A importância da avaliação imobiliária para determinar o LTV (LOAN TO VALUE)

A recuperação do mercado imobiliário que se tem verificado desde alguns anos, é fortemente impulsionada pelo financiamento bancário, nomeadamente na conceção de empréstimos para compra de habitação pelos bancos às famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais às empresas ou investidores.  Neste contexto as instituições bancárias têm critérios para analisar uma operação de financiamento imobiliário, nomeadamente: o valor da avaliação imobiliária e a análise do loan-to-value (LTV), entre outras.

Normalmente é referido como o “rácio financiamento/garantia”, mas o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está disposto a assumir. É traduzido matematicamente pela seguinte expressão:

LTV (%) = Montante financiado (€) / Valor do imóvel (€)

Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel. Atualmente as instituições de crédito praticam habitualmente LTV na ordem dos 50% a 65% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que por sua vez representam maior risco sendo exigido spread mais elevado, tal como em operações com LTV inferior ao habitual poderá ser praticado spread inferior.

Voltando à fórmula do LTV, do lado do numerador o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente, e do montante que possua de capitais próprios para reduzir no montante de financiamento, permitirá que o LTV seja inferior e a sua capacidade de negociação maior. Por outro lado, no denominador o montante é determinado pelo valor de mercado do imóvel constante no relatório de avaliação emitido pela empresa de avaliações.

O valor emitido no relatório de avaliação, é assim fundamental para a determinação do LTV em operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco, sendo que o trabalho de avaliação imobiliária é de primordial importância e com impacto nas contas das instituições financeiras. Assim defendemos que este serviço deverá ser desenvolvido de modo independente, autónomo e rigoroso, cumprindo as melhores praticas em avaliação, e por sua vez honorários adequados que permitam uma boa qualidade do serviço de avaliação.

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Avaliação do valor mercado e do Valor Patrimonial Tributário (VPT)

No âmbito da nossa atividade, somos muitas vezes abordados por compradores ou vendedores, pouco familiarizados e habituados a termos e critérios de valorização imobiliária. Por norma são famílias ou particulares, que recorrem aos nossos serviços de avaliação, sendo que um dos mitos ou questão que apresentam é saber se o VPT (Valor Patrimonial Tributário) de um imóvel urbano pode ser uma referência ou ter qualquer aderência ao valor de mercado.

Desde logo o princípio e metodologia de valorização dum imóvel é distinto para cada um dos valores, se para o VPT o tema fiscal é primordial, no VM (Valor de Mercado) a vertente mercado é fundamental. Por isso mesmo um imóvel pode ser valorizado no mercado (VM) pelo seu rendimento efetivo ou potencial (comparáveis), enquanto a valorização pelo VPT corresponde a uma expressão matemática que embora considere uma série de coeficientes e ponderadores minorativos/majorativos, mas com uma logica ainda assim muito rígida e em muitos casos sem qualquer aderência ao mercado imobiliário. Exemplo disso é o valor G/m2 para construção.

Não obstante, um dos coeficientes (localização) permita alguma diferenciação em função de zonas/localizações, coeficiente esse que tem sido, ano após ano, a ser revisto e melhorado em termos de zonamentos, estando atualmente em curso pela Autoridade Tributária (AT) a revisão desse coeficiente nalgumas zonas.

De facto, ao analisarmos aleatoriamente algumas avaliações efetuadas recentemente, e tentarmos identificar ou estabelecer alguma relação entre valores verificamos situações que são opostas, outras inversas e até outras que dão valores similares entre o VPT e VM, num dado momento e num mesmo imóvel.

Passamos em revista alguns exemplos que retratam claramente esta situação:
    • T3 em Gondomar (Rio Tinto),
    VPT = 86.530G e VM = 110.000G
    • T3 no Porto (Boavista),
    VPT = 264.860G e VM = 390.000G
    • Terreno urbano para construção em V. N. Gaia,
    VPT = 361.630G e VM = 360.000G
    • Terreno urbano para construção em Matosinhos
    VPT = 848.450G e VM = 600.000G

Bem sabemos que no passado chegaram a existir alguns peritos avaliadores de imóveis que recorriam a práticas expeditas, que tomavam como referência o VPT para determinarem o VM e relacionavam o mesmo com o VM de determinado imóvel.

Não estamos de acordo com essas práticas e consideramos não existir qualquer razoabilidade ou base sustentável para determinar o VM através do VPT, a determinação dum imóvel pelo seu VM é algo em constante mutação, estimulada por inúmeros parâmetros, tais como: mercado, tendências/modas, taxas, tipo construção, conjuntura, estado de conservação, tecnologia, infraestruturas (…).

Só por mera coincidência poderá ocorrer que os valores sejam próximos ou idênticos para um determinado imóvel, num dado momento.

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YIELDS IMPLÍCITAS Mercado arrendamento residencial – PORTO

Voltamos a um tema que em avaliação e investimento imobiliário gera alguma discussão. Está relacionado as taxas de rendibilidade aplicadas e utilizadas no imobiliário. Não obstante serem inúmeras as publicações e relatórios periódicos de mercado com informação sobre taxas prime, decidimos com base nos dados que possuímos – essencialmente oriundos das avaliações efetuadas e do conhecimento do mercado em geral – dar uma perspetiva geral da situação do mercado referente ao segmento residencial no Grande Porto e que a mesma seja o mais realista possível.

Quem atua neste setor e, no mercado das avaliações em particular, tem conhecimento e compreensão dos conceitos de yields/rendibilidade e, por sua vez, também, da sua justificação e sustentabilidade, quer seja através do mercado de venda/arrendamento ou na elaboração de modelos (rendibilidade de ativos) adaptados aos ativos imobiliários e mais concretamente ao mercado residencial.

A metodologia utilizada para a sua determinação tem como pressuposto o mercado imobiliário em cada uma das localizações/concelhos em análise, obtida através da correlação existente entre a compra/venda versus arrendamento.

Defendemos e consideramos que esta metodologia continua a ser a mais adequada uma vez que tem como base o mercado local, e assim permite diferenciar localizações e zonas.

Neste artigo pretendemos de uma forma breve fazer um refresh das yields brutas praticadas atualmente no mercado imobiliário do Grande Porto, para o segmento residencial/habitação permanente. Que se segue no quadro seguinte:

Dos dados obtidos verifica-se que a habitação para a gama baixa do Porto permite taxas de rendibilidade de 8,00%, em contrapartida a yield pode descer até 4,50% na gama mais alta (prime), o que representa uma amplitude muito elevada para um só segmento.

Pode ser justificada pelo crescimento exponencial dos valores em algumas zonas e pela estagnação em zonas periféricas, mas também pela diversidade de oferta existente. O concelho de Gondomar é aquele que mesmo na gama alta apresenta a taxa de rendibilidade mais elevada com uma yield de 6,50%. O mercado de arrendamento e as taxas de rendibilidade (yields) praticadas no nosso entender só reforçam o estado atual do mercado imobiliário de compra/venda e os valores praticados na compra/venda, pois estas taxas são um sinal e consequência da conjuntura imobiliária atual.

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