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sexta-feira, 15 de setembro de 2023

 Investimento em Imóveis

O investimento em imóveis é por norma o principal ativo de uma grande parte dos particulares e famílias deste país. Essa decisão de investimento tem alguns aspetos culturais por detrás da mesma, mas em contrapartida reúne também para este tipo de investidores, outros aspetos, tais como: a sua habitação própria/permanente, a segurança ou conformo de possuir património e o sentimento de propriedade.

A concentração de ativos desta natureza neste segmento de investidores, tende a aumentar mesmo que na atualidade lentamente, pelas barreiras conjunturais na concessão de crédito, mas também pelo estado da economia, pandemias, crises energéticas, guerras ou outros eventos. Prova disso são os indicadores publicados pelo Banco de Portugal recentemente, em que confirmam que as famílias continuam a concentrar a sua principal riqueza no património imobiliário.

Assim, a moradia ou apartamento (por norma) é visto como um aforro, ou seja, a prestação mensal do crédito é como um deposito a longo prazo, sendo o imóvel considerado como um investimento proveitoso e supostamente (mito) sujeito a valorização continua. Contudo hoje sabemos que efetivamente não é bem assim, uma vez que o mercado imobiliário, tal como outros mercados tem associados, várias condições: ciclos económicos e financeiros, volatilidade, tendências, evoluções, inflações, taxas, impostos, deflações, e muitos outros.

O investimento em imóveis requer uma análise ponderada que muitas vezes também não é considerada pelas famílias e particulares, que corresponde a toda a carga fiscal e muito outros encargos associados ao imóvel. Estes ativos são altamente tributados pelo Estado uma vez que são uma das principais formas e mecanismos, encontrado pelo mesmo de arrecadar receita de impostos (diretos ou indiretos). Associado a isto existem ainda os encargos quer de manutenção, reabilitação, renovação e administrativos que recaem sobre o património imobiliário, de forma a o manter em boas condições de uso regular.

Esta riqueza tal com é descrita pelo Banco de Portugal, é em meu entender nalgumas vezes uma “desgraça” como investimento, pois estes não estão conscientes de todas as variáveis do investimento em ativos imobiliários, descritas anteriormente, bem como todas aquelas que podem ainda surgir de acordo com as políticas de habitação dos diferentes Governos ao longo de períodos temporais normalmente longos (imobiliário). Esta ótica deveria ser o pontapé de saída para que os responsáveis e governantes, analisassem e refletissem numa reforma séria e eficiente para um mercado de arrendamento, com condições e capacidade de atrair por um lado, investidores qualificados e por outro lado particulares/famílias.

 

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

quarta-feira, 9 de agosto de 2023

O Justo Valor nos Ativos Imobiliários

O Justo Valor nos Ativos Imobiliários

Com a proximidade do último semestre do ano e da necessidade de realização para fins contabilísticos / SNC da avaliação dos ativos imobiliários para determinação do justo valor dos mesmos. Assim e sempre adotando uma atitude de aproximação à prática, abordamos a questão do justo valor dos ativos imobiliários com vista a uma melhor compreensão dos métodos utilizados neste tipo de avaliação, o seu normativo contabilístico e a sua importância.

 

Os ativos imobiliários possuem um conjunto de caraterísticas próprias, por um lado a heterogeneidade, dimensão e custos de transação dos imóveis são muitas vezes apontados como caraterísticas especiais dos ativos imobiliários. Também, não existem dois ativos iguais, ou seja, os ativos são heterogéneos, porque, cada imóvel ocupa uma localização que lhe é única. Os ativos imobiliários também diferem uns dos outros devido a um conjunto de outros fatores, como a dimensão, a qualidade, a idade, o estado de conservação, a ocupação e o uso. Posto isto e também pela ausência de um mercado físico, as várias entidades e empresas são obrigados a um esforço adicional no sentido de recolherem informações relevantes sobre o valor do imóvel.

 

Apesar da existência de variados métodos de avaliação de imóveis, os tradicionais e unanimemente aplicados são os seguintes: o método comparativo de mercado, o método do rendimento e o método de custos. Não deixam de ser também estas as abordagens de avaliação aceites pelo normativo contabilístico. A IFRS 13 assinala ainda a necessidade da mensuração de ativos não financeiros pelo justo valor se basear no maior e melhor uso do ativo. Da mesma forma que os ativos são também diferenciados na abordagem de avaliação pelo seu uso no contexto da atividade da empresa ou no âmbito do investimento adjacente.

 

Dada a especificidade da avaliação imobiliária e a importância do ativo imobiliário nas demonstrações financeiras das empresas, a intervenção dos peritos avaliadores de imóveis é fundamental para a correta valorização do imóvel materializada na obtenção dum relatório de avaliação adequado a cada ativo.


Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

quinta-feira, 13 de julho de 2023

Alterações na Taxa de Esforço para Acesso ao Crédito


Em entrevistas e comunicados de imprensa do passado fim de semana, a Vice-Governadora do Banco de Portugal, Clara Raposo, revelou que o banco central vai rever o cálculo da taxa de esforço, provavelmente ainda este ano, permitindo com esta medida que mais famílias possam aceder ao crédito à habitação.

Esta medida, se por um lado pode trazer nova esperança para aqueles cuja taxa de esforço se situa acima do máximo atualmente recomendado, poderá ser também, para outras famílias uma espécie de presente envenenado.

A taxa de esforço é a relação entre o rendimento mensal líquido de um agregado familiar e as despesas relativas ao pagamento das prestações dos créditos já contraídos (ou nos pedidos de crédito  em vista a contrair), sendo ideal que a mesma não ultrapasse cerca de um terço do rendimento total do agregado familiar.

O máximo recomendado pelo Banco de Portugal está nos 35% e, para calcular esse indicador, conta-se um nível de stress extra que é de 3%. Contudo, convém ter presente outros fatores como sendo o tamanho do agregado familiar e o rendimento líquido uma vez que, em termos práticos, uma taxa de esforço de 35-40% não representa o mesmo para um agregado familiar que por exemplo conta com 2 salários mínimos nacionais perante outra família que aufere o dobro da anterior.

Sendo certo que com esta medida, o Banco de Portugal permite a mais famílias o acesso a habitação e impulsiona o mercado imobiliário, não nos podemos esquecer que após vários anos com a taxa Euribor negativa, ao longo dos últimos meses as taxas Euribor têm vindo a aumentar significativamente devido ao aumento da inflação na Zona Euro, esperando-se mais um agravamento este mês, sendo certo que a subida se mantenha pelo menos até setembro de acordo com o Governador do Banco de Portugal, Mário Centeno.

Tendo em conta que a prestação da casa é um dos encargos com maior impacto no orçamento familiar, e que tem vindo a aumentar tal como o arrendamento habitacional, ou seja, a par e passo, restou ao sistema bancário/financeiro aliviar um pouco as condições de acesso ao financiamento, fomentado com esta medida que a denominada “classe média” possa aceder a crédito e por outro lado manter o setor da construção e do imobiliário ativo e dinâmico, uma vez que a nossa economia está muito dependente deste setor. Neste contexto a avaliação imobiliária tem papel fundamental na valorização da garantia (imóvel), aspeto que ganha neste caso uma maior importância na análise de risco, sobretudo no valor do colateral (imóvel).

É desta forma cada vez mais importante que o Perito Avaliador execute o seu trabalho com a devida prudência e critérios adequados, aferindo os valores de mercado dos imóveis com a máxima precisão possível por forma a que os interesses de ambas as partes (famílias e entidade bancária) estejam assegurados com a prestação de um serviço de qualidade ao mercado.

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

sexta-feira, 16 de junho de 2023

Projetos de Investimentos Imobiliários

 

 A avaliação imobiliária é uma das principais diligências no processo de aquisição, venda, arrendamento, partilhas de um imóvel assim como é uma ferramenta fundamental no apoio à decisão de um determinado investimento imobiliário qualquer que seja a fase em que se encontra de projeto ou investimento.

Um investimento imobiliário é um processo complexo uma vez que compreende diversas etapas desde a aquisição do terreno, conceção do produto, licenciamento camarário, financiamento da construção, construção e a venda. Dependendo da grandiosidade e complexidade do projeto, pode ser um processo com vários semestres ou anos de duração onde normalmente existe necessidade de recorrer a capital intensivo e, como tal, acarreta riscos.

A análise de investimentos imobiliários é, por isso, uma importante ferramenta no apoio à decisão dos investidores por forma a determinar qual o melhor investimento a realizar, partindo de um terreno onde se pretende implementar um projeto imobiliário, acautelar e minimizar surpresas, obter uma previsão das receitas futuras assim como perceber as taxas internas de rentabilidade, taxas de atualização dos capitais, índice de rentabilidade e paybacks de projeto expetáveis e desejados. Um dos métodos utilizados para análise de investimentos imobiliários é por isso o Discounted Cash Flow – DCF ou nalguns casos o FCFF.

Ambos os métodos, correspondem a uma simulação por um cenário o mais realista possível, tendo em conta o conhecimento à data da análise de todos os pressupostos que levam à determinação do valor residual, que corresponde ao seu valor de mercado. A abordagem dinâmica desta metodologia é aplicada quando o tempo previsto para a edificação e escoamento dos imóveis é superior ao período de referência das taxas de juro, habitualmente superiora um ano.

O valor do terreno/imóvel é determinado de acordo com que o mesmo poderá gerar, isto é, de acordo com o valor potencial de comercialização do edificado permitido. Em linhas gerais, para a determinação do valor do terreno é feita uma estimativa do valor pelo qual o projeto imobiliário a desenvolver poderá ser comercializado, sendo depois a esse valor retirados todos os custos diretos e indiretos associados à construção, comercialização, projeto, gestão e promoção.

Muito frequentemente na sua atividade profissional, o Perito Avaliador Imobiliário depara-se com pedidos de análise de um projeto de investimento imobiliário. São processos mais complexos e que requerem um conhecimento e experiência mais aprofundada dos métodos de avaliação assim como ampla experiência na análise dos vários documentos e instrumentos territoriais e urbanísticos existentes, por forma a uma correta análise do projeto imobiliário pretendido e proceder à correta abordagem e desenvolvimento do método.

É sempre necessário uma consulta e análise do PDM onde se pretende localizar o investimento, assim como inteirar-se da intenção do investidor, ter conhecimento do mercado imobiliário local e dos respetivos custos estimados de construção para o projeto em análise.

Com a atual conjuntura económica é cada vez mais difícil emitir um juízo de valor de um projeto de investimento imobiliário devido ao comportamento atual do imobiliário, custos e conjuntura. Assim é recomendável, portanto, que esta análise seja realizada com prudência por um especialista, até porque esse profissional, procedendo de maneira rigorosa e independente, possibilitará aos investidores tomarem as decisões mais acertadas.

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

quinta-feira, 15 de junho de 2023

Ocupação e Arrendamento de curto prazo, ou não!

 

 O facto de um determinado proprietário arrendar um apartamento poderá permitir que o arrendatário receba ocupantes / visitantes / convidados?  A resposta deveria ser sim, mas nalgumas cidades a resposta é depende!

 Na realidade os ocupantes de um apartamento podem mudar temporariamente, sem que o proprietário tenha conhecimento, o mesmo pode acontecer com subarrendamentos. Estas práticas estão a ser visadas e fiscalizadas de acordo com as regras atuais que impedem estes procedimentos por parte dos inquilinos, sendo para já aplicado em algumas das maiores cidades europeias.

 Nalguns países isto está a ser considerado como uma violação das regras quando são vistas pessoas que não estão acompanhados pelo inquilino a acederem a um determinado apartamento que é arrendado, a ideia é restringir a ocupação através de arrendamentos de curto prazo ou do subarrendamento. Esta prática está a ser enquadrada como uma violação contratual, a menos que esteja presente o inquilino.

 Na ótica do proprietário, quando aparecem pessoas estranhas no apartamento na ausência do inquilino pode ser visto como “AIRBNB”, revelando que pode ser uma ocupante não conhecido na receção ou pelos vizinhos, ou talvez um amigo de confiança. As cidades têm restringindo este tipo de atividade exigindo que sejam registados os apartamentos arrendados e respetivos ocupantes/inquilinos do respetivo apartamento. Quem violar estas regras pode enfrentar coimas consideráveis, sobretudo com denúncias realizadas por vizinhos insatisfeitos e desconfortáveis com alguns exageros dos referidos ocupantes.

 Estas práticas estão a ser identificadas em zonas prime das principais cidades europeias onde o preços são mais elevados e a oferta mais escassa, estando assim estabelecidas as condições ótimas para os subarrendamentos de quartos ou arrendamentos temporários de poucos dias, efetivamente a preços muito rentáveis e sempre muito procurados, contudo estão a ser criadas regras e legislação para combater estes fenómenos de ocupação que acontecem à margem da legislação, fiscalidade e que estão a tornear os contratos realizados entre proprietários e inquilinos.

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

segunda-feira, 12 de julho de 2021

Redução das Rendas no Segmento Residencial

Nos últimos meses tem-se vindo a confirmar a tendência para a redução do valor das rendas da habitação nos principais centros urbanos, esta tendência era já verificada no ano passado e parece ter condições propicias para se manter.
De certo modo são várias os fatores para isso, de salientar a oferta de imóveis, oriundos do segmento de turismo e AL, pelos investidores que buscam rendimento, segurança e retorno.

Em verdade os investidores nesta fase estão a acomodar-se com rendas inferiores às anteriormente praticadas no mercado de arrendamento tradicional, em contrapartida pretendem maior segurança e rendimento “garantido”, ou seja, dalgum modo reduzem a rentabilidade em contrapartida de segurança. Este fenómeno é mais evidente quando a valorização dum mesmo imóvel é realizada simultaneamente pelo método de rendimento e o comprativo de venda, sendo que pelo método de rendimento esse imóvel consegue atingir/aproximar do valor de venda de mercado, uma vez que a renda é menor isto só é possível através da redução da taxa de rentabilidade (yield) determinada pela relação existente entre venda e arrendamento. Esta correlação existente entre a venda e arrendamento, permite a validação e confirmação do valor de mercado dum imóvel, aspeto importante na avaliação imobiliária, e que traduz as dinâmicas do mercado imobiliário.








Estes fenómenos no comportamento das rendas ganham mais ênfase e condições favoráveis para se desenvolverem, sobretudo pela conjuntura macroeconómica atual, pois estão reunidos aspetos particulares e propícios para qua as rendas se ajustem a valores unitários inferiores. Por um lado, temos as taxas de juro de referência (Euribor) que no médio/longo prazo se prevê a sua manutenção. Por outro lado, é previsível uma inflação alta nos próximos tempos a nível global e com fortes impactos no mercado nacional, uma vez que os efeitos da pandemia ainda se fazem sentir.

Sendo o imobiliário um ativo também afetado pelos ciclos e impactos da conjuntura económica, ainda assim é considerado pelos investidores como mais seguro e resiliente às oscilações e volatilidade, conseguindo impactar e ajustar com valorizações constantes e para muitos é também compreendido numa perspetiva de investimento “maratona”, com retorno com a ótica do rendimento gerado e da valorização no longo prazo.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

sexta-feira, 27 de novembro de 2020

Prazo para aderir a moratórias do crédito à habitação alargado até 31 de março de 2021

 






O prazo para aderir às moratórias bancárias, que permitem suspender o pagamento das prestações dos empréstimos, nomeadamente do crédito à habitação, terminou dia 30 de setembro, apesar do regime estar em vigor até setembro de 2021.

Fonte: idealista.pt
Leia aqui a peça completa.

segunda-feira, 26 de outubro de 2020

As zonas desertificadas do país têm agora uma oportunidade de se dinamizarem

No contexto da atual situação pandémica, existem fenómenos e movimentações nalguns nichos de mercado que fazem com que o mercado imobiliário esteja em constante dinâmica e ajustamento. Desta vez venho abordar a recente e crescente procura e aumento dos negócios que vão sendo concretizados desde o início do confinamento, em habitações e propriedades inseridas nas zonas e meios rurais, nomeadamente as denominadas, casas rurais, quintas, quintinhas, montes, herdades, palacetes, entre outras.

















Este fenómeno é gerado, porque algumas famílias e compradores procuram para primeira habitação ou como refúgio, uma propriedade fora das cidades e centros urbanos. Tratava-se dum segmento de mercado que estava destinado sobretudo a segunda habitação, contudo existem mudanças provocadas pela atual situação que levam muitas pessoas e famílias a optarem pelo distanciamento residencial, facilitado com o apoio do teletrabalho ou mesmo assumido pelos próprios numa deslocação parcial (alguns dias) para o trabalho.

Esta procura gerou em muitas localizações envolventes dos grandes centros urbanos, algum dinamismo ao mercado imobiliário e ao setor da construção, uma vez que boa parte das propriedades desta natureza necessitam de ser reabilitadas. Outro aspeto positivo é a fixação de pessoas em zonas mais interiores do país e mesmo nalguns concelhos ainda do litoral, que estavam desde há muitos anos em processo de desertificação, agora vêm com a atual situação a oportunidade de alavancarem as suas economias locais. Embora sejam pequenos contributos à escala dos grandes centros urbanos, porém nestes territórios do interior fazem toda a diferença.

No decorrer do nosso trabalho de avaliadores estamos em contacto direto com muitos agentes do mercado, nomeadamente de medidores imobiliários, por isso temos fundamentos para aferir que este segmento tem crescido e apresentado dinamismo, permitindo que muitas pessoas que anteriormente tinham propriedades de familiares, estejam nesta fase a ponderar ou até já avançaram para a compra e consequente reabilitação. Este cenário acontece um pouco por todo o país, sendo as regiões do Alentejo com a proximidade da região da Grande Lisboa e a zona do Douro/Trás-os-Montes com a maior proximidade e existência de vias de comunicação com o Grande Porto, as mais procuradas.

Dada alguma escassez da oferta de propriedades com a localização, dimensão e área adequadas à procura, verifica-se nalgumas localizações que os valores tendem a aumentar, tendo sempre por base o estado das construções de o nível de investimento necessário em obras. Pelas razões referidas e por muitas outras não é possível a orientação por valores médios (€/m2), a determinação do valor de mercado de cada propriedade é analisada casuisticamente, ou seja, caso a caso.

O segmento de habitação em meio rural, vê assim uma oportunidade no contexto da situação atual, que permite o seu desenvolvimento, facto que é de salutar e prova a capacidade do imobiliário se adaptar e reinventar, nos seus diferentes segmentos.

sexta-feira, 16 de outubro de 2020

Os impactos fiscais do OE2021 no mercado imobiliário em tempos de pandemia

 





Com a análise do novo Orçamento do Estado para o próximo ano de 2021 conclui-se que são poucas as alterações fiscais apresentadas, não sendo de esperar também que estas tenham um impacto substancial para o setor imobiliário português.

Fonte : Idealista

Leia aqui a peça completa.

domingo, 4 de outubro de 2020

sexta-feira, 2 de outubro de 2020

Prudência e Gestão de Risco

No atual panorama nacional e que se vive também no resto do mundo, a implementação de mediadas sanitárias pelos governos dos países tem originado limitações no funcionamento das empresas, restrições económicas e sociais. Este panorama tem impactos negativos no PIB, e a contração económica levará ao aumento do desemprego e a um maior esforço do país para acorrer com apoios socias às famílias e às empresas.








O alívio fiscal e o desconfinamento em alguns países vem permitir uma gradual recuperação a partir do 3º trimestre, outras medidas relevantes para as economias europeias são os apoios e as políticas adotadas nesta fase pelo BCE, são sinais positivos para a economia, em contrabalanço com os efeitos provocados pela pandemia. Os analistas e especialista económicos preveem que a recuperação vai ser mais sentida no final de 2020, início de 2021. Face ao panorama atual e aos efeitos futuros que podem implicar alterações nas previsões, tudo indica que a economia deverá ter uma recuperação em “U”, não obstante, as políticas adotadas por cada estado e a dimensão que a pandemia atingiu em cada país.

Os bancos mantêm-se ativos no financiamento e com spreads competitivos, logicamente com o apoio do BCE para manter as taxas e condições atrativas, contudo a falta de liquidez dalgumas empresas e famílias permitirá o surgimento de oportunidades no mercado imobiliário, bem como será inevitável no futuro o aumento da taxa de incumprimento dos créditos provocada pelo aumento do desemprego, não obstante as moratórias e apoios existentes que permitem o adiamento das obrigações, sobretudo no segmento residencial. Nos restantes segmentos do imobiliário, os efeitos estão a levar a mudanças por parte dos investidores com a conversão do uso dos ativos administrativamente e no layout.

O setor imobiliário não é exceção e os impactos já se fazem sentir, sobretudo na procura, mas como os mercados vivem de expetativas futuras e como os investidores procuram garantir segurança, tentando contornar os efeitos da volatilidade noutros tipos de ativos, tudo indica que a recuperação do imobiliário será também em “U” mas menos pronunciada/vincada comparativamente ao da economia. Isto porque o imobiliário é um tipo de ativo que historicamente tem um comportamento que garante aos investidores menor volatilidade, menos impactos imediatos das oscilações económicas/financeiras e assim vencer o risco de exposição. Porém requer que o investidor tenha informação de mercado de qualidade e esteja munido de competências especificas deste setor, acrescentar a tudo isto é sempre importante lembrar que a atual situação requer prudência e uma gestão de risco cuidada.

quarta-feira, 3 de janeiro de 2018

Sector Bancário/Financeiro Vs Mercado Imobiliário






















Nesta edição da nossa newsletter, apresentamos alguns dados do sector imobiliário, de acordo com o mais recente Relatório do Mercado Financeiro, do Banco de Portugal de dezembro de 2017. Nesse relatório são evidenciados alguns riscos do sector bancário/financeiro face ao setor/mercado imobiliário.

A estabilidade financeira em Portugal apresenta alguns riscos e consequências em função da evolução dos preços no mercado imobiliário residencial, pela elevada exposição direta e indireta ao imobiliário, que representa cerca de 40% do total do ativo dos bancos, principalmente por via de empréstimo concedidos às famílias para compra de habitação que por sua vez têm como garantia o próprio bem imóvel, representando estes atualmente 28% do ativo total. Outra fatia de 5% do ativo total dos bancos corresponde ao crédito concedido às empresas de promoção e construção. 

  Exposição do sector financeiro ao sector imobiliário. Fonte: Banco de Portugal.

A exposição direta advém principalmente da quantidade de ativos imobiliários que estão na posse dos bancos por via das dações em pagamento, gerados pelo incumprimento dos empréstimos bancários concedidos, tendo sido a fase mais crítica a que ocorreu durante a crise financeira e que fez aumentar o stock de imóveis e por conseguinte a maior exposição ao mercado imobiliário.

                                                      Imóveis em dação por tipologia, distrito e tipologia. Fonte: Banco de Portugal.

Em contrapartida o mercado imobiliário em geral e o segmento residencial em particular estão atualmente com uma dinâmica de evolução de preços e aumento da procura, ou seja, melhores condições para o escoamento do stock de imóveis existente nos bancos. A evolução até agora sustentada dos preços tem permitido nos grandes centros urbanos que os preços no segmento residencial se aproximem de valores idênticos aos de 2009 (pré-crise).


                                                             Índice de preços do imobiliário (2015=100). Fonte: Banco de Portugal.

A evolução continua dos preços pode acarretar consequências e riscos para o setor financeiro, sendo que pontualmente e nalgumas zonas os preços já se apresentam excessivamente elevados. Os efeitos disto pode estar na conceção menos detalhada de credito à habitação o que pode levar a um contexto de elevado endividamento das famílias. Importa referir que a crise do sub-prime em 2007 foi iniciada com o mercado imobiliário residencial nos Estado Unidos. A sobrevalorização dos preços da habitação fez com que logo de seguida, os mesmo caíssem e por sua vez originassem uma recessão. Deste modo, alguns alertas têm sido lançadas por respeitados economistas, instituições e opinion leaders, no sentido de alertar para a elevada exposição (direta/indireta) do setor bancário ao setor/mercado imobiliário. A probabilidade de que os preços da habitação continuem a aumentar (de acordo com o Relatório do BDP) no futuro é forte, tendo por base as projeções mais recentes para a economia portuguesa.


                          Detenção direta e indireta de imóveis, incumprimento e índice de preços habitação. Fonte: Banco de Portugal.

Para finalizar uma nota importante acerca da avaliação imobiliária que tem um papel de elevada importância neste contexto, uma vez que o valor do imóvel é determinado pelo perito avaliador e é um dos principais parâmetros para a concessão do empréstimo sobre o imóvel que servirá como garantia do mesmo empréstimo, de acordo com o rácio do loan-to-value. Neste contexto caberá ao perito avaliador a importante tarefa de determinação do valor do imóvel de forma independente e rigorosa, bem como numa perspetiva prudente.



Link para consulta integral do Relatório de Estabilidade Financeira – dezembro 2017


conteúdo informativo
newsletter janeiro 2018

quarta-feira, 4 de outubro de 2017

A importância da avaliação imobiliária no LTV



















A recuperação do mercado imobiliário que se verifica desde alguns anos, continua a ser impulsionado pelo financiamento bancário, nomeadamente na conceção de empréstimos para compra de habitação pelas famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais por parte de empresas ou investidores.  Neste contexto as instituições bancárias têm critérios para analisar uma operação de financiamento imobiliário, nomeadamente: o valor da avaliação imobiliária e o loan-to-value (LTV), entre outras.
Normalmente é referido como o “rácio financiamento garantia”, mas o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está disposto a assumir. É traduzido matematicamente pela seguinte expressão:
LTV (%) = Montante financiado (€) / Valor do imóvel (€)
Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel. Atualmente as instituições de crédito praticam habitualmente LTV na ordem dos 60% a 75% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que por sua vez representam maior risco sendo exigido spread mais elevado, tal como em operações com LTV inferior ao habitual poderá ser praticado spread inferior.
Voltando à formula do LTV, do lado do numerador o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente, e do montante que possua de capitais próprios para reduzir no montante de financiamento, permitirá que o LTV seja inferior e a sua capacidade de negociação maior. Por outro lado, no denominador o montante é determinado pelo valor de mercado do imóvel constante no relatório de avaliação emitido pela empresa de avaliações.
O valor emitido no relatório de avaliação, é assim fundamental para a determinação do LTV em operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco ao cliente, sendo que o trabalho de avaliação imobiliária é de primordial importância e com impacto nas contas das instituições financeiras. Assim defendemos que este serviço deverá ser desenvolvido e decorrer de modo independente, autónomo e rigoroso, cumprindo os critérios e normas em vigor para esta profissão, e honorários adequados que permitam uma boa qualidade do serviço.
conteúdo informativo
newsletter outubro 2017





terça-feira, 12 de setembro de 2017

Crowdfunding Imobiliário






Muito se tem falado e escrito nos últimos tempos, acerca deste tema que pretende  a ser uma alternativa de financiamento para projetos imobiliários e na aquisição de imobiliário.
Alguns certamente ainda se recordam das cooperativas habitacionais, que proliferaram pelas cidades e tiveram o seu hipogeu nos anos 80/90, o conceito do crowdfunding imobiliário é idêntico, mas com algumas ligeiras alterações.
Trata-se dum formato de financiamento alternativo, onde através de um modo colaborativo existem pessoas que querem se financiar para os seus projetos e outras que querem ser financiadoras. Assim e de modo colaborativo pode ser promovida a ligação entre pessoas que por um lado procuram rentabilizar poupanças e por outro lado pessoas que querem realizar projetos (imobiliários), como seja obras num apartamento, aquisição duma fração, etc. Esta forma de investimento funciona com pessoas singulares ou coletivas, podendo o investimento ser a partir do montante de 50€.
O conceito de empréstimos coletivos (peer-to-peer lending) surgiu em 2005, no Reino Unido, e é muito utilizado noutros países, como os Estados Unidos onde existem centenas de sites dedicados ao crowdfunding. Em Portugal, este tipo de financiamento colaborativo está a dar os primeiros passos, existindo apenas uma plataforma on-line dedicada ao tema, denominada de PortugalCrowd.
Nesta fase e por cá levantam-se ainda algumas questões/dúvidas, relacionadas com este modelo de financiamento, tais como:
  • Falta de regulamentação por parte das entidades BDP e CMVM;
  • Necessária experiencia ou conhecimentos financeiros/imobiliários;
  • Enquadramento fiscal.
Na passada quinta feira decorreu no ISEG um workshop sobre o tema organizado pela APPII, onde foram debatidas e abordadas várias questões. No nosso entender estamos em crer que se trata duma alternativa viável e com potencial, contudo e tal como no caso das Reit´s enquanto não for criada regulamentação pelas entidades competentes, não haverá a necessária confiança do mercado para o seu crescimento.
conteúdo informativo
newsletter setembro 2017

quarta-feira, 5 de abril de 2017

REIT – Real Estate Investment Trust

Este tem sido um tema muito abordado nos últimos tempos, estando atualmente em curso por uma equipa de trabalho (Ministério das Finanças e CMVM) estudos e enquadramento necessário para criação em Portugal das referidas Reit´s. Por isso resolvemos abordar este tema nesta edição da nossa newsletter mensal.
Nos Estados Unidos existem há cerca de 50 anos, sendo que na Europa os pioneiros foram os ingleses, mais recentemente em 2009/10 foram implementadas na vizinha Espanha algo muito idêntico a Reit. Por cá, estamos ainda e atualmente numa fase preliminar de estudos e debates, tendo sido recentemente um dos temas das declarações do Primeiro Ministro na sessão de abertura da Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa, que decorreu na semana passada entre os dias 27 de março e 2 de abril.

















Alguns links de noticias recentemente publicadas sobre o tema em Portugal:
De forma genérica e para uma compreensão ampla, as Reit´s são veículos financeiros idênticos aos conhecidos fundos de investimento imobiliário, contudo têm algumas diferenças, tais como: cotação tal como as ações, permitem liquidez imediata e podem ser transacionadas no mercado/bolsa. Em norma, trata-se duma empresa que detém imóveis e que faz a sua gestão, e que por sua vez obtém rendimentos dos mesmos, desse modo disponibiliza ao mercado e aos investidores um produto de investimento (resulta da sua atividade em imobiliário) para que estes possam investir de forma indireta no imobiliário. Partilhamos convosco alguns links internacionais, que contêm vídeos e informação detalhada sobre o funcionamento das Reit´s:

Em Portugal o ambiente é otimista e o mercado espera que a criação de condições para o surgimento destes veículos de investimento, venha fomentar mais investimento internacional no nosso mercado imobiliário e incrementar o desenvolvimento do sector, pois permitirá aos investidores mais agilidade e liquidez (como nas ações), bem como beneficiar dum regime fiscal mais atrativo. Estes tipos de investidores procuram alargar o seu leque de investimentos e privilegiam muitas vezes o investimento indireto em imobiliário, que as Reit´s proporcionam. A dúvida reside no regime fiscal que venha a ser imposto pelo Governo para as Reit´s, pois, caso seja idêntico ao dos fundos de investimento imobiliário, tornará as Reit´s pouco atrativas e põe em causa o sucesso destes veículos de investimentos.

segunda-feira, 17 de outubro de 2016

Novo imposto destinado ao património imobiliário - “Derrama Estadual sobre o património imobiliário”



Muito se tem falado nos últimos tempos dum novo imposto a ser aplicado aos “mais ricos”, embora numa fase embrionária, com debates, discussões e reuniões de trabalho, pois ainda nada tinha sido aprovado, contudo já sabemos que fará parte da proposta para debate do orçamento de estado para 2017.

Apoiada essencialmente pelo PS e Bloco de Esquerda, esta medida a ser incorporada no Orçamento de Estado de 2017, não visa a classe média nem as empresas produtivas, mas sim fundos imobiliários, proprietários denominados de “ricos” ou com elevado património e contribuintes que através de sociedades registadas fora de Portugal são donos de ativos imobiliários valiosos em Portugal.

Esta nova taxa será aplicada a quem tiver ativos imobiliários, cujas avaliações para efeitos de cálculo do IMI (o valor patrimonial tributário registado nas finanças, não o valor de mercado), ultrapasse um determinado valor (definido nos 600 mil euros, empresas ou particulares respetivamente). Não obstante, alguma matéria na especialidade esteja ainda a ser estudadas em conjunto com a Autoridade Tributária.

Em entrevista recente na TVI, Mariana Mortágua (deputada do BE), apesar de o objetivo principal desta proposta ser permitir aumentar o valor das pensões, desconhece a quantidade de contribuintes afetados e também a receita que este novo imposto gerará: “É uma questão de justiça social, fazendo que os grandes proprietários, individuais ou através de sociedades, paguem impostos mais de acordo com a riqueza acumulada”.

Atualmente já existia um imposto sobre as casas de luxo, chamado o Imposto do Selo, e que atinge as casas avaliadas em mais de 1 milhão de euros, em apenas um escalão de 1%. Com este novo imposto, o fisco passará a ter em conta, não a casa individualmente por si só, mas a soma do património global (casas de família incluídas) de um proprietário, prevendo-se que haja progressividade na forma como vai ser tributado.

De acordo com o Jornal de Negócios, o governo pretende somar todo o património dum proprietário, se o valor desse património exceder um determinado patamar, haverá um novo imposto sobre o VPT que será denominado de “derrama estadual sobre o património imobiliário”.
Objetivamente, se um particular e proprietário de imóveis no valor de 850 mil euros (VPT), pagará 0,3% sobre os 250 mil euros, sendo que na prática o valor a pagar é de 750 €/ano.

Poderão existir algumas isenções, contudo ainda muito pouco se sabe sobre as mesmas. De acrescentar ainda que os imóveis arrendados também estão sujeitos, contudo podem deduzir o imposto na coleta de IRS/IRC. Este novo imposto é pago no mês de setembro de cada ano.

Levanta-se aqui uma questão: apesar de certos contribuintes poderem ter um património imobiliário avaliado acima dos valores acima referidos, não significa que todos consigam retirar desse património o valor correspondente ao que querem impor com este novo imposto, a destacar desde logo imóveis oriundos de heranças.

O imobiliário, neste momento, é um dos poucos setores da economia portuguesa que tem atraído alguns investidores e que tem gerado algum emprego. Com esta nova medida que integrará o orçamento de estado para 2017, este setor será bastante afetado, pois as pessoas podem começar a desinvestir no setor imobiliário. Por outro lado, coloca-se a questão dos vistos gold, que têm incrementado o desenvolvimento das cidades (reabilitação do património) e do imobiliário em geral, com esta nova lei a ser aprovada estamos perante uma contradição.

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newsletter outubro 2016