terça-feira, 7 de abril de 2015

A Consulta dos Planos Urbanísticos Municipais

No tema em análise, são vários os instrumentos de gestão territorial em vigor para a regulamentação do território. Existe então a necessidade de fixar os conceitos técnicos nos domínios do ordenamento do território e do urbanismo a utilizar nos instrumentos de gestão territorial, contribuindo para a gestão do território, credibilizando o sistema de planeamento e assegurando que os resultados das práticas de gestão territorial, respondem aos objetivos traçados pelo sistema de gestão territorial.













Estamos a falar de documentos elaborados pelas entidades da Administração Pública, que concretizam a política de ordenamento do território e do urbanismo, estabelecendo o quadro de referência para a organização e utilização do território a nível nacional. Toda a informação descrita nos documentos carece de informação georreferenciada atualizada e fidedigna onde se destaca a cartografia topográfica e a cartografia temática.

A qualidade dos planos urbanísticos dependem da existência de cartografia topográfica e temática de boa qualidade, estabelecida num sistema de referenciação comum, de modo a facilitar as operações de harmonização e integração. As sucessivas avaliações dos planos diretores municipais em vigor identificam a existência de deficiências da cartografia de base como um dos fatores que mais afetam a qualidade desses planos.

No momento atual, as entidades responsáveis dispõe de melhor informação geográfica de base do que dispunham há duas décadas e também de melhor capacidade para a sua produção e atualização. Por outro lado, a disseminação dos sistemas de informação geográfica e o uso da Internet no âmbito da administração central, local e pela comunidade técnica nacional são uma realidade.

A consulta dos planos urbanísticos são por norma efetuados em todo o tipo de avaliações a imóveis que se encontrem sem qualquer edificação, ou por ventura, as construções existentes já possuam um grau elevado de degradação ou ainda quando se pretenda analisar o máximo e melhor uso. A consulta passará pelo Plano Diretor Municipal (PDM) em vigor ou respetivas retificações do mesmo, pelo Plano de Pormenor (caso exista) e/ou Plano de loteamento. Mediante a consulta e segundo o imóvel em análise, torna-se importante perceber exatamente a localização do imóvel no território e o que tipo de condicionantes a que os solos podem estar afetos.

Plano Diretor Municipal

Plano Diretor Municipal (PDM) é um instrumento de planeamento/ordenamento territorial de natureza regulamentar, que vincula a administração e os particulares, cuja elaboração é obrigatória e da responsabilidade de cada município, devendo ser retificada de 10 em 10 anos.

O PDM define um modelo de organização espacial do território municipal, constitui uma síntese estratégica do desenvolvimento e ordenamento local integrando e articulando as orientações estabelecidas pelos instrumentos de gestão territorial de âmbito nacional e regional, estabelecendo nomeadamente:

- O planeamento da ocupação, uso e transformação do território municipal;

- Os princípios e os critérios subjacentes a opções de localização de infraestruturas, equipamentos, serviços e funções;

- A programação dos principais investimentos municipais;

- A organização espacial do território municipal tem por base a classificação e qualificação do solo.

Plano de Pormenor

O plano de pormenor desenvolve e concretiza propostas de ocupação de qualquer área do território municipal, estabelecendo regras sobre a implantação das infraestruturas e o desenho dos espaços de utilização coletiva, a forma de edificação e a disciplina da sua integração na paisagem, a localização e inserção urbanística dos equipamentos de utilização coletiva e a organização espacial das demais atividades de interesse geral.

O plano de pormenor pode ainda desenvolver e concretizar programas de Acão territorial.O plano de pormenor abrange áreas contínuas do território municipal, correspondentes, designadamente, a uma unidade ou subunidade operativa de planeamento e gestão ou a parte delas.

De um modo geral, todos os imóveis se encontram abarcados pelos planos urbanísticos em vigor, no entanto são geralmente os terrenos rústicos ou urbanos, lotes, parcelas ou terrenos de grande dimensão para desenvolvimento imobiliário, que devido á localização, podem estar abrangidos por algum plano anteriormente mencionado, e limitar a capacidade construtiva do imóvel pelas condicionantes implementadas na zona. Em alguns casos poderá ser necessário romper com a regra e por se tratar de um ponto estratégico, para benefício da evolução urbanística ou invocando o interesse municipal, ser necessário abrir exceções, mesmo que estas se revelem um contrassenso com todos os planos urbanísticos pensados para o desenvolvimento da zona/território. Em todo o caso, são raras a exceções que não seguem os planos urbanísticos em vigor para cada município.

Um imóvel deste tipo – Terreno com ou sem capacidade construtiva, encontra-se sempre dependente do plano urbanístico traçado pelo município para uma determinada zona, sendo este um dos fatores que poderá alterar o valor do imóvel tendo em consideração o máximo e melhor uso, condicionantes que o afetam direta ou indiretamente e o limite da capacidade construtiva.


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LEI nº 16/2015 de 24 Fevereiro de 2015

A Lei 16/2015 foi publicada em Diário da República (1ª serie, n.º 38) a 24 de fevereiro de 2015. Neste documento são revistos o regime jurídico dos organismos de investimento coletivo, e alterados, o Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, e ao Código dos Valores Mobiliários. Este documento bem como a republicação dos documentos no qual surte alterações, estabelece alguns parâmetros relacionados com a avaliação de imóveis detidos por fundos de investimento imobiliários.












As regras quanto à avaliação de imóveis, nos seus aspetos mais técnicos estão descritas no regulamento da CMVM 8/2002 e posteriores alterações. Na Lei 16/2015 estão definidos alguns aspetos, nomeadamente relacionados com a periodicidade das avaliações, e também com os peritos avaliadores de imóveis.

Em termos de periodicidade, é definido que deverá ser feita uma avaliação de cada imóvel com frequência mínima de 12 meses. Em casos em que exista uma aquisição ou alienação do património deverá ser feita uma nova avaliação, se a última avaliação efetuada tiver sido numa data anterior a 6 meses da data a que é efetuada a operação. Deve também ser feita uma reavaliação quando às circunstâncias externas ao imóvel, ou alguma condicionante interna se altere significativamente – por exemplo, quando num terreno existe alteração no enquadramento urbanístico que altere a capacidade construtiva do mesmo.

No caso dos projetos de construção integrados em fundos de investimento imobiliário, deve haver uma avaliação no início do processo construtivo, e posteriormente sempre que existam alterações suscetíveis de introduzir valor ao imóvel, e com uma periodicidade mínima de 12 meses. Estas regras aplicam-se de igual modo a projetos de reabilitação, melhoramentos ou ampliação, que representem um montante significativo.

As avaliações devem ser efetuadas sempre por dois peritos distintos, sendo que os valores obtidos por ambos os peritos, não devem diferir um do outro em mais de 20% - tomando como referência o valor mais baixo. Caso a diferença de valores seja superior, deverá ser pedida uma terceira avaliação por perito distinto. Nesse caso o imóvel deve ser valorizado pela média dos dois valores que sejam mais próximos.

No que se refere a metodologias, bem como o montante a partir do qual se deve equiparar uma obra de ampliação ou remodelação a um projeto de construção, são definidos em regulamentos da CMVM.

No que diz respeito à rotatividade, os peritos avaliadores de imóveis não devem avaliar o mesmo imóvel em duas avaliações consecutivas, e nem tão pouco devem ser responsáveis por mais de 50% das avaliações do imóvel num período de quatro anos. Exceção feita a avaliações feitas em projetos de construção, nos quais é permitido que sejam os mesmos peritos a avaliar todas as fases do processo.

As particularidades a que os peritos deverão corresponder para que se possam inscrever na CMVM e consequentemente estar aptos para pertencer ao regulamento de gestão dos fundos de investimento imobiliário e por sua vez realizarem avaliações estão descritas em regulamento da CMVM, nomeadamente a obrigatoriedade de possuir experiência de avaliações, possuir licenciatura ou mestrado relevante para a atividade e formação específica na área credenciada pela CMVM.

Os imóveis devem em todas as circunstâncias ser valorizados pelo seu “justo valor”. Os valores do património dos fundos de investimento imobiliário, associado ao valor de capital detido pelo mesmo, são usados na determinação do valor das unidades de participação, que deve ser comunicado à CMVM e publicado nos meios e locais de comercialização, com uma periodicidade que depende do tipo de fundo.


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