Método do Rendimento em Imóveis Arrendados

O método do rendimento é utilizado na avaliação de imóveis que se inserem em mercado de arrendamento, ou seja, imóveis que se encontram arrendados, ou que mesmo que não seja esse o caso sejam passíveis de se inserir no mercado de arrendamento local, pelas suas características, uso a que se destinam e mercado envolvente em que se inserem.

Considerando uma renda de mercado potencial ou efetiva, o imóvel pode ser avaliado pelo método de rendimento por capitalização direta. Por vertente de cálculo que tem por base a capitalização do Rendimento Anual Liquido (RAL), que se obtém do Rendimento Anual Bruto (RAB) após deduzir-se uma percentagem para encargos (Z) inerentes à conservação e manutenção do imóvel. A capitalização à taxa “t” representa a rentabilidade exigida do investimento neste tipo de ativo e deve refletir a remuneração que se obteria em aplicações financeiras de longo prazo, acrescida de um prémio de risco adequado às expetativas do mercado e dos investidores em imobiliário. Este método, designado por método de rendimento por capitalização direta.

Pode ser matematicamente traduzido pela seguinte expressão: 

Em imóveis não arrendados, a avaliação é feita com o auxílio do método comparativo, sendo efetuada uma prospeção de mercado para valores de arrendamento, de maneira a perceber qual o valor potencial de renda que o imóvel poderá gerar. Nestes casos o valor do imóvel é estimado por capitalização direta – por se considerar uma renda de mercado potencial, pode ser assumido o conceito de perpetuidade da renda, e assim ser aplicado o método de rendimento por capitalização direta.

Nos imóveis que se encontram efetivamente arrendados, podem surgir situações distintas. Deve sempre que possível ser fornecido ao avaliador o contrato de arrendamento em vigor no imóvel, bem como todas as adendas e atualizações que entretanto tenham sido celebradas.

Os principais dados a retirar dum contrato de arrendamento para efeito de avaliação são: o valor da renda mensal do contrato no presente e suas atualizações (que poderão ser atualizações à taxa legal em vigor anualmente, ou rendas variáveis ao longo do período de vigência do contrato), prazo (duração) do contrato e eventuais renovações, data de celebração do contrato inicial e arrendatário.

A identificação do arrendatário é importante nomeadamente em imóveis comerciais. Um arrendatário que pertença a um grande grupo ou marca/insígnia distintiva oferece maiores índices de confiança e garantia quanto ao cumprimento do contrato. Além disso, a instalação duma grande marca em determinado local/imóvel resulta dum processo de estudo de localização mais extensivo, e acarreta uma operações logística de considerável dimensão, envolvendo um forte investimento a nível de obras de adaptação, instalação e publicidade, ficando a sua imagem também associada ao local, pelo que o risco de abandono ou não renovação de contratos é menor.

Um outro dado importante prende-se com a comparação entre a renda efetiva, e a renda de mercado. Imóveis arrendados por um valor superior ao valor de mercado possuem, à partida, um maior risco de não renovação ou mesmo de alienação do contrato durante a sua vigência, ao passo que imóveis arrendados por valores inferiores acarretam um menor risco a esse nível.

Em caso de imóveis com uma renda constante (ou que seja apenas atualizada à taxa legal em vigor e publicada anualmente), e com um prazo associado longo (maior do que 10 a 15 anos) e/ou uma boa perspetiva de renovação do contrato, o valor é geralmente atribuído por capitalização direta. O valor da taxa “t” deve ser igual à yield de mercado para a zona e uso em que se insere o imóvel nos casos do valor de renda praticado ser semelhante ao valor de renda de mercado. Em caso de rendas baixas, havendo um risco menor o valor de “t” deve ser inferior, e no caso de rendas elevadas, havendo um risco de incumprimento mais elevado o valor de “t” a aplicar deverá ser superior.

Quando o imóvel a avaliar possui uma renda constante (ou que seja apenas atualizada à taxa legal em vigor e publicada anualmente), mas o prazo de duração do contrato é curto, e/ou não existe perspetiva ou intenção de renovação do contrato, o valor total de rendas a receber deve ser atualizado ao momento atual e acrescido do presumível valor de transação do imóvel no momento em que o imóvel fica livre e disponível (final do contrato de arrendamento), atualizado ao momento atual. Esta metodologia é designada por método de rendimento com recurso a fluxos de caixa atualizados –Discounted Cash Flow, por atualização de rendas futuras. Consiste então no apuramento dos rendimentos gerados pelo imóvel ao longo de “n” períodos que compõe o contrato de arrendamento e atualizar esses rendimentos ao momento atual, de acordo com uma taxa de atualização (t) que traduza a variação do valor do capital. A este valor, deve ser somado o valor de venda potencial do imóvel no período n+1 (quando o imóvel se encontra livre e disponível), igualmente atualizado ao momento atual.

Esta situação é expressa pela seguinte fórmula: 

A metodologia de atualização de rendas futuras é ainda aplicada em caso de imóveis arrendados com contratos que prevejam rendas variáveis ao longo do período de vigência. Nesses casos, as rendas auferidas ao longo dos períodos de vigência do contrato são atualizadas ao momento atual, e acrescidas do presumível valor de mercado atualizado do imóvel no final da vigência do contrato. No caso do contrato de arrendamento prever um momento em que a renda passa a ser constante (ou atualizada apenas anualmente á taxa legal em vigor), poderá, nos casos em que o prazo de contrato após estabilização da renda seja ainda longo, ou em que exista uma perspetiva de renovação favorável, ser considerado nesse momento uma perpetuidade da renda, sendo determinado o valor de mercado por capitalização direta, e atualizado ao momento atual.

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newsletter julho 2015