quarta-feira, 15 de janeiro de 2020

ALOJAMENTO LOCAL – PORTO E LISBOA


São cada vez mais os apelos por parte de empresas especializadas na gestão de arrendamentos em AL, sobretudo nas cidades de Porto e Lisboa, acenando aos proprietários com promessas de rentabilidades elevadas com yields atrativas, oferecendo um serviço supostamente sem preocupações e com rendimentos garantidos. É um mercado que está a consolidar-se nas localizações prime das duas principais cidades.

É nosso entender que o arrendamento de curta duração, normalmente denominado de alojamento local (AL) é nalguns casos uma boa opção de investimento, como retorno dum determinado imóvel. Contudo nem sempre assim é! Será necessário conhecer o mercado e saber especificamente as melhores localizações, preços, rentabilidade exigida e taxas médias de ocupação, entre outras.

O fator localização é fundamental e é onde reside de certo modo, a diferenciação existente na taxa de ocupação e no preço da diária, mas não é garantia de nada e pode não ser onde reside a melhor rentabilidade de mercado ou retorno, pois existem movimentações a ocorrer. Em todo o caso, as zonas centrais e inseridas no “casco” são sobretudo as mais procuradas pelos turísticas e valorizadas neste segmento de mercado.

O mercado de AL apresenta atualmente os seguintes valores para diárias:

– Porto: 90 a 95€/dia e Lisboa: 110 a 115€/dia;
– Estes valores médios correspondem a dados observados no mercado nestas duas cidades, sendo que a taxa de ocupação média anual, nas zonas centrais destas cidades rondam entre os 65% e 75%.

Paralelamente outros fenómenos e movimentações interessantes vão ocorrendo e que garantem igualmente boas taxas de ocupação e de rentabilidade, como são exemplo as localizações periféricas do Porto, com preços muito mais baixos (em média metade) mas com boas acessibilidades e dotadas de transportes públicos, nomeadamente metro e comboio, o que tem atraído muitos turistas que pretendem permanecer por períodos superiores a um fim de semana, e nalguns casos porque já são repetentes na visita ao Porto. Essas localizações são Gaia (orla costeira), Espinho, Ovar e até Aveiro, com mobilidade sempre conferida pelo comboio, para norte do Porto as localizações de Vila do Conde e Póvoa do Varzim com o metro de superfície e transportes alternativos, Braga também é um caso interessante, mas já com massa critica para uma estadia dedicada.

O mercado imobiliário e o turístico, sobretudo nos últimos anos têm tido crescimentos constantes e “lado a lado” e sustentados, estes aspetos lançam desafios aos agentes de mercado e aos peritos avaliadores no processo de avaliação de imóveis desta natureza, com a determinação do seu valor pelo potencial de AL e pela volatilidade associada à atividade turística.

quinta-feira, 2 de janeiro de 2020

A recuperação da economia portuguesa foi baseada no turismo e imobiliário

No final de 2019 e a escassos dias de 2020, decidimos fazer uma retrospetiva e análise histórica de factos ocorridos nos últimos anos, desde que a Troika entrou (2011) em Portugal, com cerca de 80 mil milhões de euros para os cofres nacionais, isto em meados de 2011 após pedido de assistência internacional.














De acordo com o memorando e instruções da Troika foram impostas muitas restrições o que de imediato deu origem, na altura a um novo êxodo como já não se assistia há muitas décadas, com a saída de muitos jovens, sobretudo os mais preparados, com estudos/formação e conhecimentos de línguas (principalmente inglês). O desemprego atingia taxas elevadíssimas e a carga de impostos foi muito dura, redução de salários no setor público, congelamento de pensões, …, etc. A economia tinha batido no fundo.

Assim os preços em todos os segmentos imobiliários e sobretudo no residencial caíram a pique, com a banca a não conceder empréstimos às famílias e empresas, e por sua vez muitas destas a darem os imóveis que serviam como garantias de empréstimos para dação como pagamento de dividas. A construção, por conseguinte, a registar os índices mais baixos de licenciamentos e de emprego no setor.

Já em 2013/2014 são introduzidas algumas alterações na legislação para estimular a economia e aí começa a procura turística e interesse no internacional pelo país, sobretudo em Lisboa e Porto, com os centros urbanos que tinham sido abandonados a serem reabilitados e a procura de compradores internacionais (benefícios fiscais), logo seguida da procura interna das famílias que tinham adiado a compra de habitação, pois os bancos retomavam lentamente a concessão de crédito para compra de habitação.
A construção também aliada do imobiliário foi recuperando mercado e permitindo que hoje tenhamos valores/preços que são conhecidos de todos. Os índices de confiança das pessoas/consumidores recuperou, bem como a taxa de desemprego diminuiu e as exportações cresceram. Mais tarde ainda assistimos a crescimentos da economia nacional acima da média europeia, que atualmente já estabilizou. Passando em certa medida do “8 para o 80”.

Terminado este artigo do mesmo modo que começamos, estamos a escassos dias de 2020 e de facto existem dois vetores que permitiram em grande parte esta recuperação, e que por sua vez estão dalgum modo correlacionados, por um lado o turismo e por outro o imobiliário/construção.

Todavia resta-nos saber até quando esta conjuntura permanece favorável ao nosso país, pois as reformas, infraestruturas e determinadas alterações necessárias para a sustentabilidade económica, embora anunciadas nunca chegaram a ser implementadas e assim a navegação continua a ser feita à vista e à vontade da maré que para já ainda nos é favorável.