A “Yield” na Avaliação Imobiliária

As denominadas “yields” do imobiliário, correspondem a taxas de rendibilidade, sendo um dos critérios normalmente utilizados na determinação do valor dos imóveis através do método de rendimento. Trata-se dum parâmetro de fácil compreensão e de cálculo simples no que se refere ao apuramento do valor do imóvel pelo rendimento efetivo ou potencial gerado, porém a determinação da taxa de rendibilidade/yield mais adequada para cada imóvel, já não é uma tarefa tão simples e no meu entender é muitas vezes desprezada e descurada.

Estou certo, que haveria uma diversidade de opiniões/opções na yield usada por diferentes peritos avaliadores, na avaliação dum mesmo imóvel, numa mesma localização, igual segmento e idênticas condições. Já para não referir, que por vezes são aplicadas taxas de forma arbitrária e um pouco de acordo com o hábito ou prática de cada perito avaliador, verificando-se que não são apresentadas bases de justificação de maneira sustentada. Considero que arbitrar um valor sem que para o mesmo tenha sido efetuada uma análise fundamentada, representa um elevado risco para o perito, na determinação do valor de mercado pelo rendimento, sobretudo porque qualquer variação na taxa (yield) utilizada numa avaliação, tem um impacto considerável no valor final do imóvel.

Deste modo, pretendo com este artigo abordar a importância deste parâmetro e especificar dos métodos e modelos que podem e devem ser utilizados para determinar a Yield numa avaliação imobiliária, tornando assim o processo de avaliação mais rigoroso, qualificado e fundamentado.

Um dos métodos utilizados para justificação da taxa da Yield é o rácio obtido através da correlação linear existente entre o valor de mercado para arrendamento e o de venda em que a resposta é a taxa de mercado, isto pode ser sintetizado pela seguinte expressão: Yield = Renda anual de mercado / Valor de Venda ou de Mercado. Neste processo poderemos considerar que se trata duma Yield de mercado, uma vez que teve por base dados recolhidos em dado momento no mercado onde o imóvel em avaliação se insere, mas desde que os valores unitários ajustados para venda e arrendamento sejam antecedidos de prospeções e homogeneizações corretamente efetuadas, bem como de pesquisas ao mercado assertivas e de comparáveis.

Outro modelo alternativo para obtenção da Yield dum imóvel é denominado pela sigla CAPM (Capital Asset Pricing Model). Este modelo tem em consideração vários parâmetros, tais como: a exposição de um ativo imobiliário ao riso de mercado, através da variável denominada por coeficiente beta (B). Considera também o retorno esperado do mercado (E) e o retorno para um ativo ou investimento livre de risco (Rf). O custo de capital corresponde à taxa de rendibilidade ou prémio exigido pelo investidor como compensação pela sua exposição ao mercado. O prémio de risco varia em função do coeficiente que é representado pelo beta (B) e pelo retorno de mercado exigido pelo mesmo investidor. A expressão para este modelo é a seguinte: E(Ri)=Rf+(E(Rm)-Rf)x B.

Existem outros modelos, sobretudo de base financeira que podem ser adaptados para a ótica da avaliação imobiliária e que não abordei neste artigo. Porém com a correta aplicação de um destes dois critérios a avaliação do imóvel será certamente mais rigorosa e a valorização pelo rendimento, também. De referir ainda que a volatilidade de mercado na atual situação é um elemento importante a considerar em qualquer dos métodos, tema que abordarei futuramente.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Decisões – A Importância da Avaliação Imobiliária

Muitas das decisões, quer empresariais quer familiares envolvem em grande parte das vezes património imobiliário, havendo assim a necessidade de apuramento dos valores dos bens imóveis que compõem esse património. Nestas situações, é comum surgirem conflitos de interesses ou de opiniões entre as partes envolvidas, pois os interessados normalmente tendem a considerar que o valor dum determinado imóvel é menor do que o valor pretendido pela outra parte, e vice-versa, noutros casos existem questões de ordem sentimental que não podem ser sequer quantificadas.

Não basta opinar sobre o valor do bem simplesmente por conhecê-lo internamente e ou por o usar regularmente. Para se determinar o valor de mercado de um imóvel, é fundamental saber o seu potencial e principalmente ter um bom conhecimento do mercado e do seu comportamento na atualidade, bem como suas tendências.

Diversos aspetos / características podem ter influência na valorização do imóvel e devem ser ponderados (Ex: localização / acessibilidades, estado de conservação, ocupação, tipologia, etc.). Uma avaliação criteriosa proporciona maior segurança para os interessados, bem como para uma mais correta e fundamentada decisão, qualquer que seja a sua finalidade.

Hoje em dia, a determinação do valor de um imóvel é um desafio que só pode ser assegurado por técnicos especializados e experientes, sobretudo devido ao comportamento atual do mercado e conjuntura envolta na situação de pandemia que se vive. Os preços das habitações e de imóveis doutros segmentos tem de ser devidamente ponderado e monitorizado, evitando sobrevalorizações ou preços desajustados. O mercado tem gerado comportamentos que numa primeira análise podem ser contraditórios aos valores de mercado e consequentemente levar a erros de leitura de mercado.

É recomendável, portanto, que uma avaliação imobiliária seja realizada com prudência por um especialista, até porque esse profissional, procedendo de maneira profissional, rigorosa e independente, em virtude de não possuir qualquer interesse pessoal na negociação do bem, possibilitará às partes tomarem decisões mais acertadas, minimizando ou eliminando os eventuais conflitos existentes e alertando para riscos de mercado, ou condicionalismos/reservas no valor.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Procura de Casa – Outlook

Após mais de um ano de pandemia, há que conscientemente fazer um “outlook” e um ponto de situação. Não há dúvida que esta situação, trouxe muitas alterações na sociedade, nos comportamentos e na vida de cada um de nós, assim o imobiliário (no que a procura de casa diz respeito) não foi exceção e teve de se ajustar a estes novos tempos.

Ao contrário do que se estaria à espera, a pandemia não travou a procura por crédito à habitação e as operações foram e vão acontecendo a um ritmo razoável. Segundo os dados do BdP, as novas operações de crédito a particulares ascenderam a 1.778 milhões de euros em dezembro. Os novos créditos às famílias totalizaram 17.965 milhões de euros no conjunto de 2020, o que representa uma quebra de 1,3% face ao valor que tinha sido registado em 2019. Apesar desta quebra, houve um aumento significativo do crédito à habitação. Em dezembro, a banca concedeu 1.203 milhões de euros em novos créditos para esta finalidade, elevando para 11.389 milhões de euros o valor total de novas operações de crédito à habitação no conjunto de 2020. Este valor representa uma subida de 7,5% face a 2019 e o mais elevado desde 2008.

Face a estes dados quantitativos / objetivos e confrontando os mesmos com dados da economia, como a descida do PIB, desemprego, entre outros, deixa-nos a todos aqueles que estamos relacionados com o imobiliário com alguma expetativa positiva no futuro e com a sensação de que nem tudo está tão mal, sobretudo o imobiliário que apresenta uma resiliência e capacidade de superação acima da média, juntamente com o setor financeiro e bancário, conseguindo prestações muito acima do esperados por muitos analistas e especialista económicos.

Este fenómeno é de certo modo justificado, pela alteração essencialmente das motivações e necessidades de quem compra casa. Ou seja, a procura por casas maiores, com espaços exteriores e fora das grandes zonas urbanas tem aumentado, assim como o investimento em habitação para colocar no mercado de arrendamento começa a tornar-se atrativo. Isto deve-se ao facto de a necessidade das pessoas estarem mais tempo em casa e de a usarem também como o seu local de trabalho (há pessoas com mais de um ano em teletrabalho). Nunca ninguém deu tanto valor a uma varanda de poucos metros quadrados ou a um espaço “mais um” onde possa ter o seu escritório improvisado.

Por parte da procura, estas tendências têm justificado de certa maneira uma parte da situação, mas pelo lado da oferta é também importante salientar a capacidade de ajustamento do imobiliário e de saber impactar os efeitos negativos resultantes da situação de pandemia, nenhum outro setor da economia para além da distribuição, logística e vendas online teve a capacidade de seguir em frente, adaptando a oferta às necessidades do mercado, demonstrando assim evidencias de sustentabilidade no presente e no futuro.

Mariana Campos

Responsável Técnica Avaliações para Fundos

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Valor de Mercado / Valor Patrimonial Tributável

No âmbito da nossa atividade de avaliadores, somos contactados por famílias e particulares para a realização de avaliações que visão os mais diversos fins, porém neste segmento a maioria dos trabalhos solicitados têm como efeito partilhas, inventários e heranças. O património a avaliar e que impacta maior valor são os ativos imobiliários, caraterizado sobretudo por um parque imobiliário com terrenos rústicos/urbanos e habitações, quase sempre desorganizado, tanto ao nível documental/legal bem como da sua gestão, o que em muitos casos condiciona e dificulta em boa medida o regular desenvolvimento do nosso trabalho.

Posto isto e em virtude da realização deste tipo de trabalhos de avaliação o valor de mercado (VM) que determinamos nos nossos relatórios, é nalguns casos confrontado pelas partes através da comparação deste face ao VPT (valor patrimonial tributável), sim, esse mesmo, aquele valor que que está indicado na cadeneta predial urbana ou rústica e que serve de base para o cálculo do imposto de IMI a pagar.

Continua assim a haver mitos e pré-conceitos que erradamente ainda perduram ou pairam na opinião das pessoas menos informadas sobre o tema do imobiliário, de que o valor do VPT é uma referência para o valor do imóvel. Esta questão é nos, em muitos casos, apresentada referindo: Então, mas o valor mercado da avaliação é diferente do valor patrimonial indicado na caderneta predial urbana?

Claro que excecionalmente até pode haver a feliz (expectativa) ou infeliz coincidência de haver proximidade nos valores, porém trata-se mesmo duma mera coincidência, pois grande parte dos imóveis diferem em ambos os sentidos entre estes dois valores.

A explicação é a metodologia de valorização dum imóvel que é distinta para cada um desses valores, se para o VPT o tema fiscal é primordial, no VM a vertente mercado é fundamental. Por isso mesmo um imóvel pode ser valorizado no mercado (VM) pelo seu rendimento potencial ou em função de comparáveis em venda, enquanto na valorização pelo VPT corresponde em norma a uma expressão matemática que embora considere uma série de coeficientes, mas ainda assim muito rígida e com pouca aderência ao mercado, exemplo disso é o valor €/m2 para construção, independentemente do tipo de construção.

Não obstante, um dos coeficientes que integra essa expressão é referente à localização, o que permite alguma diferenciação e ajustamento em função de zonas/localizações, mas a mesma também tem incongruências nos zonamentos definidos que favorecem o aparecimento dalgumas injustiças.

De facto, ao analisarmos aleatoriamente algumas avaliações efetuadas recentemente, e tentarmos identificar ou estabelecer alguma relação entre valores verificamos situações que são opostas, outras inversas e até similares entre os valores do VPT e do VM, num dado momento e num mesmo imóvel.

Passamos em revista alguns exemplos que retratam claramente o já referido:
T2 em Gondomar (Rio Tinto), VPT = 86.530€ e VM = 75.000€
T3 no Porto (Boavista), VPT = 264.860€ e VM = 350.000€
Terreno urbano para construção em V. N. Gaia, VPT = 361.630€ e VM = 350.000€
Terreno urbano para construção em Matosinhos = VPT = 848.450€ e VM = 550.000€

Sabemos que no passado chegaram a existir práticas de avaliação expeditas que no âmbito local e estritamente da zona alguns avaliadores locais recorriam a critérios um tanto ao quanto arbitrários que tomavam como referência o VPT para determinarem o VM. Não podemos estar de acordo com essas práticas e consideramos que não existe qualquer razoabilidade de ter por base o valor do VPT para se obter o VM, a determinação dum imóvel pelo seu VM é algo em constante mutação, influenciada por inúmeros parâmetros: intrínsecos ao imóvel, envolvente, mercado e conjuntura económica.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Escassez de oferta para a classe média ajuda a explicar subida dos preços das casas na pandemia

É necessário haver uma introdução de stock que dê resposta a este segmento para que os preços se equilibrem.

Leia aqui a peça completa.

Fonte: Idealista

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IMPORTÂNCIA DA AVALIAÇÃO NA TOMADA DE DECISÃO

As decisões empresariais, institucionais, bancárias ou familiares que envolvem no seu património ativos imobiliários, têm a obrigatoriedade ou necessidade de serem apurados o valor dos mesmos. Sobre este tema, é comum surgirem conflitos de interesses ou de opiniões, entre as partes diretamente interessadas e envolvidas. Esses conflitos e diferenças que separam as partes podem ser de diversa natureza, nalguns casos têm origem em informação desacuada, expetativas infundadas das partes, noutros casos existem ainda questões de ordem sentimental que não podem ser quantificadas no âmbito da avaliação imobiliária. Assim, não bastará opinar sobre o valor dum bem simplesmente por conhecê-lo internamente ou por o usar regularmente.

O mercado onde se insere, as condições e as caraterísticas intrínsecas de cada imóvel têm influência na sua valorização e devem ser ponderadas (ex: localização / acessibilidades, estado de conservação e ocupação, tipologia, etc.). Outra parte que assume um papel importante são os aspetos legais do património imobiliário, nomeadamente a aderência que a documentação predial afeta a cada ativo tem com o existente, ou qualquer limitação e condicionalismo de ordem administrativa ou legal. Será também fundamental saber o seu potencial, conjugando isso com conhecimentos do comportamento/tendências do mercado e ter competências para saber aplicar as metodologias de valorização mais adequadas em cada caso/imóvel em análise.

Na atual conjuntura e situação em que vivemos, acresce a incerteza que torna a avaliação imobiliária numa disciplina de elevada exigência, em que o contexto macroeconómico e o setor imobiliário devem ser monitorizados de forma constante, para compreender as evoluções dos preços, tendências e comportamentos dos mercados. Uma avaliação criteriosa proporcionará maior segurança para as partes, bem como permite aos interessados uma mais acertada/fundamentada decisão, qualquer que seja a sua finalidade.

Outra dimensão importante deriva dos princípios da ética e deontológica desta atividade. A importante missão de avaliar também deve ser efetuada de forma independente e imparcial, ou seja, não deverá ser permitido que este serviço seja prestado por pessoas não qualificadas ou empresas oriundas doutras atividades como a mediação imobiliária, que muitas vezes têm ou podem vir a ter interesse direto ou efetivo no imóvel, assim como não possuem as competências de base para prestarem um serviço qualificado.

Passei em revista alguns dos principais aspetos e dimensões, da missão do perito avaliador imobiliário e do importante papel que assume, em várias dimensões, mas sobretudo como entidade que garante às partes a necessária confiança para a tomada de decisões, com base em conclusões profissionais e independentes.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Lisboa e Porto têm menos 4700 fogos em alojamento local

No ultimo trimestre de 2020, a cidade de Lisboa tinha menos 3100 fogos em actividade no segmento turístico do que no mesmo período do ano anterior; e a do Porto perdeu 1590 imóveis. As freguesias dos centros históricos, que era onde havia maior oferta, foram as mais afectadas.

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Fonte: Público

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Imobiliário. Setor resiste mas até quando?

A poupança está a sustentar o financiamento ao setor imobiliário, mas o fim das moratórias pode trazer um problema posterior.

Leia aqui a peça completa.

Fonte: i online

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Retorno / Rentabilidade na Avaliação Imobiliária

 Na avaliação de imóveis podem ser vários os métodos utilizados, sendo o mais comum o comparativo de mercado, contudo este método não dá resposta às situações com métricas de rentabilidade, rendimento e risco do imobiliário, pelo que o método alternativo nestas situações é o do rendimento, mas necessita para que seja eficiente do recurso e domínio de conceitos financeiros, tais como: rentabilidades exigidas, taxas de atualização, capitalização, yields, entre outras, para se adotar o conceito mais adequado em cada imóvel a avaliar.

Não obstante, ser possível a obtenção de taxas de rentabilidade de mercado, através da prospeção de dados de venda e arrendamento, num determinado momento e mercado, para a valorização dum imóvel pelos fluxos de rendimento que gera ou que potencialmente possa gerar (rendas), é estimada uma taxa de rentabilidade a aplicar nesse investimento (ativo imobiliário) também denominada por yield, sendo amplamente usado no setor imobiliário o modelo financeiro “CAPM” (Capital Asset Pricing Model), para a sua determinação.

Este modelo é composto por um conjunto de parâmetros que conjugados permitem determinar a taxa de rentabilidade ou yield aplicar, para tal são aferidos os seguintes elementos: taxa de juro sem risco, prémio esperado ou exigido pelo investidor e índice de risco. Deverá ser considerada como taxa de juro sem risco, normalmente as obrigações de tesouro (dívida pública) no longo prazo. O prémio de risco esperado deverá corresponder à remuneração/rentabilidade exigida pelo investidor para aplicação do capital num ativo de risco médio, ou seja, o resultado da diferença entre a taxa de retorno de mercado (esperada) e a taxa sem risco. O índice de risco, resulta de vários aspetos afetos ao imóvel e que podem decorrer das suas caraterísticas, condições, renda efetiva, garantias, contrato, localização, segmento, … pelo que dentro do mesmo segmento existem ativos com maior e menor índice de risco.

Na avaliação de imóveis a determinação da taxa “yield” correta ou mais adequada para o imóvel em análise é primordial pois implica diretamente com o valor do mesmo, assim importa que o perito avaliador verifique vários aspetos para a sua aplicação prática, como sejam:

- Mercado (zona) com informação regular de operações e rentabilidades dos ativos,

- Análises diferenciadas, em função dos vários segmentos imobiliários, retalho, escritórios, habitação, industrial, terrenos, …;

- Análise crítica ao custo de oportunidade, retorno obtido em investimento alternativo;

- Sensibilidade de risco do ativo em relação ao mercado, o risco está associado à incerteza, maior a incerteza maior o risco, ou menor a incerteza menor o risco, logo a taxa irá no mesmo sentido.

Este último aspeto é dos mais críticos na atualidade uma vez que se vivem tempos em que a prudência é palavra de ordem e se requer seja feita uma abordagem realista ao risco/incerteza.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Imobiliário: pandemia com impacto diferente nas várias áreas de atuação dos peritos avaliadores

A pandemia está a ter um efeito diferente nas várias áreas de atuação dos peritos avaliadores, com alguns a registarem quebras e outras uma maior dinâmica.

Leia aqui a peça completa.

Fonte: O Jornal Económico

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2008/2009 versus 2020/2021

 

Vou assistindo à comparação com 2008/2009 da atual "Crise COVID-19", certamente que estamos a atravessar um período sem precedentes, mas irá ter um impacto tão severo como foi com a crise de 2008/2009!

O sistema financeiro mundial, bem como a economia e o setor imobiliário não estavam preparados para a paragem do mercado e para a falta de liquidez vivida em 2008/2009. Nessa altura muitas operações foram adiadas ou mesmo canceladas, muitas empresas entraram em insolvência e as instituições financeiras pediram ajuda estatal. Também em 2008/2009 as instituições financeiras estavam mais expostas ao risco e cobriam toda a percentagem de participação nos empréstimos, tanto no financiamento do imobiliário como em outros setores.

Assim e no meu entender existem aspetos no atual contexto que são diferentes da de 2008/2009, desde logo a oferta de liquidez, que tem sido garantida pelo Banco Central permitindo assim uma rotação financeira na económica e fluxo de capitais. Outro especto importante é o risco estar mais disperso e diversificado, tendo os bancos efetuado ao longo da última década ajustamentos e esforços, que implicaram, a saída de muitos empréstimos, retirada como acionistas e noutros casos diminuindo a sua participação nos empréstimos, partilhando assim o risco com o operador/empresa.

Assim o momento atual está a ser um novo teste ao sistema financeiro e às economias Europeias e Mundiais, que estão a ser posto à prova. O que, para já nos permite ser cautelosamente otimistas!

Não obstante, esta preparação das entidades financeiras e da economia, paralelemente os Governos de cada país e suas respetivas opções políticas económicas/financeiras/fiscais vão ditar o futuro. Em todo o mundo os mercados estão a funcionar em regime de confinamento e a liberdade de circulação está limitada, sendo evidente a descida do PIB, ou seja, contração económica. E na verdade, não se sabe quanto tempo os confinamentos durarão e como será a recuperação. Assim e embora não se espere que a falta de financiamento cause danos como em 2008/2009, a redução na atividade das empresas sobretudo em determinados sectores, deverá ser uma preocupação. Nesse sento, há dois fatores chave que considero fundamentais no presente para assegurar a recuperação no futuro: o continuo reforço da liquidez e o adiamento dos juros/impostos.

As linhas de liquidez necessárias devem ser asseguradas/reforçadas e nos juros/impostos deverá haver um adiamento. Estas necessidades de liquidez deverá ser para atender aos encargos operacionais que no curto e médio prazo podem fazer a diferença para a solvência de muitas empresas, esperando por sua vez pela recuperação e aproveitando o curto prazo para se reestruturarem e reinventarem. Quanto aos juros e impostos devem ser adiados ou suprimidos, justificado pela obrigatoriedade de encerramento imposta.

A pergunta natural é quanto tempo levará até estabelecermos os mínimos “normais”, essa questão irá exigir dos Governos um menor ou maior esforço, em função do tempo, mas se apoiarem as empresas duma coisa tenho certeza, a recuperação quando acontecer poderá ser em V em vez de ser em U, as opções políticas têm implicações na economia, mostrando quem melhor se preparou para resistir e recuperar da atual situação quando a altura chegar.

Não preciso duma bola de cristal para antever que esta “crise pandémica” demorará tempo a passar (médio/longo prazo), por isso vai exigir opções dos Governos, bom senso dos reguladores financeiros, mas também muitas qualidades por parte dos intervenientes, entidades, empresas, investidores e players do sector imobiliário, nomeadamente: prudência, experiência e resiliência.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

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