Análise de Investimentos Imobiliários

O investimento imobiliário, compreende em norma um processo que engloba diferentes etapas, tais como: a aquisição de terreno, conceção do produto, financiamento, licenciamento da construção, construção e venda. São processos morosos e que implicam o recurso a capital intensivo e alguns riscos. Acresce ainda que o imobiliário é uma classe de ativos de investimento que se diferencia doutros disponíveis no mercado, devido sobretudo a aspetos como: fixidez espacial, durabilidade, depreciação física, heterogeneidade, reduzida liquidez, elevados custos de transação, tratamento fiscal, custos de gestão/manutenção, pouca informação, longo ciclo de promoção/produção e oferta/venda, torna-se assim fundamental uma análise prévia do investimento, de modo a acautelar e minimizar surpresas futuras.

Assim a análise de investimentos imobiliários, é uma importante ferramenta no apoio à decisão, qualquer que seja a fase do projeto ou do investimento. Partindo dum terreno com projeto imobiliário, ou dum conjunto de imóveis, uma análise permite uma previsão das receitas futuras, bem como permite determinar qual o melhor investimento a realizar, é também importante ao nível da obtenção das taxas implícitas, nomeadamente: taxa interna de rentabilidade (TIR), taxas de atualização (VAL) dos capitais, índice de rentabilidade (IR) e payback (PR) do projeto. Podemos ir ainda mais longe e desenvolver análises com diferentes cenários ou mesmo a utilização de metodologias de análise de sensibilidade, tal como o método de Monte Carlo.

Estamos ao dispor para analisar cada situação e apresentar uma proposta.

conteúdo informativo

newsletter abril 2018

Ler mais

MERCADO IMOBILIÁRIO - PORTO - ARMAZÉNS, INDUSTRIAL E LOGÍSTICA

(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 05/04/2018)

O segmento de mercado relevante para o presente estudo/análise é o de armazéns com características industriais ou de logística, pelo que desprezamos todos aqueles que continham uma vertente comercial ou de retail. A análise foi realizada para a zona geográfica que consideramos “Grande Porto”, nomeadamente os concelhos analisados, foram os seguintes: Porto, Matosinhos, Maia, Valongo, Vila Nova de Gaia, Vila do Conde e Gondomar. Correspondem a valores de imóveis registados na nossa base de dados interna, no período entre outubro de 2017 e fevereiro de 2018, num total de 249 observações, sendo 166 dessas para arrendamento e as restantes 83 para compra/venda.

Conclui-se que para armazéns situados no Grande Porto, o valor médio para arrendamento posiciona-se em torno dos 3,0 €/m² e o de venda ronda os 450 €/m².

Meramente orientativo, o mercado disponibilizou para arrendamento e venda valores máximos na ordem dos 6,0 €/m² e 800 €/m², respetivamente, valores verificados na localidade de Ramalde no Porto. Os valores mínimos foram verificados nas zonas de Vila do Conde e Valongo.

Obter PDF (Versão Completa)

Ler mais

MERCADO IMOBILIÁRIO - HABITAÇÃO - BRAGA

(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 23/03/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado de frações habitacionais/apartamentos relativos a Braga (concelho).

Os valores dizem respeito ao 4º trimestre de 2017. No entanto verifica-se, através de dados provisórios, que estes estão a consolidar-se nestes primeiros meses de 2018.

No caso dos apartamentos, para o concelho de Braga o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.000€/m2. Para a cidade uma fração habitacional em estado razoável e em zona mediana, em termos médios para compra/venda rondará entre 125.000€ e os 130.000€, ou seja, valor unitário de cerca 1.250€/m2, um pouco acima do valor médio para o total do concelho, sendo que para arrendamento idêntica fração terá o valor médio a rondar os 5,00€/m2.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 8,5€/m2, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 2.300€/mês, enquanto a média de área por fração ronda cerca de 105m2.

Estes valores resultam de análise estatística e dum conjunto de 1.664 observações da nossa base de dados, circunscritos ao concelho de Braga, registados no período entre outubro de 2017 e fevereiro de 2018.

Obter PDF (Versão Completa)

Ler mais

ADMINISTRATIVA - PORTO (M/f)

Somos uma empresa de serviços com escritório no centro do Porto, pretendemos reforçar a equipa com um colaborador/a para a área administrativa.

Principais responsabilidades

- Apoio em todas as tarefas administrativas e de secretariado;

- Atendimento telefónico e presencial;

- Formatação e verificação de documentos, organização de bases de dados, arquivo físico e digital;

- Apoio nos procedimentos administrativos e financeiros da empresa;

- Emissão de faturas e recibos para clientes;

- Tesouraria (pagamentos e recebimentos de parceiros, fornecedores e créditos de clientes);

- Preparação da documentação mensal contabilística e fiscal para contabilista externo;

- Sugestão proactiva de melhoria de procedimentos e ganhos de eficiência.


Perfil desejado

- Licenciatura em área de formação relevante para a função (preferencial em Contabilidade);

- Experiência profissional (breve) anterior em funções idênticas será valorizada;

- Residência na zona do grande Porto;

- Idade até 32 anos;

- Conhecimentos em Inglês e espanhol;

- Domínio das ferramentas informáticas de MS Office, nomeadamente o Excel;

- Dinamismo, pro-atividade, orientação para o detalhe e boa capacidade de trabalho;

- Facilidade de comunicação e de relacionamento interpessoal.


Benefícios

- Uma boa oportunidade para o desenvolvimento e evolução profissional;

- Possibilidade de integração nos quadros da empresa;

- Conjunto de benefícios adicionais (seguros, prémios, formação, entre outros).

Para responder a este anúncio envie p.f. o seu C.V. (com foto) acompanhado de carta de motivação, para o seguinte endereço de email: info@structurevalue.com

Ler mais

AVALIADOR DE IMÓVEIS (M/F)

Somos uma empresa especializada em avaliações imobiliárias, contamos já com alguns anos de experiência, sendo que temos vindo a crescer e a consolidar a nossa posição no mercado. Estamos nesta fase, a recrutar perito avaliador de imóveis, para o nosso escritório no Porto, com o seguinte perfil:

- Licenciatura em área de formação relevante para o setor (preferencial em Eng. Civil);

- Com ou sem experiência no setor imobiliário ou na avaliação de imóveis;

- Experiência breve no sector da construção também será valorizado;

- Conhecimentos escritos e falado de espanhol e inglês;

- Pessoa organizada, metódica e dinâmica;

- Idade entre os 27 e 35 anos.

Condições:

- Após período experimental entrada nos quadros da empresa;

- Possibilidades de progressão na carreira;

- Seguro de saúde e outras regalias em vigor na empresa;

- Formação continua assegura pela empresa.

Os interessados devem contactar para o seguinte endereço de email: info@structurevalue.com com o envio de CV podendo também remeter uma carta de apresentação.

Ler mais

MERCADO IMOBILIÁRIO – HABITAÇÃO/APARTAMENTOS

(Publicado no Jornal "Vida Económica" do dia 09/03/2018)

Apresentamos alguns indicadores do mercado de frações habitacionais/apartamentos relativos a Vila Nova de Gaia (concelho).

Os valores dizem respeito ao 4º trimestre de 2017. No entanto verifica-se, através de dados provisórios, que estes estão a consolidar-se nestes primeiros meses de 2018.

No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/venda, em média, de 1100 €/m2, sendo que para arrendamento os valores médios andam por volta de 4,5 €/m2.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 9,0 €/m2, representado um valor máximo de renda de fração na ordem dos 1.000 €/mês, enquanto a média ronda os 450 €/mês, em termos de referência e para uma área média de fração com cerca 110 m2.

Os valores apresentados vêm indicar que o mercado imobiliário para este tipo de imóvel (apartamentos) está em evolução, prevendo-se que assim continue ao longo de 2018.

Obter PDF (Versão Completa)

Ler mais

PUBLICAÇÃO DE VALORES - MERCADO IMOBILIÁRIO

Trata-se duma iniciativa que iniciamos este ano, e que prevê a publicação regular e quinzenal com divulgação de informação do mercado imobiliário em valores, expressos em €/m2 para compra/venda e arrendamento. A informação será sempre acompanhada dum texto explicativo e da descrição do mercado e segmento imobiliário em análise. Contamos para esta divulgação com o apoio do suplemento imobiliário quinzenal do jornal “Vida Económica”.

Quinzenalmente será analisada determinada zona do pais e segmento imobiliário, desse modo, iremos rodar as diferentes zonas/concelhos do pais, em especial aquelas em que possuímos mais dados e registos atualizados, e que por norma são as zonas mais populacionais a nível nacional. A primeira publicação visou o segmento de retalho no Porto, a edição mais recente visa o segmento habitacional (apartamentos) em Vila Nova de Gaia (concelho), pelo que se seguiram outras zonas do pais e também em diferentes segmentos.

Esta iniciativa resulta por um lado da experiência na avaliação de imóveis que possuímos da nossa prática diária, e por outro lado porque detemos uma grande quantidade de valores de mercado de imóveis em diferentes zonas o que nos permite a sustentabilidade e conhecimento dos valores publicados. Temos também como objetivo prestar um serviço ao mercado que consideramos relevante tanto para particulares, empresas ou investidores.

De salientar que os valores publicados decorrem de tratamento estatístico interno e são meramente orientativos e correspondem a médias de mercado, pelo que são a nossa análise/opinião independente do funcionamento do mercado imobiliário num determinado contexto, localização e segmento. Quando requerido e acordado com o cliente, prestamos o serviço de realização de relatório/estudo de mercado aprofundado que vise dar resposta às necessidades de informação de mercado de cada cliente.

Ao nível da avaliação imobiliária e da utilização dos valores publicados, consideramos que cada imóvel requer uma análise casuística e detalhada, que deverá ser efetuada por perito avaliador de imóveis credenciado.

conteúdo informativo

newsletter março 2018

Ler mais

BALANÇO DE 2017 / OBJETIVOS PARA 2018

No decorrer do ano de 2017, avaliamos uma total de ativos imobiliários no valor de 2,5 mil milhões de euros, tendo o volume de negócio crescido cerca de 25% face a 2016, sendo o departamento de avaliações quem teve maior peso, ou seja, representou cerca de 90% do total do negócio, os restantes 10% estão distribuídos pela consultoria e serviços técnicos de peritagem. Na área de consultaria, realizamos trabalhos na zona do Porto, Grande Lisboa e Algarve, em especial para clientes espanhóis. A peritagem também evidenciou alguma actividade, nomeadamente na inspeção técnica de edifícios em processo de aquisição por investidores.

Vítor Osório Costa, director da empresa, assegura que para este ano, a expectativa é de continuar a crescer. O responsável refere mesmo que vamos estar ainda mais presentes nas avaliações para a banca, no crédito hipotecário, com a celebração de contratos com novos clientes. "Está em curso um processo interno de validação de trabalhos, que resultará certamente em melhoria da qualidade do serviço prestado”.

Os objetivos da empresa para 2018, são os seguintes:

- Reforçar a presença na avaliação imobiliária para Bancos, no hipotecário e fomento à construção;

- Melhorar a cobertura no pais, com mais avaliadores e parceiros em todas as localizações;

- Consolidar as rotinas e processos internos, com enfase no processo de validação interna;

- Implementação de plano para a nova legislação referente ao regulamento de proteção de dados;

- Acrescentar valor aos nossos serviços com a acreditação/certificação por entidades externas;

- Divulgação regular de dados estatísticos orientativos de valor/preço do mercado imobiliário;

- Formação dos colaboradores da empresa em especificidades da avaliação imobiliária.

conteúdo informativo

newsletter março 2018

Ler mais

MERCADO IMOBILIÁRIO – RETALHO/LOJAS

(Publicado no Jornal "Vida Económica" do dia 23/02/2018)

Neste mês vamos apresentar alguns indicadores no que concerne ao mercado de imóveis para retalho, nomeadamente lojas de rua, para a zona do Porto, cidade.
Os valores dos imóveis são referentes ao 4º trimestre e refletem a consolidação que vem a existir no mercado, que se prevê que continue em crescimento sustentado ao longo de 2018.
Para o mercado de retalho, nomeadamente de lojas, o mercado apresenta valores médios de compra/venda na ordem dos 1500 €/m2, sendo que para arrendamento apresenta valores médios de 9,0 €/m2.
Como indicativo, os valores máximos que o mercado disponibiliza indica 35 €/m2 para arrendamento.
Os valores do último trimestre de 2017 vêm indicar que o mercado está em crescimento, salientando-se uma redução considerável no prazo de absorção médio, contribuindo para tal a zona central e histórica da cidade. Contudo, a dinâmica estende-se também a outras zonas da cidade.

Obter PDF (Versão Completa)

Ler mais

Bruno Lopes – Reforça departamento de Avaliações

A Structure Value contratou no início deste mês um novo colaborador, para integrar a equipa técnica no segmento de avaliações imobiliárias e apoiar os serviços de peritagens. A nova contratação destina-se a reforçar e assegurar o crescimento que a empresa tem vindo a registar, bem como dar resposta à entrada de novos clientes.

Bruno Lopes tem 36 anos é licenciado em Engenharia Civil pela Universidade do Minho, tem experiência de 10 anos na direção de obras em empresas de construção civil sendo que os últimos 5 anos foram passados em Angola, conta ainda com formação complementar em avaliação imobiliária na Escola Superior de Atividades Imobiliárias, este profissional virá assim reforçar a equipa de técnicos no escritório do Porto. Numa partilha e confronto de experiências enriquecedoras e diversificadas no âmbito da atividade da empresa.

“É um prazer receber a oportunidade de integrar a STRUCTURE VALUE", afirma Bruno Lopes. "Na Structure Value já conhecia a sua direção, por isso conheço a cultura de compromisso e grande exigência da empresa”. 

conteúdo informativo

newsletter fevereiro 2018

Ler mais

Depreciação Física e Funcional dos Imóveis

A depreciação num dado imóvel corresponde à limitação das suas caraterísticas, que condiciona sua utilização para os fins que foi desenvolvido, pelo origina uma perda de valor do mesmo. A depreciação pode ser dos seguintes tipos:

- Física, corresponde à perda de valor por degradação ou detioração dos materiais, exemplos: pintura, argamassas, reboco, estrutura, …

- Funcional, relacionada com a sua utilidade condicionada devido a áreas de circulação mínimas exigidas, número de WC exigidos, aposentos com formatos ou ângulos, …

- Ambiental, fatores externos de carater ambiental que afetam o imóvel, exemplo: proximidade duma lixeira, fabrica que emite ruido, passagem de fios de alta/média tensão, …

- Económica, consideram-se todas aqueles aspetos relacionados com a conjuntura económica e legislação, exemplo: alteração da lei, transportes e acessos, …

A depreciação de ordem física e funcional, são aquelas que decorrem da idade e uso continuo (ou falta) do imóvel. Na física há um desgaste constante dos materiais, problemas construtivos ou eventos acidentais. Na de ordem funcional há uma inadequação ou obstáculo no seu uso, por falhas no projeto ou até mesmo a não adequação a outros usos. Quanto aos restantes tipos de depreciação são por norma analisados em contexto de comparação de mercado, ou seja, tratados de forma diferenciada, mas ainda assim com impacto no valor do imóvel.

Na nossa atividade de dia a dia, somos frequentemente confrontados com imóveis em que consideramos depreciação de vária ordem, sendo a mais comum na metodologia de custos, coma depreciação física e funcional. Nesses casos utilizamos o critério de Ross-Heidecke, que considera a idade do imóvel e o seu estado de conservação, que é representado pela seguinte expressão:

Os valores atribuídos a C para Ross-Heidecke, são os seguintes:

C =0,00% - novo; 

C =0,32% - entre novo a regular;

C =2,52 % - regular;

C =8,09% - entre regular e necessidade de reparos simples;

C =18,10% - necessidade de reparos simples;

C =33,20% - necessidade entre reparos simples e importantes;

C =52,60% - necessidade de reparos importantes;

C =75,20% - necessidade entre reparos importantes e sem valor;

C =100,00% - sem valor.

Com a aplicação da formula obtemos da tabela abaixo, os valores de K correspondente à depreciação de Ross-Deidecke.

A vida útil traduz a duração prevista do imóvel durante o qual o edifício ou partes deste atingem ou excedem os requisitos de desempenho, sendo que a atribuição da idade deverá ser determinada por perito avaliador com alguns anos de experiência.

conteúdo informativo

newsletter fevereiro 2018

Ler mais