Avaliações do Imposto Municipal sobre Imóveis – Coeficiente de Localização

A presente edição da newsletter mensal surge como seguimento da newsletter lançada em Janeiro de 2015, na qual visamos reforçar o conhecimento relativo ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) e consequente IMI, tendo em conta a sua importância e relevância para o orçamento familiar e empresarial.

O Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) foi aprovado pelo decreto-lei nº 287/2003 - 12/11 e sofreu as últimas alterações no ano de 2014, pela lei 82-D/2014 - 31/12 e pela lei 82-B/2014 - 31/12.

A determinação do VPT de prédios urbanos para habitação, comércio, indústria, serviços, tal como já foi mencionado é calculado de acordo com a seguinte expressão:

Em que:

Segundo o CIMI, o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos apurado, é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior. Este imposto (IMI) é cobrado aos cidadãos e empresas proprietárias de bens imóveis e é calculado com base no valor patrimonial tributário.

Os prédios podem ser classificados como urbanos, rústicos ou mistos. Por sua vez, os prédios urbanos podem ser classificados como sendo habitacionais, comerciais, industriais ou serviços, terrenos para construção ou outros. De acordo com o artigo 14º do CIMI, o valor patrimonial tributário dos prédios é determinado por avaliação, com base em declaração do sujeito passivo, salvo se o Código se opuser. Os artigos do CIMI que aludem à metodologia de cálculo do valor patrimonial do imóvel compreendem os artigos 38º ao 46º. As avaliações patrimoniais são realizadas por peritos locais, nomeados pelo diretor geral dos impostos e prestam serviço durante a avaliação geral.

Nesta newsletter atribui-se particular relevância ao Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis (SIGIMI), que permite determinar o Coeficiente de Localização.

O SIGIMI, trata-se de uma aplicação informática que pode ser utilizada a partir do site geral da Autoridade Tributária e Aduaneira "www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/" e permite obter o coeficiente relacionado com a localização, de acordo com a portaria 1119/009, afeto aos diversos fins que o imóvel pode apresentar, tais como: habitação, comércio, serviços, armazéns e as atividades industriais, estacionamento coberto e não fechado e estacionamento coberto e fechado. Por outro lado, apresenta também a percentagem afeta a terrenos bem como o coeficiente majorativo a aplicar em caso de moradias unifamiliares. Posteriormente, permite o cálculo automático do valor patrimonial tributário dos prédios. A figura acima alude à página inicial da aplicação, onde é possível constatar o mapa que permite visualizar a localização exata do prédio em estudo. E assim obter o respetivo Coeficiente de localização do imóvel em análise ou estudo.

Este coeficiente tem relevante impacto/peso no valor final do imóvel (VPT), pelo que é um dos coeficientes que vai “de quando em vez”, sendo atualizado e revisto pela AT (Autoridade Tributária).

O seu apuramento depende de um zonamento nacional, que por sua vez está divido por sub-zonamentos municipais, e por fim em parcelas permitindo verificar (online) a rua onde se insere a parcela onde se insere cada imóvel. Este coeficiente pode variar entre 0,4 e 3,5 o que de acordo com o intervalo indicado, pode influenciar o valor de um imóvel em mais 350 % (até) valorização, face a outro com uma localização distinta, mas mantendo-se todas as restantes condições e características iguais em ambos os imóveis em comparação.

Face a isto, no corrente ano foi efetuada nova revisão do coeficiente em alguns municípios de modo a corrigir algumas incongruências e erros desse zonamento/parcelas, para corrigir algumas injustiças existentes, bem como atualizar coeficientes de acordo com a realidade local/regional. Estas alterações contaram com a ajuda dos municípios que são também parte interessada e beneficiários na obtenção do referido imposto.

Assim, o coeficiente de localização de uma imóvel pode subir ou descer e por conseguinte, refletir-se no VPT e no imposto a pagar. Essa atualização deveria ocorrer de forma automática, contudo isso não acontece, sendo que a aplicação do novo coeficiente passa por um pedido de reavaliação ou reclamação do proprietário do imóvel.

Para evitar ficar a pagar mais IMI do que deveria, sugerimos a consulta do SIGIMI (online) ou em alternativa consultar um perito avaliador ou empresa com competências e experiencia neste tipo de serviço, de modo a instruir uma reclamação formal ou pedido de reavaliação do valor patrimonial tributário., Podendo também ser uma boa oportunidade para rever outros coeficientes com implicação no VPT final. Informamos os nossos clientes e amigos que a Structure Value, lda está apta a prestar este serviço de análise e reclamação do do VPT junto da AT, pelo que tem vindo a dar resposta a vários pedidos de particulares e empresas para este serviço e na maioria dos casos com sucesso e redução efetiva do imposto a pagar pelo contribuinte. Importa por ultimo referir que a possível alteração do VPT, só terá implicação no IMI a pagar, do ano seguinte e não no ano decorrente da alteração do VPT.

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newsletter outubro 2015

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Princípios Éticos e Código de Conduta dos Peritos-Avaliadores

A avaliação e valorização de ativos requerem credibilidade, ética, independência, rigor, bom censo, entre outos, que devem nortear o trabalho do perito avaliador no momento de avaliar um determinado bem. Não obstante ser já uma obrigação de qualquer perito avaliador responsável, foi criado pelas entidades reguladoras do setor um conjunto de princípios e regras para a avaliação imobiliária.

Um dos organismos que regula o setor, a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) através do novo regulamento n.º 2/2015, publicado a 14 de setembro, em Diário da República, Lei n.º 153/2015, veio regular o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e dos fundos de pensões. Impondo novas regras e normas, que visam também credibilizar este setor.

Ao abrigo da lei 153/2015 só pode exercer a atividade de perito avaliador de imóveis quem esteja registado junto da (CMVM). Este registo será aceite caso a CMVM considere que o requerente cumpre todos os pressupostos legais para o exercício da respetiva atividade, nomeadamente, requisitos de idoneidade, qualificação e experiência profissional e de cobertura da responsabilidade civil profissional.

Com esta nova lei, todos os peritos avaliadores terão de se registar na CMVM, a qual por um lado avaliará a sua aptidão para o ato da profissão com fazer prova de qualificação e experiência profissional relevantes para o exercício da atividade, bem como por outro lado impõem os peritos avaliadores a um regime de incompatibilidade no exercício da profissão, emissão de relatório de avaliação do imóvel com informação obrigatória e padronizada, responsabilização por danos causados a qualquer uma das partes contratuais que resultem de erros ou omissões no relatório de avaliação, serem externos e independentes face à entidade contratante ou ao grupo em que a entidade se integra e ainda que a sua remuneração não dependa, direta ou indiretamente do valor da avaliação ou do valor do ativo imobiliário.

Não obstante este novo quadro, o regulador poderia ter ido ainda mais longe nas regras, todavia o que é facto é que com estas novas regras na atividade em princípio o mercado terá mais credibilidade e confiança.

Nesta base, várias entidades do setor imobiliário e financeiro criaram e elaboram um código de conduta, para estabelecer um conjunto de princípios e valores em matéria de ética profissional que visam incrementar esses princípios a colaboradores internos e fornecedores, onde os peritos avaliadores e empresas de avaliação se incluem, sem o prejuízo de outras disposições legais ou regulamentares aplicáveis ou a que por inerência do exercício das suas funções os peritos avaliadores se encontram obrigados.

Neste contexto a Structure Value, Lda. criou/aprovou internamente um Código de Conduta que consagra os princípios de atuação e normas de atuação profissional no exercício da sua atividade, que vincula os órgãos sociais e os colaboradores internos e externos. Assim, passamos em revista alguns dos pontos que constituem o referido documento, e que têm maior implicação no tema das avaliações de ativos imobiliários:

• Os peritos avaliadores devem guardar sigilo sobre factos e documentos de que tenham conhecimento no exercício da profissão e por razão das suas funções. A informação obtida pelos colaboradores não pode ser revelada por qualquer forma ou meio a terceiros, exceto se previamente requerida e em cumprimento das disposições legais aplicáveis;

•  Os peritos avaliadores devem comprometer-se durante o exercício de funções, após a sua suspensão de exercício ou cessação a qualquer título, a manter a devida reserva de confidencialidade e discrição inerentes às funções, sob pena da aplicação das sanções legalmente devidas;

•             No exercício da sua profissão o perito avaliador deverá manter, sempre e em quaisquer circunstâncias, a maior independência e isenção, não prosseguindo objetivos que comprometam a ética profissional, agindo com a adequada diligência, competência e profissionalismo;
• Os peritos avaliadores devem no seu dia-a-dia atuar de forma perseverante, procurando encarar a adversidade como um desafio e uma oportunidade de melhoria contínua. No exercício das suas funções devem os colaboradores procurar sistematicamente atualizar as competências requeridas para o desempenho profissional. Contribuir para a otimização dos processos que conduzam ao aumento da eficácia e eficiência;
• Compete ao perito avaliador comprometer-se em garantir competências e diligência assim como segredo profissional aos clientes para qual realizar trabalhos, desde a informação recebida até à emissão do valor atribuído ao imóvel através da realização do relatório de avaliação;

• O avaliador deverá pôr no desempenho das tarefas que lhe compete todo o saber, experiência e dedicação, compatibilizando os interesses do seu cliente ou empregador com os seus deveres profissionais e para com a Comunidade. No exercício da sua profissão o avaliador deverá manter, sempre e em quaisquer circunstâncias, a maior independência e isenção, não prosseguindo objetivos que comprometam a ética profissional, agindo com a adequada diligência, competência e profissionalismo;

• Em caso algum receber para si quaisquer importâncias, sob qualquer forma, de quaisquer terceiros envolvidos em actos e contratos respeitantes aos processos de avaliação de ativos imobiliários;

•  As equipas de trabalho não devem comunicar ou indicar durante a visita ao imóvel ou por outro meio, o possível valor de avaliação, devendo, também, abster-se de realizar comentários sobre o valor do imóvel.

O compromisso da Structure Value, Lda. ao aprovar o Código de Conduta, foi de ir além do que a legislação e normas referem, garantindo que as partes implicadas/visadas respeitem o estipulado e se estabeleçam linhas de orientação que fomentem o desenvolvimento sustentável da atividade e da empresa, de acordo com princípios éticos da profissão e normas legais impostas pelas entidades competentes.

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