatória – emitido pela Conservatória do Registo Predial, permite verificar a situação em que o imóvel se encontra, designadamente a indicação dos proprietários, a existência de hipotecas ou quaisquer outros ónus/direitos. Prazos: deve ser passada com antecedência não superior a 6 meses, ou, se o prédio não estiver descrito, com antecedência não superior a 3 meses;

- Documentos Camarários

  • Plantas do Imóvel – emitido pela Câmara Municipal da zona onde se localiza o imóvel. Este documento destina-se a comprovar a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado apresentado na Câmara Municipal;
  • Projeto (terreno para desenvolvimento imobiliário) – Elemento necessário na avaliação de um terreno para desenvolvimento imobiliário devido à complexidade do mesmo tendo em conta a localização, e as condicionantes previstas para a zona do PDM em vigor;
  • Licença de Utilização – emitido pela Câmara Municipal da zona onde se localiza o imóvel. Este documento destina-se a comprovar as condições de habitabilidade do imóvel, verificando a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado;
  • Contrato de arrendamento(valores das rendas quando existam) – acordo de vontades pelo qual uma das partes - o senhorio - concede a outra - o inquilino - a utilização temporária de uma habitação ou parte de uma habitação, mediante uma retribuição - a renda;
  • Certificado Energético – documento emitido no âmbito do Sistema Nacional de Certificação Energética e Qualidade do Ar Interior dos Edifícios (SCE), que traduz o desempenho energético do imóvel, classificando-o numa escala de pré-definida de 7+2 classes (A+, A, B, C, D, E, F e G). Neste documento são apresentadas as possíveis medidas de melhoria a implementar ao nível do desempenho energético e do conforto, destacando as de maior viabilidade económica. Poderá ser utilizado enquanto se mantiver válido (10 anos).

Após análise da documentação, a visita ao imóvel é importante pois permite aferir a concordância entre as áreas, usos, tipologias, ou outra informação mencionada na documentação.

No entanto, existem várias situações que por vários motivos alheios ao avaliador, os documentos não são apresentados na totalidade ou em parte pelo requerente do relatório de avaliação. Porém, apesar da omissão de alguns elementos é possível avaliar um imóvel apenas com parte da documentação, mas deverá haver menção a tal fato no teor do mesmo relatório, constando como limitações ou falta de documentação, o que no limite pode condicionar o valor de mercado apurado.

Na avaliação de terrenos para desenvolvimento imobiliário por vezes cabe ao avaliador, que por falta da apresentação do projeto de viabilidade construtiva, fazer uma consulta do PDM em vigor previsto para a zona, e elaborar um cenário possível/provável para o imóvel em análise.


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newsletter junho 2015

segunda-feira, 7 de abril de 2014

Avaliação Imobiliária / Avaliação de Máquinas e Equipamentos / Due Diligence

Avaliar
Avaliar significa estimar ou apurar o valor de um bem, quer seja um bem tangível ou intangível. Ao longo dos tempos o processo de avaliação tem sido fundamental para o correto funcionamento das economias, como forma de aferir o valor/preço dos bens que constituem o património de empresas, entidades e particulares.
Para além da prática habitual ou obrigatória em muitas empresas e entidades de procederem regularmente à avaliação do seu património, existem muitas outras razões em que há vantagens e contrapartidas na informação fornecida num relatório de avaliação, tais como: negociação de rendas, impostos (IMI), compra e venda, planeamento, análise de risco, investimento, entre outras.
Porque estamos conscientes de que um determinado bem/ativo tem um impacto importante na atividade de uma empresa ou família, a STRUCTURE VALUE desenvolve e exerce a sua atividade, de acordo com as normas, critérios e melhor práticas estabelecidas e em uso na atividade, numa contínua especialização para aperfeiçoamento das metodologias, o que por sua vez permite a melhoria constante do serviço prestado ao cliente.  

Avaliação Imobiliária
- Compra e Venda ou Arrendamento
- Contabilidade SNC e IAS (avaliação e reavaliação)
- Fusões, Cisões e Aquisições
- Contencioso e partilhas em heranças e separações
- Projetos de Investimento
- Planeamento e negociações
- Garantia hipotecaria de créditos ou empréstimos
- Cumprimentos das normas (CMVM, ISP e BDP)
- Leilões e aquisições
- Recursos geológicos (minas e pedreiras)
- Expropriações e cálculo de indemnizações
- Avaliações para fins judiciais, administrativos ou fiscais
- Insolvências e reestruturações

Avaliação de Máquinas e Equipamentos
- Máquinas e equipamentos Industriais
- Outras máquinas e equipamentos (agrícola, hotelaria, transporte, elevação e carga)
- Instalações técnicas especiais
- Frotas
- Perícias judiciais
- Contabilidade SNC e AFT (avaliação e reavaliação)

Due Diligence
- Levantamento de áreas e medições (terrenos e construções)
- Levantamento dos custos de obras a realizar em imóveis (inacabados ou a reabilitar)
- Peritagens e vistorias técnicas a imóveis (patologias, deficiências e defeitos)
- Documentação predial (Câmaras, Registos e outas entidades públicas)
- Representação em negociação de imóveis
- Inventariação de bens móveis e imóveis

Consultoria e Análise de Investimentos
- Análise económico-financeira de investimentos imobiliários
- Estudos de Mercado
- Análise de impostos sobre imóveis
- Auditorias imobiliárias
- Planos de rentabilização de patrimónios imobiliários
- Planos de marketing imobiliário
- Apoio na gestão de carteiras de arrendamentos
- Estudos de localização