As denominadas yields do imobiliário correspondem a taxas de rendibilidade, sendo um dos critérios normalmente utilizados na determinação do valor de imóveis através do método de rendimento. Trata-se de um parâmetro de fácil compreensão e de cálculo simples no apuramento do valor do imóvel pelo rendimento efetivo ou potencial, porém a determinação da taxa de rendibilidade adequada para um determinado imóvel, já não é uma tarefa tão simples, que é muitas vezes desprezada e descurada.
São várias as opiniões sobre qual a yield adequada para um mesmo imóvel, numa mesma localização, segmento e igual rendimento. Por isso, muitas das vezes acabam por ser utilizadas taxas de forma arbitrária, e um pouco de acordo com o hábito ou prática de cada perito avaliador, verificando-se que na maioria das vezes não são apresentados cálculos para a sua justificação de maneira sustentada. Consideramos que arbitrar um valor sem que para o mesmo tenha sido efetuada uma análise justificativa, representa um elevado risco para o perito, bem como para o requerente da avaliação, sobretudo porque qualquer erro na taxa da yield utilizada numa avaliação, tem um impacto considerável no valor final do imóvel.
Deste modo, pretendemos com este artigo informar e explicar que existem modelos que podem ser utilizados para determinar a Yield numa avaliação imobiliária, tornando assim o processo de avaliação com mais rigoroso, qualificado e sustentável.
Um dos rácios mais utilizados para justificação da taxa da Yield é através da correlação existente entre o valor de mercado para arrendamento e do de venda em que a resposta é a taxa de mercado, isto pode ser sintetizado pela seguinte expressão: Yield = Renda anual de mercado / Valor de Venda ou de Mercado. Neste processo poderemos considerar que se trata duma Yield de mercado, desde que os valores aplicados no numerador e no denominador sejam antecedidos de prospeções e homogeneizações corretas.
Outro modelo alternativo para obtenção da Yield dum imóvel é denominado pela sigla CAPM (Capital Asset Pricing Model). Este modelo tem em consideração vários parâmetros, tais como: a exposição de um ativo imobiliário ao riso de mercado, através da variável denominada por coeficiente beta (B). Considera também o retorno esperado do mercado (E) e o retorno para um ativo ou investimento livre de risco (Rf). O custo de capital corresponde à taxa de rendibilidade ou prémio exigido pelo investidor como compensação pela sua exposição ao mercado. O prémio de risco varia em função do coeficiente que é representado pelo beta (B) e pelo retorno de mercado exigido pelo mesmo investidor. A expressão para este modelo é a seguinte: E(Ri)=Rf+(E(Rm)-Rf)x B.
Existem outros modelos de base financeira que podem ser adaptados para a ótica da avaliação imobiliária e que não foram abordados. Porém esperamos que com a partilha deste artigo e a explicação destes dois critérios que nos parecem de fácil compreensão, tenhamos dado o nosso contribuído/ajuda no cálculo de Yields na avaliação imobiliária.
Nota: Não nos responsabilizamos pela inadequada aplicação dos modelos apresentados ou pela incorreta obtenção dos vários fatores/parâmetros que compõem cada um dos modelos/expressões apresentados.
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newsletter fevereiro 2019
