Avaliações do Imposto Municipal sobre Imóveis – Coeficiente de Localização

A presente edição da newsletter mensal surge como seguimento da newsletter lançada em Janeiro de 2015, na qual visamos reforçar o conhecimento relativo ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) e consequente IMI, tendo em conta a sua importância e relevância para o orçamento familiar e empresarial.

O Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) foi aprovado pelo decreto-lei nº 287/2003 - 12/11 e sofreu as últimas alterações no ano de 2014, pela lei 82-D/2014 - 31/12 e pela lei 82-B/2014 - 31/12.

A determinação do VPT de prédios urbanos para habitação, comércio, indústria, serviços, tal como já foi mencionado é calculado de acordo com a seguinte expressão:

Em que:

Segundo o CIMI, o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos apurado, é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior. Este imposto (IMI) é cobrado aos cidadãos e empresas proprietárias de bens imóveis e é calculado com base no valor patrimonial tributário.

Os prédios podem ser classificados como urbanos, rústicos ou mistos. Por sua vez, os prédios urbanos podem ser classificados como sendo habitacionais, comerciais, industriais ou serviços, terrenos para construção ou outros. De acordo com o artigo 14º do CIMI, o valor patrimonial tributário dos prédios é determinado por avaliação, com base em declaração do sujeito passivo, salvo se o Código se opuser. Os artigos do CIMI que aludem à metodologia de cálculo do valor patrimonial do imóvel compreendem os artigos 38º ao 46º. As avaliações patrimoniais são realizadas por peritos locais, nomeados pelo diretor geral dos impostos e prestam serviço durante a avaliação geral.

Nesta newsletter atribui-se particular relevância ao Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis (SIGIMI), que permite determinar o Coeficiente de Localização.

O SIGIMI, trata-se de uma aplicação informática que pode ser utilizada a partir do site geral da Autoridade Tributária e Aduaneira "www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/" e permite obter o coeficiente relacionado com a localização, de acordo com a portaria 1119/009, afeto aos diversos fins que o imóvel pode apresentar, tais como: habitação, comércio, serviços, armazéns e as atividades industriais, estacionamento coberto e não fechado e estacionamento coberto e fechado. Por outro lado, apresenta também a percentagem afeta a terrenos bem como o coeficiente majorativo a aplicar em caso de moradias unifamiliares. Posteriormente, permite o cálculo automático do valor patrimonial tributário dos prédios. A figura acima alude à página inicial da aplicação, onde é possível constatar o mapa que permite visualizar a localização exata do prédio em estudo. E assim obter o respetivo Coeficiente de localização do imóvel em análise ou estudo.

Este coeficiente tem relevante impacto/peso no valor final do imóvel (VPT), pelo que é um dos coeficientes que vai “de quando em vez”, sendo atualizado e revisto pela AT (Autoridade Tributária).

O seu apuramento depende de um zonamento nacional, que por sua vez está divido por sub-zonamentos municipais, e por fim em parcelas permitindo verificar (online) a rua onde se insere a parcela onde se insere cada imóvel. Este coeficiente pode variar entre 0,4 e 3,5 o que de acordo com o intervalo indicado, pode influenciar o valor de um imóvel em mais 350 % (até) valorização, face a outro com uma localização distinta, mas mantendo-se todas as restantes condições e características iguais em ambos os imóveis em comparação.

Face a isto, no corrente ano foi efetuada nova revisão do coeficiente em alguns municípios de modo a corrigir algumas incongruências e erros desse zonamento/parcelas, para corrigir algumas injustiças existentes, bem como atualizar coeficientes de acordo com a realidade local/regional. Estas alterações contaram com a ajuda dos municípios que são também parte interessada e beneficiários na obtenção do referido imposto.

Assim, o coeficiente de localização de uma imóvel pode subir ou descer e por conseguinte, refletir-se no VPT e no imposto a pagar. Essa atualização deveria ocorrer de forma automática, contudo isso não acontece, sendo que a aplicação do novo coeficiente passa por um pedido de reavaliação ou reclamação do proprietário do imóvel.

Para evitar ficar a pagar mais IMI do que deveria, sugerimos a consulta do SIGIMI (online) ou em alternativa consultar um perito avaliador ou empresa com competências e experiencia neste tipo de serviço, de modo a instruir uma reclamação formal ou pedido de reavaliação do valor patrimonial tributário., Podendo também ser uma boa oportunidade para rever outros coeficientes com implicação no VPT final. Informamos os nossos clientes e amigos que a Structure Value, lda está apta a prestar este serviço de análise e reclamação do do VPT junto da AT, pelo que tem vindo a dar resposta a vários pedidos de particulares e empresas para este serviço e na maioria dos casos com sucesso e redução efetiva do imposto a pagar pelo contribuinte. Importa por ultimo referir que a possível alteração do VPT, só terá implicação no IMI a pagar, do ano seguinte e não no ano decorrente da alteração do VPT.

conteúdo informativo

newsletter outubro 2015

Ler mais

Princípios Éticos e Código de Conduta dos Peritos-Avaliadores

A avaliação e valorização de ativos requerem credibilidade, ética, independência, rigor, bom censo, entre outos, que devem nortear o trabalho do perito avaliador no momento de avaliar um determinado bem. Não obstante ser já uma obrigação de qualquer perito avaliador responsável, foi criado pelas entidades reguladoras do setor um conjunto de princípios e regras para a avaliação imobiliária.

Um dos organismos que regula o setor, a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) através do novo regulamento n.º 2/2015, publicado a 14 de setembro, em Diário da República, Lei n.º 153/2015, veio regular o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e dos fundos de pensões. Impondo novas regras e normas, que visam também credibilizar este setor.

Ao abrigo da lei 153/2015 só pode exercer a atividade de perito avaliador de imóveis quem esteja registado junto da (CMVM). Este registo será aceite caso a CMVM considere que o requerente cumpre todos os pressupostos legais para o exercício da respetiva atividade, nomeadamente, requisitos de idoneidade, qualificação e experiência profissional e de cobertura da responsabilidade civil profissional.

Com esta nova lei, todos os peritos avaliadores terão de se registar na CMVM, a qual por um lado avaliará a sua aptidão para o ato da profissão com fazer prova de qualificação e experiência profissional relevantes para o exercício da atividade, bem como por outro lado impõem os peritos avaliadores a um regime de incompatibilidade no exercício da profissão, emissão de relatório de avaliação do imóvel com informação obrigatória e padronizada, responsabilização por danos causados a qualquer uma das partes contratuais que resultem de erros ou omissões no relatório de avaliação, serem externos e independentes face à entidade contratante ou ao grupo em que a entidade se integra e ainda que a sua remuneração não dependa, direta ou indiretamente do valor da avaliação ou do valor do ativo imobiliário.

Não obstante este novo quadro, o regulador poderia ter ido ainda mais longe nas regras, todavia o que é facto é que com estas novas regras na atividade em princípio o mercado terá mais credibilidade e confiança.

Nesta base, várias entidades do setor imobiliário e financeiro criaram e elaboram um código de conduta, para estabelecer um conjunto de princípios e valores em matéria de ética profissional que visam incrementar esses princípios a colaboradores internos e fornecedores, onde os peritos avaliadores e empresas de avaliação se incluem, sem o prejuízo de outras disposições legais ou regulamentares aplicáveis ou a que por inerência do exercício das suas funções os peritos avaliadores se encontram obrigados.

Neste contexto a Structure Value, Lda. criou/aprovou internamente um Código de Conduta que consagra os princípios de atuação e normas de atuação profissional no exercício da sua atividade, que vincula os órgãos sociais e os colaboradores internos e externos. Assim, passamos em revista alguns dos pontos que constituem o referido documento, e que têm maior implicação no tema das avaliações de ativos imobiliários:

• Os peritos avaliadores devem guardar sigilo sobre factos e documentos de que tenham conhecimento no exercício da profissão e por razão das suas funções. A informação obtida pelos colaboradores não pode ser revelada por qualquer forma ou meio a terceiros, exceto se previamente requerida e em cumprimento das disposições legais aplicáveis;

•  Os peritos avaliadores devem comprometer-se durante o exercício de funções, após a sua suspensão de exercício ou cessação a qualquer título, a manter a devida reserva de confidencialidade e discrição inerentes às funções, sob pena da aplicação das sanções legalmente devidas;

•             No exercício da sua profissão o perito avaliador deverá manter, sempre e em quaisquer circunstâncias, a maior independência e isenção, não prosseguindo objetivos que comprometam a ética profissional, agindo com a adequada diligência, competência e profissionalismo;
• Os peritos avaliadores devem no seu dia-a-dia atuar de forma perseverante, procurando encarar a adversidade como um desafio e uma oportunidade de melhoria contínua. No exercício das suas funções devem os colaboradores procurar sistematicamente atualizar as competências requeridas para o desempenho profissional. Contribuir para a otimização dos processos que conduzam ao aumento da eficácia e eficiência;
• Compete ao perito avaliador comprometer-se em garantir competências e diligência assim como segredo profissional aos clientes para qual realizar trabalhos, desde a informação recebida até à emissão do valor atribuído ao imóvel através da realização do relatório de avaliação;

• O avaliador deverá pôr no desempenho das tarefas que lhe compete todo o saber, experiência e dedicação, compatibilizando os interesses do seu cliente ou empregador com os seus deveres profissionais e para com a Comunidade. No exercício da sua profissão o avaliador deverá manter, sempre e em quaisquer circunstâncias, a maior independência e isenção, não prosseguindo objetivos que comprometam a ética profissional, agindo com a adequada diligência, competência e profissionalismo;

• Em caso algum receber para si quaisquer importâncias, sob qualquer forma, de quaisquer terceiros envolvidos em actos e contratos respeitantes aos processos de avaliação de ativos imobiliários;

•  As equipas de trabalho não devem comunicar ou indicar durante a visita ao imóvel ou por outro meio, o possível valor de avaliação, devendo, também, abster-se de realizar comentários sobre o valor do imóvel.

O compromisso da Structure Value, Lda. ao aprovar o Código de Conduta, foi de ir além do que a legislação e normas referem, garantindo que as partes implicadas/visadas respeitem o estipulado e se estabeleçam linhas de orientação que fomentem o desenvolvimento sustentável da atividade e da empresa, de acordo com princípios éticos da profissão e normas legais impostas pelas entidades competentes.

conteúdo informativo

newsletter outubro 2015

Ler mais

Informação complementar/suporte na Avaliação imobiliária

Nesta edição da nossa newsletter mensal, optamos por partilhar com os nossos leitores, alguns sítios na internet com informação de utilidade para o tema das avaliações imobiliárias, onde se podem registar e receber informação e publicações periódicas, via correio eletrónico.

Consideramos que o tema das avaliações imobiliárias é um tema de amplo espetro, pelo que muita da informação que por vezes recorremos (via pesquisa) para a correta realização de serviços de consultoria e avaliação, pode ser suportada e complementada com informação de qualidade e que por sinal até é gratuita.

Destacamos nesta edição duas publicações digitais, as quais deixamos os links de acesso para consulta ou para registo, são elas:

- Portugal Economy (PE Probe) 

http://www.peprobe.com/pt-pt/

- Gabinete de Estratégia e Estudos (GEE) do Ministério da Economia

 http://www.gee.min-economia.pt/?nl=1&nl_operacao=0&ur=1&newsletter=160

Ambas as publicações são de periodicidade mensal, contudo no decorrer do ano existem números especiais com temas específicos/sectoriais. Não obstante isso, contêm sempre alguma informação sobre o setor imobiliário, indústria da construção, nomeadamente índices, valores e outra informação estatística.

No PE Probe, existem alguns aspetos que merecem referência, para o setor imobiliário há documentos relativos a Fundos de Investimento Imobiliário, dossiers compilados de informação do BdP e INE, estatísticas do turismo, construção (evolução dos preços), entre outras.

No GEE, salientamos a “Síntese Estatística de Conjuntura” com indicadores sectoriais para o setor da construção, indicadores sectoriais para o sector imobiliário, turismo (receitas, dormidas e receitas por dormida).

Por vezes na nossa atividade, somos deparados com avaliações que representam desafios, ou porque têm uma determinada especificidade ou outras porque necessitam de uma abordagem distintiva devido ao seu uso atual ou potencial (ex. hotéis, resorts, campos de golf), assim é necessário recolha de informação credível e de qualidade. Alertamos que nem sempre a informação é de aplicação direta (parâmetros das avaliações), pelo que requer sempre uma análise cuidada e a conjugação com outros dados.

Aproveitamos ainda para enaltecer estas entidades que publicam periodicamente informação de valor acrescentado para o mercado.

conteúdo informativo

newsletter setembro 2015

Ler mais

Certificação Energética Vs Avaliação Imobiliária

O Certificado Energético é um dos documentos solicitados quando se avalia um imóvel. Pois pode ser um elemento importante na determinação do Valor de Mercado do imóvel em análise.

A partir de 1 de Dezembro de 2013 é obrigatório para qualquer imóvel que esteja à venda ou para arrendar (Dec. Lei 118/2013). A nova lei é mais simples, ao resultar da fusão de 3 diplomas: o SCE (Sistema de Certificação Energética), o REH (Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Habitação) e o RECS (Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Comércio e Serviços). Mantém, no entanto, as linhas gerais. A fiscalização do SCE passa a ser assegurada pela Direção-Geral de Energia e Geologia. A ADENE, anterior entidade fiscalizadora, fica inteiramente responsável pelas questões operacionais do SCE.

O certificado energético é obrigatório em edifícios novos e usados a partir do momento em que são colocados no mercado para venda ou arrendamento. O documento tem de ser apresentado aquando da celebração do contrato de compra/venda, locação financeira ou arrendamento, atestando a informação divulgada de início sobre a classe energética a que o imóvel pertence.

De tal forma que podemos dizer que é um documento que avalia/qualifica a eficácia energética do respetivo imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente), emitido por técnicos autorizados/registados na ADENE. Contém informação sobre as características de consumo energético relativas a climatização e águas quentes sanitárias. Indica medidas de melhoria para reduzir o consumo, como a instalação de vidros duplos ou o reforço do isolamento, entre outras. O documento é válido por 10 anos.

A classe energética é determinada tendo como base: a localização do imóvel, o ano de construção, se é um prédio ou uma moradia, o piso e a área. A constituição das suas envolventes (paredes, coberturas, pavimentos e envidraçados). Finalmente, os equipamentos associados à climatização (ventilação, aquecimento e arrefecimento) e à produção de águas quentes sanitárias.

De certa forma, o certificado energético pode contribuir para a avaliação imobiliária, ou seja um imóvel que possua certificado energético com respetiva classificação energética, é um elemento que pode justificar que, o valor de mercado do imóvel em causa possa variar em função da classificação que lhe está atribuída, comparativamente a outros imóveis existentes nesse mercado.

Isto é, se um imóvel possuir boa classificação energética logicamente terá um nível de conforto assinalável, bem como um aproveitamento energético mais eficiente, pelo contrário se um determinado imóvel tiver uma má classificação energética, pelo que deverá ter um isolamento térmico deficitário ou sistemas de aquecimento pouco eficientes, por exemplo. Ou seja, o certificado energético pode/deverá ser uma das variáveis a ponderar na análise de mercado para determinação do valor do imóvel, podendo em comparação com outros e face a sua classificação, influenciar o valor de mercado, de acordo com o peso considerado para a variável – classificação energética.

Não obstante, a ausência de certificado energético, pode não significar que o imóvel seja pouco ou muito eficiente energeticamente. Nestes casos, o perito avaliador pode ter um papel importante no decorrer da visita ao imóvel, na identificação e diagnóstico dos principais fatores que podem fazer prever uma determinada classificação futura, de acordo com as condições e características construtivas do mesmo. Para tal o perito avaliador deverá ser tecnicamente dotado de conhecimento/formação que permita essa análise e apreciação, fazendo posteriormente no relatório enfase a essa análise.

Atualmente a Structure Value, através dos seus técnicos está apta a efetuar em simultâneo a avaliação imobiliária e a certificação energética do seu imóvel.

conteúdo informativo

newsletter setembro 2015

Ler mais

Fundos de Pensões – Avaliações - Critérios e Requisitos

O ISP é a autoridade de regulação e supervisão da atividade seguradora e resseguradora, dos fundos de pensões e da atividade de mediação de seguros em Portugal. Das responsabilidades que lhe estão atribuídas, destacam-se:

• Função normativa - elaboração de normas técnicas e colaboração na feitura de diplomas legais que regulam o acesso e o exercício da atividade seguradora e dos fundos de pensões;
• Função de supervisão - acompanhamento dos operadores (empresas de seguros, mediadores e sociedades gestoras de fundos de pensões) e vigilância do cumprimento das normas legislativas e regulamentares que regem o setor.

Os fundos de pensões são patrimónios autónomos destinados exclusivamente ao financiamento de plano de pensões. Deste modo, todos os fundos gozam de autonomia patrimonial, no duplo sentido que as pensões previstas no plano de pensões são exclusivamente asseguradas por intermédio dos ativos do fundo e esses ativos respondem única e exclusivamente pela realização do plano de pensões.

Porém, os fundos de pensões constituem um conjunto de ativos cujo único objetivo é proporcionar o pagamento futuro dos beneficiários no respetivo plano previamente estabelecido e geridos tendo em vista a capitalização dos rendimentos produzidos.

Para tal, todos os fundos de pensões são regidos segundo a seguinte legislação:

• Decreto-Lei n.º 12/2006, de 20 de Janeiro – Regula a constituição e o funcionamento dos fundos de pensões e das entidades gestoras de fundo de pensões;
• Decreto-Lei n.º 180/2007, de 9 de maio – altera os artigos 53º e 61º do Decreto-Lei n.º 12/2006, de 20 de janeiro;
• Decreto-Lei n.º 357-A/2007, de 31 de outubro;
• Decreto-Lei n.º 2/2009, de 5 de janeiro. 

Existem vários fundos abertos tais como: PPR – Fundos de Poupança Reforma; PPE – Fundos de Poupança Educação; Fundos de Poupança Reforma/Educação; PPA – Fundos de Poupança Ações; Outros fundos que não financiam os anteriores mencionados.

Os investimentos dos fundos têm de ter em conta os objetivos de segurança, qualidade, liquidez e de rendimento, assegurando a observância dos princípios de diversificação e dispersão de riscos. Os investimentos podem ser feitos em todo o tipo de imóveis, desde que não sejam de exploração industrial ou que não tenham uma vocação de tal forma especifica que torne difícil a sua venda.

No processo de avaliação de imóveis pertencentes a Fundos de Pensões, aos peritos avaliadores são pedidos alguns requisitos e critérios que deverão ser regidos segundo as normas regulamentares do ISP – Instituto de Seguros de Portugal através da Norma Regulamentar n.º 16/1999, 26/2002, 7/2007 e 9/2007.

Para a realização de avaliação a imóveis dos Fundos de Pensões, os Peritos avaliadores de forma a poderem ser inscritos no I.S.P. deverão ser possuidores de: uma Licenciatura ou curso superior; possuir experiência mínima de três anos para o tipo de imóvel a avaliar e possuir formação adequada.

O conceito de valor a utilizar também é um elemento diferenciador à qual deve ser tido em conta os seguintes itens:

• A elaboração do relatório de avaliação deve estar conforme os requisitos e o modelo definido pelo I.S.P. O perito avaliador deverá declarar que regeu o relatório de avaliação e efetuou a avaliação segundo as normas em vigor;
• A avaliação do imóvel deve ser feita com a utilização de pelo menos um dos quatro métodos tradicionais: - Método Comparativo; Método de atualização de rendas (cash-flow); Método de Substituição e Método múltiplo de rendimento (renda efetiva liquida/yield);
• A utilização do justo valor (Valor de Mercado) dos imoveis é obtido através da avaliação efetuada por um perito avaliador independente. No caso de terrenos, edifícios ou frações de valor superior a 7,5 milhões de euros, devem ser efetuadas duas avaliações por pelo menos dois peritos avaliadores distintos, sendo que prevalece a de menor valor.
• A avaliação do património dos Fundo de Pensões deve ser efetuada pelo menos uma vez em cada três anos e sempre que se verifique alterações substanciais nas condições do mercado imobiliário, ou que se tenham modificado substancialmente os pressupostos que tiveram na base da anterior avaliação.

conteúdo informativo
newsletter agosto 2015

Ler mais

Análise de Taxas de Retorno ou de Rentabilidade (CAPM)

Em avaliação imobiliária existem vários métodos para valorização dos imóveis, sendo o mais utilizado e recomendado o comparativo de mercado, contudo este método não dá resposta a todas a situações, nomeadamente nas métricas de rentabilidade e risco do imobiliário, pelo que muitas vezes torna-se necessário o recurso a conceitos financeiros, tais como rentabilidades exigidas, taxas de atualização, yields, entre outras. Não obstante podermos determinar a yield através do método comprativo (pela correlação existente entre rendimento e venda).

Neste artigo iremos passar em revista um dos modelos mais utilizados em análise de investimentos e com aplicação prática ao nível da avaliação de imóveis, trata-se do CAPM (Capital AssetPricingModel).

Este modelo pode ser sintetizado pela expressão matemática seguinte:

Em que:

Normalmente, num investimento para aquisição de um imóvel, existe uma expectativa de retorno do investimento ou rentabilidade exigida/esperada, esta rentabilidade de acordo com o modelo em análise depende assim de 3 parâmetros: taxa sem risco, prémio de risco e o risco de mercado.

Desenvolvendo um pouco mais este modelo, deverá ser considerada como taxa de juro sem risco, normalmente as obrigações de tesouro (divida publica) na taxa de longo prazo. O prémio de risco esperado deverá corresponder à remuneração/rentabilidade exigida pelo investidor para aplicação do capital num ativo de risco médio, ou seja o resultado da diferença entre a taxa de retorno de mercado (esperada) e a taxa sem risco. O coeficiente beta representa a sensibilidade do risco do ativo em relação ao mercado, é determinado através de regressão linear pelo que existe um site que ajuda na sua determinação http://www.wiley.com/college/damodaran/betas.htm 

A taxa de rentabilidade ou de retorno determinado, por este modelo poderá ter aplicação prática na avaliação de imóveis, pela utilização da mesma como taxa de desconto ou de atualização, nos fluxos de caixa ou mesmo como taxa yield no método de rendimento direto. Todavia existem algumas questões que importa o perito avaliador analisar antes da sua aplicação prática, sob pena de a sua aplicabilidade não ser possível, são elas:

• Mercados (zonas) com informação regular de operações e rentabilidades dos ativos, é diferente Lisboa ou Porto, comparando com o restante do país, ou seja riscos diferentes; mo como taxa yield no método de rendimento direto. Todavia existem algumas questões que importa o perito avaliador analisar antes da sua aplicação prática, sob pena de a sua aplicabilidade não ser possível, são elas representa a sensibilidade do risco do ativo em relação ao mercado, é determinado através de regressão linear pelo que existe um site que ajuda na sua determinação;
• O beta estimado para o imobiliário, deverá estar em comparação com o mercado de investimento no seu conjunto, ou seja o risco está associado à incerteza, maior a incerteza maior o risco, ou menor a incerteza menor o risco. O beta de mercado é 1, sendo beta < 1 é menos volátil, beta > 1 é mais volátil; 
• Análises diferenciadas, em função dos vários segmentos imobiliários, retalho, escritórios, habitação, industrial, terrenos, …;
• Análise crítica ao custo de oportunidade, retorno obtido se investisse o capital noutro ativo de risco similar/idêntico. r o risco, ou menor a incerteza menor o risco. 

conteúdo informativo

newsletter agosto 2015

Ler mais

Peritagens - Reabilitação de Paredes com Salitre

Uma das patologias construtivas, mais comum é o salitre e humidades nas paredes, estes fenómenos surgem tanto em imóveis de construção recente, como em imóveis antigos.

A existência de humidade ascendente pode ser desencadeada por vários fatores, podendo apresentar-se com aspetos diferentes ou afetar diferentes zonas de um imóvel. Porém, um reboco bem isolado e afastado de humidades é sinónimo de longa duração. No entanto, a salitre que aparece por vários motivos nas paredes dos imóveis, não só pode diminuir a idade de vida da parede, como pode torna-se em algumas situações uma patologia incurável em vários elementos que constituem o imóvel.

A presença de salitre nas paredes é considerada uma das patologias com maior capacidade de degradação dos rebocos e alvenarias, normalmente evidenciada ao longo da base das paredes e pelo aparecimento de uma mancha de humidade esbranquiçada.

Os materiais de construção quando estão em contacto direto com a água ou com um solo húmido vão absorvendo esta água ou humidade de uma forma bastante rápida. Através da temperatura elevada dá-se a evaporação de água, no entanto a água normalmente sobe mais rápido através da parede se estiver localizada em zona húmida. Para tal, em alguns casos torna-se imprescindível a incorporação de uma camada isolante acima do solo, de modo a isolar a parede das águas pluviais, do solo, sistema de rega, etc.. Porém, o isolamento da base nem sempre se verifica, ou é mal aplicado durante a construção tornando a parede vulnerável. Este problema pode causa a completa degradação da estrutura e dos revestimentos que nela (estrutura) tenham sido aplicados.

A humidade ascendente afeta normalmente a largura da parede e estende-se entre 50 a 120 centímetros de altura. A altura poderá ser menor se a divisão for ventilada ou se a alvenaria tiver menos sais na sua constituição. Contrariamente, a altura pode ser maior se a alvenaria tiver mais sais ou se a evaporação não for possível devido a um revestimento que não seja transpirável ou a um cimento hidrófugo (impermeável à água).

Os sais em contacto com o ar formam manchas de salitre nas paredes, tanto interiormente, verificando-se bolores ou eflorescências, como exteriormente, podendo-se verificar a presença de musgos. Este tipo de humidade distingue-se facilmente dos outros tipos de patologias, pela extensão de parede que pode afetar.

Existem várias causas que podem causa o aparecimento de humidade ascendente (salitre), de realçar as seguintes:

• Deficiente construção do pavimento exterior à volta da casa, sem a inclinação necessária de forma a água não ficar retida junto das paredes ou fundações
• Inexistência de caleiras e tubos de queda por onde a água da chuva é conduzida de forma a água não ficar retida junto das paredes ou fundações;
• Existência de fissuras nas paredes exteriores;
• Betão de limpeza nas fundações;
• Isolamento do betão nas fundações;
• Argamassa do piso térreo assente diretamente em contacto com o solo sem aplicação de drenagem, isolamento do pavimento e das paredes.

Após a identificação da provável origem, existem atualmente várias técnicas que visam a solucionar de forma duradoura ou em alguns casos apenas temporariamente. Para tal existem vários produtos no mercado de marcas conceituadas que preveem a sua resolução. Contudo, cada produto prevê o uso com diferentes técnicas, consoante a especificidade do problema, das quais ressaem as seguintes:

• Instalação de uma barreira de impermeabilização;
• Revestimento com rebocos de drenagem;
• Injeção de um produto hidrófugo.

A escolha da técnica a usar vai depender do imóvel em análise e do estado e complexidade em que a patologia se encontra, de forma a ser o mais eficaz possível e a eliminar o problema.

A opção que atualmente melhor garante a resolução, passa pelo revestimento com rebocos de drenagem, prevenindo que os sais arrastados pela humidade ascendente possam provocar a destruição do reboco, contem no seu interior uma rede de canais que permitam o alojamento destes sais e facilitem a evaporação da água. Por isso, é importante que o reboco a ser aplicado seja específico para o tratamento de paredes com salitre e humidade, a fim de facilitar a respiração da parede.

Na aplicação do revestimento deve proceder-se do seguinte modo:

• Eliminar o antigo revestimento até 50 centímetros acima das marcas de salitre procurando encontrar o suporte original;
• Em alvenarias antigas aprofundar as juntas até 2 a 5 centímetros, encher buracos ou cavidades utilizando pedras fechadas com argamassa específica e deixar secar;
• Sobre suportes pouco consistentes ou alvenarias de vários materiais diferentes, fixar uma rede de metal galvanizado, utilizando pregos inoxidáveis;
• Aplicar chapisco realizado com argamassa específica e deixar secar;
• Aplicar o reboco e endireitar com a régua, numa espessura mínima de 20 mm. Após começar a endurecer, atalochar para obter o acabamento final;
• O reboco pode  ser revestido por uma tinta aquosa de base Acrílica Pliolite permeável ao vapor de água.

Para finalizar, hoje existem soluções, técnicas e materiais capazes de resolver a grande maioria das patologias ao nível do salitre e da humidade ascendente. Sendo fundamental a consulta de um perito/técnico para apoio e suporte na melhor solução a empreender caso a caso. Atualmente a StructureValue, possui uma equipa técnica capaz de lhe apresentar as melhores soluções para o seu problema.

conteúdo informativo

newsletter julho 2015

Ler mais

Método do Rendimento em Imóveis Arrendados

O método do rendimento é utilizado na avaliação de imóveis que se inserem em mercado de arrendamento, ou seja, imóveis que se encontram arrendados, ou que mesmo que não seja esse o caso sejam passíveis de se inserir no mercado de arrendamento local, pelas suas características, uso a que se destinam e mercado envolvente em que se inserem.

Considerando uma renda de mercado potencial ou efetiva, o imóvel pode ser avaliado pelo método de rendimento por capitalização direta. Por vertente de cálculo que tem por base a capitalização do Rendimento Anual Liquido (RAL), que se obtém do Rendimento Anual Bruto (RAB) após deduzir-se uma percentagem para encargos (Z) inerentes à conservação e manutenção do imóvel. A capitalização à taxa “t” representa a rentabilidade exigida do investimento neste tipo de ativo e deve refletir a remuneração que se obteria em aplicações financeiras de longo prazo, acrescida de um prémio de risco adequado às expetativas do mercado e dos investidores em imobiliário. Este método, designado por método de rendimento por capitalização direta.

Pode ser matematicamente traduzido pela seguinte expressão: 

Em imóveis não arrendados, a avaliação é feita com o auxílio do método comparativo, sendo efetuada uma prospeção de mercado para valores de arrendamento, de maneira a perceber qual o valor potencial de renda que o imóvel poderá gerar. Nestes casos o valor do imóvel é estimado por capitalização direta – por se considerar uma renda de mercado potencial, pode ser assumido o conceito de perpetuidade da renda, e assim ser aplicado o método de rendimento por capitalização direta.

Nos imóveis que se encontram efetivamente arrendados, podem surgir situações distintas. Deve sempre que possível ser fornecido ao avaliador o contrato de arrendamento em vigor no imóvel, bem como todas as adendas e atualizações que entretanto tenham sido celebradas.

Os principais dados a retirar dum contrato de arrendamento para efeito de avaliação são: o valor da renda mensal do contrato no presente e suas atualizações (que poderão ser atualizações à taxa legal em vigor anualmente, ou rendas variáveis ao longo do período de vigência do contrato), prazo (duração) do contrato e eventuais renovações, data de celebração do contrato inicial e arrendatário.

A identificação do arrendatário é importante nomeadamente em imóveis comerciais. Um arrendatário que pertença a um grande grupo ou marca/insígnia distintiva oferece maiores índices de confiança e garantia quanto ao cumprimento do contrato. Além disso, a instalação duma grande marca em determinado local/imóvel resulta dum processo de estudo de localização mais extensivo, e acarreta uma operações logística de considerável dimensão, envolvendo um forte investimento a nível de obras de adaptação, instalação e publicidade, ficando a sua imagem também associada ao local, pelo que o risco de abandono ou não renovação de contratos é menor.

Um outro dado importante prende-se com a comparação entre a renda efetiva, e a renda de mercado. Imóveis arrendados por um valor superior ao valor de mercado possuem, à partida, um maior risco de não renovação ou mesmo de alienação do contrato durante a sua vigência, ao passo que imóveis arrendados por valores inferiores acarretam um menor risco a esse nível.

Em caso de imóveis com uma renda constante (ou que seja apenas atualizada à taxa legal em vigor e publicada anualmente), e com um prazo associado longo (maior do que 10 a 15 anos) e/ou uma boa perspetiva de renovação do contrato, o valor é geralmente atribuído por capitalização direta. O valor da taxa “t” deve ser igual à yield de mercado para a zona e uso em que se insere o imóvel nos casos do valor de renda praticado ser semelhante ao valor de renda de mercado. Em caso de rendas baixas, havendo um risco menor o valor de “t” deve ser inferior, e no caso de rendas elevadas, havendo um risco de incumprimento mais elevado o valor de “t” a aplicar deverá ser superior.

Quando o imóvel a avaliar possui uma renda constante (ou que seja apenas atualizada à taxa legal em vigor e publicada anualmente), mas o prazo de duração do contrato é curto, e/ou não existe perspetiva ou intenção de renovação do contrato, o valor total de rendas a receber deve ser atualizado ao momento atual e acrescido do presumível valor de transação do imóvel no momento em que o imóvel fica livre e disponível (final do contrato de arrendamento), atualizado ao momento atual. Esta metodologia é designada por método de rendimento com recurso a fluxos de caixa atualizados –Discounted Cash Flow, por atualização de rendas futuras. Consiste então no apuramento dos rendimentos gerados pelo imóvel ao longo de “n” períodos que compõe o contrato de arrendamento e atualizar esses rendimentos ao momento atual, de acordo com uma taxa de atualização (t) que traduza a variação do valor do capital. A este valor, deve ser somado o valor de venda potencial do imóvel no período n+1 (quando o imóvel se encontra livre e disponível), igualmente atualizado ao momento atual.

Esta situação é expressa pela seguinte fórmula: 

A metodologia de atualização de rendas futuras é ainda aplicada em caso de imóveis arrendados com contratos que prevejam rendas variáveis ao longo do período de vigência. Nesses casos, as rendas auferidas ao longo dos períodos de vigência do contrato são atualizadas ao momento atual, e acrescidas do presumível valor de mercado atualizado do imóvel no final da vigência do contrato. No caso do contrato de arrendamento prever um momento em que a renda passa a ser constante (ou atualizada apenas anualmente á taxa legal em vigor), poderá, nos casos em que o prazo de contrato após estabilização da renda seja ainda longo, ou em que exista uma perspetiva de renovação favorável, ser considerado nesse momento uma perpetuidade da renda, sendo determinado o valor de mercado por capitalização direta, e atualizado ao momento atual.

conteúdo informativo

newsletter julho 2015

Ler mais