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sexta-feira, 23 de fevereiro de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO – RETALHO/LOJAS


(Publicado no Jornal "Vida Económica" do dia 23/02/2018)

Neste mês vamos apresentar alguns indicadores no que concerne ao mercado de imóveis para retalho, nomeadamente lojas de rua, para a zona do Porto, cidade.
Os valores dos imóveis são referentes ao 4º trimestre e refletem a consolidação que vem a existir no mercado, que se prevê que continue em crescimento sustentado ao longo de 2018.
Para o mercado de retalho, nomeadamente de lojas, o mercado apresenta valores médios de compra/venda na ordem dos 1500 €/m2, sendo que para arrendamento apresenta valores médios de 9,0 €/m2.
Como indicativo, os valores máximos que o mercado disponibiliza indica 35 €/m2 para arrendamento.
Os valores do último trimestre de 2017 vêm indicar que o mercado está em crescimento, salientando-se uma redução considerável no prazo de absorção médio, contribuindo para tal a zona central e histórica da cidade. Contudo, a dinâmica estende-se também a outras zonas da cidade.


quarta-feira, 3 de janeiro de 2018

Sector Bancário/Financeiro Vs Mercado Imobiliário






















Nesta edição da nossa newsletter, apresentamos alguns dados do sector imobiliário, de acordo com o mais recente Relatório do Mercado Financeiro, do Banco de Portugal de dezembro de 2017. Nesse relatório são evidenciados alguns riscos do sector bancário/financeiro face ao setor/mercado imobiliário.

A estabilidade financeira em Portugal apresenta alguns riscos e consequências em função da evolução dos preços no mercado imobiliário residencial, pela elevada exposição direta e indireta ao imobiliário, que representa cerca de 40% do total do ativo dos bancos, principalmente por via de empréstimo concedidos às famílias para compra de habitação que por sua vez têm como garantia o próprio bem imóvel, representando estes atualmente 28% do ativo total. Outra fatia de 5% do ativo total dos bancos corresponde ao crédito concedido às empresas de promoção e construção. 

  Exposição do sector financeiro ao sector imobiliário. Fonte: Banco de Portugal.

A exposição direta advém principalmente da quantidade de ativos imobiliários que estão na posse dos bancos por via das dações em pagamento, gerados pelo incumprimento dos empréstimos bancários concedidos, tendo sido a fase mais crítica a que ocorreu durante a crise financeira e que fez aumentar o stock de imóveis e por conseguinte a maior exposição ao mercado imobiliário.

                                                      Imóveis em dação por tipologia, distrito e tipologia. Fonte: Banco de Portugal.

Em contrapartida o mercado imobiliário em geral e o segmento residencial em particular estão atualmente com uma dinâmica de evolução de preços e aumento da procura, ou seja, melhores condições para o escoamento do stock de imóveis existente nos bancos. A evolução até agora sustentada dos preços tem permitido nos grandes centros urbanos que os preços no segmento residencial se aproximem de valores idênticos aos de 2009 (pré-crise).


                                                             Índice de preços do imobiliário (2015=100). Fonte: Banco de Portugal.

A evolução continua dos preços pode acarretar consequências e riscos para o setor financeiro, sendo que pontualmente e nalgumas zonas os preços já se apresentam excessivamente elevados. Os efeitos disto pode estar na conceção menos detalhada de credito à habitação o que pode levar a um contexto de elevado endividamento das famílias. Importa referir que a crise do sub-prime em 2007 foi iniciada com o mercado imobiliário residencial nos Estado Unidos. A sobrevalorização dos preços da habitação fez com que logo de seguida, os mesmo caíssem e por sua vez originassem uma recessão. Deste modo, alguns alertas têm sido lançadas por respeitados economistas, instituições e opinion leaders, no sentido de alertar para a elevada exposição (direta/indireta) do setor bancário ao setor/mercado imobiliário. A probabilidade de que os preços da habitação continuem a aumentar (de acordo com o Relatório do BDP) no futuro é forte, tendo por base as projeções mais recentes para a economia portuguesa.


                          Detenção direta e indireta de imóveis, incumprimento e índice de preços habitação. Fonte: Banco de Portugal.

Para finalizar uma nota importante acerca da avaliação imobiliária que tem um papel de elevada importância neste contexto, uma vez que o valor do imóvel é determinado pelo perito avaliador e é um dos principais parâmetros para a concessão do empréstimo sobre o imóvel que servirá como garantia do mesmo empréstimo, de acordo com o rácio do loan-to-value. Neste contexto caberá ao perito avaliador a importante tarefa de determinação do valor do imóvel de forma independente e rigorosa, bem como numa perspetiva prudente.



Link para consulta integral do Relatório de Estabilidade Financeira – dezembro 2017


conteúdo informativo
newsletter janeiro 2018

segunda-feira, 17 de outubro de 2016

Qual o impacto do Brexit nos mercados imobiliários do Reino Unido e Português?

















A europa, ao longo da ultima década, tem sofrido algumas mudanças a nível económico e financeiro prejudiciais ou até fatais para alguns dos países que a constituem; outros, por sua vez, se manifestaram com tentativas de afirmação e de domínio magnata.

Muito se tem visto e falado ao longo dos últimos anos: a Alemanha apresentou-se como um país pujante, a Grécia declarou banca rota, Portugal solicitou apoio ao fundo monetário internacional e, mais recentemente, o Reino Unido decidiu romper a aliança com união europeia. Ora, se uns veem o seu estado económico e político a definhar, outros, fazem os esforços possíveis para se manterem dentro de um certo nível de estabilidade e independência, e outros ainda, conseguem progredir e se manter autónomos económica e financeiramente.

As tendências políticas e sociais dos países bem como as formas de pensar e agir caraterísticas de cada zona geográfica/cultura, causam impacto por vezes considerável nas atividades que geram valor para esses próprios países: a agricultura, a extração mineira, a indústria, a construção e obras públicas, a saúde, a educação, os transportes, entre outros. Como tal, o mercado imobiliário sofre as consequências dos fluxos que os países vão apresentando.

No Reino Unido, os cidadãos decidiram em referendo que pretendiam abandonar a União Europeia. Desta forma, saíram da união europeia cerca de 43 anos após a sua entrada. As vantagens e consequências desta decisão ainda são duvidosas e incertas, pelo que quer os cidadãos, quer as empresas, os governantes, e todos os que direta ou indiretamente se relacionam com a Grã-Bretanha e a Irlanda do Norte, se vão adaptando e percebendo qual o melhor caminho a seguir. No entanto, de facto, a desvalorização da moeda, a desvalorização do património e as variações nas bolsas internacionais são três fatores críticos e eminentes, com consequências negativas.

De acordo com o jornal Diário de Notícias, no decorrer de junho e julho, verificou-se uma corrida às amortizações antecipadas, tendo-se constatado que seis fundos imobiliários, como a M&G Investiments, a Canada Life, a Columbia Threadneed, Henderson Global, Aviva Investors Property Trust e Standard Life, optaram por suspender a negociação dos seus títulos, devido à considerável desvalorização dos seus ativos. O mercado habitacional, comercial, de serviços e armazéns, que já tinha dado sinais de especulação assim que foi anunciado o referendo, apresentou uma ausência de valorização significativa comparativamente com aquela que aconteceria caso não ocorresse o Brexit; eventualmente, tal foi motivado pelo receio de fuga de empresas e multinacionais e consequente perda de investimento e valorização de imóveis.

Sendo os ingleses uns dos principais investidores no mercado imobiliário em Portugal, é relevante que o sector compreenda e se salvaguarde do impacto que o Brexit possa causar. Espera-se que os ingleses continuem a investir no nosso mercado imobiliário, dado as caraterísticas vantajosas do nosso país serem mantidas: edifícios com elevada qualidade construtiva situados em zonas premium com belas paisagens, boa gastronomia, promissoras atividades culturais e de lazer, segurança, boa rede de saúde, com temperaturas tendencialmente agradáveis, boas zonas balneares e campestres, entre outros. Por outro lado, Portugal continua a ser um país em que mesmo nas zonas de luxo, apresenta índice de venda (€/m2) que é considerado acessível pela maior parte dos países cujos principais investidores são originários. Em relação ao Reino Unido, a questão predominante que aqui se coloca, é relativa à livre circulação de pessoas que poderá ficar afetada e condicionada. No entanto, para contornar esta situação poder-se-á recorrer aos Golden Visa, já abordados na newsletter do mês passado.

No que diz respeito aos investidores que tinham por hábito investir no Reino Unido, nomeadamente os indianos e os chineses, poderão sentir-se menos confortáveis com a aplicação dos seus investimentos. Desta forma, poderão tender a redirecionar o seu investimento para outros países da união europeia, como Portugal. Desta forma, caberá a Portugal desenvolver medidas para captação e dinamização dos nossos imóveis de luxo, diretamente para os países com maior número de investidores no Reino Unido, com o intuito de canalizar investimento. A promoção imobiliária poderá ser uma forte aposta de sucesso, atraindo potenciais compradores e visibilidade para o mercado imobiliário português.

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newsletter outubro 2016

terça-feira, 16 de junho de 2015

Preços no imobiliário voltaram a subir

De acordo com o INE, durante o ano de 2014 o número de imóveis transacionados cresceu pela primeira vez desde 2011, registando um aumento de 4,3% em número de transações. De facto, de acordo com o Eurostat, Portugal foi o sétimo país europeu a registar maior crescimento no número de imóveis vendidos.

Para este facto tem contribuído não só uma conjuntura bancária em termos de financiamento mais favorável – com a taxa Euribor próxima do zero e capacidade de negociação de spreads mais competitivos, mas também o aumento da procura de imobiliário português por parte de investidores estrangeiros.











A espectativa dos agentes imobiliários para o ano de 2015, prende-se com o contínuo crescimento de facilidade de concessão de crédito à habitação, contribuindo este facto para que os preços voltem a subir, e as vendas a aumentar.

Um estudo recente realizado por uma consultora portuguesa, vem confirmar que de facto, em junho de 2015, a tendência de crescimento dos preços do imobiliário em Portugal continua em crescente, tendo sido registado desde o início do ano um crescimento de 8,6% na Grande Lisboa, e de 5,8% no Grande Porto. Sendo estes valores relativos a “askingprice” e não em “closingprice”, não refletem de forma direta o aumento do valor dos imóveis transacionados, que mantém a tendência evolutiva mas de forma menos acentuada. De acordo com agentes imobiliários inquiridos, estes valores são mais elevados em zonas onde existe maior procura por parte de investidores estrangeiros, nomeadamente na Grande Lisboa e no Algarve.

De acordo com a APEMIP, os investidores chineses negoceiam bastante os preços, e necessitam de mais tempo para fechar negócios, ao passo que os ingleses, por exemplo, durante as férias fecham negócio com menores margens de negociação de preço. 

Sendo também verdade que nos últimos anos a construção esteve praticamente parada, a oferta de imóveis novos é mais escassa. De acordo com o INE, o preço das casas usadas subiram em média 1,3%, ao passo que o preço das novas desceu em média 2,9%. Em 2014 foram vendidas cerca de 64 mil imóveis usados contra cerca de 20 mil imóveis novos.

Num perspetiva otimista a APEMIP prevê um crescimento do número de imóveis vendidos para valores superiores a 100 mil imóveis por ano, o que significaria um aumento do número de imóveis na ordem dos 20 a 25%.

Os indicadores acima relatados revelam otimismo e denotam sinais – ainda que ténues – de recuperação da confiança no setor imobiliário português, e consequentemente de alguma recuperação a nível económico. O clima é ainda instável, e estando em ano de eleições poderá ser espectável algum abrandamento. No entanto são sinais que revelam inversão duma tendência negativa instalada nos últimos anos, e que permitem boas previsões a nível da futura evolução do setor.

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newsletter junho 2015

quinta-feira, 5 de março de 2015

Imóveis em Zonas Prime e sua variação em clima de crise











No meio imobiliário definem-se zonas prime como sendo espaços em que determinado segmento assume uma particular importância no meio envolvente. São zonas consolidadas, dotadas dum conjunto de fatores atrativos, em termos de características intrínsecas mas também relacionadas com um determinado prestígio, onde habitualmente se instalam públicos com maior poder a nível financeiro, dispostos a pagar um preço mais elevado para se situar nestas zonas.


A nível empresarial ou comercial, por exemplo, a presença de grandes marcas ou de grandes empresas multinacionais acaba por funcionar como um atrativo e como um fator de incremento nos preços (€/m2).

Em termos residenciais, as zonas prime do Porto situam-se na zona da Boavista (Parque da Cidade) e Foz (à Avenida Brasil), e ainda em algumas localizações nas Antas (Av. Dos Combatentes e Alameda Eça de Queirós). Já em Lisboa, há a destacar a zona da Lapa, Restelo e Parque das Nações.

No que toca ao comércio de rua, em Lisboa as zonas prime situam-se na Avenida da Liberdade, Rua Augusta, e na zona da Baixa/Chiado. No Porto há que destacar a Rua de Santa Catarina e a zona dos Clérigos.

No segmento dos escritórios, destaca-se em Lisboa em primeiro lugar a Avenida da Liberdade, seguida por alguns edifícios na zona do parque das Nações, e na torre do Centro Comercial “Amoreiras”. Já no Porto, a zona mais prestigiada é a Boavista, nomeadamente na Avenida da Boavista, sendo também de destacar alguns edifícios empresariais em Matosinhos, Vila Nova de Gaia, e também na zona Industrial do Porto.

Finalmente, no setor industrial, as zonas primes associadas às grandes cidades encontram-se situadas mais na periferia – acessos mais simples, evita a entrada nas cidades de grandes veículos, etc. No Porto é de dar destaque à Zona Industrial da Maia, Zona Industrial de Freixieiro e Santa Cruz do Bispo (em Matosinhos) e Alfena, em Valongo, não obstante a zona empresarial do Porto que gradualmente foi sendo ocupada e convertida para o segmento comercial.

No cenário de forte crise imobiliária em que Portugal viveu nos últimos anos, em que os preços do imobiliário estiveram em queda permanente – e que apenas nos últimos meses tem vindo a dar alguns sinais de recuperação – os valores praticados em zonas prime foram afetados em muito menor grau do que nas restantes zonas.

Durante o ano de 2013, em que duma maneira geral a procura a nível comercial e empresarial estiveram em quebra, assistimos à abertura na Avenida da Liberdade em Lisboa, e nos Clérigos, no Porto, de grandes marcas de luxo, como a Cartier, Hugo by Hugo Boss, Penhalta, Diesel, Max Mara, entre outras.

De acordo com as consultoras internacionais, os valores de rendas prime para o comércio de rua chegaram a registar subidas durante os anos de 2012 e 2013. O Chiado, por exemplo, passou a ocupar o 43º lugar na lista de localizações mais caras do mundo em 2013, tendo subido 2 lugares face a 2012.

Duma forma resumida, pode-se concluir que em zonas prime para determinados setores, mesmo que possam ocasionalmente sofrer alguma redução de procura ou de valores de mercado, os imóveis acabam por ser pouco ou nada afetados por um cenário de crise global. Na realidade, acaba por haver sempre grandes marcas ou empresas/particulares com capacidade financeira para fazer face a preços elevados, sendo também que em zonas prime a margem de descida de preços por parte de vendedores ou arrendatários acaba por ser reduzida.

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newsletter março 2015