Diferenciação em Função das Caraterísticas dos Imóveis

Todos os imóveis possuem aspetos de diferenciação, que poderão contribuir para o aumento ou para a diminuição do seu valor face a outros semelhantes. Estes aspetos são regularmente utilizados na aplicação do método comparativo de mercado, como forma de homogeneizar a amostra recolhida, tornando-a mais comparável ao imóvel que temos para avaliação.

Aspeto importante é a recolha de elementos para uma boa prospeção, que deve ser composta por um número significativo de comparáveis, que mesmo diferindo nalguns aspetos, permita, com o recurso a uma homogeneização – em que com a devida ponderação se diminui o valor daqueles com uma situação mais favorável que o que está a ser avaliado, e se aumenta os que por outro lado se encontram em situação menos favorável – comparando ao imóvel que estamos a avaliar.

O perito avaliador que esteja a analisar a amostra e respetiva comparação com o objeto de avaliação, depara-se com a necessidade de avaliar as características mais importantes e diferenciadoras do imóvel, e quantificação do aumento ou diminuição de preço que comparativamente um potencial interessado estaria disposto a assumir.

Fazendo uma análise aos diversos tipos de imóvel que mais comummente aparecem no nosso mercado, nomeadamente a habitação, sabemos que tipologias mais elevadas possuem um valor unitário (€/m2) inferior. A existência de equipamentos ou ar condicionado funcionam, como é de esperar, como fatores valorizadores do preço do imóvel. A localização em ruas movimentadas e com muito tráfego poderá influenciar o valor ao imóvel. Já a orientação e exposição solar, duma forma menos direta, também poderá afetar o valor do imóvel.

Um imóvel que se situe a um nível e orientação que permita uma maior luminosidade e aquecimento natural será mais atrativo do que outro semelhante, mas mal iluminado. Outros aspetos poderão ser por exemplo a idade, estacionamentos e acabamentos. Nas moradias a existência de logradouro constitui um fator majorativo, bem como o facto de ser isolada face a moradias geminadas ou em banda.

Nos apartamentos, a localização nos últimos pisos, especialmente quando tal significa vistas desafogadas de rio ou mar funciona como uma característica majorativa – exceção feita a prédios sem elevador. A integração em condomínio ou conjunto habitacional também pode fazer variar o valor. A existência de elevador e estacionamento próprio são aspetos bastante valorizados pelos compradores, especialmente em imóveis que se situem em prédios com vários andares, ou em zonas onde o estacionamento na via pública seja particularmente difícil.

Existem alguns aspetos que de forma mais direta se identificam como majorativos ou minorativos, como sejam a qualidade construtiva do imóvel, o estado de conservação e existência de patologias ou a localização em zonas mais atrativas em função do segmento. Cada aspeto atrás relatado só poderá servir como forma de comparação direta se se tratar de dois imóveis semelhantes em tudo e que difiram apenas naquele aspeto, caso contrário a diferenciação será feita por um conjunto de aspetos, com maior ou menor peso entre si.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Impactos do Aumento dos Custos de Construção

Os custos de construção continuam a subir, como referência pegamos em dezembro/2021 que em termos homólogos está com cerca de 7% de aumento, conjugado com a subida dos preços dos materiais e do custo da mão de obra.

Na realidade e nos anos anteriores tínhamos vindo a assistir a alguma estabilidade nestes valores, não havendo impactos significativos a assinalar. Porém a crise das matérias-primas e pouca mão de obra especializada podem estar na origem deste aumento que se tem acentuado, sobretudo na época “Covid” até à atualidade.

Neste contexto o mais previsível é o aumento do valor final dos imóveis, sendo certo também que nem sempre o valor de mercado acompanha a subida de preços da construção, nomeadamente em localizações onde o mercado não está muito ativo ou onde existem falhas e incongruências do próprio mercado, ou seja, há exceções em que os aumentos não são proporcionais.

Nesta fase a construção nova e reabilitação urbana continua a bom ritmo, sendo que em determinadas zonas e principalmente as mais centrais e mais forte procura, o preço de venda já impacta esta realidade, sendo assim o cliente final é quem está a cobrir o incremento.

Como já referido a escassez de matérias-primas e de mão de obra são efetivamente contributos fortes, mas conjugados com os custos de contexto e o consequente aumento do período de tempo para execução das obras, também contribuem para a realidade existente.

Na ótica da avaliação imobiliária este tema tem impactos importantes, nesse sentido e quando estamos num processo de avaliação imobiliária, as condições referidas devem levar todos os peritos avaliadores a refletir sobre os seguintes aspetos:

– Em que casos deve haver um aumento dos valores de mercado;

– Aumento claro do valor para capital seguro;

– Aumento dos encargos indiretos afetos à construção;

– Período de execução de trabalhos de construção mais dilatados;

– Cenários com períodos temporais ajustados à realidade;

– Maior prémio de risco e promoção exigido pelo promotor.

Sem mais, aproveito para deixar os meus sinceros votos de um Excelente Ano de 2022.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Valor Base €/m2 da Construção Para Efeitos de IMI

O valor do preço por m2 para efeito de calculo do VPT (valor patrimonial tributário) vai passar para 640€, o que corresponde a um crescimento de cerca 4% face a 2020, esta alteração entrará em vigor para 2022 e aplica-se a todos os imóveis a partir do próximo ano.

Este valor serve de base para fixar fiscalmente o preço da construção em €/m2, que anteriormente estava nos 615€/m2 desde 2019, tendo nos anos antecedentes (entre 2010 a 2018) nos 603€/m2. Estes preços anteriormente praticados e mantidos durante vários anos também tiveram implícitos o efeito da crise económica sentida nesse período, tendo agora a Autoridade Tributária vindo fazer a atualização do mesmo, tentando refletir com a sua aplicação o aumento no mercado dos custos de construção (materiais, mão de obra, equipamentos, …).

Este aumento vai implicar a subida de impostos no setor imobiliário, e que irá afetar sobretudo os imóveis de construção nova e reabilitações, ainda assim o impacto pode ser menor uma vez que o mesmo é revisto pelas câmaras municipais, que podem decidir pela taxa de IMI a aplicar em cada ano, sendo que nos prédios urbanos pode variar entre os 0,3% e os 0,45%, dependo de município para município. Assim e na prática pode não haver incremento de impostos, tudo dependerá da política de impostos de cada município.

Estamos em crer que para as pessoas coletivas que detêm terrenos urbanos e prédios em fase de construção, esta subida será impactada na cadeia de valor e pouco ou nenhum efeito se aplica aos mesmos, porém às pessoas singulares que adquirem casa poderá ser mais um aspeto a considerar.

Não obstante a alteração referida no valor €/m2 da construção, é de salientar ainda que as isenções e reduções da taxa, se mantêm tal como anteriormente, nomeadamente:

– Regime de salvaguarda

– Sujeitos passivos com dependentes a cargo

– Prédios de reduzido valor patrimonial

– Sujeitos de baixos rendimentos

– Prédios objeto de reabilitação urbana

– Prédios destinados à produção de energia a partir de fontes renováveis

– Regime fiscal de apoio ao investimento

– Lojas com história

– Prédios rústicos destinados à atividade silvícola

Vítor Osório Costa
Diretor
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A Avaliação Imobiliária e as Novas Tecnologias

As denominadas novas tecnologias têm mudado os hábitos e tomada de decisão da maioria das pessoas e o setor imobiliário não é diferente. A maneira como as pessoas compram ou vendem casas, assim como os mediadores abordam o mercado, ou os investidores tomam decisões, tem alterado e de igual modo, para o bem ou para o mal está também a introduzir novas realidades na avaliação de imóveis.

Sobretudo nas avaliações imobiliárias do segmento residencial (moradias e apartamentos) em localizações de cidades com mercados muito ativos e dinâmicos, onde de certo modo existem grande quantidade de dados e informação mais fiável, por isso é desde há uns anos uma realidade a aplicação das novas tecnologias na avaliação, nomeadamente com as AVM (Automated Valuation Model/Modelo de Avaliação Automática).

Efetivamente estamos a passar um período em que o uso de termos como, AVM, Big Data, ML ou Inteligência Artificial associados e aplicados no setor imobiliário e na avaliação de imóveis em particular, são cada mais comuns. Todas estas siglas são referências de tecnologias que estão a assumir o protagonismo em alguns mercados e segmentos de clientes, pois permite aos mesmos obterem repostas em tempo útil, tais como:

– Informação (outlook) atualizada da oferta de mercado

– Análise de dados e expurga dos erros ou outsiders

– Gestão de grande quantidade de informação em pouco tempo

– Conhecer tendências com base em análises segmentadas

– Antecipar procuras e estimar prazos de absorção com base em dados históricos

Neste sentido não as considero como uma ameaça ao trabalho de perito avaliador, o qual terá sempre um papel decisivo e determinante na avaliação, pois será esse a fazer a diferença por exemplo com a visita ao imóvel, pondo assim em evidência determinados aspetos e características ou fazer ênfase a critérios que de certo modo depreciam o mesmo imóvel. De todo não é possível obter métricas assertivas de valores de imóveis (através de AVM) para cada localidade/cidade do país, porque a informação do mesmo imóvel é muitas vezes anunciada com dados diferentes entre mediadores, ou seja, os dados de registo dos imóveis estão errados, isso é desde logo um mau ponto de partida, entre outros aspetos.

A realidade é que as novas tecnologias associadas ao imobiliário, vieram para ficar e têm de ser encaradas pelas empresas de avaliação e peritos avaliadores como uma oportunidade, ou seja, uma ferramenta de apoio que nos permite oferecer um serviço de valor acrescentado ao cliente ou um benchmark para validar referências de mercado nos grandes centros e cidades, ou mesmo ainda para avaliação de grandes carteiras de ativos. O mercado das avaliações imobiliárias está em mudança e é necessário o setor esteja alerta e atento para acompanhar o desenvolvimento e alterações do mesmo, encarando assim a oportunidade como uma mais-valia para atividade com benefícios para os clientes.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

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