quarta-feira, 4 de outubro de 2017

A importância da avaliação imobiliária no LTV



















A recuperação do mercado imobiliário que se verifica desde alguns anos, continua a ser impulsionado pelo financiamento bancário, nomeadamente na conceção de empréstimos para compra de habitação pelas famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais por parte de empresas ou investidores.  Neste contexto as instituições bancárias têm critérios para analisar uma operação de financiamento imobiliário, nomeadamente: o valor da avaliação imobiliária e o loan-to-value (LTV), entre outras.
Normalmente é referido como o “rácio financiamento garantia”, mas o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está disposto a assumir. É traduzido matematicamente pela seguinte expressão:
LTV (%) = Montante financiado (€) / Valor do imóvel (€)
Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel. Atualmente as instituições de crédito praticam habitualmente LTV na ordem dos 60% a 75% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que por sua vez representam maior risco sendo exigido spread mais elevado, tal como em operações com LTV inferior ao habitual poderá ser praticado spread inferior.
Voltando à formula do LTV, do lado do numerador o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente, e do montante que possua de capitais próprios para reduzir no montante de financiamento, permitirá que o LTV seja inferior e a sua capacidade de negociação maior. Por outro lado, no denominador o montante é determinado pelo valor de mercado do imóvel constante no relatório de avaliação emitido pela empresa de avaliações.
O valor emitido no relatório de avaliação, é assim fundamental para a determinação do LTV em operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco ao cliente, sendo que o trabalho de avaliação imobiliária é de primordial importância e com impacto nas contas das instituições financeiras. Assim defendemos que este serviço deverá ser desenvolvido e decorrer de modo independente, autónomo e rigoroso, cumprindo os critérios e normas em vigor para esta profissão, e honorários adequados que permitam uma boa qualidade do serviço.
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newsletter outubro 2017





Motivos para pedir uma avaliação imobiliária















Avaliar significa estimar ou apurar o valor de um bem, quer seja um bem tangível ou intangível. Ao longo dos tempos, o processo da avaliação tem sido fundamental para o correto funcionamento das economias e sociedades, de forma a aferir o valor/preço dos bens que constituem o património de empresas, entidades e particulares. Estamos conscientes de que um determinado ativo tem um impacto importante na atividade duma empresa ou família.
São variadas as situações que originam a realização de uma avaliação, sendo que estamos aptos para dar resposta às suas necessidades, abrangendo em matéria de avaliação todas as áreas:

- Compra, venda ou arrendamento
- Contabilidade SNC e IAS
- Fusões, cisões e aquisições
- Crédito hipotecário e garantias reais
- Recuperação de créditos e dações em pagamento
- Contencioso e partilhas em heranças ou separações
- Projetos de promoção/investimento
- Planeamento e negociações
- Garantia colateral de créditos ou empréstimos
- Cumprimento das normas (CMVM, ISP e BDP)
- Capital para seguro
- Gestão de risco em ativos
- Leilões e concursos
- Recursos geológicos (minas e pedreiras)
- Ativos em exploração (hotéis/turísticos)
- Expropriações e cálculo de indemnizações
- Fins judiciais, administrativos ou fiscais
- Insolvências, reestruturações e liquidações

Temos um departamento exclusivamente dedicado à prestação de serviços de avaliação de imóveis urbanos, assegurando assim que os valores, os pareceres e as conclusões emitidas são objetivas e sustentadas. Seja a localização do imóvel de norte a sul do país ou ilhas, a nossa avaliação irá refletir as condições locais do mercado onde o mesmo se insere. Os nossos consultores/peritos conhecem as diversas forças dos vários mercados regionais e a importância de uma análise geográfica e das características desse mercado.
Consulte-nos, estamos ao dispor para qualquer questão ou esclarecimento que necessite acerca deste tema.

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newsletter outubro 2017


terça-feira, 12 de setembro de 2017

Avaliação de Imóveis Rústicos





Avaliar uma propriedade rústica que se encontre em atividade/exploração ou com potencial para tal, requer um processo de avaliação distinto, que por vezes pode tornar-se complexo, dependendo das características e dimensões da propriedade, devendo para o efeito ser utilizadas metodologias de avaliação específicas de rendimento. Existem muitos aspetos a ter em conta neste tipo de avaliações, como por exemplo:
- O tipo de culturas e dos os povoamentos
- As taxas de rentabilidade subjacentes para cada tipo de exploração ou cultura
- As características dos solos e das condições edafo-climáticos da zona
- Os ciclos de produção de cada cultura;
- Valores de venda da madeira/fruto,
Que entre outros aspetos fazem toda a diferença em avaliações deste tipo e natureza. Avaliar esta classe de ativos imobiliários, exige assim, por um lado experiência, como por outro conhecimentos e domínio específico dos vários parâmetros das temáticas florestais e agrícolas.
No âmbito da nossa atividade especializamo-nos na avaliação de imóveis rústicos, pelo que dispomos atualmente de consultores/peritos com competências adquiridas neste segmento, que combinados com a experiência no domínio dos conceitos/técnicas de avaliação, faz com que na STRUCTURE VALUE sejamos, hoje reconhecidos no mercado pela qualidade dos trabalhos de avaliação imobiliária desta natureza, nomeadamente:
- Explorações florestais (eucalipto, pinheiro, ...)
- Explorações agrícolas (olivais, montados de sobro, ...)
- Explorações vinícolas (Alentejo, Oeste, Douro, Minho)
- Explorações agropecuárias (produção animal, leiteira, ...)
- Pedreiras de extração de inertes, aquaculturas, estufas, salinas, ...
- Herdades e quintas (recursos cinegéticos, agroturismo, ecoturismo, ...)
- Terrenos rústicos (terra nua, com ou sem potencial florestal/agrícola)
Consulte-nos caso necessite de avaliações desta natureza, apresentamos orçamento e prestamos todos os esclarecimentos necessários para a sua melhor tomada de decisão.
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newsletter setembro 2017

Crowdfunding Imobiliário






Muito se tem falado e escrito nos últimos tempos, acerca deste tema que pretende  a ser uma alternativa de financiamento para projetos imobiliários e na aquisição de imobiliário.
Alguns certamente ainda se recordam das cooperativas habitacionais, que proliferaram pelas cidades e tiveram o seu hipogeu nos anos 80/90, o conceito do crowdfunding imobiliário é idêntico, mas com algumas ligeiras alterações.
Trata-se dum formato de financiamento alternativo, onde através de um modo colaborativo existem pessoas que querem se financiar para os seus projetos e outras que querem ser financiadoras. Assim e de modo colaborativo pode ser promovida a ligação entre pessoas que por um lado procuram rentabilizar poupanças e por outro lado pessoas que querem realizar projetos (imobiliários), como seja obras num apartamento, aquisição duma fração, etc. Esta forma de investimento funciona com pessoas singulares ou coletivas, podendo o investimento ser a partir do montante de 50€.
O conceito de empréstimos coletivos (peer-to-peer lending) surgiu em 2005, no Reino Unido, e é muito utilizado noutros países, como os Estados Unidos onde existem centenas de sites dedicados ao crowdfunding. Em Portugal, este tipo de financiamento colaborativo está a dar os primeiros passos, existindo apenas uma plataforma on-line dedicada ao tema, denominada de PortugalCrowd.
Nesta fase e por cá levantam-se ainda algumas questões/dúvidas, relacionadas com este modelo de financiamento, tais como:
  • Falta de regulamentação por parte das entidades BDP e CMVM;
  • Necessária experiencia ou conhecimentos financeiros/imobiliários;
  • Enquadramento fiscal.
Na passada quinta feira decorreu no ISEG um workshop sobre o tema organizado pela APPII, onde foram debatidas e abordadas várias questões. No nosso entender estamos em crer que se trata duma alternativa viável e com potencial, contudo e tal como no caso das Reit´s enquanto não for criada regulamentação pelas entidades competentes, não haverá a necessária confiança do mercado para o seu crescimento.
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newsletter setembro 2017

sexta-feira, 11 de agosto de 2017

Valor Patrimonial Tributável vs Valor de Mercado



No âmbito da nossa atividade, somos muitas vezes abordados por compradores/vendedores em norma famílias ou particulares pouco habituados a estes critérios, questionando-nos se o VPT dum imóvel urbano pode ser uma referência ou ter aderência ao valor de mercado.
Desde logo o principio e metodologia de valorização dum imóvel é distinto para cada um dos valores, se para o VPT o tema fiscal é primordial, no VM a vertente mercado é fundamental. Por isso mesmo um imóvel pode ser valorizado no mercado (VM) pelo seu rendimento efetivo ou potencial (comparáveis), enquanto que a valorização pelo VPT corresponde em norma a uma expressão matemática que embora considere uma série de coeficientes, mas ainda assim muito rígida e com pouca ou mesmo nenhuma aderência ao mercado, exemplo disso é o valor €/m2 para construção. Não obstante, um dos coeficientes (localização) permita alguma diferenciação em função de zonas/localizações.
De facto, ao analisarmos aleatoriamente algumas avaliações efetuadas recentemente, e tentarmos identificar ou estabelecer alguma relação entre valores verificamos situações que são opostas, outras inversas e até similares entre os valores do VPT e do VM, num dado momento e num mesmo imóvel.
Passamos em revista alguns exemplos que retratam claramente o já referido:
§   T3 em Gondomar (Rio Tinto), VPT = 86.530€ e VM = 75.000€
§   T3 no Porto (Boavista), VPT = 264.860€ e VM = 350.000€
§   Terreno urbano para construção em V. N. Gaia, VPT = 361.630€ e VM = 350.000€
§   Terreno urbano para construção em Matosinhos = VPT = 848.450€ e VM = 550.000€
Bem sabemos que no passado chegaram a existir alguns avaliadores que recorriam a práticas expeditas que tomavam como referência o VPT para determinarem o VM. Não estamos de acordo com essas praticas e consideramos que não existe qualquer razoabilidade de com base no valor do VPT se obter o VM, a determinação dum imóvel pelo seu VM é algo em constante mutação, provocada por inúmeros parâmetros, tais como: mercado, tendências/modas, taxas, tipo construção, país, conservação, tecnologia, infraestruturas, …



A Geração Millennial e o Imobiliário












Muito se tem falado na geração millennial, no que respeita sos seus hábitos, ou aspirações e motivações. Resolvemos nesta edição da nossa newsletter abordar este tema na vertente do imobiliário, nomeadamente tendências do setor para este público-alvo.
A geração millennial corresponde aos indivíduos nascidos após 1982, ou seja, estamos a falar dum grupo de pessoas com idade entre os 17 e 35 anos e que representam atualmente um número significativo da população ativa ou em início de atividade. Enumeramos alguns dos aspetos que caraterizam esta geração, tais como:
- Maioria tem formação/habilitações académicas superiores
- Interessados no desenvolvimento da sua carreira
- Preocupados com a contribuição para a sociedade das empresas onde trabalham
- Utilizadores assíduos de ferramentas de social networking
- Preferem empresas de novas tecnologias e telecomunicações
- Valorizam a utilização de transportes públicos em detrimento do carro próprio
- Adiam a decisão de ter filhos e optam em norma pela união de fato em vez do casamento
- Em norma são racionais nas decisões de compra
Face a estes aspetos, pesquisamos (em papers e artigos) para compreendermos melhor as opções, necessidades e tendências na componente imobiliária, nomeadamente para habitação, conseguimos tirar algumas conclusões, que passamos em revista:
- Preferem arrendar em vez de comprar
- Tipologias de T0 a T2
- Nos centros históricos e próximo do trabalho
- Disponíveis para arrendamento até 700€/mês ou compra até 200.000€
- Valorizam proximidade de metro ou outros transportes públicos
- Habitações prontas a ocupar e que não impliquem obras
A preferência pelo arrendamento compreende-se pela mobilidade que permite o arrendamento, verificando-se a libertação do conceito de propriedade muito vincado nas anteriores gerações, prova disso a quantidade de créditos habitação que proliferam no passado. A opção pelas tipologias mais baixas está certamente relacionada com aspetos de conceito familiar (filhos/casamento) pois não necessitam de tanto espaço, bem como o custo de manutenção e arrendamento/compra terá também importante peso na opção da tipologia. A localização está intrinsecamente relacionada com a proximidade com o trabalho vs transportes vs atividades de lazer, desse modo os centros históricos principalmente de Lisboa e Porto, permitem essa conjugação, ou seja, o equilíbrio entre a vida social e profissional. A questão das obras deverá estar implicada com a necessidade de tempo para acompanhamento dos trabalhos e/ou de no arrendamento as frações estão em condições de ocupação imediata.
Esta geração tem necessidades específicas e consideramos por um lado que o mercado imobiliários, através dos seus agentes e principalmente promotores imobiliários são atentos a estes aspetos, tanto mais que no decorrer da nossa atividade de avaliadores imobiliários somos chamados a avaliar edifícios reabilitados localizados nos centros históricos, compostos por frações de caraterísticas similares. Mas por outro lado verificamos que a valorização das habitações nestas zonas tem sido elevada e nos próximos tempos irá manter-se essa tendência, o que muitas vezes condiciona o interesse desta geração Considerando ainda que nos centros históricos uma boa parte dos edifícios reabilitados está a ser direcionada para o arrendamento turismo ou hotéis, acabará por afastar para outras soluções ou no limite ocuparem por arrendar/comprar o que encontram.

quinta-feira, 3 de agosto de 2017

8º Aniversário Structure Value

Em meu nome e da STRUCTURE VALUE agradeço aos nossos clientes, colaboradores, amigos e fornecedores a confiança e preferência ao longo destes 8 anos.
Ao longo deste tempo temos contribuído ativamente para a evolução do setor da avaliação imobiliária em Portugal, estivemos envolvidos na avaliação de muitas carteiras de ativos e de importantes investimentos imobiliários. Ambicionamos mais e queremos continuar a merecer a vossa confiança e preferência. Muito obrigado e um forte abraço para todos!
Vítor Osório Costa.

segunda-feira, 10 de julho de 2017

“Não há bela sem senão”



Nesta edição da nossa newsletter resolvemos partilhar convosco um artigo da revista Visão deste mês, bem como tecer algumas elações a respeito do tema.
Recordamos a nossa newsletter de maio 2017, com um dos temas “Portugal está na Moda”, pois é positivo o incremento da atividade imobiliária e o facto de se verificar dinâmica no setor. Contudo “não há bela sem senão”, pois tal como se confirma existem efeitos colaterais gerados no mercado pelas “modas”.

Uma das bandeiras inicialmente apresentadas para a reabilitação urbana dos centros históricos era trazer novamente as pessoas e famílias para os centros das cidades, pois tinham sido forçadas a ir para as periferias pelo mau estado e falta de condições do edificado nas zonas centrais. Ora vejamos, com o preço das habitações nos centros na atualidade verificamos novamente as famílias da classe média a permanecerem ou voltarem às periferias, pois os preços praticados não estão em linha com os seus rendimentos. Estes efeitos são gerados porque todos os proprietários querem estar no segmento da “moda”, ou seja, alojamento local ou venda a turistas onde podem praticar preços de venda mais elevados ou ter receitas de arrendamento maiores. Em consequência esse segmento de moda vai ficando com valores cada vez mais elevados pela pouca oferta e cada vez maior procura. E vamos assistindo ao fenómeno da descaraterização dos centros históricos, pela saída de famílias e comercio tradicional.

No nosso entender deveria de ser criada legislação para regular o mercado em alguns aspetos críticos, tal como em outros setores, pois a “mão invisível do mercado” apresenta algumas distorções.

Inventário de Ativos
























Os ativos duma empresa ou organização correspondem a todos os bens que a mesma possuí e que sustentam todos os processos produtivos ou organizacionais, pelo que numa correta gestão desses ativos é fundamental, desde logo a obtenção dum cadastro fiável, informação complementar e valorização ao seu justo valor.

Existem algumas empresas que não têm implementada uma correta inventariação dos seus ativos. A inventariação de ativos pode proporcionar um melhor controle físico e contabilístico, economia fiscal, criação de centros de custos, informação analítica de apoio na tomada decisões, depreciações mais realistas, otimização do planeamento e orçamento.

Porque estamos conscientes da necessidade duma cada vez melhor gestão e organização dos ativos de cada empresa, dispomos dum serviço que pretende dar resposta às necessidades das empresas, quer em processos de compra/venda, fusões, cisões, contabilidade, entre outras. Assegurando assim um serviço de A a Z, que vai desde o cadastro/levantamento até avaliação de cada ativo pelo seu justo valor, sendo que este serviço tem por base as seguintes fases:

Visita:
- Validação da existência física dos ativos

Cadastro:
- Mapeamento de acordo com critérios previamente definidos
- Quantificação e qualificação por classe
- Determinação dos critérios de diferenciação com base no tipo de ativo e no seu estado
- Vida útil, grau de manutenção e horas de usos

Classificação:
- Marca e modelo
- Números de serie
- Fabricante ou fornecedor
- Potencia e capacidade

Avaliação:
- Determinação do justo valor
- Realização de relatório
- Informação detalhada de cada ativo inventariado

Estamos aptos para realização de avaliações e inventários em ativos de diferentes tipos, contando já com experiência em trabalhos desta natureza, tais como máquinas e equipamentos da industria têxtil, agropecuária e vinícola (ativos biológicos), lares, metalomecânica e industria cerâmica.

segunda-feira, 12 de junho de 2017

Crescente Valorização do Imobiliário




























A crise financeira e económica colocou por terra o nível de vida até então sentido em Portugal. Os tão comentados fortes despedimentos de funcionários, a insolvência de várias empresas, os cortes salariais quer no setor público quer no setor privado, o aumento de impostos, o aumento de IMI para diminuir ou contrabalançar a dívida e apoiar no desenvolvimento de obras locais, a entrega por parte das famílias das suas casas aos bancos, o regresso de vários jovens a casa dos pais, a dificuldade de colocação de jovens recém formados no mercado de trabalho, entre muitos outros acontecimentos, efetivamente afetaram a vida dos cidadãos durante os últimos anos.

No entanto, não foram só os cidadãos nem as empresas que sentiram os efeitos da perda de consistência do setor bancário e empresarial, naturalmente que estas entidades para além da sua efetiva responsabilidade social e funcional, acabaram por ter o retorno da motivação que causaram na sociedade: a perda de capacidade e potencial de desenvolvimento económico.

Devido ao incumprimento de particulares e empresas, os bancos começaram a encher as suas plataformas com imóveis de diversos tipos, sejam eles os apartamentos, as moradias, os terrenos, as lojas, os escritórios e os armazéns. Plataformas essas que precisam urgentemente de se rentabilizar em dinheiro!

Com ausência do poder de compra e da potencialidade de desenvolvimento, a construção civil entrou em declínio de mãos dadas com o mercado imobiliário.
Curiosamente, após cerca de 7 anos de crise, verifica-se sinais de melhorias no setor do imobiliário, já iniciados em meados de 2015.

Segundo dados recolhidos no setor, no 1º trimestre de 2017 em relação ao mesmo período do ano transato, em Lisboa, a nível de escritórios/serviços foram ocupados mais 34% de área, sendo que em zona prime se pode atingir os 18,5€/m2/mês; a nível do retalho o índice de vendas a retalho aumentou 2,8%, atingindo no Chiado 130€/m2/mês e na rua Santa Catarina, no Porto, os 60€/m2/mês; por sua vez, a nível do imobiliário comercial foram investidos mais 359 milhões de euros.

A nível de yields verificou-se uma descida, sendo as yield prime, em Lisboa, no setor dos escritórios com variações entre os 5% (Avenida da Liberdade) e os 7,5% (Algés). No que diz respeito a centros comerciais a yield prime é de 5%, nos Retail Parks é de 6,75%, no comércio de rua é de 4,75% e a nível industria e logística pode atingir os 6,75%.

No que diz respeito a habitação, a compra de casa permanece a opção favorita dos portugueses e pode estar motivada com o facto de os bancos começarem a oferecer condições mais favoráveis para a aquisição de crédito bancário. Por outro lado, o arrendamento, para além de ser reduzido em algumas localidades centrais face à sua procura, apresenta valores elevados tendo em conta, por vezes, as condições que as habitações oferecem e tendo em conta os rendimentos dos agregados familiares.

Em Lisboa, a nível de valor de renda habitacional, esta atinge os 6,5 €/m2 a 9 €/m2 no Chiado, os 5,0 €/m2 a 9€/m2 na zona da Avenida da Liberdade e os 5,0€/m2 a 12€/m2 na zona do Estoril e Cascais.

Atualmente, o facto de o arrendamento ser caro afeta, não só os agregados familiares mais numerosos, mas também os jovens em início de atividade profissional bem como os estudantes. Nas zonas universitárias de Lisboa, verifica-se que o valor médio por quarto ronda os 355€, tendo aumentado 10% face a períodos homólogos. Na freguesia de Paranhos do concelho do Porto, onde se constata um Pólo Universitário de referência, os valores de renda mensal para apartamentos T1 ronda os 400€/mês a 700€/mês.

A nível de valores de venda, no Porto, o preço médio no concelho do Porto, até finais de 2016, rondou os 1.265€/m2, um valor superior de cerca de 17% dos praticados em Matosinhos e 35% dos valores praticados nos concelhos de Vila Nova de Gaia ou a Maia. 

Foi precisamente este aumento do preço das casas em 2016, que se manteve por 2017, que recentemente despertou a atenção da Comissão Europeia. Como é que um país que atravessou uma grave crise económica e que ainda se encontra em fase de recuperação, tendo apenas ligeiros sinais de desenvolvimento e recuperação económica, apresenta preços tão elevados para arrendamento, bem como para venda de habitação? Será que estamos perante uma perene recuperação e na eminência de um desequilíbrio macroeconómico?

Só os desenvolvimentos a verificar no presente ano quer a nível do setor do imobiliário quer a nível do setor económico, poderão responder corretamente a estas questões. No entanto, o investimento estrangeiro, o desenvolvimento do setor turístico, as reabilitações dos principais centros históricos, entre outros, estão certamente na motivação da carecente valorização atual dos imóveis.

Direitos de preferência do arrendatário (imóveis urbanos)

























A nível de investimentos imobiliários familiares, a compra de casa sempre foi a primeira opção por parte dos portugueses. O arrendamento, geralmente, é visto como segunda opção, tornou-se nos últimos tempos mais falado publicamente, por exemplo, devido à flexibilidade do local de trabalho e à redução dos prazos dos contratos profissionais, o que podem causar uma eventual necessidade de deslocações e mudança de residência. De qualquer das formas, apesar dos elevados custos de arrendamento praticados em várias cidades, o arrendamento continua a ser uma opção válida e procurada, por exemplo, por estudantes e jovens.

O processo de arrendamento também se aplica a outros segmentos, nomeadamente, ao segmento do comércio, serviços, retalho e armazenamento/indústria.

Num processo de arrendamento há dois principais intervenientes: o proprietário (o senhorio) e o arrendatário (o inquilino), sendo ambos possuidores de direitos e deveres cívicos materializados no contrato de arrendamento.

Focando a análise nos direitos do arrendatário, verifica-se que este possui o direito de preferência na compra e venda ou dação. O direito de preferência traduz-se na capacidade de quem o possuiu, tem para manifestar o seu interesse perante algo. Este interesse coloca-se em primeiro lugar face ao interesse de terceiros, tendo estes apenas a possibilidade de se manifestar, caso o primeiro abdique do direito que lhe foi legalmente concedido. Para poder usufruir deste direito, o arrendatário tem que atentar à validade e ao número de anos do seu contrato.

Desta forma, sempre que o proprietário quiser vender um imóvel e o mesmo se encontre ocupado por arrendatário, com contrato válido há mais de 3 anos consecutivos, o arrendatário possui o direito de preferência na compra do imóvel. Esta regra apresenta validade para os contratos de arrendamento com prazo indeterminado e para os contratos de arrendamento com prazo certo.

O proprietário tem a obrigação de comunicar ao arrendatário por carta registada com aviso de receção, a intenção de venda, informando-o do preço de venda, condições de pagamento, data e local da escritura bem como, a identidade do potencial comprador. De acordo com o artigo 416º do Código Civil, o inquilino dispõe de oito dias para manifestar a sua intenção de exercer o direito de preferência, sob pena de caducidade do seu direito, salvo se lhe for fixado um prazo de resposta mais curto ou mais longo. Para além disto, o proprietário deve fornecer ao arrendatário os dados associados ao projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato.

Em situações de um prédio com vários arrendatários com direito de preferência e interessados na aquisição do imóvel, abre-se uma licitação entre eles, revertendo o excesso para o alienante, de acordo com o artigo 419º do Código Civil.

Se o arrendatário declarar dentro do prazo, que pretende acionar o direito de preferência, tal situação deverá respeitar o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato na qual foi informado. De qualquer das formas, poderá renunciar o seu direito, mas tal renúncia terá de ser feita sempre com o conhecimento prévio dos parâmetros do negócio.

Caso o senhorio não informe o arrendatário da sua intenção de venda, o arrendatário tem o direito a acionar uma ação judicial para trazer a si o seu direito de preferência no prazo de 6 meses. Tal situação remete a que o arrendatário tenha de pagar o valor da venda do imóvel e outros custos associados à compra pagos pelo outro comprador.

Caso o arrendatário tenha um contrato com menos de 3 anos, não tem preferência na compra. No entanto, tem de ser informado por escrito da venda e dos dados do novo senhorio, de modo a tomar conhecimento sobre quem será o novo proprietário do imóvel que utiliza.

Para apoiar a todo este processo, a Structure Value, enquanto empresa especializada em avaliações imobiliárias, encontra-se apta para realizar avaliações com vista à determinação do valor de mercado para venda ou arrendamento. Posteriormente, estes valores poderão ser utilizados com vista à negociação entre as partes.