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sexta-feira, 29 de junho de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – PORTO


(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 28/06/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado residencial (apartamentos) relativos ao concelho do Porto. A zona onde os valores registados são mais elevados quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento é a união de freguesias que abrange o centro histórico do Porto (Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória), logo seguida pela zona do Jardim do Cálem / Foz (União de Freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos e União de Freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde, respetivamente).

No caso dos apartamentos, no concelho do Porto o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.650€/m2, sendo que para arrendamento corresponde o valor médio a rondar entre os 7,50€/m2/mês. Os valores mínimos correspondem à freguesia de Campanhã (zona Oriental da cidade) e rondam os 500€G/m2 e 4,00€/m2/mês.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 30,00€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 8.000€/m2, enquanto a média de área por fração disponível vai abaixo dos 100 m2.

Os valores dizem respeito ao 1º trimestre de 2018. Numa análise a um total de 1.350 frações de várias tipologias que contribuíram para esta análise.










sexta-feira, 15 de junho de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – AVEIRO



(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 14/06/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado de residencial (apartamentos) relativos ao concelho de Aveiro. A zona onde os valores registados são mais elevados, quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento, é Glória e Vera Cruz, logo seguida da zona do Centro de Congressos.

No caso dos apartamentos, em Aveiro o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.400G/m2, sendo que para arrendamento corresponde o valor médio a rondar entre os 6,5G/m2/mês. Os valores mínimos correspondem às zonas de Esgueira e rondam os 650G/m2 e 3,5G/m2/mês.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 12,5G/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 2.900G/m2, enquanto a média de área por fração ronda cerca de 125 m2.

Os valores dizem respeito ao 1º trimestre de 2018. Num total de 434 frações de várias tipologias que contribuíram para esta análise.






sexta-feira, 1 de junho de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – MATOSINHOS



Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 01/06/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado residencial (apartamentos, relativos ao concelho de Matosinhos. A zona onde os valores registados são mais elevados, quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento, é Matosinhos Sul, logo seguida da zona de Leça da Palmeira.

No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.700€/m2, sendo que para arrendamento tem o valor médio a rondar entre os 8 e 9€/m2. Os valores mínimos correspondem às zonas de Leça do Balio e Guifões.

Como indicativo, o mercado disponibiliza para arrendamento valores máximos na ordem dos 14€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 4.000€/m2, enquanto a média de área por fração ronda cerca de 110 m2.

Os valores dizem respeito ao 1º trimestre de 2018. Contribuíram para a análise um total de 350 frações de várias tipologias.





sexta-feira, 18 de maio de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO - RESIDENCIAL - COIMBRA

(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 18/05/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado de frações habitacionais (apartamentos) relativos ao concelho de Coimbra. A freguesia onde os valores registados são mais altos, quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento, é Santo António dos Olivais, onde existem diversos novos projetos em curso, nomeadamente a "Quinta da Portela".

No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/ venda, médios de 1.500€/m2, sendo que para arrendamento terá o valor médio a rondar os 6,50€/m2.

Como indicativo, o mercado disponibiliza para arrendamento valores máximos na ordem dos 12,50€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 2.900€/m2, enquanto a média de área para fração ronda cerca de 100 m2.

Salientamos que o mercado de arrendamento de moradias é praticamente inexistente no concelho de Coimbra.

Os valores dizem respeito ao 1º trimestre de 2018. Num total de 280 frações de várias tipologias que contribuíram para esta análise.

sexta-feira, 4 de maio de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO - ESCRITÓRIOS - PORTO


No segmento de escritório na cidade do Porto é evidente o dinamismo, fomentados pelo crescimento económico, mas também pelo turismo e impulsionado pela Universidade do Porto. Atinge valores idênticos, em algumas localizações, superiores a antes da crise. A nossa análise baseou-se em valores de imóveis registados na base de dados interna da Structure Value, oriundos de avaliações imobiliárias realizadas no período entre Dezembro de 2017 e Março de 2018, num total de 370 observações (imóveis). Os imóveis foram distribuídos por localizações, dando origem a quatro zonas distintas e considerados os valores prime.

Assim, conclui-se que a zona prime corresponde à Boavista e tem como referência, para arrendamento, cerca de 15 €/m2 e, para venda, 3.000 €/m2. A zona Oriental é a mais barata e apresenta valores prime na ordem dos 10 €/m2 e 1.500 €/m2, para arrendamento e venda, respetivamente.

As taxas de rentabilidade (yields) para este segmento oscilam entre os 6,5% e 7,5%, dependendo da zona e do edifício, podendo nalguns casos atingir os 6,0%.

terça-feira, 24 de abril de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO DO ALGARVE










(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 20/04/2018)

O segmento de mercado relevante para o presente estudo é o residencial, nomeadamente as moradias e apartamentos, pelo que desprezamos, para este estudo/análise, todos os prédios/imóveis que continham usos mistos.

A análise foi realizada para a zona geográfica do Algarve, e os concelhos analisados foram os que compõem o distrito de Faro. O estudo baseou-se em valores de imóveis registados na base de dados interna da Structure Value, no período entre outubro de 2017 e fevereiro de 2018, num total de 840 observações (imóveis), sendo que 90% dessas observações correspondem a oferta para compra/venda e restantes para arrendamento.

Conclui-se que para as moradias, o valor médio posiciona-se nos 2.200 €/m² e para apartamentos na ordem dos 2.000 €/m². Podemos também destacar que no arrendamento de apartamentos se pratica valores médios entre os 8,0 €/m².

A zona onde se verificou os preços mais elevados de moradias foi em Almancil (Loulé), e os preços mais baixos foram registados nas zonas de Alcoutim. Ao nível de apartamentos os preços mais baixos foram registados em Portimão e os mais elevados em Almancil.








quinta-feira, 5 de abril de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO - PORTO - ARMAZÉNS, INDUSTRIAL E LOGÍSTICA


(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 05/04/2018)

O segmento de mercado relevante para o presente estudo/análise é o de armazéns com características industriais ou de logística, pelo que desprezamos todos aqueles que continham uma vertente comercial ou de retail. A análise foi realizada para a zona geográfica que consideramos “Grande Porto”, nomeadamente os concelhos analisados, foram os seguintes: Porto, Matosinhos, Maia, Valongo, Vila Nova de Gaia, Vila do Conde e Gondomar. Correspondem a valores de imóveis registados na nossa base de dados interna, no período entre outubro de 2017 e fevereiro de 2018, num total de 249 observações, sendo 166 dessas para arrendamento e as restantes 83 para compra/venda.

Conclui-se que para armazéns situados no Grande Porto, o valor médio para arrendamento posiciona-se em torno dos 3,0 €/m² e o de venda ronda os 450 €/m².

Meramente orientativo, o mercado disponibilizou para arrendamento e venda valores máximos na ordem dos 6,0 €/m² e 800 €/m², respetivamente, valores verificados na localidade de Ramalde no Porto. Os valores mínimos foram verificados nas zonas de Vila do Conde e Valongo.





sexta-feira, 23 de março de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO - HABITAÇÃO - BRAGA


(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 23/03/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado de frações habitacionais/apartamentos relativos a Braga (concelho).

Os valores dizem respeito ao 4º trimestre de 2017. No entanto verifica-se, através de dados provisórios, que estes estão a consolidar-se nestes primeiros meses de 2018.

No caso dos apartamentos, para o concelho de Braga o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.000€/m2. Para a cidade uma fração habitacional em estado razoável e em zona mediana, em termos médios para compra/venda rondará entre 125.000€ e os 130.000€, ou seja, valor unitário de cerca 1.250€/m2, um pouco acima do valor médio para o total do concelho, sendo que para arrendamento idêntica fração terá o valor médio a rondar os 5,00€/m2.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 8,5€/m2, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 2.300€/mês, enquanto a média de área por fração ronda cerca de 105m2.

Estes valores resultam de análise estatística e dum conjunto de 1.664 observações da nossa base de dados, circunscritos ao concelho de Braga, registados no período entre outubro de 2017 e fevereiro de 2018.

sexta-feira, 9 de março de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO – HABITAÇÃO/APARTAMENTOS



(Publicado no Jornal "Vida Económica" do dia 09/03/2018)

Apresentamos alguns indicadores do mercado de frações habitacionais/apartamentos relativos a Vila Nova de Gaia (concelho).

Os valores dizem respeito ao 4º trimestre de 2017. No entanto verifica-se, através de dados provisórios, que estes estão a consolidar-se nestes primeiros meses de 2018.

No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/venda, em média, de 1100 €/m2, sendo que para arrendamento os valores médios andam por volta de 4,5 €/m2.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 9,0 €/m2, representado um valor máximo de renda de fração na ordem dos 1.000 €/mês, enquanto a média ronda os 450 €/mês, em termos de referência e para uma área média de fração com cerca 110 m2.

Os valores apresentados vêm indicar que o mercado imobiliário para este tipo de imóvel (apartamentos) está em evolução, prevendo-se que assim continue ao longo de 2018.












quinta-feira, 8 de março de 2018

PUBLICAÇÃO DE VALORES - MERCADO IMOBILIÁRIO



Trata-se duma iniciativa que iniciamos este ano, e que prevê a publicação regular e quinzenal com divulgação de informação do mercado imobiliário em valores, expressos em €/m2 para compra/venda e arrendamento. A informação será sempre acompanhada dum texto explicativo e da descrição do mercado e segmento imobiliário em análise. Contamos para esta divulgação com o apoio do suplemento imobiliário quinzenal do jornal “Vida Económica”.

Quinzenalmente será analisada determinada zona do pais e segmento imobiliário, desse modo, iremos rodar as diferentes zonas/concelhos do pais, em especial aquelas em que possuímos mais dados e registos atualizados, e que por norma são as zonas mais populacionais a nível nacional. A primeira publicação visou o segmento de retalho no Porto, a edição mais recente visa o segmento habitacional (apartamentos) em Vila Nova de Gaia (concelho), pelo que se seguiram outras zonas do pais e também em diferentes segmentos.

Esta iniciativa resulta por um lado da experiência na avaliação de imóveis que possuímos da nossa prática diária, e por outro lado porque detemos uma grande quantidade de valores de mercado de imóveis em diferentes zonas o que nos permite a sustentabilidade e conhecimento dos valores publicados. Temos também como objetivo prestar um serviço ao mercado que consideramos relevante tanto para particulares, empresas ou investidores.

De salientar que os valores publicados decorrem de tratamento estatístico interno e são meramente orientativos e correspondem a médias de mercado, pelo que são a nossa análise/opinião independente do funcionamento do mercado imobiliário num determinado contexto, localização e segmento. Quando requerido e acordado com o cliente, prestamos o serviço de realização de relatório/estudo de mercado aprofundado que vise dar resposta às necessidades de informação de mercado de cada cliente.

Ao nível da avaliação imobiliária e da utilização dos valores publicados, consideramos que cada imóvel requer uma análise casuística e detalhada, que deverá ser efetuada por perito avaliador de imóveis credenciado.
conteúdo informativo
newsletter março 2018

sexta-feira, 23 de fevereiro de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO – RETALHO/LOJAS


(Publicado no Jornal "Vida Económica" do dia 23/02/2018)

Neste mês vamos apresentar alguns indicadores no que concerne ao mercado de imóveis para retalho, nomeadamente lojas de rua, para a zona do Porto, cidade.
Os valores dos imóveis são referentes ao 4º trimestre e refletem a consolidação que vem a existir no mercado, que se prevê que continue em crescimento sustentado ao longo de 2018.
Para o mercado de retalho, nomeadamente de lojas, o mercado apresenta valores médios de compra/venda na ordem dos 1500 €/m2, sendo que para arrendamento apresenta valores médios de 9,0 €/m2.
Como indicativo, os valores máximos que o mercado disponibiliza indica 35 €/m2 para arrendamento.
Os valores do último trimestre de 2017 vêm indicar que o mercado está em crescimento, salientando-se uma redução considerável no prazo de absorção médio, contribuindo para tal a zona central e histórica da cidade. Contudo, a dinâmica estende-se também a outras zonas da cidade.


quarta-feira, 3 de janeiro de 2018

Estudos e Relatórios do Mercado Imobiliário
















O conhecimento detalhado dos mercados imobiliários, das suas diferentes caraterísticas e condições em cada momento, permite-nos oferecer aos nossos clientes estudos de mercado de valor acrescentado.
Nesta área de negócio da nossa atividade, debruçamo-nos nas características de determinada zona e segmento. Ou seja, para uma determinada zona (que poderá ser uma cidade, área metropolitana, ou uma zona mais restrita como uma freguesia ou localidade), é traçado o perfil de mercado imobiliário, nomeadamente em termos de ocupação do espaço (espaço construído vs. terreno livre), taxa de ocupação dos edifícios, tipos de uso instalados, taxas de descontos por segmento, relevância do mercado de arrendamento face ao de venda, valores de compra/venda e taxas de rentabilidade médias por segmento (todos os valores são apresentados regra geral sob a forma de intervalo).
Trata-se de um serviço em que dispomos de informação e bases de dados de imóveis atualizadas permanentemente para todo o território nacional, fruto da atividade diária de avaliação imobiliária, desse modo, é-nos possível combinar e correlacionar vários tipos de informação, disponibilizando-a de forma organizada, apresentando respostas e pareceres sobre os comportamentos, evolução ou estado atual do mercado imobiliário, na forma de relatórios de mercado (estudos).
O estudo de mercado permite ao investidor conhecer o mercado de forma clara e organizada, sendo uma mais valia no apoio à decisão e ou eventuais alterações ao investimento.
Apresentamos tipos de estudos/análises efetuados para clientes:
- Estudo da oferta / procura (qualitativa/qualitativa)
- Estudo de posicionamento / estudo de layout e áreas
- Estudo de ocupação / taxas / estudo de preços

Link para consulta: http://www.structurevalue.com/service/market_research/

conteúdo informativo
newsletter janeiro 2018

Sector Bancário/Financeiro Vs Mercado Imobiliário






















Nesta edição da nossa newsletter, apresentamos alguns dados do sector imobiliário, de acordo com o mais recente Relatório do Mercado Financeiro, do Banco de Portugal de dezembro de 2017. Nesse relatório são evidenciados alguns riscos do sector bancário/financeiro face ao setor/mercado imobiliário.

A estabilidade financeira em Portugal apresenta alguns riscos e consequências em função da evolução dos preços no mercado imobiliário residencial, pela elevada exposição direta e indireta ao imobiliário, que representa cerca de 40% do total do ativo dos bancos, principalmente por via de empréstimo concedidos às famílias para compra de habitação que por sua vez têm como garantia o próprio bem imóvel, representando estes atualmente 28% do ativo total. Outra fatia de 5% do ativo total dos bancos corresponde ao crédito concedido às empresas de promoção e construção. 

  Exposição do sector financeiro ao sector imobiliário. Fonte: Banco de Portugal.

A exposição direta advém principalmente da quantidade de ativos imobiliários que estão na posse dos bancos por via das dações em pagamento, gerados pelo incumprimento dos empréstimos bancários concedidos, tendo sido a fase mais crítica a que ocorreu durante a crise financeira e que fez aumentar o stock de imóveis e por conseguinte a maior exposição ao mercado imobiliário.

                                                      Imóveis em dação por tipologia, distrito e tipologia. Fonte: Banco de Portugal.

Em contrapartida o mercado imobiliário em geral e o segmento residencial em particular estão atualmente com uma dinâmica de evolução de preços e aumento da procura, ou seja, melhores condições para o escoamento do stock de imóveis existente nos bancos. A evolução até agora sustentada dos preços tem permitido nos grandes centros urbanos que os preços no segmento residencial se aproximem de valores idênticos aos de 2009 (pré-crise).


                                                             Índice de preços do imobiliário (2015=100). Fonte: Banco de Portugal.

A evolução continua dos preços pode acarretar consequências e riscos para o setor financeiro, sendo que pontualmente e nalgumas zonas os preços já se apresentam excessivamente elevados. Os efeitos disto pode estar na conceção menos detalhada de credito à habitação o que pode levar a um contexto de elevado endividamento das famílias. Importa referir que a crise do sub-prime em 2007 foi iniciada com o mercado imobiliário residencial nos Estado Unidos. A sobrevalorização dos preços da habitação fez com que logo de seguida, os mesmo caíssem e por sua vez originassem uma recessão. Deste modo, alguns alertas têm sido lançadas por respeitados economistas, instituições e opinion leaders, no sentido de alertar para a elevada exposição (direta/indireta) do setor bancário ao setor/mercado imobiliário. A probabilidade de que os preços da habitação continuem a aumentar (de acordo com o Relatório do BDP) no futuro é forte, tendo por base as projeções mais recentes para a economia portuguesa.


                          Detenção direta e indireta de imóveis, incumprimento e índice de preços habitação. Fonte: Banco de Portugal.

Para finalizar uma nota importante acerca da avaliação imobiliária que tem um papel de elevada importância neste contexto, uma vez que o valor do imóvel é determinado pelo perito avaliador e é um dos principais parâmetros para a concessão do empréstimo sobre o imóvel que servirá como garantia do mesmo empréstimo, de acordo com o rácio do loan-to-value. Neste contexto caberá ao perito avaliador a importante tarefa de determinação do valor do imóvel de forma independente e rigorosa, bem como numa perspetiva prudente.



Link para consulta integral do Relatório de Estabilidade Financeira – dezembro 2017


conteúdo informativo
newsletter janeiro 2018

segunda-feira, 12 de junho de 2017

Crescente Valorização do Imobiliário




























A crise financeira e económica colocou por terra o nível de vida até então sentido em Portugal. Os tão comentados fortes despedimentos de funcionários, a insolvência de várias empresas, os cortes salariais quer no setor público quer no setor privado, o aumento de impostos, o aumento de IMI para diminuir ou contrabalançar a dívida e apoiar no desenvolvimento de obras locais, a entrega por parte das famílias das suas casas aos bancos, o regresso de vários jovens a casa dos pais, a dificuldade de colocação de jovens recém formados no mercado de trabalho, entre muitos outros acontecimentos, efetivamente afetaram a vida dos cidadãos durante os últimos anos.

No entanto, não foram só os cidadãos nem as empresas que sentiram os efeitos da perda de consistência do setor bancário e empresarial, naturalmente que estas entidades para além da sua efetiva responsabilidade social e funcional, acabaram por ter o retorno da motivação que causaram na sociedade: a perda de capacidade e potencial de desenvolvimento económico.

Devido ao incumprimento de particulares e empresas, os bancos começaram a encher as suas plataformas com imóveis de diversos tipos, sejam eles os apartamentos, as moradias, os terrenos, as lojas, os escritórios e os armazéns. Plataformas essas que precisam urgentemente de se rentabilizar em dinheiro!

Com ausência do poder de compra e da potencialidade de desenvolvimento, a construção civil entrou em declínio de mãos dadas com o mercado imobiliário.
Curiosamente, após cerca de 7 anos de crise, verifica-se sinais de melhorias no setor do imobiliário, já iniciados em meados de 2015.

Segundo dados recolhidos no setor, no 1º trimestre de 2017 em relação ao mesmo período do ano transato, em Lisboa, a nível de escritórios/serviços foram ocupados mais 34% de área, sendo que em zona prime se pode atingir os 18,5€/m2/mês; a nível do retalho o índice de vendas a retalho aumentou 2,8%, atingindo no Chiado 130€/m2/mês e na rua Santa Catarina, no Porto, os 60€/m2/mês; por sua vez, a nível do imobiliário comercial foram investidos mais 359 milhões de euros.

A nível de yields verificou-se uma descida, sendo as yield prime, em Lisboa, no setor dos escritórios com variações entre os 5% (Avenida da Liberdade) e os 7,5% (Algés). No que diz respeito a centros comerciais a yield prime é de 5%, nos Retail Parks é de 6,75%, no comércio de rua é de 4,75% e a nível industria e logística pode atingir os 6,75%.

No que diz respeito a habitação, a compra de casa permanece a opção favorita dos portugueses e pode estar motivada com o facto de os bancos começarem a oferecer condições mais favoráveis para a aquisição de crédito bancário. Por outro lado, o arrendamento, para além de ser reduzido em algumas localidades centrais face à sua procura, apresenta valores elevados tendo em conta, por vezes, as condições que as habitações oferecem e tendo em conta os rendimentos dos agregados familiares.

Em Lisboa, a nível de valor de renda habitacional, esta atinge os 6,5 €/m2 a 9 €/m2 no Chiado, os 5,0 €/m2 a 9€/m2 na zona da Avenida da Liberdade e os 5,0€/m2 a 12€/m2 na zona do Estoril e Cascais.

Atualmente, o facto de o arrendamento ser caro afeta, não só os agregados familiares mais numerosos, mas também os jovens em início de atividade profissional bem como os estudantes. Nas zonas universitárias de Lisboa, verifica-se que o valor médio por quarto ronda os 355€, tendo aumentado 10% face a períodos homólogos. Na freguesia de Paranhos do concelho do Porto, onde se constata um Pólo Universitário de referência, os valores de renda mensal para apartamentos T1 ronda os 400€/mês a 700€/mês.

A nível de valores de venda, no Porto, o preço médio no concelho do Porto, até finais de 2016, rondou os 1.265€/m2, um valor superior de cerca de 17% dos praticados em Matosinhos e 35% dos valores praticados nos concelhos de Vila Nova de Gaia ou a Maia. 

Foi precisamente este aumento do preço das casas em 2016, que se manteve por 2017, que recentemente despertou a atenção da Comissão Europeia. Como é que um país que atravessou uma grave crise económica e que ainda se encontra em fase de recuperação, tendo apenas ligeiros sinais de desenvolvimento e recuperação económica, apresenta preços tão elevados para arrendamento, bem como para venda de habitação? Será que estamos perante uma perene recuperação e na eminência de um desequilíbrio macroeconómico?

Só os desenvolvimentos a verificar no presente ano quer a nível do setor do imobiliário quer a nível do setor económico, poderão responder corretamente a estas questões. No entanto, o investimento estrangeiro, o desenvolvimento do setor turístico, as reabilitações dos principais centros históricos, entre outros, estão certamente na motivação da carecente valorização atual dos imóveis.

quarta-feira, 10 de maio de 2017

Portugal está na moda



























Como vamos constatando, quer pelas notícias emitidas nos meios de informação, como por uma visita pelas ruas das principais cidades ou outros locais de interesse, é claramente notório o crescente interesse dos turísticas pelo nosso país. As estatísticas existentes e publicações de especialistas, reforçam esta tendência.

Recuando poucos anos no tempo, verificamos que as companhias aéreas (tipo low cost) numa primeira fase e por sua vez o aumento da oferta hoteleira, contribuíram fortemente para este crescimento continuo. Por consequência e inerência outras atividades de apoio, foram surgindo, tal como a restauração. Tornando-se num dos principais sectores da economia, representando cerca de 8% do PIB em 2016.

Para compor o “ramalhete”, será justo acrescentar ainda a nossa típica cultura, gastronomia e clima favorável. Ou seja, estão reunidas as condições de “Portugal estar na moda” no turismo mundial.

Este ritmo e atividade do turismo, tem benefícios e implicações noutros setores económicos, nomeadamente no imobiliário. Com a reabilitação e reconstrução dos centros históricos, edifícios convertidos para diferentes usos como residencial, hotelaria, comércio, escritórios, etc. Por sua vez clientes estrangeiros compram habitação em Portugal, insígnias de luxo abrem lojas nas principais artérias das capitais, ou seja, as cidades ganham um ritmo e dinâmica de atração.

Numa das publicações do blog “Out-of-the-box / Real Estate & Finance” podemos ver um artigo, em que o investimento imobiliário em Portugal está na preferência dos investidores internacionais. Ver publicação: http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt/2016/10/onde-investir-em-imobiliario.html

Portugal está na moda e tudo indica que se deverá manter, e é também essa a nossa esperança. Contudo “modas são modas” por vezes são passageiras, pelo que espero que tenhamos a destreza e engenho necessário para consolidar o setor e criar condições para não estarmos vulneráveis a “modas”.

quarta-feira, 15 de fevereiro de 2017

Outlook das rendas de escritórios – Lisboa vs outras capitais


Atualmente o mercado de escritórios em Lisboa tem tido um bom desempenho, por isso resolvemos desenvolver uma breve análise sobre essa tendência, bem como apresentar a nossa opinião e análise comparativa com outras capitais europeias.
Lisboa é a cidade europeia com o nível de rendas de escritórios mais baixo (de acordo com dados publicados), abaixo de cidades como Bucareste, Copenhaga e Atenas.
No entanto, alguns estudos apontam a cidade de Lisboa como sendo uma das que apresenta maior potencial de crescimento de rendas.
Londres West End aparece como sendo a localização mais cara da Europa, logo seguido de Londres (City), Genebra e Paris.


Apesar disso, as rendas em Londres e em Paris desceram no 4º trimestre de 2016.
A cidade de Amesterdão foi a que registou a maior subida no último trimestre de 2016, num mercado que apresenta uma procura elevada face à escassez de oferta.
Globalmente, o índice europeu produzido por consultoras regista um crescimento anual de 4,2%, registando-se um mínimo histórico na vacancy rate (8,1%).
Como já foi acima referido, Lisboa é das cidades europeias com melhores perspetivas de crescimento no valor da renda de escritórios, só cidades como Amesterdão ou Milão ultrapassam esta perspetiva.



De facto, o imobiliário Português (incluindo mercado de escritórios) está a atravessar um momento notável e tudo indica que está para durar. O nosso país é muito competitivo para acolher grandes empresas internacionais, com condições vantajosas face a outras cidades europeias, não só em termos financeiros, mas também em termos de qualidade de vida. No entanto a falta de escritórios novos, sofisticados, em algumas zonas e com a qualidade insuficiente de muitos dos espaços disponíveis (escassez na oferta), podem abrandar a procura internacional; isto pode prejudicar não só o imobiliário como também a economia nacional; pois se as empresas internacionais não encontrarem no nosso mercado escritórios modernos e com condições que respondam plenamente aos seus requisitos, por muito atrativo que o nosso país seja, muito rapidamente poderão procurar alternativas noutros destinos para se instalarem.

quinta-feira, 8 de setembro de 2016

"Crescente fluxo de turistas no porto estimula comércio de rua"

































Rua de Santa Catarina, Passeio dos Clérigos e Quarteirão das Cardosas, é onde está centrado o comércio de rua “prime”, estando a evidenciar-se um dinamismo crescente e consolidado no eixo Mouzinho-Flores. O eixo Mouzinho-Flores é das zonas da cidade, onde se tem verificado um maior número de projetos de reabilitação, destinados em particular a alojamento turístico, restauração e moda. Pelo facto de estar inserido na zona “prime” de comércio do Porto, evidencia-se ainda o reposicionamento do Centro Comercial Porto Gran Plaza (agora La Vie), que tem vindo a sofrer uma restruturação a nível de oferta de tipo de espaços, incluindo agora serviços (Lavandaria Self-Service, Escola de Dança Pedro Sousa, Manpower, entre outros) e também irá servir de apoio às obras em curso no Mercado do Bolhão, acolhendo algumas bancas temporariamente.

Deste modo, têm sido inauguradas mais lojas no centro histórico do Porto relativamente ao ano anterior, o que espelha uma crescente procura, derivada particularmente dum impulso dado pelo setor do turismo. De facto, não só o número de visitantes na cidade que tem crescido significativamente – 2015 foi o melhor ano de turismo no Porto, entre janeiro e novembro do ano anterior, o destino Porto e Norte de Portugal registou mais de três milhões de dormidas de estrangeiros, o que representa um aumento de 16,7% face ao mesmo período em 2014. Entre os visitantes, continuam a destacar-se turistas espanhóis, franceses e brasileiros (Fonte: Porto Lazer), como a oferta de espaços que tem sido gerada resulta, em boa parte, da reabilitação de edifícios para uso turístico.

O aumento da procura refletiu-se nas rendas “prime” do Porto que, em dezembro de 2015, registaram um crescimento de 17% face ao final de 2014, fixando-se nos 35€/m²/mês para espaços de aproximadamente 100 m² (Fonte: consultora internacional).

2016 E PERSPETIVAS FUTURAS

O país, está a sair da crise, mas ainda há muita instabilidade que leva a que os consumidores nacionais estejam preocupados e apreensivos o que faz que no momento de investir se retraíam e adiem esses investimentos. Sem dúvida que o turismo e o seu constante crescimento em todo o país tem ajudado quer a restauração, quer a hotelaria e o próprio comércio, no entanto a cidade e a região terão de ter uma estratégia bem delineada pelas várias entidades envolvidas que trace o rumo pretendido para a região ao nível do turismo, comércio e serviço que garanta uma atuação mobilizadora e sustentada a médio e longo prazo, pois de outro modo o turismo nunca deixará de ser o nosso “balão de oxigénio”.

conteúdo informativo
newsletter setembro 2016

O mercado do imobiliário de luxo em Portugal e os Golden Visa

Tal como noutros países da união europeia ou nos diversos setores de atividade económica, o nosso país dispõe de artigos/bens com elevado níquel de qualidade e que são “made in Portugal”, ou seja, dispõe dos vulgarmente chamados artigos/bens de luxo, desejados por muitos, mas alcançados por poucos.

O mercado imobiliário, não ficando longe desta realidade e não fosse Portugal um país com formação em engenharia/arquitetura reconhecida e premiada a nível europeu, apresenta um considerável número de imóveis de luxo. Estes, ao serem analisados em conjunto com a boa gastronomia, a segurança, o baixo custo de vida e as caraterísticas climáticas do nosso país, geram atratividade e relevância para os investidores internacionais.

Estes, entre outros motivos, procuram a obtenção do Visto de Investidor – o Golden Visa, que por sua vez lhes permitem poder viver, trabalhar ou estudar em todo o espaço europeu Schengen. A obtenção deste visto pode ser feita caso o investidor opte por investir no mercado imobiliário, efetue depósitos de capital ou invista em ações/obrigações ou crie uma empresa com 10 empregados permanentes.

A imagem seguinte, extraída do site do Golden Visa Portugal (www.goldvisaportugal.pt), ilustra os países cujo investimento permite a obtenção do Golden Visa.

















- Países da EU que pertencem ao Espaço Schengen

- Países que não pertencem ao Espaço Schengen


- Países que não são do Espaço Schengen mas pertencem à União Europeia

- Outros Países Europeus que não pertencem ao Espaço Schengen



Caso decidam investir no mercado imobiliário, constata-se um incentivo às transações imobiliárias, transmite-se uma nova fluidez ao mercado de arrendamento e incentiva-se a construção civil, que devido à crise económica dos últimos anos tem apresentado níveis reduzidos de produção. Para além disto, dado que qualquer cidadão de qualquer nacionalidade é elegível para receber o Golden Visa (exceto os que tiverem sido condenados por crime ou estejam impedidos de entrar no espaço Shenghen), promove-se a multiculturalidade e a globalização tão carismática e praticada na europa.

Caso o investidor opte pelo mercado imobiliário, deverá investir na ordem dos 500.000€ (valor mínimo), sendo que para tal pode adquirir várias propriedades e posteriormente arrendá-las. Este processo se deverá perpetuar por um período mínimo de 5 anos. O Golden Visa carece de renovação sucessiva de dois em dois anos, após o primeiro ano de atribuição/permanência. 

No nosso país existem diversas imobiliárias de renome a comercializar e a promover a venda de imóveis de luxo, tais como: a Luximo´s, a Quintela & Penalva Real Estate, a Sotheby´s, a Luxus, a Real Estate Boutique, a Engel & Volkers, a Sortami e a Portugal Rur. Estas, entre outras, debruçam-se em vários tipos imóveis, sejam moradias e apartamentos em zonas urbanas ou balneares, quintas e herdades, em zonas equestres, em zonas de cariz histórico ou vinhas. As zonas mais requisitadas pelos investidores são nos principais centros urbanos como Lisboa (Avenida da Liberdade, Baixa e Chiado) e Porto (Centro Histórico e Foz do Douro), o Douro (zona de produção vinícola), Algarve, zona Alentejana e zonas premium das ilhas. Constata-se que os principais investidores são de nacionalidade francesa, brasileira, chinesa e inglesa.

A EREN Finest Real Estate (http://www.europeanrealestate.org) considera Portugal, tal como França, Alemanha, Itália, Espanha, Áustria e Suíça, países de relevância para o mercado de luxo, quer a nível de moradias e apartamentos.

A titulo de exemplo, na capital em plena Avenida de Berna atualmente constata-se o empreendimento “Nouveau Lisboa” que foi construído de raiz, coloca à disposição dos investidores e não investidores, 21 apartamentos de luxo (13 T2, 7 T3 e 1 T1, com áreas entre os 82 m2 e os 143 m2); também na capital, mas perto da assembleia da república, constata-se um empreendimento baseado na reabilitação urbana denominada por “Estrela 24” com 8 apartamentos (T1 com área a partir de 60 m2 e T2 a partir de 90 m2).

Espera-se que esta constante procura de imóveis de luxo, continue a valorizar e balizar os índices de venda (€/m2) nos segmentos residenciais e de lazer, dado estes serem os mais procurados a nível do mercado de luxo. Por outro lado, a procura pelo que é requintado e primoroso promove o desenvolvimento de novos materiais da construção civil, nomeadamente os utilizados nos revestimentos dos edifícios e que permitem a obtenção de classes energéticas altamente competitivas. 

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