Escassez de oferta para a classe média ajuda a explicar subida dos preços das casas na pandemia

É necessário haver uma introdução de stock que dê resposta a este segmento para que os preços se equilibrem.

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Fonte: Idealista

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IMPORTÂNCIA DA AVALIAÇÃO NA TOMADA DE DECISÃO

As decisões empresariais, institucionais, bancárias ou familiares que envolvem no seu património ativos imobiliários, têm a obrigatoriedade ou necessidade de serem apurados o valor dos mesmos. Sobre este tema, é comum surgirem conflitos de interesses ou de opiniões, entre as partes diretamente interessadas e envolvidas. Esses conflitos e diferenças que separam as partes podem ser de diversa natureza, nalguns casos têm origem em informação desacuada, expetativas infundadas das partes, noutros casos existem ainda questões de ordem sentimental que não podem ser quantificadas no âmbito da avaliação imobiliária. Assim, não bastará opinar sobre o valor dum bem simplesmente por conhecê-lo internamente ou por o usar regularmente.

O mercado onde se insere, as condições e as caraterísticas intrínsecas de cada imóvel têm influência na sua valorização e devem ser ponderadas (ex: localização / acessibilidades, estado de conservação e ocupação, tipologia, etc.). Outra parte que assume um papel importante são os aspetos legais do património imobiliário, nomeadamente a aderência que a documentação predial afeta a cada ativo tem com o existente, ou qualquer limitação e condicionalismo de ordem administrativa ou legal. Será também fundamental saber o seu potencial, conjugando isso com conhecimentos do comportamento/tendências do mercado e ter competências para saber aplicar as metodologias de valorização mais adequadas em cada caso/imóvel em análise.

Na atual conjuntura e situação em que vivemos, acresce a incerteza que torna a avaliação imobiliária numa disciplina de elevada exigência, em que o contexto macroeconómico e o setor imobiliário devem ser monitorizados de forma constante, para compreender as evoluções dos preços, tendências e comportamentos dos mercados. Uma avaliação criteriosa proporcionará maior segurança para as partes, bem como permite aos interessados uma mais acertada/fundamentada decisão, qualquer que seja a sua finalidade.

Outra dimensão importante deriva dos princípios da ética e deontológica desta atividade. A importante missão de avaliar também deve ser efetuada de forma independente e imparcial, ou seja, não deverá ser permitido que este serviço seja prestado por pessoas não qualificadas ou empresas oriundas doutras atividades como a mediação imobiliária, que muitas vezes têm ou podem vir a ter interesse direto ou efetivo no imóvel, assim como não possuem as competências de base para prestarem um serviço qualificado.

Passei em revista alguns dos principais aspetos e dimensões, da missão do perito avaliador imobiliário e do importante papel que assume, em várias dimensões, mas sobretudo como entidade que garante às partes a necessária confiança para a tomada de decisões, com base em conclusões profissionais e independentes.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

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Lisboa e Porto têm menos 4700 fogos em alojamento local

No ultimo trimestre de 2020, a cidade de Lisboa tinha menos 3100 fogos em actividade no segmento turístico do que no mesmo período do ano anterior; e a do Porto perdeu 1590 imóveis. As freguesias dos centros históricos, que era onde havia maior oferta, foram as mais afectadas.

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Fonte: Público

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Imobiliário. Setor resiste mas até quando?

A poupança está a sustentar o financiamento ao setor imobiliário, mas o fim das moratórias pode trazer um problema posterior.

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Fonte: i online

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Retorno / Rentabilidade na Avaliação Imobiliária

 Na avaliação de imóveis podem ser vários os métodos utilizados, sendo o mais comum o comparativo de mercado, contudo este método não dá resposta às situações com métricas de rentabilidade, rendimento e risco do imobiliário, pelo que o método alternativo nestas situações é o do rendimento, mas necessita para que seja eficiente do recurso e domínio de conceitos financeiros, tais como: rentabilidades exigidas, taxas de atualização, capitalização, yields, entre outras, para se adotar o conceito mais adequado em cada imóvel a avaliar.

Não obstante, ser possível a obtenção de taxas de rentabilidade de mercado, através da prospeção de dados de venda e arrendamento, num determinado momento e mercado, para a valorização dum imóvel pelos fluxos de rendimento que gera ou que potencialmente possa gerar (rendas), é estimada uma taxa de rentabilidade a aplicar nesse investimento (ativo imobiliário) também denominada por yield, sendo amplamente usado no setor imobiliário o modelo financeiro “CAPM” (Capital Asset Pricing Model), para a sua determinação.

Este modelo é composto por um conjunto de parâmetros que conjugados permitem determinar a taxa de rentabilidade ou yield aplicar, para tal são aferidos os seguintes elementos: taxa de juro sem risco, prémio esperado ou exigido pelo investidor e índice de risco. Deverá ser considerada como taxa de juro sem risco, normalmente as obrigações de tesouro (dívida pública) no longo prazo. O prémio de risco esperado deverá corresponder à remuneração/rentabilidade exigida pelo investidor para aplicação do capital num ativo de risco médio, ou seja, o resultado da diferença entre a taxa de retorno de mercado (esperada) e a taxa sem risco. O índice de risco, resulta de vários aspetos afetos ao imóvel e que podem decorrer das suas caraterísticas, condições, renda efetiva, garantias, contrato, localização, segmento, … pelo que dentro do mesmo segmento existem ativos com maior e menor índice de risco.

Na avaliação de imóveis a determinação da taxa “yield” correta ou mais adequada para o imóvel em análise é primordial pois implica diretamente com o valor do mesmo, assim importa que o perito avaliador verifique vários aspetos para a sua aplicação prática, como sejam:

- Mercado (zona) com informação regular de operações e rentabilidades dos ativos,

- Análises diferenciadas, em função dos vários segmentos imobiliários, retalho, escritórios, habitação, industrial, terrenos, …;

- Análise crítica ao custo de oportunidade, retorno obtido em investimento alternativo;

- Sensibilidade de risco do ativo em relação ao mercado, o risco está associado à incerteza, maior a incerteza maior o risco, ou menor a incerteza menor o risco, logo a taxa irá no mesmo sentido.

Este último aspeto é dos mais críticos na atualidade uma vez que se vivem tempos em que a prudência é palavra de ordem e se requer seja feita uma abordagem realista ao risco/incerteza.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

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Imobiliário: pandemia com impacto diferente nas várias áreas de atuação dos peritos avaliadores

A pandemia está a ter um efeito diferente nas várias áreas de atuação dos peritos avaliadores, com alguns a registarem quebras e outras uma maior dinâmica.

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Fonte: O Jornal Económico

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2008/2009 versus 2020/2021

 

Vou assistindo à comparação com 2008/2009 da atual "Crise COVID-19", certamente que estamos a atravessar um período sem precedentes, mas irá ter um impacto tão severo como foi com a crise de 2008/2009!

O sistema financeiro mundial, bem como a economia e o setor imobiliário não estavam preparados para a paragem do mercado e para a falta de liquidez vivida em 2008/2009. Nessa altura muitas operações foram adiadas ou mesmo canceladas, muitas empresas entraram em insolvência e as instituições financeiras pediram ajuda estatal. Também em 2008/2009 as instituições financeiras estavam mais expostas ao risco e cobriam toda a percentagem de participação nos empréstimos, tanto no financiamento do imobiliário como em outros setores.

Assim e no meu entender existem aspetos no atual contexto que são diferentes da de 2008/2009, desde logo a oferta de liquidez, que tem sido garantida pelo Banco Central permitindo assim uma rotação financeira na económica e fluxo de capitais. Outro especto importante é o risco estar mais disperso e diversificado, tendo os bancos efetuado ao longo da última década ajustamentos e esforços, que implicaram, a saída de muitos empréstimos, retirada como acionistas e noutros casos diminuindo a sua participação nos empréstimos, partilhando assim o risco com o operador/empresa.

Assim o momento atual está a ser um novo teste ao sistema financeiro e às economias Europeias e Mundiais, que estão a ser posto à prova. O que, para já nos permite ser cautelosamente otimistas!

Não obstante, esta preparação das entidades financeiras e da economia, paralelemente os Governos de cada país e suas respetivas opções políticas económicas/financeiras/fiscais vão ditar o futuro. Em todo o mundo os mercados estão a funcionar em regime de confinamento e a liberdade de circulação está limitada, sendo evidente a descida do PIB, ou seja, contração económica. E na verdade, não se sabe quanto tempo os confinamentos durarão e como será a recuperação. Assim e embora não se espere que a falta de financiamento cause danos como em 2008/2009, a redução na atividade das empresas sobretudo em determinados sectores, deverá ser uma preocupação. Nesse sento, há dois fatores chave que considero fundamentais no presente para assegurar a recuperação no futuro: o continuo reforço da liquidez e o adiamento dos juros/impostos.

As linhas de liquidez necessárias devem ser asseguradas/reforçadas e nos juros/impostos deverá haver um adiamento. Estas necessidades de liquidez deverá ser para atender aos encargos operacionais que no curto e médio prazo podem fazer a diferença para a solvência de muitas empresas, esperando por sua vez pela recuperação e aproveitando o curto prazo para se reestruturarem e reinventarem. Quanto aos juros e impostos devem ser adiados ou suprimidos, justificado pela obrigatoriedade de encerramento imposta.

A pergunta natural é quanto tempo levará até estabelecermos os mínimos “normais”, essa questão irá exigir dos Governos um menor ou maior esforço, em função do tempo, mas se apoiarem as empresas duma coisa tenho certeza, a recuperação quando acontecer poderá ser em V em vez de ser em U, as opções políticas têm implicações na economia, mostrando quem melhor se preparou para resistir e recuperar da atual situação quando a altura chegar.

Não preciso duma bola de cristal para antever que esta “crise pandémica” demorará tempo a passar (médio/longo prazo), por isso vai exigir opções dos Governos, bom senso dos reguladores financeiros, mas também muitas qualidades por parte dos intervenientes, entidades, empresas, investidores e players do sector imobiliário, nomeadamente: prudência, experiência e resiliência.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

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Imobiliário Resiste: Preços das casas aumentaram em 65% dos municípios em 2020

O imobiliário em Portugal mostrou sinais “de grande resistência, e mesmo dinamismo” em 2020, uma vez que “em 65,1% dos municípios assistiu-se a um aumento homólogo dos asking prices – preço de venda ou oferta – registados em ambos os segmentos residenciais (apartamentos e moradias)”.

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Fonte: Jornal i

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Arrendamento habitacional em tempo de pandemia

São vários os fatores que têm contribuído para que o mercado de arrendamento esteja atualmente a descrever uma trajetória de redução dos valores médios. Destacamos os dois que considero como principais, a oferta de casas para arredamento ter crescido significativamente, sobretudo nos grandes centros urbanos, bem como a manutenção da disponibilidade dos bancos para o financiamento de compra de casa pelas famílias.

A maior oferta de imóveis habitacionais para arrendamento fez com os valores médios descessem, devendo esta ser uma tendência que se irá manter ao longo do presente ano. Isto porque muitas das habitações que anteriormente estavam dedicadas/focadas no AL ou segmento turístico voltaram-se para o arrendamento tradicional, como oportunidade temporária para ocupação e obtenção dalguma rentabilidade. Na realidade a oferta de imóveis para arrendamento é efetivamente maior e a valores médios praticados são inferiores aos 2019/2020, verificando-se as maiores quedas nos valores médios sobretudo em Lisboa e no Porto, em contraponto com o valor de venda, que tem tem mantido no mesmo períodos aumentados nos valores médios comparativamente aos mesmos períodos. 

Porém a oferta de imóveis para arrendamento não corresponde ao aumento de operações arrendamento efetivamente realizadas, embora a procura possa até ter aumentado a legislação existente acrescida dos despachos que os Governo aprovou em período de pandemia relativamente aos arrendamentos, com vista a evitar os despejos, fez com que os proprietários fossem mais rigorosos e seletivos nos processos de seleção dos inquilinos, exigindo parte das vezes garantias acrescidas ou montantes de adiantamento de rendas mais elevados.

A legislação tem também um efeito negativo no desenvolvimento do mercado de arrendamento tradicional, este foi sempre um setor visto com algum ceticismo pelos investidores institucionais, não conferindo assim a atratividade necessária a esses investidores, embora os pequenos investidores e particulares continuem a ver aí uma oportunidade de investimento e de aplicação das suas poupanças, contando por um lado com o rendimento proporcionado pelo imóvel, por outro lado a eventual mais valia duma futura valorização do imóvel.

Em meados do presente ano é previsível que os valores médios estabilizem, uma vez que o setor do turismo deverá voltar a absorver algumas das casas e por sua vez haja a redução do stock de oferta para arrendamento tradicional, porém esta perspetiva só se verificará se a crise pandémica crie as condições necessárias para que o turismo retome alguma dinâmica e funcionamento.

Assim, o mercado imobiliário tem demonstrado por várias formas esforços para impactar os efeitos da pandemia, o que de certo modo justifica estas e outras oscilações que se são verificadas, cujo objetivo é claramente vencer este período pandémico minimizando os efeitos e impactos. A resiliência do imobiliário é um sinal positivo para a economia nacional e contributo do setor para o país.

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Vender a casa? Antes de mais, avaliar e definir um preço de mercado

 

Para se garantir um negócio de sucesso, vendendo bem e rápido, há que preparar a operação.

Fonte: Idealista
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Fases duma Avaliação Hipotecária

A avaliação para fins hipotecários efetiva-se com a emissão dum relatório de avaliação, cujo objetivo é servir como garantia para o empréstimo hipotecário a conceder pela instituição financeira. O valor de mercado do imóvel resultante da avaliação é independente do valor pelo qual a transação de compra e venda possa ser efetuada, por isso é muito importante saber como uma avaliação com este propósito é realizada.

O processo de avaliação hipotecária de um imóvel, por norma desperta uma grande curiosidade entre compradores e vendedores de um ativo imobiliário. Não é em vão que o valor que se reflete no relatório de avaliação depende, em muitos casos, da obtenção do empréstimo de que o comprador precisa para realizar o negócio. Este importante papel exige que a avaliação seja realizada por uma empresa de avaliação com todas as exigidas legais, mas também aceite/aprovada pela instituição bancária/financeira. Nestas empresas de avaliação deve existir um processo interno rigoroso de verificações e validações. Elencamos 5 fases que consideramos importantes no processo de execução dum relatório de avaliação para garantia hipotecária.

Primeira: Verificações obrigatórias numa avaliação de hipotecaria

De acordo com as normas, legislação e indicações, pelos quais a avaliação para garantia hipotecária é regulada, existem algumas verificações obrigatórias que cada avaliador deve realizar.

– Identificação: é importante verificar se o imóvel a ser avaliado corresponde à propriedade registada na documentação fornecida.
– Ocupação: o avaliador deve sempre verificar e declarar se o imóvel está vazio, arrendado ou ocupado. É importante saber se este está ocupado, porque, a existência dum contrato pode penalizar o valor (rendimento).
– Interesse arquitetónico: é importante saber se o imóvel possui algum tipo de classificação, pois podem existir limitações nos trabalhos/obras que venham a ser efetuadas no mesmo.
– Alterações e adaptações: Nalguns casos existem imóveis em que foram efetuadas obras de ampliação ou alterações que não se encontram licenciadas nem documentadas predialmente, pelo que pode haver o risco de demolição administrativa e assim não podemos valorizar esses espaços para fins hipotecários.

Segunda: Recolha de elementos na inspeção visual do imóvel

Quando o avaliador visita o imóvel, deve realizar uma verificação da envolvente em que este está localizado (enquadramento, proximidade de meios de transporte, supermercados ou hospitais e outros serviços. Com a inspeção visual, o avaliador fará as medições que considerar como necessárias para verificar as áreas e as perguntas para melhor conhecer o estado e as características do imóvel.

Terceira: Pesquisa de comparáveis

Uma vez concluídos os controlos obrigatórios e a recolha de dados, o avaliador procurará exemplos de imóveis comparáveis na envolvente (chamada prospeção). Ou seja, imóveis com características semelhantes quanto o possível às do imóvel a ser valorizado. Com base na prospeção e comparáveis selecionados deverá ser efetuada homogeneização de modo a obter valor em €/m2 ou índice de valor para o imóvel em avaliação.

Quarta: Gerar relatório de avaliação hipotecária

Depois de recolhida toda a informação e dados, o avaliador preenche todas as informações no modelo de avaliação para gerar o valor hipotecário para avaliação, mais uma vez salientando que os dados recolhidos na visita com os da documentação e da prospeção, devem estar refletidos no relatório de avaliação.

Quinta: Emissão do valor do imóvel, envio do relatório à empresa e revisão interna

Uma vez emitido o valor da avaliação ao imóvel, o avaliador enviará o relatório para a empresa, que será revisto por avaliador interno qualificado e posteriormente pela direção técnica. São validadas todas as informações, dados, documentação fornecida está de acordo com o imóvel que foi visitado, que o propósito aplicado à avaliação coincide com o solicitado pelo cliente e os métodos de avaliação utilizados é são apropriados para o tipo de ativo. Uma vez feitas estas verificações, e os valores emitidos no relatório são consistentes e devidamente justificados, o relatório de avaliação recebe a aprovação e é enviado para o cliente (instituição financeira).

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