quarta-feira, 8 de julho de 2015

Peritagens - Reabilitação de Paredes com Salitre













Uma das patologias construtivas, mais comum é o salitre e humidades nas paredes, estes fenómenos surgem tanto em imóveis de construção recente, como em imóveis antigos.

A existência de humidade ascendente pode ser desencadeada por vários fatores, podendo apresentar-se com aspetos diferentes ou afetar diferentes zonas de um imóvel. Porém, um reboco bem isolado e afastado de humidades é sinónimo de longa duração. No entanto, a salitre que aparece por vários motivos nas paredes dos imóveis, não só pode diminuir a idade de vida da parede, como pode torna-se em algumas situações uma patologia incurável em vários elementos que constituem o imóvel.

A presença de salitre nas paredes é considerada uma das patologias com maior capacidade de degradação dos rebocos e alvenarias, normalmente evidenciada ao longo da base das paredes e pelo aparecimento de uma mancha de humidade esbranquiçada.

Os materiais de construção quando estão em contacto direto com a água ou com um solo húmido vão absorvendo esta água ou humidade de uma forma bastante rápida. Através da temperatura elevada dá-se a evaporação de água, no entanto a água normalmente sobe mais rápido através da parede se estiver localizada em zona húmida. Para tal, em alguns casos torna-se imprescindível a incorporação de uma camada isolante acima do solo, de modo a isolar a parede das águas pluviais, do solo, sistema de rega, etc.. Porém, o isolamento da base nem sempre se verifica, ou é mal aplicado durante a construção tornando a parede vulnerável. Este problema pode causa a completa degradação da estrutura e dos revestimentos que nela (estrutura) tenham sido aplicados.


A humidade ascendente afeta normalmente a largura da parede e estende-se entre 50 a 120 centímetros de altura. A altura poderá ser menor se a divisão for ventilada ou se a alvenaria tiver menos sais na sua constituição. Contrariamente, a altura pode ser maior se a alvenaria tiver mais sais ou se a evaporação não for possível devido a um revestimento que não seja transpirável ou a um cimento hidrófugo (impermeável à água).

Os sais em contacto com o ar formam manchas de salitre nas paredes, tanto interiormente, verificando-se bolores ou eflorescências, como exteriormente, podendo-se verificar a presença de musgos. Este tipo de humidade distingue-se facilmente dos outros tipos de patologias, pela extensão de parede que pode afetar.

Existem várias causas que podem causa o aparecimento de humidade ascendente (salitre), de realçar as seguintes:
  • Deficiente construção do pavimento exterior à volta da casa, sem a inclinação necessária de forma a água não ficar retida junto das paredes ou fundações
  • Inexistência de caleiras e tubos de queda por onde a água da chuva é conduzida de forma a água não ficar retida junto das paredes ou fundações;
  • Existência de fissuras nas paredes exteriores;
  • Betão de limpeza nas fundações;
  • Isolamento do betão nas fundações;
  • Argamassa do piso térreo assente diretamente em contacto com o solo sem aplicação de drenagem, isolamento do pavimento e das paredes.

Após a identificação da provável origem, existem atualmente várias técnicas que visam a solucionar de forma duradoura ou em alguns casos apenas temporariamente. Para tal existem vários produtos no mercado de marcas conceituadas que preveem a sua resolução. Contudo, cada produto prevê o uso com diferentes técnicas, consoante a especificidade do problema, das quais ressaem as seguintes:
  • Instalação de uma barreira de impermeabilização;
  • Revestimento com rebocos de drenagem;
  • Injeção de um produto hidrófugo.

A escolha da técnica a usar vai depender do imóvel em análise e do estado e complexidade em que a patologia se encontra, de forma a ser o mais eficaz possível e a eliminar o problema.

A opção que atualmente melhor garante a resolução, passa pelo revestimento com rebocos de drenagem, prevenindo que os sais arrastados pela humidade ascendente possam provocar a destruição do reboco, contem no seu interior uma rede de canais que permitam o alojamento destes sais e facilitem a evaporação da água. Por isso, é importante que o reboco a ser aplicado seja específico para o tratamento de paredes com salitre e humidade, a fim de facilitar a respiração da parede.

Na aplicação do revestimento deve proceder-se do seguinte modo:
  • Eliminar o antigo revestimento até 50 centímetros acima das marcas de salitre procurando encontrar o suporte original;
  • Em alvenarias antigas aprofundar as juntas até 2 a 5 centímetros, encher buracos ou cavidades utilizando pedras fechadas com argamassa específica e deixar secar;
  • Sobre suportes pouco consistentes ou alvenarias de vários materiais diferentes, fixar uma rede de metal galvanizado, utilizando pregos inoxidáveis;
  • Aplicar chapisco realizado com argamassa específica e deixar secar;
  • Aplicar o reboco e endireitar com a régua, numa espessura mínima de 20 mm. Após começar a endurecer, atalochar para obter o acabamento final;
  • O reboco pode  ser revestido por uma tinta aquosa de base Acrílica Pliolite permeável ao vapor de água.

Para finalizar, hoje existem soluções, técnicas e materiais capazes de resolver a grande maioria das patologias ao nível do salitre e da humidade ascendente. Sendo fundamental a consulta de um perito/técnico para apoio e suporte na melhor solução a empreender caso a caso. Atualmente a StructureValue, possui uma equipa técnica capaz de lhe apresentar as melhores soluções para o seu problema.

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newsletter julho 2015

Método do Rendimento em Imóveis Arrendados



O método do rendimento é utilizado na avaliação de imóveis que se inserem em mercado de arrendamento, ou seja, imóveis que se encontram arrendados, ou que mesmo que não seja esse o caso sejam passíveis de se inserir no mercado de arrendamento local, pelas suas características, uso a que se destinam e mercado envolvente em que se inserem.

Considerando uma renda de mercado potencial ou efetiva, o imóvel pode ser avaliado pelo método de rendimento por capitalização direta. Por vertente de cálculo que tem por base a capitalização do Rendimento Anual Liquido (RAL), que se obtém do Rendimento Anual Bruto (RAB) após deduzir-se uma percentagem para encargos (Z) inerentes à conservação e manutenção do imóvel. A capitalização à taxa “t” representa a rentabilidade exigida do investimento neste tipo de ativo e deve refletir a remuneração que se obteria em aplicações financeiras de longo prazo, acrescida de um prémio de risco adequado às expetativas do mercado e dos investidores em imobiliário. Este método, designado por método de rendimento por capitalização direta.
Pode ser matematicamente traduzido pela seguinte expressão: 









Em imóveis não arrendados, a avaliação é feita com o auxílio do método comparativo, sendo efetuada uma prospeção de mercado para valores de arrendamento, de maneira a perceber qual o valor potencial de renda que o imóvel poderá gerar. Nestes casos o valor do imóvel é estimado por capitalização direta – por se considerar uma renda de mercado potencial, pode ser assumido o conceito de perpetuidade da renda, e assim ser aplicado o método de rendimento por capitalização direta.
Nos imóveis que se encontram efetivamente arrendados, podem surgir situações distintas. Deve sempre que possível ser fornecido ao avaliador o contrato de arrendamento em vigor no imóvel, bem como todas as adendas e atualizações que entretanto tenham sido celebradas.
Os principais dados a retirar dum contrato de arrendamento para efeito de avaliação são: o valor da renda mensal do contrato no presente e suas atualizações (que poderão ser atualizações à taxa legal em vigor anualmente, ou rendas variáveis ao longo do período de vigência do contrato), prazo (duração) do contrato e eventuais renovações, data de celebração do contrato inicial e arrendatário.
A identificação do arrendatário é importante nomeadamente em imóveis comerciais. Um arrendatário que pertença a um grande grupo ou marca/insígnia distintiva oferece maiores índices de confiança e garantia quanto ao cumprimento do contrato. Além disso, a instalação duma grande marca em determinado local/imóvel resulta dum processo de estudo de localização mais extensivo, e acarreta uma operações logística de considerável dimensão, envolvendo um forte investimento a nível de obras de adaptação, instalação e publicidade, ficando a sua imagem também associada ao local, pelo que o risco de abandono ou não renovação de contratos é menor.
Um outro dado importante prende-se com a comparação entre a renda efetiva, e a renda de mercado. Imóveis arrendados por um valor superior ao valor de mercado possuem, à partida, um maior risco de não renovação ou mesmo de alienação do contrato durante a sua vigência, ao passo que imóveis arrendados por valores inferiores acarretam um menor risco a esse nível.
Em caso de imóveis com uma renda constante (ou que seja apenas atualizada à taxa legal em vigor e publicada anualmente), e com um prazo associado longo (maior do que 10 a 15 anos) e/ou uma boa perspetiva de renovação do contrato, o valor é geralmente atribuído por capitalização direta. O valor da taxa “t” deve ser igual à yield de mercado para a zona e uso em que se insere o imóvel nos casos do valor de renda praticado ser semelhante ao valor de renda de mercado. Em caso de rendas baixas, havendo um risco menor o valor de “t” deve ser inferior, e no caso de rendas elevadas, havendo um risco de incumprimento mais elevado o valor de “t” a aplicar deverá ser superior.
Quando o imóvel a avaliar possui uma renda constante (ou que seja apenas atualizada à taxa legal em vigor e publicada anualmente), mas o prazo de duração do contrato é curto, e/ou não existe perspetiva ou intenção de renovação do contrato, o valor total de rendas a receber deve ser atualizado ao momento atual e acrescido do presumível valor de transação do imóvel no momento em que o imóvel fica livre e disponível (final do contrato de arrendamento), atualizado ao momento atual. Esta metodologia é designada por método de rendimento com recurso a fluxos de caixa atualizados –Discounted Cash Flow, por atualização de rendas futuras. Consiste então no apuramento dos rendimentos gerados pelo imóvel ao longo de “n” períodos que compõe o contrato de arrendamento e atualizar esses rendimentos ao momento atual, de acordo com uma taxa de atualização (t) que traduza a variação do valor do capital. A este valor, deve ser somado o valor de venda potencial do imóvel no período n+1 (quando o imóvel se encontra livre e disponível), igualmente atualizado ao momento atual.
Esta situação é expressa pela seguinte fórmula: 










A metodologia de atualização de rendas futuras é ainda aplicada em caso de imóveis arrendados com contratos que prevejam rendas variáveis ao longo do período de vigência. Nesses casos, as rendas auferidas ao longo dos períodos de vigência do contrato são atualizadas ao momento atual, e acrescidas do presumível valor de mercado atualizado do imóvel no final da vigência do contrato. No caso do contrato de arrendamento prever um momento em que a renda passa a ser constante (ou atualizada apenas anualmente á taxa legal em vigor), poderá, nos casos em que o prazo de contrato após estabilização da renda seja ainda longo, ou em que exista uma perspetiva de renovação favorável, ser considerado nesse momento uma perpetuidade da renda, sendo determinado o valor de mercado por capitalização direta, e atualizado ao momento atual.

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