sexta-feira, 6 de fevereiro de 2015

FATORES E CARATERÍSTICAS QUE INFLUENCIAM O VALOR DOS IMÓVEIS



Todos os imóveis possuem alguns aspetos de diferenciação, que poderão contribuir para o aumento ou para a diminuição do seu valor face a outros semelhantes. Estes aspetos são regularmente utilizados na aplicação do método comparativo de mercado, como forma de homogeneizar a amostra recolhida, tornando-a mais comparável ao imóvel que temos para avaliação.

Uma boa prospeção deve ser composta por um número significativo de comparáveis, que mesmo diferindo nalguns aspetos, se possa, com recurso a uma homogeneização – em que se diminui o valor daqueles com uma situação mais favorável que o que está a ser avaliado, e aumenta os que por outro lado se encontram em situação menos favorável – comparando ao imóvel que estamos a avaliar.

O perito avaliador que esteja a analisar a amostra e respetiva comparação com o objeto de avaliação, depara-se com a necessidade de avaliar as características mais importantes e diferenciadoras do imóvel, e quantificação do aumento ou diminuição de preço que comparativamente um potencial interessado estaria disposto a assumir.

Fazendo uma análise aos diversos tipos de imóvel que mais comummente aparecem no nosso mercado, tentaremos focar alguns aspetos que habitualmente estão presentes, e indagar acerca da variação de valor que os mesmos poderão significar.

Começando pela habitação, sabemos que tipologias mais elevadas possuem um valor unitário (€/m2) inferior. A existência de equipamentos como aquecimento central, recuperador de calor ou ar condicionado funcionam, como é de esperar, como fatores valorizadores do preço do imóvel. A localização em ruas movimentadas e com muito tráfego poderá influenciar o valor ao imóvel. Já a orientação e exposição solar, duma forma menos direta, também poderá afetar o valor do imóvel. Um imóvel que se situe a um nível e orientação que permita uma maior luminosidade e aquecimento natural será mais atrativo do que outro semelhante mas mal iluminado. Outros aspetos poderão ser por exemplo a idade, estacionamentos e acabamentos.

Nas moradias a existência de logradouro constitui um fator majorativo, bem como o facto de ser isolada face a moradias geminadas ou em banda. Nos apartamentos, a localização nos últimos pisos, especialmente quando tal significa vistas desafogadas de rio ou mar funciona como uma característica majorativa – exceção feita a prédios sem elevador. A integração em condomínio ou conjunto habitacional também pode fazer variar o valor. A existência de elevador e estacionamento próprio são aspetos bastante valorizados pelos compradores, especialmente em imóveis que se situem em prédios com vários andares, ou em zonas onde o estacionamento na via pública seja particularmente difícil.

No que diz respeito às lojas, pelo contrário, são mais valorizadas as que se situam à face da rua, em especial em ruas movimentadas e centrais. A existência duma montra com boa exposição (ou mais do que uma montra) é um fator que influencia positivamente o valor do imóvel – um cliente estará disposto a pagar mais por um imóvel comercial com uma boa montra (em aquisição ou arrendamento). Seguindo esta mesma lógica, uma loja que se situe no interior duma galeria comercial verá o seu valor diminuído face a um imóvel que se localize à face da rua, exceção feita à localização em galerias ou centros comerciais com elevado prestígio ou tradição.

Outro aspeto relevante no que toca ao valor das lojas é a sua configuração. Há autores que defendem que o valor unitário (€/m2) da superfície da loja vai diminuindo à medida que se afasta da montra, isto é, estabelecimentos comerciais em que a exposição/visibilidade é maior acabam por ser mais valorizados do que outros que, muito embora possam possuir a mesma área, possuem menor exposição.






















No mercado imobiliário dos serviços – escritórios – existem também alguns fatores de diferenciação. Por exemplo, no mesmo edifício e tratando-se de imóveis semelhantes, os escritórios que ficam em pisos superiores são tendencialmente mais valorizados. Outro aspeto que não se verifica em todos os escritórios, mas que a existir é de valorizar, é a existência de portaria e controlo de acessos dos edifícios em que se inserem. O facto de estar localizados num edifício de prestígio e com identidade corporativa, onde se situam empresas notáveis, é também um fator majorativo de valor. Por outro lado e também relevante é a existência no próprio edifício de parque para estacionamento público ou dedicado, ou em alternativa nas proximidades da envolvência do imóvel.

No que diz respeito a imóveis industriais – armazéns de logística – há que realçar o pé-direito do mesmo – armazéns em que as naves possuam maior pé direito devem à partida ter associado um valor mais elevado. A existência de zona de escritórios/administrativa e social, e a dimensão do logradouro são também um aspeto majorativo de valor. A existência de cais de embarque é também uma condição de valorização, bem como as acessibilidades – nomeadamente facilidade para veículos pesados. O nível de infraestruturas existentes na zona é também valorizado para a indústria, nomeadamente não haver restrições ao nível de energia elétrica e outras redes.

Existem alguns aspetos que de forma mais direta se identificam como majorativos ou minorativos, como sejam a qualidade construtiva do imóvel, o estado de conservação e existência de patologias ou a localização em zonas mais atrativas em função do segmento. Cada aspeto atrás relatado só poderá servir como forma de comparação direta se se tratarem de dois imóveis semelhantes em tudo e que difiram apenas naquele aspeto, caso contrário a diferenciação será feita por um conjunto de aspetos, com maior ou menor peso entre si.


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quarta-feira, 4 de fevereiro de 2015

PARCERIA – STRUCTURE VALUE & PORTALIMO

A STRUCTURE VALUE é uma empresa pró-ativa, por isso está constantemente a analisar as melhores formas de incrementar, na qualidade e serviço de avaliação prestado aos nossos clientes. Nesse sentido estabelecemos uma parceria com um dos mais importantes portais imobiliários nacionais.

O PORTALIMO está integrado no Grupo Expoente, este portal tem uma cobertura de âmbito nacional, promovendo a comercialização de imóveis em todos os segmentos, oriundos de empresas de mediação imobiliária a operar no mercado. Nesta fase o portal conta com uma oferta diversificada de cerca de 200 mil imóveis publicados on-line. De realçar que o portal é constituído por uma equipa de experientes técnicos que baseiam a sua atividade nas melhores práticas.

A STRUCTURE VALUE visa com esta parceria, por um lado obter de forma regular informação da oferta imobiliária, o que constitui mais um bom contributo para “alimentar” a base de dados interna utilizada na produção de valores €/m2 pelos métodos de avaliação. Bem como, por outro lado fornecer e prestar serviços de avaliação imobiliária a todos os utilizados do portal que pretendam obter uma avaliação imobiliária fidedigna no âmbito de uma compra/venda ou arrendamento, que perspetivem.

Aceda aqui:









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terça-feira, 6 de janeiro de 2015

STRUCTURE VALUE - Balanço de 2014

A STRUCTURE VALUE cujo core business se prende com a avaliação de imóveis e maquinaria/equipamentos, no âmbito do qual é hoje uma das empresas de referência no mercado de avaliações em Portugal, vem assim informar os nossos clientes e o mercado em geral que terminamos o ano de 2014 com os seguintes valores aproximados como referência:
  • Avaliamos uma área superior a 1.000.000 m² de ativos em todo o país (excluído herdades e florestas);
  • Valor global dos imóveis avaliados 600.000.000 €;
  • Os segmentos mais avaliados são o industrial e retalho, logo seguido de serviços, o menos avaliado foi o residencial;
  • 55%das avaliações no Grande Porto, 30% na Grande Lisboa e as restantes 15% um pouco por todo o pais com maior incidência no Algarve.
A estratégia para o ano de 2015 é consolidar o departamento de avaliação e incrementar a atividade no departamento de consultoria e peritagens.

Obrigado pela confiança e preferência ao longo de 2014.

Votos de um bom ano de 2015.


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quarta-feira, 10 de dezembro de 2014

II Semana da Reabilitação Urbana do Porto

A Structure Value esteve presente como expositor na II Semana de Reabilitação Urbana, que decorreu entre os dias 24 e 28 de Novembro, no Ateneu Comercial do Porto. A nossa participação ocorreu no seguimento da parceira com a Porto Vivo SRU.

Mais uma vez, este evento foi uma oportunidade onde todos os principais interessados da área do património imobiliário e reabilitação urbana estivarem presentes, como foi o nosso caso, apresentando os nossos serviços de apoio às empresas e investidores do sector.

Ao longo dos 5 dias, fomos visitados por profissionais em representação de várias empresas do sector, arquitetos, engenheiros, investidores, particulares, entre outros, onde pudemos trocar ideias e opiniões, bem como apresentar os nossos serviços.

A nossa participação no evento está inserida numa filosofia de promoção da empresa que visa dar a conhecer ao mercado a nossa empresa, assim como consolidar o nosso posicionamento no sector da avaliação do património.

Até para o ano e bons negócios.


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terça-feira, 4 de novembro de 2014

Parceria para Espanha

A StructureValue estabeleceu recentemente um acordo de parceria com a sociedade Ibertasa, empresa de origem espanhola especializada na avaliação imobiliária e com escritórios em Madrid, Barcelona, Sevilha e Valencia.

Esta parceria visa dar apoio no processo de avaliação de imóveis em território espanhol que sejam detidos por empresas portuguesas a operar lá, bem como património de empresas espanholas a operar em Portugal e que detenham imóveis cá.

Esta parceria surge no seguimento de várias solicitações por parte de clientes da StructureValue com património em Espanha, e permitirá assim dar resposta às necessidades em tempo útil, por um parceiro local e com elevado nível de qualidade e rigor. De realçar ainda que já decorreram trabalhos de avaliação tanto em Portugal como em Espanha, no âmbito desta parceria.

A Ibertasa é uma sociedade de avaliações a operar desde 1992, inscrita no Banco de Espanha com a norma ECO.

Para mais informações p.f. aceda ao seguinte link: 
http://ibertasa.com/sobre-ibertasa/

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segunda-feira, 6 de outubro de 2014

terça-feira, 5 de agosto de 2014

Peritagens de Patologias na Construção

O Objetivo de uma peritagem visa a identificação das patologias no imóvel, garantindo a segurança, o uso e a qualidade das atividades desenvolvidas nos limites da edificação. Por norma, as patologias são erros de execução no decorrer da obra ou mesmo defeitos de fabrico do material, ou ainda a errada definição do material para uma determinada função, por parte do responsável do projeto.

O recurso à inspeção visual é sem dúvida essencial não só em identificar as diferentes patologias existentes no edificado, desde os casos mais simples até aos mais complexos, de forma a chegar a um diagnóstico, mas também para a escolha de métodos e técnicas de reparação. 

O complemento do uso de maquinaria numa vistoria permite a deteção mais detalhada de todas as patologias nas diferentes especialidades da construção, dando mais certezas sobre as origens do problema, e direcionando para um conjunto de soluções mais específicas.

O levantamento das diversas patologias, causas, materiais utilizados e o seu estado de conservação, nas diversas partes do edifício são elementos importantes no estudo de um diagnóstico, mas também na construção de soluções a aplicar a cada patologia. 

É importante e imprescindível o diagnóstico na remodelação/reabilitação do edificado, pois quanto maior conhecimento sobre a origem e os danos provocados pela patologia, simplifica a escolha mais correta e eficaz dos métodos e técnicas para a eliminação da patologia.

Quanto mais cedo se detetar uma anomalia, mais eficiente e menos onerosa será a intervenção. Muitos cuidados são deixados de lado quando se projeta, constrói ou se utiliza uma edificação, prejudicando a vida útil e o desempenho do edificado durante a sua vida útil. 

A deteção de uma patologia requer um estudo apurado para se obter um resultado satisfatório, sendo que uma sucessão de erros acarretará um grande aumento de problemas, e encargos que devem ser resolvidos por métodos adequados e por profissionais. 

A forma mais correta de prevenir o aparecimento de patologias no edificado é efetivamente fazer periodicamente um despiste de patologias e proceder de imediato á reparação, se for o caso.

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newsletter setembro 2014


NOVO SERVIÇO - PERITAGENS

O mês de Setembro será mais um momento de avanço para a Structure Value visto que, para os clientes será mais um serviço no âmbito da valorização de imóveis.

A análise de patologias da construção é o ponto de partida de forma a dar resposta a um mercado em crescente evolução e com pouca capacidade de resposta.

Vistoria e peritagens a patologias será o novo serviço que visa a elaboração de pareceres técnicos ligados à construção civil, para Investidores/Compradores, Mediadores, Moradores, Advogados, Clientes particulares, Seguradoras.

Na vertente inspeção de edifícios, a Structure Value pretende realizar o levantamento das patologias através essencialmente da prestação de dois serviços: um primeiro de cariz indicativo e descritivo das patologias, e um segundo de carácter indicativo/descritivo e com a mais valia da apresentação de soluções técnicas e metodologias para a reparação e resolução das patologias detectadas.

Com a qualidade de excelência que os nossos cliente já estão habituados, este serviço pretende alargar o portfólio de serviços para mais uma área do ramo imobiliário e avaliação do patrimônio.

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segunda-feira, 7 de julho de 2014

MARTINHO MAGALHÃES é novo colaborador na empresa



A Structure Value contratou no início do corrente mês um novo colaborador, para reforçar a equipa técnica no segmento de avaliações imobiliárias e peritagens técnicas. A nova contratação destina-se a suportar o crescimento que a empresa tem vindo a registar, bem como a abertura de novas áreas de negócio.

Martinho Magalhães possui mestrado Integrado em arquitectura pela Escola Superior Artística do Porto (ESAP) e conta com experiência no âmbito da reabilitação urbana, o profissional virá assim reforçar a equipa de técnicos no escritório do Porto. Numa partilha e confronto de experiências enriquecedoras e diversificadas no âmbito da atividade da empresa.

“É uma honra e um desafio receber a oportunidade de integrar a Structure Value", afirma Martinho Magalhães. "A Structure Value é uma empresa com técnicos experientes em avaliação, com uma cultura de compromisso e em franco crescimento”. 

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quarta-feira, 11 de junho de 2014

Mudança de Instalações - Strcture Value

No mês em que assinala os seus 5 anos, a Structure Value mudou para novas instalações no passado dia 2 de junho.
    
 Escritório - Porto (foto#109)     Escritório - Porto (foto#110)    Escritório - Porto (foto#114)

 Escritório - Porto (foto#111)     Escritório - Porto (foto#112)    Escritório - Porto (foto#113)

As novas instalações da empresa foram projetadas para dar uma resposta mais adequada ao crescimento da sua atividade, mas também na procura de melhores condições que assegurem a competitividade e a qualidade dos nossos serviços.

A tomada de decisão teve como objetivo responder mais eficazmente às necessidades dos clientes e prestar um serviço mais personalizado, assim a mudança para as novas instalações tornou-se essencial e obrigatória.

No entanto, continuaremos a estar sediados no edifício Eneda na Rua Sá da Bandeira nº 651, deixando assim as instalações no 4º andar e passaremos a estar presentes no 3º andar.

A Structure value reforça assim a sua aposta no setor, as novas instalações possuem uma maior dimensão, zonas amplas de trabalho, espaço para receber clientes e zona social.

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segunda-feira, 7 de abril de 2014

Avaliação Imobiliária / Avaliação de Máquinas e Equipamentos / Due Diligence

Avaliar
Avaliar significa estimar ou apurar o valor de um bem, quer seja um bem tangível ou intangível. Ao longo dos tempos o processo de avaliação tem sido fundamental para o correto funcionamento das economias, como forma de aferir o valor/preço dos bens que constituem o património de empresas, entidades e particulares.
Para além da prática habitual ou obrigatória em muitas empresas e entidades de procederem regularmente à avaliação do seu património, existem muitas outras razões em que há vantagens e contrapartidas na informação fornecida num relatório de avaliação, tais como: negociação de rendas, impostos (IMI), compra e venda, planeamento, análise de risco, investimento, entre outras.
Porque estamos conscientes de que um determinado bem/ativo tem um impacto importante na atividade de uma empresa ou família, a STRUCTURE VALUE desenvolve e exerce a sua atividade, de acordo com as normas, critérios e melhor práticas estabelecidas e em uso na atividade, numa contínua especialização para aperfeiçoamento das metodologias, o que por sua vez permite a melhoria constante do serviço prestado ao cliente.  

Avaliação Imobiliária
- Compra e Venda ou Arrendamento
- Contabilidade SNC e IAS (avaliação e reavaliação)
- Fusões, Cisões e Aquisições
- Contencioso e partilhas em heranças e separações
- Projetos de Investimento
- Planeamento e negociações
- Garantia hipotecaria de créditos ou empréstimos
- Cumprimentos das normas (CMVM, ISP e BDP)
- Leilões e aquisições
- Recursos geológicos (minas e pedreiras)
- Expropriações e cálculo de indemnizações
- Avaliações para fins judiciais, administrativos ou fiscais
- Insolvências e reestruturações

Avaliação de Máquinas e Equipamentos
- Máquinas e equipamentos Industriais
- Outras máquinas e equipamentos (agrícola, hotelaria, transporte, elevação e carga)
- Instalações técnicas especiais
- Frotas
- Perícias judiciais
- Contabilidade SNC e AFT (avaliação e reavaliação)

Due Diligence
- Levantamento de áreas e medições (terrenos e construções)
- Levantamento dos custos de obras a realizar em imóveis (inacabados ou a reabilitar)
- Peritagens e vistorias técnicas a imóveis (patologias, deficiências e defeitos)
- Documentação predial (Câmaras, Registos e outas entidades públicas)
- Representação em negociação de imóveis
- Inventariação de bens móveis e imóveis

Consultoria e Análise de Investimentos
- Análise económico-financeira de investimentos imobiliários
- Estudos de Mercado
- Análise de impostos sobre imóveis
- Auditorias imobiliárias
- Planos de rentabilização de patrimónios imobiliários
- Planos de marketing imobiliário
- Apoio na gestão de carteiras de arrendamentos
- Estudos de localização