quinta-feira, 3 de agosto de 2017

8º Aniversário Structure Value

Em meu nome e da STRUCTURE VALUE agradeço aos nossos clientes, colaboradores, amigos e fornecedores a confiança e preferência ao longo destes 8 anos.
Ao longo deste tempo temos contribuído ativamente para a evolução do setor da avaliação imobiliária em Portugal, estivemos envolvidos na avaliação de muitas carteiras de ativos e de importantes investimentos imobiliários. Ambicionamos mais e queremos continuar a merecer a vossa confiança e preferência. Muito obrigado e um forte abraço para todos!
Vítor Osório Costa.

segunda-feira, 10 de julho de 2017

“Não há bela sem senão”



Nesta edição da nossa newsletter resolvemos partilhar convosco um artigo da revista Visão deste mês, bem como tecer algumas elações a respeito do tema.
Recordamos a nossa newsletter de maio 2017, com um dos temas “Portugal está na Moda”, pois é positivo o incremento da atividade imobiliária e o facto de se verificar dinâmica no setor. Contudo “não há bela sem senão”, pois tal como se confirma existem efeitos colaterais gerados no mercado pelas “modas”.

Uma das bandeiras inicialmente apresentadas para a reabilitação urbana dos centros históricos era trazer novamente as pessoas e famílias para os centros das cidades, pois tinham sido forçadas a ir para as periferias pelo mau estado e falta de condições do edificado nas zonas centrais. Ora vejamos, com o preço das habitações nos centros na atualidade verificamos novamente as famílias da classe média a permanecerem ou voltarem às periferias, pois os preços praticados não estão em linha com os seus rendimentos. Estes efeitos são gerados porque todos os proprietários querem estar no segmento da “moda”, ou seja, alojamento local ou venda a turistas onde podem praticar preços de venda mais elevados ou ter receitas de arrendamento maiores. Em consequência esse segmento de moda vai ficando com valores cada vez mais elevados pela pouca oferta e cada vez maior procura. E vamos assistindo ao fenómeno da descaraterização dos centros históricos, pela saída de famílias e comercio tradicional.

No nosso entender deveria de ser criada legislação para regular o mercado em alguns aspetos críticos, tal como em outros setores, pois a “mão invisível do mercado” apresenta algumas distorções.

Inventário de Ativos
























Os ativos duma empresa ou organização correspondem a todos os bens que a mesma possuí e que sustentam todos os processos produtivos ou organizacionais, pelo que numa correta gestão desses ativos é fundamental, desde logo a obtenção dum cadastro fiável, informação complementar e valorização ao seu justo valor.

Existem algumas empresas que não têm implementada uma correta inventariação dos seus ativos. A inventariação de ativos pode proporcionar um melhor controle físico e contabilístico, economia fiscal, criação de centros de custos, informação analítica de apoio na tomada decisões, depreciações mais realistas, otimização do planeamento e orçamento.

Porque estamos conscientes da necessidade duma cada vez melhor gestão e organização dos ativos de cada empresa, dispomos dum serviço que pretende dar resposta às necessidades das empresas, quer em processos de compra/venda, fusões, cisões, contabilidade, entre outras. Assegurando assim um serviço de A a Z, que vai desde o cadastro/levantamento até avaliação de cada ativo pelo seu justo valor, sendo que este serviço tem por base as seguintes fases:

Visita:
- Validação da existência física dos ativos

Cadastro:
- Mapeamento de acordo com critérios previamente definidos
- Quantificação e qualificação por classe
- Determinação dos critérios de diferenciação com base no tipo de ativo e no seu estado
- Vida útil, grau de manutenção e horas de usos

Classificação:
- Marca e modelo
- Números de serie
- Fabricante ou fornecedor
- Potencia e capacidade

Avaliação:
- Determinação do justo valor
- Realização de relatório
- Informação detalhada de cada ativo inventariado

Estamos aptos para realização de avaliações e inventários em ativos de diferentes tipos, contando já com experiência em trabalhos desta natureza, tais como máquinas e equipamentos da industria têxtil, agropecuária e vinícola (ativos biológicos), lares, metalomecânica e industria cerâmica.

segunda-feira, 12 de junho de 2017

Crescente Valorização do Imobiliário




























A crise financeira e económica colocou por terra o nível de vida até então sentido em Portugal. Os tão comentados fortes despedimentos de funcionários, a insolvência de várias empresas, os cortes salariais quer no setor público quer no setor privado, o aumento de impostos, o aumento de IMI para diminuir ou contrabalançar a dívida e apoiar no desenvolvimento de obras locais, a entrega por parte das famílias das suas casas aos bancos, o regresso de vários jovens a casa dos pais, a dificuldade de colocação de jovens recém formados no mercado de trabalho, entre muitos outros acontecimentos, efetivamente afetaram a vida dos cidadãos durante os últimos anos.

No entanto, não foram só os cidadãos nem as empresas que sentiram os efeitos da perda de consistência do setor bancário e empresarial, naturalmente que estas entidades para além da sua efetiva responsabilidade social e funcional, acabaram por ter o retorno da motivação que causaram na sociedade: a perda de capacidade e potencial de desenvolvimento económico.

Devido ao incumprimento de particulares e empresas, os bancos começaram a encher as suas plataformas com imóveis de diversos tipos, sejam eles os apartamentos, as moradias, os terrenos, as lojas, os escritórios e os armazéns. Plataformas essas que precisam urgentemente de se rentabilizar em dinheiro!

Com ausência do poder de compra e da potencialidade de desenvolvimento, a construção civil entrou em declínio de mãos dadas com o mercado imobiliário.
Curiosamente, após cerca de 7 anos de crise, verifica-se sinais de melhorias no setor do imobiliário, já iniciados em meados de 2015.

Segundo dados recolhidos no setor, no 1º trimestre de 2017 em relação ao mesmo período do ano transato, em Lisboa, a nível de escritórios/serviços foram ocupados mais 34% de área, sendo que em zona prime se pode atingir os 18,5€/m2/mês; a nível do retalho o índice de vendas a retalho aumentou 2,8%, atingindo no Chiado 130€/m2/mês e na rua Santa Catarina, no Porto, os 60€/m2/mês; por sua vez, a nível do imobiliário comercial foram investidos mais 359 milhões de euros.

A nível de yields verificou-se uma descida, sendo as yield prime, em Lisboa, no setor dos escritórios com variações entre os 5% (Avenida da Liberdade) e os 7,5% (Algés). No que diz respeito a centros comerciais a yield prime é de 5%, nos Retail Parks é de 6,75%, no comércio de rua é de 4,75% e a nível industria e logística pode atingir os 6,75%.

No que diz respeito a habitação, a compra de casa permanece a opção favorita dos portugueses e pode estar motivada com o facto de os bancos começarem a oferecer condições mais favoráveis para a aquisição de crédito bancário. Por outro lado, o arrendamento, para além de ser reduzido em algumas localidades centrais face à sua procura, apresenta valores elevados tendo em conta, por vezes, as condições que as habitações oferecem e tendo em conta os rendimentos dos agregados familiares.

Em Lisboa, a nível de valor de renda habitacional, esta atinge os 6,5 €/m2 a 9 €/m2 no Chiado, os 5,0 €/m2 a 9€/m2 na zona da Avenida da Liberdade e os 5,0€/m2 a 12€/m2 na zona do Estoril e Cascais.

Atualmente, o facto de o arrendamento ser caro afeta, não só os agregados familiares mais numerosos, mas também os jovens em início de atividade profissional bem como os estudantes. Nas zonas universitárias de Lisboa, verifica-se que o valor médio por quarto ronda os 355€, tendo aumentado 10% face a períodos homólogos. Na freguesia de Paranhos do concelho do Porto, onde se constata um Pólo Universitário de referência, os valores de renda mensal para apartamentos T1 ronda os 400€/mês a 700€/mês.

A nível de valores de venda, no Porto, o preço médio no concelho do Porto, até finais de 2016, rondou os 1.265€/m2, um valor superior de cerca de 17% dos praticados em Matosinhos e 35% dos valores praticados nos concelhos de Vila Nova de Gaia ou a Maia. 

Foi precisamente este aumento do preço das casas em 2016, que se manteve por 2017, que recentemente despertou a atenção da Comissão Europeia. Como é que um país que atravessou uma grave crise económica e que ainda se encontra em fase de recuperação, tendo apenas ligeiros sinais de desenvolvimento e recuperação económica, apresenta preços tão elevados para arrendamento, bem como para venda de habitação? Será que estamos perante uma perene recuperação e na eminência de um desequilíbrio macroeconómico?

Só os desenvolvimentos a verificar no presente ano quer a nível do setor do imobiliário quer a nível do setor económico, poderão responder corretamente a estas questões. No entanto, o investimento estrangeiro, o desenvolvimento do setor turístico, as reabilitações dos principais centros históricos, entre outros, estão certamente na motivação da carecente valorização atual dos imóveis.

Direitos de preferência do arrendatário (imóveis urbanos)

























A nível de investimentos imobiliários familiares, a compra de casa sempre foi a primeira opção por parte dos portugueses. O arrendamento, geralmente, é visto como segunda opção, tornou-se nos últimos tempos mais falado publicamente, por exemplo, devido à flexibilidade do local de trabalho e à redução dos prazos dos contratos profissionais, o que podem causar uma eventual necessidade de deslocações e mudança de residência. De qualquer das formas, apesar dos elevados custos de arrendamento praticados em várias cidades, o arrendamento continua a ser uma opção válida e procurada, por exemplo, por estudantes e jovens.

O processo de arrendamento também se aplica a outros segmentos, nomeadamente, ao segmento do comércio, serviços, retalho e armazenamento/indústria.

Num processo de arrendamento há dois principais intervenientes: o proprietário (o senhorio) e o arrendatário (o inquilino), sendo ambos possuidores de direitos e deveres cívicos materializados no contrato de arrendamento.

Focando a análise nos direitos do arrendatário, verifica-se que este possui o direito de preferência na compra e venda ou dação. O direito de preferência traduz-se na capacidade de quem o possuiu, tem para manifestar o seu interesse perante algo. Este interesse coloca-se em primeiro lugar face ao interesse de terceiros, tendo estes apenas a possibilidade de se manifestar, caso o primeiro abdique do direito que lhe foi legalmente concedido. Para poder usufruir deste direito, o arrendatário tem que atentar à validade e ao número de anos do seu contrato.

Desta forma, sempre que o proprietário quiser vender um imóvel e o mesmo se encontre ocupado por arrendatário, com contrato válido há mais de 3 anos consecutivos, o arrendatário possui o direito de preferência na compra do imóvel. Esta regra apresenta validade para os contratos de arrendamento com prazo indeterminado e para os contratos de arrendamento com prazo certo.

O proprietário tem a obrigação de comunicar ao arrendatário por carta registada com aviso de receção, a intenção de venda, informando-o do preço de venda, condições de pagamento, data e local da escritura bem como, a identidade do potencial comprador. De acordo com o artigo 416º do Código Civil, o inquilino dispõe de oito dias para manifestar a sua intenção de exercer o direito de preferência, sob pena de caducidade do seu direito, salvo se lhe for fixado um prazo de resposta mais curto ou mais longo. Para além disto, o proprietário deve fornecer ao arrendatário os dados associados ao projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato.

Em situações de um prédio com vários arrendatários com direito de preferência e interessados na aquisição do imóvel, abre-se uma licitação entre eles, revertendo o excesso para o alienante, de acordo com o artigo 419º do Código Civil.

Se o arrendatário declarar dentro do prazo, que pretende acionar o direito de preferência, tal situação deverá respeitar o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato na qual foi informado. De qualquer das formas, poderá renunciar o seu direito, mas tal renúncia terá de ser feita sempre com o conhecimento prévio dos parâmetros do negócio.

Caso o senhorio não informe o arrendatário da sua intenção de venda, o arrendatário tem o direito a acionar uma ação judicial para trazer a si o seu direito de preferência no prazo de 6 meses. Tal situação remete a que o arrendatário tenha de pagar o valor da venda do imóvel e outros custos associados à compra pagos pelo outro comprador.

Caso o arrendatário tenha um contrato com menos de 3 anos, não tem preferência na compra. No entanto, tem de ser informado por escrito da venda e dos dados do novo senhorio, de modo a tomar conhecimento sobre quem será o novo proprietário do imóvel que utiliza.

Para apoiar a todo este processo, a Structure Value, enquanto empresa especializada em avaliações imobiliárias, encontra-se apta para realizar avaliações com vista à determinação do valor de mercado para venda ou arrendamento. Posteriormente, estes valores poderão ser utilizados com vista à negociação entre as partes.

quarta-feira, 10 de maio de 2017

CMVM - Supervisão da atividade dos peritos avaliadores de imóveis


Foi publicada em final de dezembro de 2016, legislação relativa a taxas a aplicar pela CMVM por prestação de serviços de supervisão da atividade dos peritos avaliadores de imóveis. A Portaria nº 342-B/2016, nomeadamente o artigo 5 º - A, pode ser consultada no seguinte link: http://data.dre.pt/eli/port/342-b/2016/12/29/p/dre/pt/html

Resumidamente, por cada perito avaliador de imóveis registado na CMVM, é devida a esta entidade uma taxa anual pelos serviços de supervisão, sendo o montante da taxa de 600 euros quando o valor total dos imóveis avaliados (ano de 2016) seja superior a 20 milhões de euros e de 300 euros quando inferior a 20 milhões de euros. O pagamento deste montante avançará no presente ano, sendo aplicável para todas as empresas e peritos individuais, registados na CMVM como peritos avaliadores.

É na realidade mais um custo a suportar como tantos outros que este setor já tem, a somar que na atividade de avaliação imobiliária os honorários têm descido nos últimos anos, quer devido a mais concorrência, concursos e politicas de redução de custos dos clientes. Sendo cada vez maior a exigência na qualidade do trabalho, prazos, deslocações, etc. Em muitos casos estamos próximos do limiar dos benefícios.

Pelo que é nossa espectativa que a receita desta taxa seja aplicada efetivamente no acompanhamento da atividade, numa supervisão mais ativa e no desenvolvimento de critérios mais exigentes para registo como perito, pois como sabemos, no passado pouco tem sido feito sobre estes temas, pelas entidades competentes.

Portugal está na moda



























Como vamos constatando, quer pelas notícias emitidas nos meios de informação, como por uma visita pelas ruas das principais cidades ou outros locais de interesse, é claramente notório o crescente interesse dos turísticas pelo nosso país. As estatísticas existentes e publicações de especialistas, reforçam esta tendência.

Recuando poucos anos no tempo, verificamos que as companhias aéreas (tipo low cost) numa primeira fase e por sua vez o aumento da oferta hoteleira, contribuíram fortemente para este crescimento continuo. Por consequência e inerência outras atividades de apoio, foram surgindo, tal como a restauração. Tornando-se num dos principais sectores da economia, representando cerca de 8% do PIB em 2016.

Para compor o “ramalhete”, será justo acrescentar ainda a nossa típica cultura, gastronomia e clima favorável. Ou seja, estão reunidas as condições de “Portugal estar na moda” no turismo mundial.

Este ritmo e atividade do turismo, tem benefícios e implicações noutros setores económicos, nomeadamente no imobiliário. Com a reabilitação e reconstrução dos centros históricos, edifícios convertidos para diferentes usos como residencial, hotelaria, comércio, escritórios, etc. Por sua vez clientes estrangeiros compram habitação em Portugal, insígnias de luxo abrem lojas nas principais artérias das capitais, ou seja, as cidades ganham um ritmo e dinâmica de atração.

Numa das publicações do blog “Out-of-the-box / Real Estate & Finance” podemos ver um artigo, em que o investimento imobiliário em Portugal está na preferência dos investidores internacionais. Ver publicação: http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt/2016/10/onde-investir-em-imobiliario.html

Portugal está na moda e tudo indica que se deverá manter, e é também essa a nossa esperança. Contudo “modas são modas” por vezes são passageiras, pelo que espero que tenhamos a destreza e engenho necessário para consolidar o setor e criar condições para não estarmos vulneráveis a “modas”.

quarta-feira, 5 de abril de 2017

REIT – Real Estate Investment Trust

Este tem sido um tema muito abordado nos últimos tempos, estando atualmente em curso por uma equipa de trabalho (Ministério das Finanças e CMVM) estudos e enquadramento necessário para criação em Portugal das referidas Reit´s. Por isso resolvemos abordar este tema nesta edição da nossa newsletter mensal.
Nos Estados Unidos existem há cerca de 50 anos, sendo que na Europa os pioneiros foram os ingleses, mais recentemente em 2009/10 foram implementadas na vizinha Espanha algo muito idêntico a Reit. Por cá, estamos ainda e atualmente numa fase preliminar de estudos e debates, tendo sido recentemente um dos temas das declarações do Primeiro Ministro na sessão de abertura da Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa, que decorreu na semana passada entre os dias 27 de março e 2 de abril.

















Alguns links de noticias recentemente publicadas sobre o tema em Portugal:
De forma genérica e para uma compreensão ampla, as Reit´s são veículos financeiros idênticos aos conhecidos fundos de investimento imobiliário, contudo têm algumas diferenças, tais como: cotação tal como as ações, permitem liquidez imediata e podem ser transacionadas no mercado/bolsa. Em norma, trata-se duma empresa que detém imóveis e que faz a sua gestão, e que por sua vez obtém rendimentos dos mesmos, desse modo disponibiliza ao mercado e aos investidores um produto de investimento (resulta da sua atividade em imobiliário) para que estes possam investir de forma indireta no imobiliário. Partilhamos convosco alguns links internacionais, que contêm vídeos e informação detalhada sobre o funcionamento das Reit´s:

Em Portugal o ambiente é otimista e o mercado espera que a criação de condições para o surgimento destes veículos de investimento, venha fomentar mais investimento internacional no nosso mercado imobiliário e incrementar o desenvolvimento do sector, pois permitirá aos investidores mais agilidade e liquidez (como nas ações), bem como beneficiar dum regime fiscal mais atrativo. Estes tipos de investidores procuram alargar o seu leque de investimentos e privilegiam muitas vezes o investimento indireto em imobiliário, que as Reit´s proporcionam. A dúvida reside no regime fiscal que venha a ser imposto pelo Governo para as Reit´s, pois, caso seja idêntico ao dos fundos de investimento imobiliário, tornará as Reit´s pouco atrativas e põe em causa o sucesso destes veículos de investimentos.

Avaliações Rústicas – Eucaliptal (informação de apoio)

Voltamos ao tema da avaliação de propriedades rústicas, nomeadamente o eucaliptal, desta vez com a partilha da informação de dois simuladores disponibilizados no website da Associação da Indústria Papeleira (CELPA). Desenvolvidos por CELPA e Instituto Superior de Agronomia da Universidade de Lisboa.
Trata-se de ferramentas que permitem servir de apoio na avaliação deste tipo de cultura, embora de carater meramente informativo, pode ser muito útil para todos aqueles que realizam este tipo de avaliações, bem como para proprietários de terrenos ou para o público em geral.
Embora os conteúdos destes simuladores, tenham por base valores médios, permitem ainda assim ter uma perfectiva do potencial desta cultura, em funções de algumas variáveis opcionais e outros campos de preenchimento.
Um dos simuladores permite compreender o potencial produtivo do eucalipto, através de campos de escolha opcional ou preenchimento, tais como: idade atual, rotações, número de arvores/hectare, cortes, altura dominante, localização, … Na imagem abaixo apresentamos o “output” do simulador, que também tem a possibilidade de apresentar a informação em tabela.




















Fonte: Associação da Indústria Papeleira – CELPA

O outro simulador permite obter informação financeira (rendimento) para investimento no eucalipto, através de campos de escolha opcional ou preenchimento, tais como: taxa de desconto (capitalização exigida), tipo de instalação, produtividade esperada, €/m3 de madeira, … Na imagem abaixo apresentamos o “output” do simulador, onde é possível a análise da TIR, VAL e custos associados a cada operação.
































Fonte: Associação da Indústria Papeleira – CELPA

Para finalizar, importa salientar que cada propriedade tem uma realidade própria, pelo que estas ferramentas são meramente simuladores.

terça-feira, 14 de março de 2017

Bolsa Nacional de Terras













Na newsletter deste mês damos a conhecer um instrumento criado pelo Estado, denominado de “Bolsa Nacional de Terras” e que visa disponibilizar terras no território nacional para as atividades florestais, agricultura ou silvo-pastoril. Disponível em http://www.bolsanacionaldeterras.pt. Este instrumento foi criado pela Lei nº 62/2012 de 10 de dezembro, sendo a entidade gestora o Ministério da Agricultura, através da Direção Geral da Agricultura e Desenvolvimento Rural.
Trata-se de um instrumento administrativo, que tem como principais objetivos:
- Divulgar as terras disponíveis para arrendamento, venda ou outro tipo de cedência,
- Facilitar o acesso a informação e oferta de terras para atividades rurais,
- Centralizar numa entidade a oferta disponível de terras a nível nacional,
- Fornecer informação da legislação em vigor, base de dados segmentada,
- Produzir valores e estatística de terras a nível regional e sub-regional,
- Parcerias estratégicas com entidades e autarquias locais,
- Apoio de candidaturas em concursos e procedimentos.
As terras disponibilizadas na Bolsa Nacional de Terras, são oriundas das seguintes entidades: domínio privado do Estado, das autarquias, entidades publicas e entidades privadas. Podem ser consultadas através do seguinte portal: http://www.bolsanacionaldeterras.pt/distrito.php

Numa rápida consulta ao portal, visualizamos um resumo do conjunto de prédios disponíveis com informação por distrito e por entidade, fornecendo ainda áreas em hectares da oferta por distrito/concelho/zona.























Verificamos desde logo o total de terras e áreas disponíveis por tipo de proprietário, sendo que os privados, autarquias e outras entidades publicas totalizam o numero de 471 prédios com 10.728,29 hectares. Contudo, vemos que o Estado não tem qualquer prédio disponível em oferta, facto que se deve a legislação que impõe para essas terras concurso para candidatura e proposta.
Outro tema que é de relevante interesse e que é também abordado neste portal, tem a ver com as terras “sem dono conhecido” ou que estejam ao abandono (não cultivados), muitas vezes denominados de “baldios”. Estando a ser criada legislação e por sua vez um banco de terras e fundo de mobilização, que visa dar essas terras a quem os pretende trabalhar com especial preferência para jovens. Este tema foi retratado no passado dia 11 de março pelo Sr. Ministro da Agricultura, ver noticia: http://www.tsf.pt/economia/interior/governo-aprova-banco-de-terras-para-todos-no-dia-da-floresta-5719383.html
Para finalizar temos a referir que se trata dum bom instrumento para fomentar a atividade rural, contudo o número de prédios disponíveis, bem como as operações aí realizadas são ainda reduzidas. Verificamos também que a grande maioria dos prédios disponibilizados na “Bolsa” não contêm informação sobre valores/preço para venda ou arrendamento, facto que no nosso entender deveria ser revisto, pois, tratando-se duma “Bolsa” tal como o nome indica faz pouco sentido não estar disponível esse tipo de informação. Consideramos que há ainda muito a fazer e desenvolver, nomeadamente nas terras denominadas de abandonadas.

Structure Value – Outlook 2016













A STRUCTURE VALUE cujo core business se desenvolve nas avaliações, no âmbito do qual é hoje uma das empresas de referência no mercado de avaliações em Portugal.
Desenvolvemos avaliações para entidades nacionais e internacionais como fundos de investimento, instituições financeiras, seguradoras, clientes privados ou públicos, proprietários ou investidores.
Divulgamos ao mercado os seguintes indicadores de atividade da empresa, referentes ao ano de 2016:
  • Valor global dos imóveis avaliados, cerca de 1.500.000.000 €;
  • Mais de 100 clientes nacionais e internacionais;
  • 50% das avaliações foram efetuadas na zona norte, 35% na zona centro (incluindo Grande Lisboa) e as restantes 15% na zona sul com maior incidência no Algarve;
  • Os segmentos com maior nº de avaliações são o industrial/retalho/serviços e residencial;
  • Estudos de mercado em varias localizações para clientes internacionais,
  • Assessoria técnica em terrenos e edifícios de hotelaria/resorts turísticos.
Destacamo-nos pelo rigor e confiança que transmitimos aos nossos clientes. Bem como pela qualidade do serviço prestado. Dispomos duma estrutura interna adequada para dar resposta na avaliação de grandes carteiras de ativos em tempo oportuno.
Para o ano de 2017 a estratégia passa pelo continuo melhoramento dos processos internos, e na consolidação da atividade nos segmentos do residencial e nas avaliações rusticas – agrícolas e florestais.

Obrigado a todos os clientes, fornecedores e parceiros pela confiança e preferência ao longo de 2016.