Mostrar mensagens com a etiqueta Conjuntura Imobiliária. Mostrar todas as mensagens
Mostrar mensagens com a etiqueta Conjuntura Imobiliária. Mostrar todas as mensagens

quarta-feira, 13 de dezembro de 2023

Asking price / Closing price

 

Asking price / Closing price


Os preços de pedido ou também denominados por asking prices podem em muitos casos ter uma variação maior face ao denominado closing prices – preços de fecho. Estas denominações são habitualmente utilizadas no imobiliário para explicar a diferença entre o preço de pedido e o de venda efetivo ou fecho do negócio.

 

Esta diferença está um pouco mais acentuada e por parte dos vendedores é sentida sobretudo no contexto de mais tempo de exposição para o imóvel ser comprado ou absorvido pelo mercado. Trata-se duma realidade que não está diretamente associada à descida dos preços dos imóveis, mas simplesmente reflete que de certo modo o investimento em imobiliário tem abrandado, não obstante os preços em geral se tenham mantido estabilizados, o que numa ótica do vendedor terá de refletir esse desconto no seu investimento.

Note-se que os preços em média entre asking e closing poderiam variar 5%, porém o que pode estar a acontecer é um desconto (variação) maior, mas compensado pelo preço de pedido superior. Em conversas tidas com alguns mediadores imobiliários esta situação é verificada neste último trimestre, porém o mês de novembro e dezembro não são muito representativos, sobretudo para o segmento residencial. Esta sazonalidade nas vendas é sentida em novembro e dezembro, prevendo-se que no decorrer de meados do próximo trimestre (inico da primavera) as vendas voltem a subir, sendo um fenómeno típico do mercado imobiliário e sobretudo residencial.

 

A título de exemplo do que tem acontecido nesta logica de valores pedidos e de fecho, as pessoas querem mudar de casa, mas as elevadas taxas de inflação e taxas de juro praticadas pelos bancos, não conseguem tanto financiamento de forma a alcançar os valores pedidos, assim os vendedores têm de se ajustar um pouco no segmento mais premium para garantir as vendas. Contudo também pode acontecer o inverso para pessoas que querem adquirir imóveis num segmento mais baixo/médio para as destinar à sua habitação ou para o arrendamento, sendo pouco o ajustamento do desconto neste segmento. Assim é natural que as maiores variações de descontos de preços de asking vs preços de closing estejam a acontecer mais nos segmentos com preços mais elevados por imóvel. A procura por habitação no segmento baixo/médio vai ser claramente mais forte face ao premium, pela aprovação dos financiamentos e pela correção tendencial dos preços no residencial ao longo de 2024.

 

Por outro lado, os custos de financiamento e das prestações tendem em 2024 a diminuir ligeiramente ou pelo menos não aumentar, o que por sua vez vai amenizar e contribuir também para referida correção natural de mercado em todos os segmentos.

 

O setor das avaliações está em constante dinâmica, pelo que deve estar dotado de meios, dados e/ou parceiros que permitam que os seus profissionais possam refletir nas avaliações esse desconto, sendo uma variável importante a cada momento da determinação do valor do imóvel.

 

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

segunda-feira, 7 de fevereiro de 2022

Impactos do Aumento dos Custos de Construção

Os custos de construção continuam a subir, como referência pegamos em dezembro/2021 que em termos homólogos está com cerca de 7% de aumento, conjugado com a subida dos preços dos materiais e do custo da mão de obra.

Na realidade e nos anos anteriores tínhamos vindo a assistir a alguma estabilidade nestes valores, não havendo impactos significativos a assinalar. Porém a crise das matérias-primas e pouca mão de obra especializada podem estar na origem deste aumento que se tem acentuado, sobretudo na época “Covid” até à atualidade.

Neste contexto o mais previsível é o aumento do valor final dos imóveis, sendo certo também que nem sempre o valor de mercado acompanha a subida de preços da construção, nomeadamente em localizações onde o mercado não está muito ativo ou onde existem falhas e incongruências do próprio mercado, ou seja, há exceções em que os aumentos não são proporcionais.







Nesta fase a construção nova e reabilitação urbana continua a bom ritmo, sendo que em determinadas zonas e principalmente as mais centrais e mais forte procura, o preço de venda já impacta esta realidade, sendo assim o cliente final é quem está a cobrir o incremento.

Como já referido a escassez de matérias-primas e de mão de obra são efetivamente contributos fortes, mas conjugados com os custos de contexto e o consequente aumento do período de tempo para execução das obras, também contribuem para a realidade existente.

Na ótica da avaliação imobiliária este tema tem impactos importantes, nesse sentido e quando estamos num processo de avaliação imobiliária, as condições referidas devem levar todos os peritos avaliadores a refletir sobre os seguintes aspetos:

– Em que casos deve haver um aumento dos valores de mercado;

– Aumento claro do valor para capital seguro;

– Aumento dos encargos indiretos afetos à construção;

– Período de execução de trabalhos de construção mais dilatados;

– Cenários com períodos temporais ajustados à realidade;

– Maior prémio de risco e promoção exigido pelo promotor.

Sem mais, aproveito para deixar os meus sinceros votos de um Excelente Ano de 2022.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

terça-feira, 12 de outubro de 2021

Porque se deve realizar sempre a Avaliação Imobiliária?

 A avaliação imobiliária é uma das principais diligências no processo de aquisição de uma nova casa. Trata-se dum serviço que permite aferir o valor e as principais condições dum determinado imóvel, antes de se concretizar o que provavelmente é um dos maiores investimentos de uma família, empresa ou entidade.


Vou-me focar neste artigo no segmento habitação porque é aquele que mais transações existem, mas também é aquele onde o comprador (quase sempre) não possui competências nem conhecimentos em matéria de imobiliário ou construção civil, pelo que supostamente será a parte com menos informação em todo o processo.


 

A avaliação é exigida sempre que existe financiamento bancário, no entanto, é evidente que há muitos mais benefícios que podem ser retirados para além da necessidade para a instituição bancária, vou falar-vos um pouco mais sobre isso.

- A entidade financeira vai disponibilizar o empréstimo em função da garantia dada pelo valor de mercado do imóvel que consta no relatório, alinhando assim o montante do empréstimo com o valor de mercado, descontado duma percentagem, para cumprimento do rácio do LTV.

- Como o financiador nunca irá emprestar mais do que o valor da garantia (imóvel), mas menos de acordo com normas do BdP, pode assim o vendedor ajustar-se e analisar um valor inferior aquele que está a pedir, ou ser surpreendido com um negócio abaixo do valor de mercado.

- A avaliação iniciasse desde logo com a visita ao interior (in loco) do imóvel, é realizada por empresa especializada que conta com um corpo técnico de peritos avaliadores e uma direção técnica, todos estes com competências, formação e experiência nesta matéria.

- Assim o comprador deverá ter acesso ao relatório, confirmar o valor e condições do imóvel que pretende adquirir, permitindo uma eventual negociação ou condicionar a efetivação do negócio à resolução de determinado aspeto que seja do seu interesse ou necessário para que a operação prossiga. Muitas das vezes o vendedor tenderá a resolver e concordar com as razões elencadas no relatório, atendendo a que as partes envolvidas (comprador/vendedor e demais partes interessadas) estão todas de boa-fé no negócio.

- Não obstante a avaliação ter como principal objetivo a determinação do valor de mercado do imóvel, ainda assim no decorrer da visita poderá ser detetada a existência de patologia ou evidências do estado de conservação que influencie diretamente o valor do imóvel, ou ser detetada visualmente algo (ocupação) que possa pôr em causa a eventual continuidade do negócio.

A avaliação é claramente um benefício e uma mais-valia num processo de aquisição, quer seja com ou sem financiamento, uma vez que só assim é garantido o valor (preço justo) e validadas as condições do imóvel. Pelo lado do vendedor há uma maior responsabilidade na resolução de eventuais condicionalismos, obtenção de documentos prediais, legalização de parte ou da totalidade do imóvel. Pelo lado do comprador pode servir para confirmar e reforça o interesse na decisão de comprar ou não a casa.

A avaliação deve ser encarada como um conforto evitando surpresas futuras, tendo em conta que a compra de uma casa é um investimento que ascende ao desembolso de muitos milhares de euros, ou a muitos anos de prestações bancárias.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

quinta-feira, 25 de março de 2021

sexta-feira, 5 de fevereiro de 2021

2008/2009 versus 2020/2021

 



Vou assistindo à comparação com 2008/2009 da atual "Crise COVID-19", certamente que estamos a atravessar um período sem precedentes, mas irá ter um impacto tão severo como foi com a crise de 2008/2009!


O sistema financeiro mundial, bem como a economia e o setor imobiliário não estavam preparados para a paragem do mercado e para a falta de liquidez vivida em 2008/2009. Nessa altura muitas operações foram adiadas ou mesmo canceladas, muitas empresas entraram em insolvência e as instituições financeiras pediram ajuda estatal. Também em 2008/2009 as instituições financeiras estavam mais expostas ao risco e cobriam toda a percentagem de participação nos empréstimos, tanto no financiamento do imobiliário como em outros setores.

Assim e no meu entender existem aspetos no atual contexto que são diferentes da de 2008/2009, desde logo a oferta de liquidez, que tem sido garantida pelo Banco Central permitindo assim uma rotação financeira na económica e fluxo de capitais. Outro especto importante é o risco estar mais disperso e diversificado, tendo os bancos efetuado ao longo da última década ajustamentos e esforços, que implicaram, a saída de muitos empréstimos, retirada como acionistas e noutros casos diminuindo a sua participação nos empréstimos, partilhando assim o risco com o operador/empresa.

Assim o momento atual está a ser um novo teste ao sistema financeiro e às economias Europeias e Mundiais, que estão a ser posto à prova. O que, para já nos permite ser cautelosamente otimistas!

Não obstante, esta preparação das entidades financeiras e da economia, paralelemente os Governos de cada país e suas respetivas opções políticas económicas/financeiras/fiscais vão ditar o futuro. Em todo o mundo os mercados estão a funcionar em regime de confinamento e a liberdade de circulação está limitada, sendo evidente a descida do PIB, ou seja, contração económica. E na verdade, não se sabe quanto tempo os confinamentos durarão e como será a recuperação. Assim e embora não se espere que a falta de financiamento cause danos como em 2008/2009, a redução na atividade das empresas sobretudo em determinados sectores, deverá ser uma preocupação. Nesse sento, há dois fatores chave que considero fundamentais no presente para assegurar a recuperação no futuro: o continuo reforço da liquidez e o adiamento dos juros/impostos.

As linhas de liquidez necessárias devem ser asseguradas/reforçadas e nos juros/impostos deverá haver um adiamento. Estas necessidades de liquidez deverá ser para atender aos encargos operacionais que no curto e médio prazo podem fazer a diferença para a solvência de muitas empresas, esperando por sua vez pela recuperação e aproveitando o curto prazo para se reestruturarem e reinventarem. Quanto aos juros e impostos devem ser adiados ou suprimidos, justificado pela obrigatoriedade de encerramento imposta.

A pergunta natural é quanto tempo levará até estabelecermos os mínimos “normais”, essa questão irá exigir dos Governos um menor ou maior esforço, em função do tempo, mas se apoiarem as empresas duma coisa tenho certeza, a recuperação quando acontecer poderá ser em V em vez de ser em U, as opções políticas têm implicações na economia, mostrando quem melhor se preparou para resistir e recuperar da atual situação quando a altura chegar.

Não preciso duma bola de cristal para antever que esta “crise pandémica” demorará tempo a passar (médio/longo prazo), por isso vai exigir opções dos Governos, bom senso dos reguladores financeiros, mas também muitas qualidades por parte dos intervenientes, entidades, empresas, investidores e players do sector imobiliário, nomeadamente: prudência, experiência e resiliência.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value



quinta-feira, 21 de janeiro de 2021

Arrendamento habitacional em tempo de pandemia

São vários os fatores que têm contribuído para que o mercado de arrendamento esteja atualmente a descrever uma trajetória de redução dos valores médios. Destacamos os dois que considero como principais, a oferta de casas para arredamento ter crescido significativamente, sobretudo nos grandes centros urbanos, bem como a manutenção da disponibilidade dos bancos para o financiamento de compra de casa pelas famílias.

A maior oferta de imóveis habitacionais para arrendamento fez com os valores médios descessem, devendo esta ser uma tendência que se irá manter ao longo do presente ano. Isto porque muitas das habitações que anteriormente estavam dedicadas/focadas no AL ou segmento turístico voltaram-se para o arrendamento tradicional, como oportunidade temporária para ocupação e obtenção dalguma rentabilidade. Na realidade a oferta de imóveis para arrendamento é efetivamente maior e a valores médios praticados são inferiores aos 2019/2020, verificando-se as maiores quedas nos valores médios sobretudo em Lisboa e no Porto, em contraponto com o valor de venda, que tem tem mantido no mesmo períodos aumentados nos valores médios comparativamente aos mesmos períodos. 



Porém a oferta de imóveis para arrendamento não corresponde ao aumento de operações arrendamento efetivamente realizadas, embora a procura possa até ter aumentado a legislação existente acrescida dos despachos que os Governo aprovou em período de pandemia relativamente aos arrendamentos, com vista a evitar os despejos, fez com que os proprietários fossem mais rigorosos e seletivos nos processos de seleção dos inquilinos, exigindo parte das vezes garantias acrescidas ou montantes de adiantamento de rendas mais elevados.

A legislação tem também um efeito negativo no desenvolvimento do mercado de arrendamento tradicional, este foi sempre um setor visto com algum ceticismo pelos investidores institucionais, não conferindo assim a atratividade necessária a esses investidores, embora os pequenos investidores e particulares continuem a ver aí uma oportunidade de investimento e de aplicação das suas poupanças, contando por um lado com o rendimento proporcionado pelo imóvel, por outro lado a eventual mais valia duma futura valorização do imóvel.

Em meados do presente ano é previsível que os valores médios estabilizem, uma vez que o setor do turismo deverá voltar a absorver algumas das casas e por sua vez haja a redução do stock de oferta para arrendamento tradicional, porém esta perspetiva só se verificará se a crise pandémica crie as condições necessárias para que o turismo retome alguma dinâmica e funcionamento.

Assim, o mercado imobiliário tem demonstrado por várias formas esforços para impactar os efeitos da pandemia, o que de certo modo justifica estas e outras oscilações que se são verificadas, cujo objetivo é claramente vencer este período pandémico minimizando os efeitos e impactos. A resiliência do imobiliário é um sinal positivo para a economia nacional e contributo do setor para o país.

segunda-feira, 2 de novembro de 2020

Avaliação das casas trava subida. Manteve-se em 1.128 euros por metro quadrado




O valor mediano a que os bancos estão a avaliar os imóveis para efeitos de concessão de crédito à habitação ficou inalterado em setembro, com o metro quadrado a manter-se nos 1.128 euros.

Fonte: Eco
Leia aqui a peça completa.

segunda-feira, 26 de outubro de 2020

As zonas desertificadas do país têm agora uma oportunidade de se dinamizarem

No contexto da atual situação pandémica, existem fenómenos e movimentações nalguns nichos de mercado que fazem com que o mercado imobiliário esteja em constante dinâmica e ajustamento. Desta vez venho abordar a recente e crescente procura e aumento dos negócios que vão sendo concretizados desde o início do confinamento, em habitações e propriedades inseridas nas zonas e meios rurais, nomeadamente as denominadas, casas rurais, quintas, quintinhas, montes, herdades, palacetes, entre outras.

















Este fenómeno é gerado, porque algumas famílias e compradores procuram para primeira habitação ou como refúgio, uma propriedade fora das cidades e centros urbanos. Tratava-se dum segmento de mercado que estava destinado sobretudo a segunda habitação, contudo existem mudanças provocadas pela atual situação que levam muitas pessoas e famílias a optarem pelo distanciamento residencial, facilitado com o apoio do teletrabalho ou mesmo assumido pelos próprios numa deslocação parcial (alguns dias) para o trabalho.

Esta procura gerou em muitas localizações envolventes dos grandes centros urbanos, algum dinamismo ao mercado imobiliário e ao setor da construção, uma vez que boa parte das propriedades desta natureza necessitam de ser reabilitadas. Outro aspeto positivo é a fixação de pessoas em zonas mais interiores do país e mesmo nalguns concelhos ainda do litoral, que estavam desde há muitos anos em processo de desertificação, agora vêm com a atual situação a oportunidade de alavancarem as suas economias locais. Embora sejam pequenos contributos à escala dos grandes centros urbanos, porém nestes territórios do interior fazem toda a diferença.

No decorrer do nosso trabalho de avaliadores estamos em contacto direto com muitos agentes do mercado, nomeadamente de medidores imobiliários, por isso temos fundamentos para aferir que este segmento tem crescido e apresentado dinamismo, permitindo que muitas pessoas que anteriormente tinham propriedades de familiares, estejam nesta fase a ponderar ou até já avançaram para a compra e consequente reabilitação. Este cenário acontece um pouco por todo o país, sendo as regiões do Alentejo com a proximidade da região da Grande Lisboa e a zona do Douro/Trás-os-Montes com a maior proximidade e existência de vias de comunicação com o Grande Porto, as mais procuradas.

Dada alguma escassez da oferta de propriedades com a localização, dimensão e área adequadas à procura, verifica-se nalgumas localizações que os valores tendem a aumentar, tendo sempre por base o estado das construções de o nível de investimento necessário em obras. Pelas razões referidas e por muitas outras não é possível a orientação por valores médios (€/m2), a determinação do valor de mercado de cada propriedade é analisada casuisticamente, ou seja, caso a caso.

O segmento de habitação em meio rural, vê assim uma oportunidade no contexto da situação atual, que permite o seu desenvolvimento, facto que é de salutar e prova a capacidade do imobiliário se adaptar e reinventar, nos seus diferentes segmentos.

domingo, 4 de outubro de 2020

sexta-feira, 2 de outubro de 2020

Oportunidades para o Mercado Residencial



A CML quer criar condições para aproveitar a atual situação como uma oportunidade para converter alguns dos alojamentos locais em habitações em regime de subarrendamento para famílias da classe média e jovens, permitindo assim uma solução com benefícios para proprietários e uma oportunidade habitacional em Lisboa.

Fonte : Vida Imobiliária

Leia aqui a peça completa.

Revisão dos coeficientes do IMI suspendidos pela Pandemia



A revisão dos coeficientes de localização do IMI ficou suspensa com a atual situação de pandemia, pelo que estava na calha algumas subidas sobretudo nas zonas urbanas de Porto e Lisboa. Embora os referidos coeficientes já estejam validados, aguardam decisão superior da AT.

Fonte: Jornal de Negócios

Leia aqui a peça completa.

sexta-feira, 23 de fevereiro de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO – RETALHO/LOJAS


(Publicado no Jornal "Vida Económica" do dia 23/02/2018)

Neste mês vamos apresentar alguns indicadores no que concerne ao mercado de imóveis para retalho, nomeadamente lojas de rua, para a zona do Porto, cidade.
Os valores dos imóveis são referentes ao 4º trimestre e refletem a consolidação que vem a existir no mercado, que se prevê que continue em crescimento sustentado ao longo de 2018.
Para o mercado de retalho, nomeadamente de lojas, o mercado apresenta valores médios de compra/venda na ordem dos 1500 €/m2, sendo que para arrendamento apresenta valores médios de 9,0 €/m2.
Como indicativo, os valores máximos que o mercado disponibiliza indica 35 €/m2 para arrendamento.
Os valores do último trimestre de 2017 vêm indicar que o mercado está em crescimento, salientando-se uma redução considerável no prazo de absorção médio, contribuindo para tal a zona central e histórica da cidade. Contudo, a dinâmica estende-se também a outras zonas da cidade.


quarta-feira, 3 de janeiro de 2018

Sector Bancário/Financeiro Vs Mercado Imobiliário






















Nesta edição da nossa newsletter, apresentamos alguns dados do sector imobiliário, de acordo com o mais recente Relatório do Mercado Financeiro, do Banco de Portugal de dezembro de 2017. Nesse relatório são evidenciados alguns riscos do sector bancário/financeiro face ao setor/mercado imobiliário.

A estabilidade financeira em Portugal apresenta alguns riscos e consequências em função da evolução dos preços no mercado imobiliário residencial, pela elevada exposição direta e indireta ao imobiliário, que representa cerca de 40% do total do ativo dos bancos, principalmente por via de empréstimo concedidos às famílias para compra de habitação que por sua vez têm como garantia o próprio bem imóvel, representando estes atualmente 28% do ativo total. Outra fatia de 5% do ativo total dos bancos corresponde ao crédito concedido às empresas de promoção e construção. 

  Exposição do sector financeiro ao sector imobiliário. Fonte: Banco de Portugal.

A exposição direta advém principalmente da quantidade de ativos imobiliários que estão na posse dos bancos por via das dações em pagamento, gerados pelo incumprimento dos empréstimos bancários concedidos, tendo sido a fase mais crítica a que ocorreu durante a crise financeira e que fez aumentar o stock de imóveis e por conseguinte a maior exposição ao mercado imobiliário.

                                                      Imóveis em dação por tipologia, distrito e tipologia. Fonte: Banco de Portugal.

Em contrapartida o mercado imobiliário em geral e o segmento residencial em particular estão atualmente com uma dinâmica de evolução de preços e aumento da procura, ou seja, melhores condições para o escoamento do stock de imóveis existente nos bancos. A evolução até agora sustentada dos preços tem permitido nos grandes centros urbanos que os preços no segmento residencial se aproximem de valores idênticos aos de 2009 (pré-crise).


                                                             Índice de preços do imobiliário (2015=100). Fonte: Banco de Portugal.

A evolução continua dos preços pode acarretar consequências e riscos para o setor financeiro, sendo que pontualmente e nalgumas zonas os preços já se apresentam excessivamente elevados. Os efeitos disto pode estar na conceção menos detalhada de credito à habitação o que pode levar a um contexto de elevado endividamento das famílias. Importa referir que a crise do sub-prime em 2007 foi iniciada com o mercado imobiliário residencial nos Estado Unidos. A sobrevalorização dos preços da habitação fez com que logo de seguida, os mesmo caíssem e por sua vez originassem uma recessão. Deste modo, alguns alertas têm sido lançadas por respeitados economistas, instituições e opinion leaders, no sentido de alertar para a elevada exposição (direta/indireta) do setor bancário ao setor/mercado imobiliário. A probabilidade de que os preços da habitação continuem a aumentar (de acordo com o Relatório do BDP) no futuro é forte, tendo por base as projeções mais recentes para a economia portuguesa.


                          Detenção direta e indireta de imóveis, incumprimento e índice de preços habitação. Fonte: Banco de Portugal.

Para finalizar uma nota importante acerca da avaliação imobiliária que tem um papel de elevada importância neste contexto, uma vez que o valor do imóvel é determinado pelo perito avaliador e é um dos principais parâmetros para a concessão do empréstimo sobre o imóvel que servirá como garantia do mesmo empréstimo, de acordo com o rácio do loan-to-value. Neste contexto caberá ao perito avaliador a importante tarefa de determinação do valor do imóvel de forma independente e rigorosa, bem como numa perspetiva prudente.



Link para consulta integral do Relatório de Estabilidade Financeira – dezembro 2017

https://www.bportugal.pt/sites/default/files/anexos/pdf-boletim/ref_12_2017_pt.pdf

conteúdo informativo
newsletter janeiro 2018

segunda-feira, 17 de outubro de 2016

Qual o impacto do Brexit nos mercados imobiliários do Reino Unido e Português?

















A europa, ao longo da ultima década, tem sofrido algumas mudanças a nível económico e financeiro prejudiciais ou até fatais para alguns dos países que a constituem; outros, por sua vez, se manifestaram com tentativas de afirmação e de domínio magnata.

Muito se tem visto e falado ao longo dos últimos anos: a Alemanha apresentou-se como um país pujante, a Grécia declarou banca rota, Portugal solicitou apoio ao fundo monetário internacional e, mais recentemente, o Reino Unido decidiu romper a aliança com união europeia. Ora, se uns veem o seu estado económico e político a definhar, outros, fazem os esforços possíveis para se manterem dentro de um certo nível de estabilidade e independência, e outros ainda, conseguem progredir e se manter autónomos económica e financeiramente.

As tendências políticas e sociais dos países bem como as formas de pensar e agir caraterísticas de cada zona geográfica/cultura, causam impacto por vezes considerável nas atividades que geram valor para esses próprios países: a agricultura, a extração mineira, a indústria, a construção e obras públicas, a saúde, a educação, os transportes, entre outros. Como tal, o mercado imobiliário sofre as consequências dos fluxos que os países vão apresentando.

No Reino Unido, os cidadãos decidiram em referendo que pretendiam abandonar a União Europeia. Desta forma, saíram da união europeia cerca de 43 anos após a sua entrada. As vantagens e consequências desta decisão ainda são duvidosas e incertas, pelo que quer os cidadãos, quer as empresas, os governantes, e todos os que direta ou indiretamente se relacionam com a Grã-Bretanha e a Irlanda do Norte, se vão adaptando e percebendo qual o melhor caminho a seguir. No entanto, de facto, a desvalorização da moeda, a desvalorização do património e as variações nas bolsas internacionais são três fatores críticos e eminentes, com consequências negativas.

De acordo com o jornal Diário de Notícias, no decorrer de junho e julho, verificou-se uma corrida às amortizações antecipadas, tendo-se constatado que seis fundos imobiliários, como a M&G Investiments, a Canada Life, a Columbia Threadneed, Henderson Global, Aviva Investors Property Trust e Standard Life, optaram por suspender a negociação dos seus títulos, devido à considerável desvalorização dos seus ativos. O mercado habitacional, comercial, de serviços e armazéns, que já tinha dado sinais de especulação assim que foi anunciado o referendo, apresentou uma ausência de valorização significativa comparativamente com aquela que aconteceria caso não ocorresse o Brexit; eventualmente, tal foi motivado pelo receio de fuga de empresas e multinacionais e consequente perda de investimento e valorização de imóveis.

Sendo os ingleses uns dos principais investidores no mercado imobiliário em Portugal, é relevante que o sector compreenda e se salvaguarde do impacto que o Brexit possa causar. Espera-se que os ingleses continuem a investir no nosso mercado imobiliário, dado as caraterísticas vantajosas do nosso país serem mantidas: edifícios com elevada qualidade construtiva situados em zonas premium com belas paisagens, boa gastronomia, promissoras atividades culturais e de lazer, segurança, boa rede de saúde, com temperaturas tendencialmente agradáveis, boas zonas balneares e campestres, entre outros. Por outro lado, Portugal continua a ser um país em que mesmo nas zonas de luxo, apresenta índice de venda (€/m2) que é considerado acessível pela maior parte dos países cujos principais investidores são originários. Em relação ao Reino Unido, a questão predominante que aqui se coloca, é relativa à livre circulação de pessoas que poderá ficar afetada e condicionada. No entanto, para contornar esta situação poder-se-á recorrer aos Golden Visa, já abordados na newsletter do mês passado.

No que diz respeito aos investidores que tinham por hábito investir no Reino Unido, nomeadamente os indianos e os chineses, poderão sentir-se menos confortáveis com a aplicação dos seus investimentos. Desta forma, poderão tender a redirecionar o seu investimento para outros países da união europeia, como Portugal. Desta forma, caberá a Portugal desenvolver medidas para captação e dinamização dos nossos imóveis de luxo, diretamente para os países com maior número de investidores no Reino Unido, com o intuito de canalizar investimento. A promoção imobiliária poderá ser uma forte aposta de sucesso, atraindo potenciais compradores e visibilidade para o mercado imobiliário português.

conteúdo informativo
newsletter outubro 2016

terça-feira, 16 de junho de 2015

Preços no imobiliário voltaram a subir

De acordo com o INE, durante o ano de 2014 o número de imóveis transacionados cresceu pela primeira vez desde 2011, registando um aumento de 4,3% em número de transações. De facto, de acordo com o Eurostat, Portugal foi o sétimo país europeu a registar maior crescimento no número de imóveis vendidos.

Para este facto tem contribuído não só uma conjuntura bancária em termos de financiamento mais favorável – com a taxa Euribor próxima do zero e capacidade de negociação de spreads mais competitivos, mas também o aumento da procura de imobiliário português por parte de investidores estrangeiros.











A espectativa dos agentes imobiliários para o ano de 2015, prende-se com o contínuo crescimento de facilidade de concessão de crédito à habitação, contribuindo este facto para que os preços voltem a subir, e as vendas a aumentar.

Um estudo recente realizado por uma consultora portuguesa, vem confirmar que de facto, em junho de 2015, a tendência de crescimento dos preços do imobiliário em Portugal continua em crescente, tendo sido registado desde o início do ano um crescimento de 8,6% na Grande Lisboa, e de 5,8% no Grande Porto. Sendo estes valores relativos a “askingprice” e não em “closingprice”, não refletem de forma direta o aumento do valor dos imóveis transacionados, que mantém a tendência evolutiva mas de forma menos acentuada. De acordo com agentes imobiliários inquiridos, estes valores são mais elevados em zonas onde existe maior procura por parte de investidores estrangeiros, nomeadamente na Grande Lisboa e no Algarve.

De acordo com a APEMIP, os investidores chineses negoceiam bastante os preços, e necessitam de mais tempo para fechar negócios, ao passo que os ingleses, por exemplo, durante as férias fecham negócio com menores margens de negociação de preço. 

Sendo também verdade que nos últimos anos a construção esteve praticamente parada, a oferta de imóveis novos é mais escassa. De acordo com o INE, o preço das casas usadas subiram em média 1,3%, ao passo que o preço das novas desceu em média 2,9%. Em 2014 foram vendidas cerca de 64 mil imóveis usados contra cerca de 20 mil imóveis novos.

Num perspetiva otimista a APEMIP prevê um crescimento do número de imóveis vendidos para valores superiores a 100 mil imóveis por ano, o que significaria um aumento do número de imóveis na ordem dos 20 a 25%.

Os indicadores acima relatados revelam otimismo e denotam sinais – ainda que ténues – de recuperação da confiança no setor imobiliário português, e consequentemente de alguma recuperação a nível económico. O clima é ainda instável, e estando em ano de eleições poderá ser espectável algum abrandamento. No entanto são sinais que revelam inversão duma tendência negativa instalada nos últimos anos, e que permitem boas previsões a nível da futura evolução do setor.

conteúdo informativo
newsletter junho 2015

quinta-feira, 5 de março de 2015

Imóveis em Zonas Prime e sua variação em clima de crise











No meio imobiliário definem-se zonas prime como sendo espaços em que determinado segmento assume uma particular importância no meio envolvente. São zonas consolidadas, dotadas dum conjunto de fatores atrativos, em termos de características intrínsecas mas também relacionadas com um determinado prestígio, onde habitualmente se instalam públicos com maior poder a nível financeiro, dispostos a pagar um preço mais elevado para se situar nestas zonas.
A nível empresarial ou comercial, por exemplo, a presença de grandes marcas ou de grandes empresas multinacionais acaba por funcionar como um atrativo e como um fator de incremento nos preços (€/m2).

Em termos residenciais, as zonas prime do Porto situam-se na zona da Boavista (Parque da Cidade) e Foz (à Avenida Brasil), e ainda em algumas localizações nas Antas (Av. Dos Combatentes e Alameda Eça de Queirós). Já em Lisboa, há a destacar a zona da Lapa, Restelo e Parque das Nações.

No que toca ao comércio de rua, em Lisboa as zonas prime situam-se na Avenida da Liberdade, Rua Augusta, e na zona da Baixa/Chiado. No Porto há que destacar a Rua de Santa Catarina e a zona dos Clérigos.

No segmento dos escritórios, destaca-se em Lisboa em primeiro lugar a Avenida da Liberdade, seguida por alguns edifícios na zona do parque das Nações, e na torre do Centro Comercial “Amoreiras”. Já no Porto, a zona mais prestigiada é a Boavista, nomeadamente na Avenida da Boavista, sendo também de destacar alguns edifícios empresariais em Matosinhos, Vila Nova de Gaia, e também na zona Industrial do Porto.

Finalmente, no setor industrial, as zonas primes associadas às grandes cidades encontram-se situadas mais na periferia – acessos mais simples, evita a entrada nas cidades de grandes veículos, etc. No Porto é de dar destaque à Zona Industrial da Maia, Zona Industrial de Freixieiro e Santa Cruz do Bispo (em Matosinhos) e Alfena, em Valongo, não obstante a zona empresarial do Porto que gradualmente foi sendo ocupada e convertida para o segmento comercial.

No cenário de forte crise imobiliária em que Portugal viveu nos últimos anos, em que os preços do imobiliário estiveram em queda permanente – e que apenas nos últimos meses tem vindo a dar alguns sinais de recuperação – os valores praticados em zonas prime foram afetados em muito menor grau do que nas restantes zonas.

Durante o ano de 2013, em que duma maneira geral a procura a nível comercial e empresarial estiveram em quebra, assistimos à abertura na Avenida da Liberdade em Lisboa, e nos Clérigos, no Porto, de grandes marcas de luxo, como a Cartier, Hugo by Hugo Boss, Penhalta, Diesel, Max Mara, entre outras.

De acordo com as consultoras internacionais, os valores de rendas prime para o comércio de rua chegaram a registar subidas durante os anos de 2012 e 2013. O Chiado, por exemplo, passou a ocupar o 43º lugar na lista de localizações mais caras do mundo em 2013, tendo subido 2 lugares face a 2012.

Duma forma resumida, pode-se concluir que em zonas prime para determinados setores, mesmo que possam ocasionalmente sofrer alguma redução de procura ou de valores de mercado, os imóveis acabam por ser pouco ou nada afetados por um cenário de crise global. Na realidade, acaba por haver sempre grandes marcas ou empresas/particulares com capacidade financeira para fazer face a preços elevados, sendo também que em zonas prime a margem de descida de preços por parte de vendedores ou arrendatários acaba por ser reduzida.

conteúdo informativo
newsletter março 2015
Subscrever: Mensagens (Atom)