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segunda-feira, 13 de maio de 2019

NEWSLETTER - MAIO 2019


AVALIAÇÃO DE HOTÉIS / RESIDÊNCIAS ESTUDANTES

Ainda não chegada ao final do primeiro semestre, a Structure Value até ao presente já cresceu exponencialmente no número de avaliações realizadas, sobretudo em ativos ou projetos destinados a hotéis e residências de estudantes, nas denominadas avaliações especiais. Tendo atualmente vários trabalhos de avaliação realizados, outras avaliações em curso e com vários clientes a fazer consultas para possíveis adjudicações.
Esta procura pelos nossos serviços é motivo que muito nos orgulha, pois só confirma a qualidade do trabalho que realizamos e oferecemos ao mercado, bem como a experiência da equipa e da informação especializada e consistente que dispomos e disponibilizamos nos relatórios e estudos. Somos consultados sobretudo por investidores/promotores, bancos e grupos económicos que nos confiam serviços de avaliação para confirmarem e decidirem sobre investimentos, empréstimos e garantias. Por outro lado, é um sinal evidente de que o mercado imobiliário tem encontrado soluções e crescido em segmentos mais específicos e especializados, colmatando as necessidades ainda existentes nalguns nichos.
Todos os relatórios de avaliação têm por base modelos de avaliação devidamente testados e otimizados, com o propósito de prestar um serviço de qualidade. Aplicando sempre a informação e experiência adquirida pela diversidade de avaliações efetuadas e da larga amplitude das localizações dos projetos. Dispomos de processo interno de validação que permite eliminar e minimizar erros ou falhas na avaliação, com validação final da direção técnica.
O mercado está em constante mutação e a Structure Value tem demonstrado estar à altura e acompanhado essas mudanças, acrescentando valor ao sector e reforçando a sua posição ao dar resposta às necessidades dos seus clientes e às tendências do mercado imobiliário.

Vítor Osório Costa
Diretor

MERCADO IMOBILIÁRIO - RESERVAS E LIMITAÇÃOES NO VALOR DE MERCADO



A avaliação imobiliária é a base para definição do valor dum determinado imóvel, sendo materializada com a emissão de eum relatório de avaliação, este documento é essencial para a tomada decisões sobre operações financeiras, créditos e negócios, no dia a dia. Assim, a avaliação imobiliária é uma atividade profissional com impacto na economia, nomeadamente no setor financeiro, instituições, empresas e famílias.Nesse sentido a determinação do valor de mercado de qualquer imóvel deverá ser inequívoco e livre de qualquer ónus, encargos, limitações ou reservas. Porém, existem casos e situações em que o perito avaliador deverá fazer enfâse, sendo da sua opção colocar reservas ou limitações ao valor determinado. Sobretudo nas situações em que as mesmas possam influenciar inevitavelmente o valor atual ou potencial do imóvel, as mesmas podem ser de diferentes tipos:

- Não disponibilização dos elementos atualizados do imóvel.

- Conflito entre a vária documentação predial disponível.

- Incongruência entre áreas existentes e documentadas.

- Incerteza em cenários que têm por base análise de IGT’s.

- Arrendamento não validadas com contrato e recibos de renda.

- Diretos sobre imóveis (ex. usufrutos, superficiários, comodatos, …).

- Licenciamentos camarários ou de outras entidades.

- PIP´s e projetos aprovados.

- Condicionantes administrativas (servidões administrativas, …).

quarta-feira, 3 de outubro de 2018

YIEDLDS IMPLÍCITAS - PORTO - HABITAÇÃO PERMANENTE

Um dos temas que em avaliação e investimento imobiliário, gera alguma discussão está relacionado com as yields aplicadas e utilizadas no imobiliário. Não obstante, sejam inúmeras as publicações e relatórios de mercado periódicas com informação sobre taxas prime.

Quem atua neste setor dum modo profissional, tem com certeza conhecimentos para compreender os conceitos de yields/rendibilidade e por sua vez também para as justificar ou sustentar devidamente, quer seja através do mercado de venda/arrendamento ou na elaboração de modelos (rendibilidade de ativos) para determinação das taxas das yields.

Neste artigo pretendemos de uma forma breve fazer uma overview e apresentação das yields brutas praticadas atualmente no mercado imobiliário do Grande Porto, para o segmento residencial de habitação permanente. Que se segue no quadro seguinte:






Trata-se duma análise que teve por base um conjunto considerável de imóveis oriundos da base de dados interna de avaliações efetuadas pela Structure Value, juntamente com dados recolhidos no mercado da oferta existe em comercialização.

A metodologia utilizada para a sua determinação tem como pressuposto o mercado imobiliário em cada uma das localizações/concelhos apresentadas, obtida através da correlação existente entre compra/venda Vs arrendamento. Pois consideramos que esta metodologia é a mais adequada uma vez que está assente no mercado, permite diferenciar localizações e espelha o mercado imobiliário de cada zona.

Dos dados obtidos, verifica-se que a gama baixa do Porto permite taxas de rendibilidade de 8,20%, em contrapartida a yield pode descer até 4,8 % na gama mais alta (prime). O concelho de Gondomar é aquele que mesmo na gama alta apresenta a taxa de rendibilidade mais elevada com uma yield de 6,80%. Verifica-se também uma amplitude maior no concelho do Porto o que pode ser justificado pelo crescimento exponencial dos valores e da diversidade de oferta.

O mercado de arrendamento e as taxas de rendibilidade (yields) praticadas só reforçam o estado atual do mercado imobiliário de compra/venda e os valores praticados, pois estas são uma consequência da conjuntura imobiliária atual.

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newsletter outubro 2018

quarta-feira, 5 de setembro de 2018

O JUSTO VALOR DOS IMÓVEIS - CONTABILIDADE

A intenção deste artigo deve-se à proximidade do final do ano e da necessidade de realização para fins contabilísticos /SNC da avaliação dos ativos imobiliários para determinação do justo valor dos mesmos. Assim e sempre adotando uma atitude de aproximação à prática, abordamos a questão do justo valor dos ativos imobiliários com vista a entender os métodos utilizados na sua avaliação, o seu normativo contabilístico e a sua importância.

Os ativos imobiliários possuem um conjunto de caraterísticas próprias, por um lado a heterogeneidade, dimensão e custos de transação dos imóveis são muitas vezes apontados como caraterísticas especiais dos ativos imobiliários. Também, não existem dois ativos iguais, ou seja, os ativos são heterogéneos, porque, cada imóvel ocupa uma localização que lhe é única. Os ativos imobiliários também diferem uns dos outros devido a um conjunto de outros fatores, como a dimensão, a qualidade, a idade, o estado de conservação, a ocupação e o uso. Posto isto e também pela ausência de um mercado físico, as várias entidades e empresas são obrigados a um esforço adicional no sentido de recolherem informações relevantes sobre o valor do imóvel.

Apesar da existência de variados métodos de avaliação de imóveis, os tradicionais e unânime são três desses metodos: o método comparativo de mercado; o método do rendimento e o método do custo. Não deixam de ser também estas as abordagens de avaliação aceites pelo normativo contabilístico. A IFRS 13 assinala ainda a necessidade da mensuração de ativos não financeiros pelo justo valor se basear no maior e melhor uso do ativo.

Dada a especificidade da avaliação imobiliária e a importância do ativo imobiliário nas demonstrações financeiras das empresas, a intervenção dos peritos avaliadores de imóveis é fundamental para a correta valorização do imóvel materializada na obtenção dum relatório de avaliação imobiliária.

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newsletter setembro 2018

segunda-feira, 2 de julho de 2018

DECISÕES - A IMPORTÂNCIA DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA






Muitas decisões, quer empresariais quer familiares muitas vezes envolvem património imobiliário, havendo a necessidade de apuramento dos valores dos bens imóveis que o compõem. Nestas situações, é comum surgirem conflitos de interesses ou de opiniões entre as partes envolvidas, pois o interessado normalmente tende a considerar que o valor dum determinado imóvel é menor do que o valor pretendido pela outra parte, e vice-versa, noutros casos existem questões de ordem sentimental que não podem ser quantificadas.

Não basta opinar sobre o valor do bem simplesmente por conhecê-lo internamente e por o usar regularmente. Para se determinar o valor de mercado de um imóvel, é fundamental saber o seu potencial e principalmente ter um bom conhecimento do mercado e seu comportamento atual, bem como suas tendências.

Diversos aspetos / características podem ter influência na valorização ou depreciação do imóvel e devem ser ponderados (Ex: localização / acessibilidades, estado de conservação e ocupação, tipologia, etc.). Uma avaliação criteriosa proporciona maior segurança para os interessados, bem como para uma acertada/fundamentada decisão, qualquer que seja a sua finalidade.

Hoje em dia, cada vez se torna mais difícil de emitir um juízo de valor de um imóvel devido ao comportamento atual do mercado imobiliário em Portugal. A constante tendência de evolução dos preços das habitações nos últimos meses, tem criado sinais de sobrevalorização dos preços no imobiliário. Este comportamento tem-se verificado essencialmente pela reabilitação e consequente venda de edifícios do que propriamente de habitações novas.

É recomendável, portanto, que uma avaliação imobiliária seja realizada com prudência por um especialista, até porque esse profissional, procedendo de maneira profissional, rigorosa e independente, em virtude de não possuir qualquer interesse pessoal na negociação do bem, possibilitará às partes tomarem decisões mais acertadas, minimizando ou eliminando os eventuais conflitos existentes.

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newsletter julho 2018

terça-feira, 12 de junho de 2018

PORTFÓLIO DE AVALIAÇÕES REALIZADAS











Ao longo dos quase 10 anos de experiência no setor das avaliações, muitos têm sidos os tipos e segmentos de imóveis avaliados pela nossa empresa, desse modo resolvemos divulgar no nosso site uma amostra do que vamos fazendo um pouco por todo o território nacional, destacando-se principalmente as avaliações efetuadas para os bancos a operar em Portugal e fundos de investimento imobiliário.

Podem aceder a mais informação do portfólio de avaliações através dos seguintes links:

https://www.structurevalue.com/portfolio/1

https://www.structurevalue.com/portfolio/2

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newsletter junho 2018

sexta-feira, 11 de maio de 2018

O FUTURO DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA


No contexto atual do mercado imobiliário, o perito avaliador assume um papel fundamental, sendo que necessita de ter know-how da sua principal zona de atuação, de forma a exercer a sua atividade com rigor e profissionalismo, tendo em conta o objetivo do cliente. Na continuidade das alterações já estabelecidas pela CMVM, através da introdução de nova legislação, como é o caso da Lei n.º 153/2015, que regula o acesso e o exercício da atividade de peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades financeiras, é previsível mudanças na atividade para os próximos anos, “em termos de como o processo de avaliação é gerenciado, o papel do avaliador, bem como o valor agregado aos clientes” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

As mudanças devem ser vistas como forma de simplificar / encurtar o processo de avaliação, desde a adjudicação até à entrega da opinião de valor ao cliente, tendo como objetivo fazer mais com menos “Less is More” (Mies Van der Rohe).

Apesar da avaliação imobiliária não ser uma ciência exata e necessitar do conhecimento intrínseco do avaliador, a evolução tecnológica a nível mundial será crucial para o progresso da atividade, “os desenvolvimentos em big data, blockchain, inteligência artificial e modelos automatizados de avaliação (AVMs)”, “desenvolvimento e a adoção de padrões internacionais” e as “mudanças nas expectativas dos clientes” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

Os desenvolvimentos tecnológicos descritos terão impacto direto no que atualmente é o processo de avaliação e no papel do perito avaliador, em que os recursos da investigação são baseados na utilização do “big data e blockchain aumentam e melhoram a disponibilidade, precisão e transparência dos dados.” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

“O desenvolvimento e adoção de padrões internacionais, principalmente no campo de medição de propriedade (IPMS - International Property Measurement Standards) e custos de construção (ICMS - International Construction Measurement Standards) devem aumentar a comparabilidade e a transparência e, portanto, para aumentar a precisão e confiabilidade dos dados de avaliação.” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

Assim como, as “mudanças nas expectativas dos clientes - com foco em investidores institucionais e bancos, isso inclui buscar conselhos sobre o valor futuro (ou de longo prazo) de um edifício, levando em conta as características de sustentabilidade, como a resiliência climática e o bem-estar” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

Através da implementação gradual de todos os pontos acima referenciados a atividade da avaliação imobiliária poderá tornar-se mais atrativa e competitiva comparativamente com outras profissões, uma vez que os avaliadores estarão mais habilitados, através do domínio de várias ferramentas de trabalho mais avançados.

A exigência do cliente, o desenvolvimento tecnológico e a implementação de nova legislação terão um grande impacto na atividade da avaliação imobiliária e do perito avaliador, ainda que de forma gradual, uma vez que causarão a economia de recursos, encurtando várias etapas, desde a utilização de dados internos para a investigação inicial e concluindo através da validação da informação que sai do mecanismo automatizado, que pode ser apresentado ao cliente como produto final.

O perito avaliador perante o cliente, pode ser visto como o consultor de risco, uma vez que possui know-how elevado através da vasta zona de atuação, melhor conhecimento dos mercados e maior rapidez na entrega dos trabalhos solicitados. Tal situação, não pode de forma alguma comprometer o rigor e a independência, uma vez que são essenciais para poder existir confiança, assim como, a sustentabilidade, transparência e o profissionalismo, na emissão da opinião do valor de mercado e do valor futuro do bem em análise.
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newsletter maio 2018

segunda-feira, 5 de fevereiro de 2018

Depreciação Física e Funcional dos Imóveis



A depreciação num dado imóvel corresponde à limitação das suas caraterísticas, que condiciona sua utilização para os fins que foi desenvolvido, pelo origina uma perda de valor do mesmo. A depreciação pode ser dos seguintes tipos:

- Física, corresponde à perda de valor por degradação ou detioração dos materiais, exemplos: pintura, argamassas, reboco, estrutura, …

- Funcional, relacionada com a sua utilidade condicionada devido a áreas de circulação mínimas exigidas, número de WC exigidos, aposentos com formatos ou ângulos, …

- Ambiental, fatores externos de carater ambiental que afetam o imóvel, exemplo: proximidade duma lixeira, fabrica que emite ruido, passagem de fios de alta/média tensão, …

- Económica, consideram-se todas aqueles aspetos relacionados com a conjuntura económica e legislação, exemplo: alteração da lei, transportes e acessos, …

A depreciação de ordem física e funcional, são aquelas que decorrem da idade e uso continuo (ou falta) do imóvel. Na física há um desgaste constante dos materiais, problemas construtivos ou eventos acidentais. Na de ordem funcional há uma inadequação ou obstáculo no seu uso, por falhas no projeto ou até mesmo a não adequação a outros usos. Quanto aos restantes tipos de depreciação são por norma analisados em contexto de comparação de mercado, ou seja, tratados de forma diferenciada, mas ainda assim com impacto no valor do imóvel.

Na nossa atividade de dia a dia, somos frequentemente confrontados com imóveis em que consideramos depreciação de vária ordem, sendo a mais comum na metodologia de custos, coma depreciação física e funcional. Nesses casos utilizamos o critério de Ross-Heidecke, que considera a idade do imóvel e o seu estado de conservação, que é representado pela seguinte expressão:



Os valores atribuídos a C para Ross-Heidecke, são os seguintes:

C =0,00% - novo; 


C =0,32% - entre novo a regular;

C =2,52 % - regular;

C =8,09% - entre regular e necessidade de reparos simples;

C =18,10% - necessidade de reparos simples;

C =33,20% - necessidade entre reparos simples e importantes;

C =52,60% - necessidade de reparos importantes;

C =75,20% - necessidade entre reparos importantes e sem valor;

C =100,00% - sem valor.

Com a aplicação da formula obtemos da tabela abaixo, os valores de K correspondente à depreciação de Ross-Deidecke.


A vida útil traduz a duração prevista do imóvel durante o qual o edifício ou partes deste atingem ou excedem os requisitos de desempenho, sendo que a atribuição da idade deverá ser determinada por perito avaliador com alguns anos de experiência.

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newsletter fevereiro 2018

segunda-feira, 11 de dezembro de 2017

Avaliações Imobiliárias – “Conceitos de valor”

A avaliação de imóveis é fundamental para uma correta gestão do património, e muitas vezes tem associados valores muito elevados (imóveis), que por sua vez representam grande visibilidade e impacto nas contas das empresas, instituições e famílias.
Nesse sentido, é importante que os diferentes tipos de valor emitidos nos relatórios de avaliação sejam claros, ou seja, as conclusões sejam objetivas e com uma linguagem comum necessária para a sua melhor compreensão e comparação. Por vezes e nalguns trabalhos de avaliação imobiliária, os clientes solicitam-nos para um mesmo imóvel e no mesmo relatório várias respostas de valor, o que torna logicamente o nosso trabalho mais complexo, sendo assim, possível a valorização do mesmo imóvel em diferentes perspetivas e assim em diferentes valores.
De modo a contribuirmos para uma melhor compreensão dos valores emitidos e de acordo com as normas internacionais para avaliação imobiliária, apresentamos de seguida as definições para os diferentes tipos de valor em função de cada conceito subjacente.

Valor de Mercado
O “valor de mercado” é a quantia pelo qual um imóvel pode ser transacionado à data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável, tendo por referência a transação de outros bens de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os operadores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer interesse particular que norteie a sua ação.

Valor de Venda Imediata
Tem por base o valor de mercado do imóvel, mas é subtraído de valor que corresponda à sua necessária exposição para absorção em que a venda é efetuada num período de tempo especialmente curto. Também pode ser apresentado por valor de venda forçada ou valor de liquidação.

Valor Venal
É a quantia pela qual o bem foi transacionado em mercado livre, ou seja, o preço que o comprador pagou ao vendedor no momento da realização do negócio.

Valor de Máximo e Melhor Uso
Trata-se duma estimativa do valor de mercado numa perspetiva da obtenção do “máximo e melhor uso” para o imóvel, o qual pode ser definido como sendo aquela que conduz ao valor mais elevado, desde que o uso em causa seja admissível, fisicamente possível, adequado ao mercado e financeiramente viável.

Valor Intrínseco
É o conceito de valor que traduz os custos necessários à construção de um imóvel semelhante ao objeto de avaliação, ponderado com fatores que traduzam a depreciação física e funcional e/ou económicas ocorridas, acrescido do valor de mercado do terreno (quando possível).

Valor Potencial
Corresponde ao valor atual do imóvel atendendo aos seus rendimentos futuros, atualizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Financeiro
Traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos atuais, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Residual
Utilizado na avaliação de terrenos e de propriedades a reabilitar, e que se obtém deduzindo ao presumível valor de mercado do imóvel a construir ou reabilitar, todos os custos, diretos e indiretos, inerentes à intervenção construtiva. Podendo ainda a análise ser do tipo dinâmica ou estática.

Valor de Garantia/Hipoteca
Corresponde ao valor do imóvel numa perspetiva de valor comercial futuro do imóvel, tendo em conta aspetos sustentáveis a longo prazo, mais independentes da conjuntura económica ou de aspetos especulativos.

Valor Contabilístico
Valor dos imoveis para contabilização no Balanço das contas das empresas ou entidades, garantindo o cumprimento das normas contabilísticas (SNC ou outra aplicável para entidades).

Valor em Uso Continuado
Avaliação que se orienta e considera o uso atual do imóvel, mesmo que não seja este o correspondente à sua maior valorização.

Valor em Uso Alternativo
Na avaliação em uso alternativo consideramos o valor do imóvel, de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a ter legalmente, e que traduzam a sua melhor valorização (“máxima e melhor utilização”).

Valor Futuro
Corresponde ao valor de mercado, acrescido duma capitalização com uma taxa de atualização e de rentabilidade adequada e prudente, num horizonte temporal definido.

Valor Atual Liquido

Corresponde ao valor do imóvel determinado pelo valor residual, de modo dinâmico com utilização duma taxa de atualização (WACC), pelo que se denomina de liquido porque é ainda subtraído da quantia necessária para despesas de transação.
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newsletter dezembro 2017

quarta-feira, 4 de outubro de 2017

A importância da avaliação imobiliária no LTV



















A recuperação do mercado imobiliário que se verifica desde alguns anos, continua a ser impulsionado pelo financiamento bancário, nomeadamente na conceção de empréstimos para compra de habitação pelas famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais por parte de empresas ou investidores.  Neste contexto as instituições bancárias têm critérios para analisar uma operação de financiamento imobiliário, nomeadamente: o valor da avaliação imobiliária e o loan-to-value (LTV), entre outras.
Normalmente é referido como o “rácio financiamento garantia”, mas o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está disposto a assumir. É traduzido matematicamente pela seguinte expressão:
LTV (%) = Montante financiado (€) / Valor do imóvel (€)
Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel. Atualmente as instituições de crédito praticam habitualmente LTV na ordem dos 60% a 75% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que por sua vez representam maior risco sendo exigido spread mais elevado, tal como em operações com LTV inferior ao habitual poderá ser praticado spread inferior.
Voltando à formula do LTV, do lado do numerador o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente, e do montante que possua de capitais próprios para reduzir no montante de financiamento, permitirá que o LTV seja inferior e a sua capacidade de negociação maior. Por outro lado, no denominador o montante é determinado pelo valor de mercado do imóvel constante no relatório de avaliação emitido pela empresa de avaliações.
O valor emitido no relatório de avaliação, é assim fundamental para a determinação do LTV em operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco ao cliente, sendo que o trabalho de avaliação imobiliária é de primordial importância e com impacto nas contas das instituições financeiras. Assim defendemos que este serviço deverá ser desenvolvido e decorrer de modo independente, autónomo e rigoroso, cumprindo os critérios e normas em vigor para esta profissão, e honorários adequados que permitam uma boa qualidade do serviço.
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newsletter outubro 2017





Motivos para pedir uma avaliação imobiliária















Avaliar significa estimar ou apurar o valor de um bem, quer seja um bem tangível ou intangível. Ao longo dos tempos, o processo da avaliação tem sido fundamental para o correto funcionamento das economias e sociedades, de forma a aferir o valor/preço dos bens que constituem o património de empresas, entidades e particulares. Estamos conscientes de que um determinado ativo tem um impacto importante na atividade duma empresa ou família.
São variadas as situações que originam a realização de uma avaliação, sendo que estamos aptos para dar resposta às suas necessidades, abrangendo em matéria de avaliação todas as áreas:

- Compra, venda ou arrendamento
- Contabilidade SNC e IAS
- Fusões, cisões e aquisições
- Crédito hipotecário e garantias reais
- Recuperação de créditos e dações em pagamento
- Contencioso e partilhas em heranças ou separações
- Projetos de promoção/investimento
- Planeamento e negociações
- Garantia colateral de créditos ou empréstimos
- Cumprimento das normas (CMVM, ISP e BDP)
- Capital para seguro
- Gestão de risco em ativos
- Leilões e concursos
- Recursos geológicos (minas e pedreiras)
- Ativos em exploração (hotéis/turísticos)
- Expropriações e cálculo de indemnizações
- Fins judiciais, administrativos ou fiscais
- Insolvências, reestruturações e liquidações

Temos um departamento exclusivamente dedicado à prestação de serviços de avaliação de imóveis urbanos, assegurando assim que os valores, os pareceres e as conclusões emitidas são objetivas e sustentadas. Seja a localização do imóvel de norte a sul do país ou ilhas, a nossa avaliação irá refletir as condições locais do mercado onde o mesmo se insere. Os nossos consultores/peritos conhecem as diversas forças dos vários mercados regionais e a importância de uma análise geográfica e das características desse mercado.
Consulte-nos, estamos ao dispor para qualquer questão ou esclarecimento que necessite acerca deste tema.

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newsletter outubro 2017


quinta-feira, 19 de janeiro de 2017

Avaliação de imóveis com direito de usufruto


Na avaliação de imóveis com direito de usufruto, vamos observando em alguns relatórios de avaliação de empresas a operar no mercado, diferentes metodologias e critérios a serem utilizados, de forma muitas vezes pouco coerente e sustentada, o que no nosso entender gera confusões e erros na determinação do valor dum imóvel que tem esta particularidade. Daí, termos elaborado este artigo de cariz informativo, como forma de expor e propor uma metodologia que no nosso entender é a mais correta, sustentável, baseada em legislação existente e de acordo com as melhores práticas em avaliação imobiliária.

No nosso entender, este tipo de avaliações requer não só experiência do perito como também domínio de técnicas e conhecimentos alargados, devido sobretudo à sua especificidade e particularidade. Na nossa prática do dia a dia, somos por vezes chamados/solicitados para avaliar imóveis com este tipo de condicionantes, sendo que na maioria dos casos em processos de avaliação para efeito de partilhas ou heranças. Desse modo, vamos de seguida passar em revista o processo de avaliação de um imóvel com direito de usufruto.

O usufruto permite que uma pessoa disponha e tenha o direito de gozar durante certo tempo de um imóvel (bem), podendo usar e fruir do bem (imóvel) por um determinado período, sendo uma limitação a questão temporal, ou seja, a vida do usufrutuário, esse direito termina quando o usufrutuário morre. Assim, o valor dum imóvel nestas condições deverá ser separado do usufruto temporário ou mesmo vitalício, para isso devemos numa primeira fase obter o valor de mercado do imóvel (em propriedade plena) sem qualquer condicionante ou direito desta natureza e pela metodologia que o perito melhor considerar como adequada, determinado o valor do mesmo, de seguida e numa segunda fase deverá o valor do imóvel ser deduzido duma percentagem que vai variar em função da idade da pessoa (usufrutuário) detentora desse direito. De acordo com a tabela seguinte:

Trata-se da regra geral para a maioria dos casos de usufruto, contudo existem algumas exceções e particularidades, nomeadamente nos casos em que o usufruto é:  temporário, nos terrenos, em direitos superficiários e nas pensões. Estas situações são melhores descritas na legislação em vigor e que serve de base a esta metodologia, nomeadamente o CIMT - Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, capitulo III, artigo 13.º.

Resta-nos acrescentar que todas as taxa, despesas, encargos e condomínios com o imóvel, são da responsabilidade do usufrutuário, pelo que na primeira fase de determinação do valor do imóvel (propriedade plena) deverá se tido em conta este aspeto que pode ter alguma implicação no valor do imóvel e por consequência no valor do usufruto.

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newsletter janeiro 2017

quarta-feira, 11 de novembro de 2015

O Método Comparativo de Mercado na Avaliação Imobiliária














Para a determinação do valor de mercado de um imóvel, normalmente, é necessário comparar o imóvel em análise/avaliação com outros imóveis de características semelhantes. Para tal, é necessário efetuar uma prospeção de mercado e proceder a uma homogeneização da amostra (conjunto de observações) recolhida no mercado onde o imóvel em avaliação se insere.

Assim sendo, o método comparativo de mercado, tal como o nome indica consiste na obtenção do valor de mercado de um determinado bem imóvel através da comparação deste com outros imóveis já transacionados ou em comercialização nesse mercado.

Para que esta metodologia possa ser efetivamente usada é necessário que exista uma amostra considerável, ou seja, no mercado onde o imóvel se insere deverá existir um número de observações suficiente e que se trate de um mercado dinâmico nesse segmento. Por outro lado, as condições dos imóveis que compõem essa amostra deverá ser o mais semelhante possível, bem como os dados recolhidos referentes aos imóveis devem ser recentes para que seja possível comparar o imóvel a avaliar com outros comercializados num período atual, a informação deverá ser de qualidade e credível (com indicação da fonte), devendo não ser influenciada por fatores externos nem por fatores subjetivos associados ao avaliador. Claro que existem considerações que podem ser efetuadas de forma casuística por parte do avaliador, isto porque a avaliação imobiliária não se trata de uma ciência exata, mas sim na obtenção do presumível valor de mercado, de acordo com princípios e fundamentos de cálculo, desde que devidamente justificados. É portanto fundamental uma boa qualificação técnica, experiência do perito avaliador e o seu conhecimento do mercado imobiliário para que se possa reduzir a subjetividade das avaliações e incrementar sustentabilidade e fundamentação no relatório.

Na fase seguinte do método comparativo é necessário efetuar a homogeneização, pelo que os parâmetros desse processo devem ser objetivos e claros, podendo ser os mais diversos e com justificada pertinência para o segmento em causa. Deste modo, os parâmetros da homogeneização iram relacionar-se em função (por exemplo): do piso, da área, da tipologia, do estado de conservação, da qualidade construtiva, do estacionamento, da idade, eventuais ónus existentes na propriedade, do pé-direito, cais de carga, elevador, controlo de acessos, infraestruturas, entre outros. Ou seja existe uma variedade de parâmetros que podem influenciar o valor de um determinado imóvel em função das suas próprias características, condições e atributos (depreciativos/apreciativos), face à análise decorrente da homogeneização com imóveis semelhantes e comparáveis.

Após a realização da homogeneização da amostra, são determinados coeficientes para cada variável em análise, o que permitirá obter o valor €/m2, que corresponderá ao denominado índice de venda, que é um valor unitário para um determinado segmento imobiliário, numa determinada zona e num determinado momento.

O método comparativo de mercado deverá ser utilizado como metodologia principal no estudo do valor de mercado de determinado imóvel, contudo existem casos onde não é possível a sua utilização, ou seja não existe mercado ou se existe não são conhecidos os dados e valores dessas transações ou porque os dados recolhidos não são suficientes para sustentar a avaliação do imóvel por este método.

Concluímos portanto que o método comparativo de mercado tem por base uma análise estatística, deverá ser sempre que possível utilizado como método principal para a valorização de imóveis, exceção para os casos onde não há mercado ou não se conhecem transações. É de salientar que o método comparativo assenta na recolha/pesquisa de informação imobiliária quantitativa e qualitativa, que deverá ser selecionada com máximo rigor, prudência e bom senso, através das mais diversas fontes. Será da qualidade dessa informação que dependerá ou se fará a diferença na qualidade da avaliação de um imóvel, por este método.

Na Structure Value, Lda. possuímos desde 2010 de uma base de dados de imóveis de âmbito nacional, que reúne inúmeras caraterísticas e especificidades de 600.000 (aproximadamente) imóveis em diferentes segmentos, que está em constante atualização (semanal/mensal) e “alimentada” com mais informação das avaliações produzidas, o que nos permite a obtenção de um elevado grau de fiabilidade e qualidade da informação armazenada, e consequentemente rigor na atribuição dos valores dos imóveis, que avaliamos diariamente.


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newsletter novembro 2015

quarta-feira, 23 de setembro de 2015

Certificação Energética Vs Avaliação Imobiliária











O Certificado Energético é um dos documentos solicitados quando se avalia um imóvel. Pois pode ser um elemento importante na determinação do Valor de Mercado do imóvel em análise.

A partir de 1 de Dezembro de 2013 é obrigatório para qualquer imóvel que esteja à venda ou para arrendar (Dec. Lei 118/2013). A nova lei é mais simples, ao resultar da fusão de 3 diplomas: o SCE (Sistema de Certificação Energética), o REH (Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Habitação) e o RECS (Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Comércio e Serviços). Mantém, no entanto, as linhas gerais. A fiscalização do SCE passa a ser assegurada pela Direção-Geral de Energia e Geologia. A ADENE, anterior entidade fiscalizadora, fica inteiramente responsável pelas questões operacionais do SCE.

O certificado energético é obrigatório em edifícios novos e usados a partir do momento em que são colocados no mercado para venda ou arrendamento. O documento tem de ser apresentado aquando da celebração do contrato de compra/venda, locação financeira ou arrendamento, atestando a informação divulgada de início sobre a classe energética a que o imóvel pertence.

De tal forma que podemos dizer que é um documento que avalia/qualifica a eficácia energética do respetivo imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente), emitido por técnicos autorizados/registados na ADENE. Contém informação sobre as características de consumo energético relativas a climatização e águas quentes sanitárias. Indica medidas de melhoria para reduzir o consumo, como a instalação de vidros duplos ou o reforço do isolamento, entre outras. O documento é válido por 10 anos.

A classe energética é determinada tendo como base: a localização do imóvel, o ano de construção, se é um prédio ou uma moradia, o piso e a área. A constituição das suas envolventes (paredes, coberturas, pavimentos e envidraçados). Finalmente, os equipamentos associados à climatização (ventilação, aquecimento e arrefecimento) e à produção de águas quentes sanitárias.

De certa forma, o certificado energético pode contribuir para a avaliação imobiliária, ou seja um imóvel que possua certificado energético com respetiva classificação energética, é um elemento que pode justificar que, o valor de mercado do imóvel em causa possa variar em função da classificação que lhe está atribuída, comparativamente a outros imóveis existentes nesse mercado.

Isto é, se um imóvel possuir boa classificação energética logicamente terá um nível de conforto assinalável, bem como um aproveitamento energético mais eficiente, pelo contrário se um determinado imóvel tiver uma má classificação energética, pelo que deverá ter um isolamento térmico deficitário ou sistemas de aquecimento pouco eficientes, por exemplo. Ou seja, o certificado energético pode/deverá ser uma das variáveis a ponderar na análise de mercado para determinação do valor do imóvel, podendo em comparação com outros e face a sua classificação, influenciar o valor de mercado, de acordo com o peso considerado para a variável – classificação energética.

Não obstante, a ausência de certificado energético, pode não significar que o imóvel seja pouco ou muito eficiente energeticamente. Nestes casos, o perito avaliador pode ter um papel importante no decorrer da visita ao imóvel, na identificação e diagnóstico dos principais fatores que podem fazer prever uma determinada classificação futura, de acordo com as condições e características construtivas do mesmo. Para tal o perito avaliador deverá ser tecnicamente dotado de conhecimento/formação que permita essa análise e apreciação, fazendo posteriormente no relatório enfase a essa análise.

Atualmente a Structure Value, através dos seus técnicos está apta a efetuar em simultâneo a avaliação imobiliária e a certificação energética do seu imóvel.

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newsletter setembro 2015

terça-feira, 16 de junho de 2015

Documentação necessária para avaliação imobiliária

No processo de avaliação são necessários vários elementos que de alguma forma caracterizam o imóvel sobre vários aspetos e são elementos fundamentais para uma correta avaliação imobiliária.Logicamente que quanto mais informação for fornecida ao perito, relativamente ao imóvel objeto da análise, mais rigorosa será a avaliação. É sempre necessário a verificação dos documentos e aferir a concordância de todos os elementos referentes ao imóvel avaliar, nomeadamente verificar a concordância das áreas entre os diferentes documentos e no decorrer da visita.












De todos os elementos será sempre necessário um número mínimo de elementos essenciais para o apuramento do Valor de Mercado do Imóvel, tais como:

- Caderneta Predial/Matricial – emitido por qualquer repartição de finanças do país, faz prova da inscrição matricial do Imóvel. A Caderneta Predial ou a Certidão de Teor matricial tem o prazo de validade de 1 ano após a data de emissão; 

- Registo na Conservatória – emitido pela Conservatória do Registo Predial, permite verificar a situação em que o imóvel se encontra, designadamente a indicação dos proprietários, a existência de hipotecas ou quaisquer outros ónus/direitos. Prazos: deve ser passada com antecedência não superior a 6 meses, ou, se o prédio não estiver descrito, com antecedência não superior a 3 meses;

- Documentos Camarários

  • Plantas do Imóvel – emitido pela Câmara Municipal da zona onde se localiza o imóvel. Este documento destina-se a comprovar a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado apresentado na Câmara Municipal;
  • Projeto (terreno para desenvolvimento imobiliário) – Elemento necessário na avaliação de um terreno para desenvolvimento imobiliário devido à complexidade do mesmo tendo em conta a localização, e as condicionantes previstas para a zona do PDM em vigor;
  • Licença de Utilização – emitido pela Câmara Municipal da zona onde se localiza o imóvel. Este documento destina-se a comprovar as condições de habitabilidade do imóvel, verificando a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado;
  • Contrato de arrendamento(valores das rendas quando existam) – acordo de vontades pelo qual uma das partes - o senhorio - concede a outra - o inquilino - a utilização temporária de uma habitação ou parte de uma habitação, mediante uma retribuição - a renda;
  • Certificado Energético – documento emitido no âmbito do Sistema Nacional de Certificação Energética e Qualidade do Ar Interior dos Edifícios (SCE), que traduz o desempenho energético do imóvel, classificando-o numa escala de pré-definida de 7+2 classes (A+, A, B, C, D, E, F e G). Neste documento são apresentadas as possíveis medidas de melhoria a implementar ao nível do desempenho energético e do conforto, destacando as de maior viabilidade económica. Poderá ser utilizado enquanto se mantiver válido (10 anos).

Após análise da documentação, a visita ao imóvel é importante pois permite aferir a concordância entre as áreas, usos, tipologias, ou outra informação mencionada na documentação.

No entanto, existem várias situações que por vários motivos alheios ao avaliador, os documentos não são apresentados na totalidade ou em parte pelo requerente do relatório de avaliação. Porém, apesar da omissão de alguns elementos é possível avaliar um imóvel apenas com parte da documentação, mas deverá haver menção a tal fato no teor do mesmo relatório, constando como limitações ou falta de documentação, o que no limite pode condicionar o valor de mercado apurado.

Na avaliação de terrenos para desenvolvimento imobiliário por vezes cabe ao avaliador, que por falta da apresentação do projeto de viabilidade construtiva, fazer uma consulta do PDM em vigor previsto para a zona, e elaborar um cenário possível/provável para o imóvel em análise.


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