sexta-feira, 27 de setembro de 2019

A importância da avaliação imobiliária para determinar o LTV (LOAN TO VALUE)



A recuperação do mercado imobiliário que se tem verificado desde alguns anos, é fortemente impulsionada pelo financiamento bancário, nomeadamente na conceção de empréstimos para compra de habitação pelos bancos às famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais às empresas ou investidores.  Neste contexto as instituições bancárias têm critérios para analisar uma operação de financiamento imobiliário, nomeadamente: o valor da avaliação imobiliária e a análise do loan-to-value (LTV), entre outras.

Normalmente é referido como o “rácio financiamento/garantia”, mas o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está disposto a assumir. É traduzido matematicamente pela seguinte expressão:

LTV (%) = Montante financiado (€) / Valor do imóvel (€)

Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel. Atualmente as instituições de crédito praticam habitualmente LTV na ordem dos 50% a 65% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que por sua vez representam maior risco sendo exigido spread mais elevado, tal como em operações com LTV inferior ao habitual poderá ser praticado spread inferior.

Voltando à fórmula do LTV, do lado do numerador o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente, e do montante que possua de capitais próprios para reduzir no montante de financiamento, permitirá que o LTV seja inferior e a sua capacidade de negociação maior. Por outro lado, no denominador o montante é determinado pelo valor de mercado do imóvel constante no relatório de avaliação emitido pela empresa de avaliações.

O valor emitido no relatório de avaliação, é assim fundamental para a determinação do LTV em operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco, sendo que o trabalho de avaliação imobiliária é de primordial importância e com impacto nas contas das instituições financeiras. Assim defendemos que este serviço deverá ser desenvolvido de modo independente, autónomo e rigoroso, cumprindo as melhores praticas em avaliação, e por sua vez honorários adequados que permitam uma boa qualidade do serviço de avaliação.

sexta-feira, 13 de setembro de 2019

Avaliação do valor mercado e do Valor Patrimonial Tributário (VPT)



No âmbito da nossa atividade, somos muitas vezes abordados por compradores ou vendedores, pouco familiarizados e habituados a termos e critérios de valorização imobiliária. Por norma são famílias ou particulares, que recorrem aos nossos serviços de avaliação, sendo que um dos mitos ou questão que apresentam é saber se o VPT (Valor Patrimonial Tributário) de um imóvel urbano pode ser uma referência ou ter qualquer aderência ao valor de mercado.

Desde logo o princípio e metodologia de valorização dum imóvel é distinto para cada um dos valores, se para o VPT o tema fiscal é primordial, no VM (Valor de Mercado) a vertente mercado é fundamental. Por isso mesmo um imóvel pode ser valorizado no mercado (VM) pelo seu rendimento efetivo ou potencial (comparáveis), enquanto a valorização pelo VPT corresponde a uma expressão matemática que embora considere uma série de coeficientes e ponderadores minorativos/majorativos, mas com uma logica ainda assim muito rígida e em muitos casos sem qualquer aderência ao mercado imobiliário. Exemplo disso é o valor G/m2 para construção.

Não obstante, um dos coeficientes (localização) permita alguma diferenciação em função de zonas/localizações, coeficiente esse que tem sido, ano após ano, a ser revisto e melhorado em termos de zonamentos, estando atualmente em curso pela Autoridade Tributária (AT) a revisão desse coeficiente nalgumas zonas.

De facto, ao analisarmos aleatoriamente algumas avaliações efetuadas recentemente, e tentarmos identificar ou estabelecer alguma relação entre valores verificamos situações que são opostas, outras inversas e até outras que dão valores similares entre o VPT e VM, num dado momento e num mesmo imóvel.

Passamos em revista alguns exemplos que retratam claramente esta situação:
    • T3 em Gondomar (Rio Tinto),
    VPT = 86.530G e VM = 110.000G
    • T3 no Porto (Boavista),
    VPT = 264.860G e VM = 390.000G
    • Terreno urbano para construção em V. N. Gaia,
    VPT = 361.630G e VM = 360.000G
    • Terreno urbano para construção em Matosinhos
    VPT = 848.450G e VM = 600.000G

Bem sabemos que no passado chegaram a existir alguns peritos avaliadores de imóveis que recorriam a práticas expeditas, que tomavam como referência o VPT para determinarem o VM e relacionavam o mesmo com o VM de determinado imóvel.

Não estamos de acordo com essas práticas e consideramos não existir qualquer razoabilidade ou base sustentável para determinar o VM através do VPT, a determinação dum imóvel pelo seu VM é algo em constante mutação, estimulada por inúmeros parâmetros, tais como: mercado, tendências/modas, taxas, tipo construção, conjuntura, estado de conservação, tecnologia, infraestruturas (…).

Só por mera coincidência poderá ocorrer que os valores sejam próximos ou idênticos para um determinado imóvel, num dado momento.



terça-feira, 10 de setembro de 2019

YIELDS IMPLÍCITAS Mercado arrendamento residencial – PORTO


Voltamos a um tema que em avaliação e investimento imobiliário gera alguma discussão. Está relacionado as taxas de rendibilidade aplicadas e utilizadas no imobiliário. Não obstante serem inúmeras as publicações e relatórios periódicos de mercado com informação sobre taxas prime, decidimos com base nos dados que possuímos – essencialmente oriundos das avaliações efetuadas e do conhecimento do mercado em geral – dar uma perspetiva geral da situação do mercado referente ao segmento residencial no Grande Porto e que a mesma seja o mais realista possível.

Quem atua neste setor e, no mercado das avaliações em particular, tem conhecimento e compreensão dos conceitos de yields/rendibilidade e, por sua vez, também, da sua justificação e sustentabilidade, quer seja através do mercado de venda/arrendamento ou na elaboração de modelos (rendibilidade de ativos) adaptados aos ativos imobiliários e mais concretamente ao mercado residencial.

A metodologia utilizada para a sua determinação tem como pressuposto o mercado imobiliário em cada uma das localizações/concelhos em análise, obtida através da correlação existente entre a compra/venda versus arrendamento.

Defendemos e consideramos que esta metodologia continua a ser a mais adequada uma vez que tem como base o mercado local, e assim permite diferenciar localizações e zonas.

Neste artigo pretendemos de uma forma breve fazer um refresh das yields brutas praticadas atualmente no mercado imobiliário do Grande Porto, para o segmento residencial/habitação permanente. Que se segue no quadro seguinte:

Dos dados obtidos verifica-se que a habitação para a gama baixa do Porto permite taxas de rendibilidade de 8,00%, em contrapartida a yield pode descer até 4,50% na gama mais alta (prime), o que representa uma amplitude muito elevada para um só segmento.

Pode ser justificada pelo crescimento exponencial dos valores em algumas zonas e pela estagnação em zonas periféricas, mas também pela diversidade de oferta existente. O concelho de Gondomar é aquele que mesmo na gama alta apresenta a taxa de rendibilidade mais elevada com uma yield de 6,50%. O mercado de arrendamento e as taxas de rendibilidade (yields) praticadas no nosso entender só reforçam o estado atual do mercado imobiliário de compra/venda e os valores praticados na compra/venda, pois estas taxas são um sinal e consequência da conjuntura imobiliária atual.


quarta-feira, 7 de agosto de 2019

“A proposta de serviço da STRUCTURE VALUE é cada vez mais de especialistas em avaliação imobiliária”










No 10º aniversário da STRUCTURE VALUE o diretor geral Vitor Osório faz o balanço da empresa e o do mercado de avaliação imobiliária em entrevista ao Jornal Vida Económica!

Ver artigo...

Entrevista Vida Económica – 26-07-2019

“A comemorar 10 anos de atividade, a Structure Value é hoje uma consultora especializada na prestação de serviços de avaliação e de consultoria técnica no setor imobiliário. “A nossa proposta de serviço é cada vez mais de especialistas em avaliação, é assim que o mercado nos vê e é aí que nos sentimos bem”, destaca em entrevista Vítor Osório. Contudo, mostra alguma preocupação com alguns aspetos da atividade. É que, destaca, o “crescimento no número de avaliações e na quantidade trabalho não é proporcional na evolução dos honorários pagos às sociedades de avaliações”.

Nos dez anos de existência, a Structure Value já atravessou um período de crise e de crescimento do mercado imobiliário? 

Nascemos no ano de 2009, em plena crise, e, 10 anos depois, o balanço é claramente positivo. Acho mesmo que em muitos momentos nos superámos, sobretudo porque apanhámos o pico da crise com a empresa recém-nascida e para todos os lados em que nos virávamos só se falava de crise, crise, crise. Era a palavra da ordem do dia a dia, mas em boa verdade desde que comecei no mercado de trabalho que sempre ouvi o termo crise, por isso, nem quis saber, o comboio já estava em marcha, foi só conduzi-lo, evitando problemas e agarrando desafios e oportunidades.

Que balanço faz deste período? 

Passámos alguns momentos iniciais difíceis, que foram como aprendizagens que tirámos desses períodos menos bons, e é o que nos permite perceber hoje e compreender que uma estrutura adequada e uma equipa multidisciplinar pode fazer a diferença e ser capaz de se adaptar tanto aos trabalhos mais rotineiros como também aos mais complexos. Isso enche-nos de confiança e prepara-nos para tudo o que o futuro nos reservar. Ou seja, esta aprendizagem funcionou também como um teste às nossas capacidades, competências individuais e como equipa.

Que lição tirou dos períodos menos bons? 

Saímos mais fortes da crise, e também aprendi a lição de que fazemos a diferença quando fazemos as coisas com paixão, e a Structure Value tem essa paixão.

Que áreas contribuíram mais para o crescimento da empresa? 

Inicialmente, no primeiro ano, a empresa estava mais direcionada para avaliação de empresas, negócios, marcas e insígnias, contudo, rapidamente o património imobiliário foi o driver e assumiu uma posição crescente. Hoje, a avaliação imobiliária representa 85 a 90% da nossa atividade e volume de negócios. A consultoria imobiliária e peritagem representam os restantes 15%, os trabalhos de avaliação de empresa e marcas são residuais. Atualmente, a Structure Value é especializada na prestação de serviços de avaliação imobiliária e de consultoria técnica no setor imobiliário. A nossa proposta de serviço é cada vez mais de especialistas em avaliação e é assim que o mercado nos vê e é aí que nos sentimos bem.

Em que áreas e que clientes contribuíram mais para o crescimento? 

Os segmentos em que Structure Value está mais presente são os fundos de investimento imobiliário, bancos e empresas. Os nossos clientes são aqueles que atuam no mercado nacional. Logicamente que trabalhamos mais com alguns deles e que por sua vez contribuem e têm um peso maior no nosso crescimento, mas, de um modo geral, somos fornecedores de serviços de avaliação imobiliária para quase todos. Sobretudo, porque o mercado e os clientes sabem que somos guiados por uma cultura profissional, temos os recursos adequados e o know-how do mercado imobiliário, por isso, o nosso serviço acrescenta valor para a atividade dos nossos clientes e contamos com a confiança deles.

Nos últimos anos o mercado imobiliário registou um crescimento significativo a nível do investimento particular e institucional? 

Sim, havendo mais atividade imobiliária, consequentemente há mais trabalho, transações, operações e logo mais atividade de avaliação imobiliária, sobretudo no segmento da banca. Contudo, este crescimento no número de avaliações e da quantidade de trabalho, não é proporcional na evolução dos honorários pagos às sociedades de avaliações. Hoje são exigidas muito mais competências, mais qualificações, certificações e os trabalhos requerem análises mais completas e complexas, todavia os honorários dos avaliadores não acompanham essa evolução e exigência.

A consultadoria e avaliação acompanharam esta situação? 

A avaliação imobiliária tem um forte impacto nas economias modernas na valorização dos ativos imobiliários, das instituições, bancos e fundos. Prova disso foi a crise económica, que teve muitos aspetos com origem nas carteiras de imóveis, bem como o impacto do imobiliário no balanço dessas entidades. O peso de cada segmento na nossa atividade está bem distribuído por tipo de cliente, principalmente por uma questão de prudência: tenho atenção e cuidado com um dos critérios que considero importante na nossa atividade, que é mantermos a independência e autonomia. De qualquer maneira, os clientes institucionais, como banca, fundos e gestão de ativos, têm um peso muito superior em quantidade de m2 avaliados, face às empresas e particulares, o que é natural em qualquer empresa de avaliação da nossa dimensão.

Qual o papel que devia ter o regulador? 

O regulador e supervisor poderiam também ter um papel mais ativo ou mesmo proativo no setor, criando condições e barreiras para a entrada no setor. Por outro lado, fazer exigência de um responsável técnico da empresa, horas de formação anuais obrigatórias dos peritos das empresas, promover a fusão de empresas, ou seja, dar sinais ao setor de que o profissionalismo é o caminho. Uma empresa ou sociedade de avaliações deverá ser possuidora de massa crítica, metodologias afinadas, cobertura, sistemas internos de validação credíveis. Ou seja, dar garantia aos clientes de confiança. Não podem ser comparáveis os custos nem o resultado da avaliação para o cliente final comparativamente a um perito avaliador individual ou empresa unipessoal que tem uma única pessoa que é o perito avaliador, que na maioria das vezes são excelentes peritos locais e muito competentes no contexto local, mas que não estão em pé de igualdade com as sociedades de avaliação profissionalizadas.

Quais são as perspetivas futuras do setor da avaliação? 

A avaliação imobiliária tradicional é cada vez mais um serviço padronizado, pode ser visto pelo cliente tal como uma commodity. Uso este termo porque as avaliações de imóveis, quando realizadas por sociedades de avaliações que usam critérios similares, têm as práticas de rotinas idênticas, experiência na validação e adotam os parâmetros exigidos na banca, fundos e gestoras de ativos, em que temos de possuir um nível de qualidade uniforme, prazos de entrega similares e são efetuadas em relativas quantidades. A situação atual do mercado de avaliações é essa, e a tendência deverá manter-se para a avaliação dita normal e parametrizada. A diferença ou destaque será feito nas avaliações especiais, em que o grau de complexidade é maior, sendo que a diferenciação é um critério de seleção dos clientes. Como não conseguimos parar a industrialização do setor, ainda assim, pensamos que há motivos e aspetos que distinguem as empresas mesmo nas avaliações tradicionais e estamos nesta fase a trabalhar nesse sentido, para oferecer ao cliente mais confiança, com uma melhor capacidade de resposta, nível de qualidade e rigor na validação dos relatórios. É esse o caminho, mesmo na avaliação (standard) que denomino por commodity. O top 15 ou 20 de empresas de avaliação a nível nacional tem de se diferenciar do restante do mercado.

Habitação nova “vai exercer um efeito de pressão na descida de preços” 


O segmento residencial continua a ser o mais ativo e dinâmico, sobretudo porque durante muitos anos as famílias foram adiando a troca ou compra de casa. Por outro lado, o turismo tanto na compra como no arrendamento veio dar um impulso ao residencial, sobretudo nos centros urbanos. Na opinião do responsável da Structure Value, os outros segmentos potenciam-se em consequência do residencial, como é o caso do retalho (comércio de rua), escritórios e serviços e logística. Os segmentos mais atípicos, como, por exemplo, os hotéis e residências de estudantes, apresentam também uma forte atividade. A reabilitação urbana continua a ser prime, porém, a procura e dinâmica estende-se para zonas ou coroas mais periféricas dos cascos urbanos. “O stock de usados tem atualmente pouca oferta. A reabilitação urbana tem limitações ao nível de oferta porque não há como se estender e começam a escassear os imóveis/prédios para reabilitar no segmento residencial porque alguns deles são desenvolvidos para outros usos”, destaca. Assim, surge a oportunidade dos edifícios construídos de raiz, que ao ficarem prontos e disponíveis para compra irão exercer um efeito de pressão na descida de preços, em especial no mercado residencial de usados, porque os prazos de absorção destes vão aumentar e fazer baixar os preços dos usados e dos da reabilitação. Vítor Osório considera que a reabilitação é inevitável e está em curso. Contudo, irá competir com a habitação nova no segmento médio. “O mercado da reabilitação não depende somente do residencial. Nesta fase, o peso nem é tão grande como há dois anos, pois há segmentos alternativos que vão assumindo um papel importante na reabilitação”, destaca.

Já o segmento de comércio de rua tem várias realidades. Uma são as zonas prime, procuradas pelas principais insígnias de luxo, e outra realidade é a que comporta as insígnias de comércio de conveniência e correntes. Contudo, destaca, também a importância do comércio tradicional. “São as memórias das cidades e dos centros urbanos, importa manter viva essa realidade, mesmo para a sustentabilidade e atratividade do turismo e do imobiliário”. O segmento logístico é sempre o último na cadeia de valor do imobiliário onde se verifica a retoma. “Nesta fase está dinâmico, dependerá sempre do estado do mercado residência, turismo e do retalho. Sobretudo porque a ocupação das grandes áreas logísticas são cada vez mais otimizadas e dependem dos contratos estabelecidos com os principais operadores. Os valores cobrados também são uma função disso mesmo”, destaca.”

sexta-feira, 12 de julho de 2019

TRANSFERÊNCIAS DE CRÉDITO À HABITAÇÃO





Nos últimos meses temos verificado um incremento significativo nas denominadas transferências de crédito à habitação entre bancos, processo que corresponde à mudança de instituição de crédito por parte do titular do empréstimo/ financiamento.

Estes tipos de operação estão sobretudo relacionados com os spreads oferecidos pelos bancos e também pelos custos mensais associados ao empréstimo, como sejam os seguros, assim como despesas de transferência do financiamento.

Por um lado, verificam-se promoções oferecidas por alguns bancos e alguma competição entre instituições na atração e angariação deste tipo de operações. Por outro lado, este produto é visto como uma oportunidade para algumas famílias, que assim conseguem uma redução no valor da prestação bancária, uma vez que as taxas Euribor deverão continuar baixas, negociando apenas o "spread" com o novo banco a contratar.

segunda-feira, 1 de julho de 2019

ESTABILIZAÇÃO DOS PREÇOS NO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL



De acordo com os dados e valores médios de avaliações mais recentes verifica-se que os preços das casas tendem a estabilizar e os crescimentos não são idênticos aos de meses anteriores. Ou seja, prevê-se a manutenção sem subida dos valores médios atuais.

Todavia haverá casos em que os preços podem até cair ligeiramente e noutros casos até subir.

Estas oscilações estarão sobretudo relacionadas com o tempo de exposição ou de absorção do mercado para escoamento da oferta, em cada localização específica.

Por um lado, todos sabemos que o tempo de espera para concretização de um negócio é um fator importante para muitos vendedores e fundamental para os investidores/promotores.

Por outro lado, os critérios bancários, nomeadamente no LTV e na capacidade endividamento das famílias está a ficar condicionado de acordo com indicações do BDP as responsabilidades de créditos já assumidas pelas pessoas denotam um elevado nível de endividamento da economia e das famílias portuguesas, bem como poucos hábitos de poupança.

terça-feira, 25 de junho de 2019

PORQUÊ CONFIAR A SUA AVALIAÇÃO À STRUCTURE VALUE?


Prazos

Fazemos todos os esforços e somos focados para o cliente obter o relatório com a maior celeridade possível, isto constitui uma vantagem competitiva valorizada pelo mercado.


Cobertura Nacional
Graças à rede de avaliadores locais, conseguimos oferecer uma cobertura nacional em todo o tipo de imóveis e localidade.

Atenção ao Cliente
Dedicamos ao cliente atenção personalizada, prestando esclarecimentos e informação sobre qualquer aspeto do trabalho, nomeadamente: questões técnicas, estado das avaliações, valores, documentação, etc.

Qualidade dos Relatórios
Emitimos relatórios com o máximo de rigor, controlo, registo fotográ?co de qualidade e da envolvente onde o imóvel se insere.

Controlo e dupla validação
Para assegurar o rigor técnico e a homogeneidade de critérios, todos os relatórios realizados pelos avaliadores locais são veri?cados por responsável técnico e validados internamente.

Formação em Avaliação
Asseguramos a formação em avaliação continua dos nossos avaliadores internos, bem como dos avaliadores locais através de encontros e sessões formativas, de modo a garantir rigor e agilidade na obtenção de informação.


conteúdo informativo
newsletter junho 2019

sexta-feira, 14 de junho de 2019

MERCARDO IMOBILIÁRIO - RESIDÊNCIAS UNIVERSITÁRIAS



Estamos numa fase em que há necessidade de aumentar de número de camas disponíveis para estudantes universitários deslocados.

A falta de residências universitárias disponíveis leva os estudantes a alugarem quartos em apartamentos / moradias ou até a dividirem casa com outros universitários nos grandes centros urbanos de Lisboa, Porto e Coimbra.

No entanto, com o boom do turismo em Portugal, a massificação do alojamento local e a crise na habitação fizeram desaparecer esses quartos disponíveis para os estudantes no nosso país.

Os dados oficiais (final de 2018) espelham bem a situação: dos 360 mil estudantes do ensino superior, cerca de 120 mil estão deslocados e desses apenas 13% têm lugar nas residências de estudantes. Assim sendo, nove em cada 10 estudantes do ensino superior que estão deslocados têm de se sujeitar aos preços de mercado da habitação, que são proibitivos.

Face a esta crise, o Governo apresentou um plano para o alojamento no ensino superior para duplicar o número de camas disponíveis para os estudantes em 10 anos. Este plano passa por reabilitação de imóveis pertencentes ao Estado, instituições de ensino superior e de outras entidades (ex: Quartel do Monte Pedral (Porto), cavalariças do Palácio das Laranjeiras (Lisboa) e Convento de Santo Estevão (Leiria); reabilitação e / ou ampliação das residências já existentes e criação de protocolos com pousadas da juventude.

domingo, 2 de junho de 2019

MERCADO IMOBILIÁRO - PERSPETIVA NO SEGMENTO RESIDENCIAL EM 2019


No decorrer de 2019 espera-se um ligeiro abrandamento da atividade imobiliária no segmento residencial, sobretudo devido a algum ajustamento na procura e nos prazos de absorção dos imóveis que tendem a aumentar. Porém, neste segmento, são inúmeros os projetos de promoção imobiliária em curso, pelo que o volume de construção nova disponível no futuro será maior, principalmente nas maiores cidades.

Os projetos novos serão mais sofisticados a nível construtivo, com forte tendência para a otimização dos espaços e áreas, bem como a decoração, que será fator determinante.

O tema da domótica e inteligência dos edifícios, associada aos temas de eficiência energética e sustentabilidade, será também importante e fará a diferença para alguns clientes na tomada de decisão.

segunda-feira, 13 de maio de 2019

NEWSLETTER - MAIO 2019


AVALIAÇÃO DE HOTÉIS / RESIDÊNCIAS ESTUDANTES

Ainda não chegada ao final do primeiro semestre, a Structure Value até ao presente já cresceu exponencialmente no número de avaliações realizadas, sobretudo em ativos ou projetos destinados a hotéis e residências de estudantes, nas denominadas avaliações especiais. Tendo atualmente vários trabalhos de avaliação realizados, outras avaliações em curso e com vários clientes a fazer consultas para possíveis adjudicações.
Esta procura pelos nossos serviços é motivo que muito nos orgulha, pois só confirma a qualidade do trabalho que realizamos e oferecemos ao mercado, bem como a experiência da equipa e da informação especializada e consistente que dispomos e disponibilizamos nos relatórios e estudos. Somos consultados sobretudo por investidores/promotores, bancos e grupos económicos que nos confiam serviços de avaliação para confirmarem e decidirem sobre investimentos, empréstimos e garantias. Por outro lado, é um sinal evidente de que o mercado imobiliário tem encontrado soluções e crescido em segmentos mais específicos e especializados, colmatando as necessidades ainda existentes nalguns nichos.
Todos os relatórios de avaliação têm por base modelos de avaliação devidamente testados e otimizados, com o propósito de prestar um serviço de qualidade. Aplicando sempre a informação e experiência adquirida pela diversidade de avaliações efetuadas e da larga amplitude das localizações dos projetos. Dispomos de processo interno de validação que permite eliminar e minimizar erros ou falhas na avaliação, com validação final da direção técnica.
O mercado está em constante mutação e a Structure Value tem demonstrado estar à altura e acompanhado essas mudanças, acrescentando valor ao sector e reforçando a sua posição ao dar resposta às necessidades dos seus clientes e às tendências do mercado imobiliário.

Vítor Osório Costa
Diretor

MERCADO IMOBILIÁRIO - RESERVAS E LIMITAÇÃOES NO VALOR DE MERCADO



A avaliação imobiliária é a base para definição do valor dum determinado imóvel, sendo materializada com a emissão de eum relatório de avaliação, este documento é essencial para a tomada decisões sobre operações financeiras, créditos e negócios, no dia a dia. Assim, a avaliação imobiliária é uma atividade profissional com impacto na economia, nomeadamente no setor financeiro, instituições, empresas e famílias.Nesse sentido a determinação do valor de mercado de qualquer imóvel deverá ser inequívoco e livre de qualquer ónus, encargos, limitações ou reservas. Porém, existem casos e situações em que o perito avaliador deverá fazer enfâse, sendo da sua opção colocar reservas ou limitações ao valor determinado. Sobretudo nas situações em que as mesmas possam influenciar inevitavelmente o valor atual ou potencial do imóvel, as mesmas podem ser de diferentes tipos:

- Não disponibilização dos elementos atualizados do imóvel.

- Conflito entre a vária documentação predial disponível.

- Incongruência entre áreas existentes e documentadas.

- Incerteza em cenários que têm por base análise de IGT’s.

- Arrendamento não validadas com contrato e recibos de renda.

- Diretos sobre imóveis (ex. usufrutos, superficiários, comodatos, …).

- Licenciamentos camarários ou de outras entidades.

- PIP´s e projetos aprovados.

- Condicionantes administrativas (servidões administrativas, …).