segunda-feira, 1 de abril de 2019

MERCADO IMOBILIÁRIO – ESCRITÓRIOS – PORTO



Apresentamos alguns indicadores do mercado de escritórios relativos à cidade do Porto. Os valores apresentados dizem respeito ao 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a obtenção dos valores de mercado praticados para o segmento de escritórios/serviços, com informação dos valores Prime, de venda e renda. Pretendemos dar uma amostra o mais realística possível dos valores praticados no concelho em €/m2, num conjunto de mais de 100 imóveis. Tratam-se de observações para compra/venda e arrendamento que na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente.

Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.







quarta-feira, 13 de março de 2019

A AVALIAÇÃO DE UM ESTÁDIO DE FUTEBOL



Uma vez que já decorreu algum tempo desde o derby da semana passada e os ânimos estão mais serenos, decidimos fazer artigo sobre a avaliar um estádio de futebol, como exemplo tentaremos evidenciar as diferenças entre avaliar o estádio de um dos denominados clubes grandes e outro dum clube de uma divisão inferior. Esta distinção não é inocente entre dimensão de clubes, pois será um aspeto importante e com impacto na avaliação do estádio de cada um dos clubes.

Senão vejamos, um clube como o FCP ou o SLB, terão certamente receitas diretas do seu estádio com grande peso, como sejam: bilheteira, publicidade estática, rendas de espaços, restauração, lugares cativos e camarotes, bem como outros que podem ser considerados indiretos como receitas de direitos televisivos, patrocínios, etc…. Havendo clubes que vendem os direitos do próprio nome do seu estádio a marcas ou insígnias, como foi o caso do estádio do SC Braga que teve o nome de Estádio AXA. Em contraponto um clube de menor dimensão terá muito menos receitas e alguns dos itens atrás referidos nem contam da atividade de exploração.

Assim, estamos em condições de valorizar um estádio de futebol tendo como base o método de rendimento, composta por uma componente fixa e outra variável que o mesmo irá gerar, porém a parte variável representará uma parte significativa da receita e será sempre uma função do desempenho do clube no campeonato e nas competições nacionais e internacionais em que esteja envolvido. Quanto aos custos, devem ser considerados os da sua exploração, policiamento/segurança, manutenção, gestão/controlo, energia, etc. …

Não sendo possível obter esses dados ou não sendo fornecidos, há sempre a possibilidade de fazermos a valorização do estádio pelo seu valor intrínseco, ou seja, através do método dos custos. Este critério também requer conhecimentos avançados dos custos empregues no estádio, como sejam o tipo de construção, técnicas construtivas, materiais, estruturas, equipamentos, …. etc. Como um estádio de futebol pode ser considerado ou é mesmo um equipamento ou infraestrutura embora de propriedade privada, mas de acesso publico, o terreno onde o mesmo está implantado terá de ser apurado por metodologia de avaliação não tradicional, que poderá fazer toda a diferença na utilização do critério de custos de construção. Existem algumas possibilidades, porém defendemos o método das expropriações que nos parece o mais consistente e de aplicação geralmente consensual para imóvel muito específicos ou atípicos.

Em boa verdade, tanto pela via do método rendimento como pelo método de custo será sempre um exigente exercício de uma equação com muitas variáveis e em que a experiência e competência do perito avaliador farão toda a diferença no resultado e qualidade do trabalho final apresentar assim como na solidez do valor a determinar.

A nossa empresa já esteve envolvida na avaliação dalguns estádios de futebol e dessas experiências desenvolvidas resultaram competências adquiridas, pelo que resolvemos partilhar em modo overview os desafios do que é a avaliação dum imóvel desta natureza, sem aprofundarmos parâmetros e pormenores que podem influenciar o valor final, como sejam, taxas, depreciações, encargos, ou outros detalhes que são tratados casuisticamente.

Não obstante a nossa preferência clubística, optamos por colocar imagens dos 4 principais clubes de futebol a nível nacional, embora nalguns dos casos os seus estádios têm valores muito distintos, ou não! És a questão!


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newsletter março 2019

quinta-feira, 7 de março de 2019

MERCADO IMOBILIÁRIO – RESIDENCIAL – AÇORES – (PONTA DELGADA)



Apresentamos alguns indicadores do mercado residencial (apartamentos e moradias) relativos ao concelho de Ponta Delgada (Açores). Os valores apresentados dizem respeito ao 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a obtenção dos valores de mercado praticados para cada um dos segmentos do residencial, com informação dos valores máximos, mínimos (extremos) e valores médios.

Pretendemos dar uma visão o mais realística possível dos valores praticados no concelho em €/m2, num conjunto de 87 imóveis (sendo 28 frações habitacionais e 59 moradias). Trata-se de observações para compra/ venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente.

Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.













quinta-feira, 21 de fevereiro de 2019

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – MADEIRA (FUNCHAL)


Apresentamos alguns indicadores do mercado residencial (apartamentos e moradias) relativos ao concelho do Funchal (Madeira). Os valores apresentados dizem respeito ao 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a obtenção dos valores de mercado praticados para cada um dos segmentos do residencial, com informação dos valores máximos e mínimos (extremos), valores médios e medianas. Pretendemos dar uma amostra o mais realística possível dos valores praticados no concelho em €/m2, num conjunto de 147 imóveis (sendo 84 frações habitacionais e 63 moradias). Tratam-se de observações para compra/venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente. Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.

















segunda-feira, 11 de fevereiro de 2019

JUSTIFICAÇÃO DA TAXA “YIELD” NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA



As denominadas yields do imobiliário correspondem a taxas de rendibilidade, sendo um dos critérios normalmente utilizados na determinação do valor de imóveis através do método de rendimento. Trata-se de um parâmetro de fácil compreensão e de cálculo simples no apuramento do valor do imóvel pelo rendimento efetivo ou potencial, porém a determinação da taxa de rendibilidade adequada para um determinado imóvel, já não é uma tarefa tão simples, que é muitas vezes desprezada e descurada.

São várias as opiniões sobre qual a yield adequada para um mesmo imóvel, numa mesma localização, segmento e igual rendimento. Por isso, muitas das vezes acabam por ser utilizadas taxas de forma arbitrária, e um pouco de acordo com o hábito ou prática de cada perito avaliador, verificando-se que na maioria das vezes não são apresentados cálculos para a sua justificação de maneira sustentada. Consideramos que arbitrar um valor sem que para o mesmo tenha sido efetuada uma análise justificativa, representa um elevado risco para o perito, bem como para o requerente da avaliação, sobretudo porque qualquer erro na taxa da yield utilizada numa avaliação, tem um impacto considerável no valor final do imóvel.

Deste modo, pretendemos com este artigo informar e explicar que existem modelos que podem ser utilizados para determinar a Yield numa avaliação imobiliária, tornando assim o processo de avaliação com mais rigoroso, qualificado e sustentável.

Um dos rácios mais utilizados para justificação da taxa da Yield é através da correlação existente entre o valor de mercado para arrendamento e do de venda em que a resposta é a taxa de mercado, isto pode ser sintetizado pela seguinte expressão: Yield = Renda anual de mercado / Valor de Venda ou de Mercado. Neste processo poderemos considerar que se trata duma Yield de mercado, desde que os valores aplicados no numerador e no denominador sejam antecedidos de prospeções e homogeneizações corretas.

Outro modelo alternativo para obtenção da Yield dum imóvel é denominado pela sigla CAPM (Capital Asset Pricing Model). Este modelo tem em consideração vários parâmetros, tais como: a exposição de um ativo imobiliário ao riso de mercado, através da variável denominada por coeficiente beta (B). Considera também o retorno esperado do mercado (E) e o retorno para um ativo ou investimento livre de risco (Rf). O custo de capital corresponde à taxa de rendibilidade ou prémio exigido pelo investidor como compensação pela sua exposição ao mercado. O prémio de risco varia em função do coeficiente que é representado pelo beta (B) e pelo retorno de mercado exigido pelo mesmo investidor. A expressão para este modelo é a seguinte: E(Ri)=Rf+(E(Rm)-Rf)x B.

Existem outros modelos de base financeira que podem ser adaptados para a ótica da avaliação imobiliária e que não foram abordados. Porém esperamos que com a partilha deste artigo e a explicação destes dois critérios que nos parecem de fácil compreensão, tenhamos dado o nosso contribuído/ajuda no cálculo de Yields na avaliação imobiliária.

Nota: Não nos responsabilizamos pela inadequada aplicação dos modelos apresentados ou pela incorreta obtenção dos vários fatores/parâmetros que compõem cada um dos modelos/expressões apresentados.
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newsletter fevereiro 2019

sexta-feira, 8 de fevereiro de 2019

MERCADO IMOBILIÁRIO COMÉRCIO DE RUA – PORTO – RENDAS PRIME



Apresentamos alguns indicadores do mercado de retalho (comercio de rua) relativos a algumas zonas da cidade do Porto e concelho. Os valores apresentados dizem respeito ao 3 e 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a determinação da renda prime praticada em cada uma das zonas em análise, bem como o valor médio praticado no concelho em €/m2 para cada uma das localizações do quadro acima, num conjunto de 195 imóveis. Trata-se de observações de frações habitacionais (apartamentos), para compra/venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente.

Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.


















sexta-feira, 25 de janeiro de 2019

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – LISBOA


Apresentamos alguns indicadores do mercado residencial relativos a algumas zonas da cidade de Lisboa e do concelho. Os valores apresentados dizem respeito ao 3 e 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a determinação da mediana (valor central do conjunto de dados) em €/m2 para cada uma das localizações do quadro acima, num conjunto de 391 imóveis. Trata-se de observações de frações habitacionais (apartamentos), para compra/venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente. Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.


















terça-feira, 15 de janeiro de 2019

BALANÇO DE 2018/OBJETIVOS PARA 2019



No decorrer do ano de 2018, avaliamos um total de ativos imobiliários no valor de 3 mil milhões de euros, tendo o volume de negócio crescido cerca de 16% face a 2017, sendo o departamento de avaliações quem teve maior peso, ou seja, representou cerca de 90% do total do negócio, os restantes 10% estão distribuídos pela consultoria e serviços técnicos de peritagem. Na área de consultaria, realizamos vários trabalhos principalmente nos grandes centros habitacionais. A peritagem também evidenciou atividade, nomeadamente na inspeção técnica de edifícios em processo de aquisição por investidores e em serviços de emissão de relatórios de peritagem.

Vítor Osório Costa, diretor da empresa, assegura que para este ano, a expectativa é de continuar a crescer. O responsável refere que no segmento de avaliações no crédito hipotecário a empresa pretende consolidar a sua presença a nível nacional, nomeadamente com os principais clientes bancários. Também está em curso um processo interno organizacional de processos e de validação, que resultará numa melhor capacidade de resposta e certamente num serviço de ainda maior qualidade.

Os principais objetivos da empresa para 2019, são os seguintes:

- Consolidar a presença na avaliação imobiliária para o segmento do crédito hipotecário e do fomento à construção;

- Consolidar a cobertura nacional, com mais peritos avaliadores e parceiros em todas as localizações, especialmente na zona centro e sul do país;

- Implementação de processos internos de dupla validação de todos os serviços de avaliação imobiliária;

- Acrescentar valor aos nossos serviços com a acreditação/certificação por entidades externas;

- Publicação regular de dados/índices estatísticos de valores/preços/taxas do mercado imobiliário em diferentes zonas do país;

- Promoção e divulgação dos serviços e da empresa em exposições e feiras do setor.

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quinta-feira, 10 de janeiro de 2019

MERCADO IMOBILIÁRIO PREMIUM – PORTO


Apresentamos alguns indicadores do mercado residencial relativos a algumas zonas da cidade do Porto e concelho.

Os valores apresentados dizem respeito ao 3 e 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a determinação da mediana (valor central do conjunto de dados) em €/m2 para cada uma das localizações do quadro acima, num conjunto de 356 imóveis.

Trata-se de observações de frações habitacionais (apartamentos), para compra/venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente.

Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.




quinta-feira, 20 de dezembro de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO - VISEU


Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado de residencial (apartamentos, relativos ao concelho de Viseu. A zona onde os valores registados são mais elevados, quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento, é a zona central, verificando-se que alguns empreendimentos com frações novas estão a ser vendidos a 3.000€/m2.
O mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.300€/m2, sendo que para arrendamento corresponde a um valor médio próximo dos 7,0€/m2/mês. Os valores mínimos correspondem às zonas periféricas, sobretudo a zona norte da cidade e rondam os 650€/m2 e 4,0€/m2/mês.
Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 12,5€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 3.000€/m2, enquanto a média de área por fração ronda cerca de 125 m2.
Os valores dizem respeito ao 3º trimestre de 2018. De um total de 287 frações de várias tipologias, que contribuíram para esta análise.






terça-feira, 18 de dezembro de 2018