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sexta-feira, 11 de agosto de 2017

Valor Patrimonial Tributável vs Valor de Mercado



No âmbito da nossa atividade, somos muitas vezes abordados por compradores/vendedores em norma famílias ou particulares pouco habituados a estes critérios, questionando-nos se o VPT dum imóvel urbano pode ser uma referência ou ter aderência ao valor de mercado.
Desde logo o principio e metodologia de valorização dum imóvel é distinto para cada um dos valores, se para o VPT o tema fiscal é primordial, no VM a vertente mercado é fundamental. Por isso mesmo um imóvel pode ser valorizado no mercado (VM) pelo seu rendimento efetivo ou potencial (comparáveis), enquanto que a valorização pelo VPT corresponde em norma a uma expressão matemática que embora considere uma série de coeficientes, mas ainda assim muito rígida e com pouca ou mesmo nenhuma aderência ao mercado, exemplo disso é o valor €/m2 para construção. Não obstante, um dos coeficientes (localização) permita alguma diferenciação em função de zonas/localizações.
De facto, ao analisarmos aleatoriamente algumas avaliações efetuadas recentemente, e tentarmos identificar ou estabelecer alguma relação entre valores verificamos situações que são opostas, outras inversas e até similares entre os valores do VPT e do VM, num dado momento e num mesmo imóvel.
Passamos em revista alguns exemplos que retratam claramente o já referido:
§   T3 em Gondomar (Rio Tinto), VPT = 86.530€ e VM = 75.000€
§   T3 no Porto (Boavista), VPT = 264.860€ e VM = 350.000€
§   Terreno urbano para construção em V. N. Gaia, VPT = 361.630€ e VM = 350.000€
§   Terreno urbano para construção em Matosinhos = VPT = 848.450€ e VM = 550.000€
Bem sabemos que no passado chegaram a existir alguns avaliadores que recorriam a práticas expeditas que tomavam como referência o VPT para determinarem o VM. Não estamos de acordo com essas praticas e consideramos que não existe qualquer razoabilidade de com base no valor do VPT se obter o VM, a determinação dum imóvel pelo seu VM é algo em constante mutação, provocada por inúmeros parâmetros, tais como: mercado, tendências/modas, taxas, tipo construção, país, conservação, tecnologia, infraestruturas, …



quinta-feira, 19 de janeiro de 2017

Novas regras na determinação do VPT (CIMI)


Desde o início deste ano, passou haver novas regras do CIMI – Código do Imposto Municipal de Imóveis, para a avaliação de imóveis “especiais”. Esta nova legislação vem na prática definir novos critérios de avaliação do VPT (valor Patrimonial Tributário), baseados em metodologias de custos de construção e não em coeficientes de qualidade e conforto, tal como era anteriormente. Informação pode ser consultada na Portaria n.º 11/2017, de 9 de janeiro.

Constam dessa listagem com caraterísticas e usos específicos, os seguintes 26 imóveis:

       ·   Centros electroprodutores 
·   Barragens
·   Instalações de transformação de eletricidade
·   Instalações de produção, armazenagem e transporte de gás
·   Instalações de captação, armazenagem, tratamento e distribuição de água
·   Instalações de recolha, drenagem e tratamento de águas residuais
·   Instalações de recolha, tratamento, valorização e eliminação de resíduos
·   Instalações destinadas ao transporte aéreo, rodoviário, ferroviário, marítimo, fluvial e lacustre, não integradas no Domínio Público
·   Postos e torres de telecomunicações
·   Estádios e outros recintos desportivos
·   Pavilhões multiusos
·   Piscinas
·   Recintos para a prática de desportos motorizados
·   Parques temáticos
·   Campos de golf
·   Instalações afetas a indústrias extrativas com construções associadas
·   Estruturas destinadas à indústria naval, cimenteira, petrolífera, química e metalúrgica
·   Instalações de atividades pecuárias
·   Instalações de atividades de aquicultura
·   Moinhos e azenhas
·   Postos de abastecimento de combustíveis
·   Estruturas e pavilhões aligeirados, com áreas cobertas, mas não fechadas
·   Construções precárias, roulottes e contentores
·   Parques de campismo
·   Instalações de lavagem de automóveis
·   Edifícios afetos à atividade aquícola

Esta alteração é no nosso entender mais coerente com a especificidade do tipo e natureza imóveis em causa, bem como é assente em fatores objetivos.

Assim os elementos mais importantes para determinação do VPT desses imóveis passam a ser por um lado o valor do terreno e por outro o valor das construções aí existentes. A aplicação desta metodologia destina-se a imóveis enquadráveis em equipamentos de cariz comercial, industrial ou de serviços e constantes da listagem acima.

No nosso entender, as novas regras de avaliação podem fazer baixar o valor do VPT e consequentemente o IMI a pagar pelos proprietários destes imóveis, contudo nalguns casos também poderá acontecer o inverso. Sendo que na maioria destes imóveis, será o valor do terreno a ditar ou ter maior impacto/peso na determinação do VPT, pois as construções existentes são de reduzido valor unitário e com vários anos. De qualquer modo, parece-nos que trará mais objetividade e especificidade a este tipo de imóveis, evitando-se assim alguma descriminação e injustiças que existiam.

conteúdo informativo
newsletter janeiro 2017

quinta-feira, 8 de setembro de 2016

IMI - Coeficiente de Qualidade e Conforto



No passado dia 2 de agosto de 2016 entrou em vigor no Decreto-Lei n.º 42/2016, referente às alterações legislativas ao valor patrimonial tributário dos imóveis, sobre o qual os proprietários pagam o IMI. Houve alterações, nomeadamente na ponderação de alguns parâmetros do coeficiente de: qualidade e conforto relativos à localização e operacionalidades relativas dos prédios destinados à habitação aos utilizados nos prédios de comércio, indústria e serviços.

Será precisamente ao nível das tabelas com os parâmetros de qualidade e conforto que se produz a alteração mais significativa ao código do IMI. O elemento relativo a “localização e operacionalidade relativas” que anteriormente podia reduzir em até 5% o valor do coeficiente de qualidade e conforto ou aumentá-lo em até 5%, passou a ter um intervalo de variação maior, podendo atualmente ser reduzido em até 10% e aumentado em até 20%.

Assim sendo, o critério “localização e operacionalidade relativas” pode agora pesar mais do que até aqui no conjunto de critérios que majoram ou minoram o valor de um determinado imóvel. Para o cálculo do IMI existem várias parcelas (coeficientes). Recordemos a fórmula para determinado do VPT:
A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv em que:
Vt = valor patrimonial tributário;
Vc = valor base dos prédios edificados;
A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;
Ca = coeficiente de afetação;
Cl = coeficiente de localização
Cq = coeficiente de qualidade e conforto;
Cv = coeficiente de vetustez.

O parâmetro “Localização e operacionalidade é apenas um de 13 que majoram o Coeficiente de Qualidade e Conforto que, por sua vez, este coeficiente é um de seis fatores que compõem a fórmula de determinação do valor patrimonial tributário. As alterações introduzidas visam diferenciar o valor de imóveis similares (tipicamente no mesmo prédio, ou empreendimento) como sejam o andar, a disposição ou exposição solar, a acessibilidade privilegiada a espaços comuns de especial valor, a existência de vista privilegiada, entre outros.

O Coeficiente de Qualidade e Conforto, previsto no artigo nº 43 do Código do IMI, avalia a qualidade e o conforto do imóvel. E aqui podem entrar diversos fatores, eis a tabela dos parâmetros de qualidade e conforto que são tidos em conta no apuramento deste coeficiente.

MAJORATIVOS:
- Moradias unifamiliares                                                         até 0,20
- Localização em condómino fechado                              0,20
- Garagem individual                                                             0,04
- Garagem coletiva                                                               0,03
- Piscina individual                                                                  0,06
- Piscina coletiva                                                                    0,03
- Campos de ténis                                                                  0,03
- Outros equipamentos de Lazer                                          0,04
- Qualidade construtiva                                                        até 0,15
- Localização excecional                                                      até 0,10
- Sistema central de climatização                                        0,03
- Elevadores em edifícios de menos 4 pisos                         0,02
- Localização e operacionalidade relativas                       até 0,20

MINORATIVOS:
- Inexistência de cozinha                                                        0,10
- Inexistência de instalações sanitárias                                 0,10
- Inexistência de rede publica/privada de água                0,08
- Inexistência de rede publica/privada de eletricidade    0,10
- Inexistência de rede publica/privada de gás                   0,02
- Inexistência de rede publica/privada de esgotos            0,05
- Inexistência de ruas pavimentadas                                    0,03
- Inexistência de elevador edifícios com mais de 3 pisos   0,02
- Existência de áreas inferiores às regulamentares              0,05
- Estado deficiente de conservação                                    até 0,05
- Localização e operacionalidade relativas                        até 0,10

Este critério não é novo, ele já existe desde 2007. O que mudou agora com a nova legislação é o peso que este elemento da “localização e operacionalidade relativas” tem no apuramento do Coeficiente de Qualidade e Conforto: Se antes este critério tinha um coeficiente de majoração no valor do imóvel de 0,05, agora este peso aumentou para os 0,20.

Ou seja, uma casa com uma vista desafogada pode sofrer um agravamento do IMI por via da maior ponderação do parâmetro de localização e operacionalidade relativas no apuramento do Coeficiente de Qualidade e Conforto. Já uma casa com uma vista menos agradável (como por exemplo, uma ETAR) pode beneficiar com as novas regras. Isto acontece porque entre os elementos minorativos que (podem fazer diminuir o valor da casa) está a ponderação atribuída a uma má vista e à má exposição solar da casa, que passou dos 0,05 para os 0,10 para o apuramento do Coeficiente de Qualidade e Conforto.

Em suma, esta alteração produzirá efeitos sobre o imposto a pagar caso seja pedida uma nova avaliação do imóvel. Note-se que para além do proprietário, também a autarquia pode requerer a reavaliação do imóvel desde que a avaliação mais recente tenha mais de três anos. Esta é outras as grandes novidades, já que até agora os municípios não tinham este poder, hipótese que apenas era dada aos contribuintes, e de impugnarem a avaliação de um imóvel quando são beneficiários da receita.

conteúdo informativo
newsletter setembro 2016

quarta-feira, 11 de novembro de 2015

IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis
















Nos últimos anos tem-se verificado o agravamento fiscal do património imobiliário, através do IMI, uma realidade que só em 2015 corresponde a uma receita de cerca 1,2 mil milhões de euros para o Estado.

O IMI depende do VPT (Valor Patrimonial Tributário), que serve de base para o cálculo desse imposto. A última avaliação geral decorreu em 2012, pelo que o VPT do seu imóvel pode estar desatualizado e ter incongruências nos respetivos coeficientes da avaliação, o que por sua vez faz com que esteja a pagar um valor acima do que deveria. 


A STRUCTURE VALUE presta serviços de análise da fiscalidade do seu imóvel e de como reduzir o valor do IMI a pagar em 2016.

- O QUE TEM DE FAZER?
Consultar um técnico/empresa especializada e apresentar junto da A.T. reclamação do VPT do seu imóvel. 


- QUEM PODE SOLICITAR ESTE SERVIÇO?
Pessoas singulares ou coletivas (famílias/empresas), desde que sejam proprietários de imóveis.


- QUANTO PODERÁ SER A POUPANÇA FISCAL?
Dependerá da análise a efetuar ao imóvel, pelo técnico/empresa.


- ATÉ QUANDO PODE AGIR?
Para ter efeitos já em 2016, terá de fazer reclamação até 31 Dezembro de 2015.


- QUANTO PODERÁ CUSTAR ESSE SERVIÇO?
Vai depender e está função do tipo de imóvel e complexidade da análise da avaliação do VPT, mas como orientação podemos informar que para uma moradia ou fração autónoma não deverá ultrapassar o valor de 50 €.


INFORMAÇÕES:


TEL. 222 084 174 

info@structurevalue.com


conteúdo informativo
newsletter novembro 2015

quinta-feira, 29 de outubro de 2015

Avaliações do Imposto Municipal sobre Imóveis – Coeficiente de Localização











A presente edição da newsletter mensal surge como seguimento da newsletter lançada em Janeiro de 2015, na qual visamos reforçar o conhecimento relativo ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) e consequente IMI, tendo em conta a sua importância e relevância para o orçamento familiar e empresarial.

O Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) foi aprovado pelo decreto-lei nº 287/2003 - 12/11 e sofreu as últimas alterações no ano de 2014, pela lei 82-D/2014 - 31/12 e pela lei 82-B/2014 - 31/12.

A determinação do VPT de prédios urbanos para habitação, comércio, indústria, serviços, tal como já foi mencionado é calculado de acordo com a seguinte expressão:


Em que:











Segundo o CIMI, o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos apurado, é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior. Este imposto (IMI) é cobrado aos cidadãos e empresas proprietárias de bens imóveis e é calculado com base no valor patrimonial tributário.

Os prédios podem ser classificados como urbanos, rústicos ou mistos. Por sua vez, os prédios urbanos podem ser classificados como sendo habitacionais, comerciais, industriais ou serviços, terrenos para construção ou outros. De acordo com o artigo 14º do CIMI, o valor patrimonial tributário dos prédios é determinado por avaliação, com base em declaração do sujeito passivo, salvo se o Código se opuser. Os artigos do CIMI que aludem à metodologia de cálculo do valor patrimonial do imóvel compreendem os artigos 38º ao 46º. As avaliações patrimoniais são realizadas por peritos locais, nomeados pelo diretor geral dos impostos e prestam serviço durante a avaliação geral.

Nesta newsletter atribui-se particular relevância ao Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis (SIGIMI), que permite determinar o Coeficiente de Localização.
























O SIGIMI, trata-se de uma aplicação informática que pode ser utilizada a partir do site geral da Autoridade Tributária e Aduaneira "www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/" e permite obter o coeficiente relacionado com a localização, de acordo com a portaria 1119/009, afeto aos diversos fins que o imóvel pode apresentar, tais como: habitação, comércio, serviços, armazéns e as atividades industriais, estacionamento coberto e não fechado e estacionamento coberto e fechado. Por outro lado, apresenta também a percentagem afeta a terrenos bem como o coeficiente majorativo a aplicar em caso de moradias unifamiliares. Posteriormente, permite o cálculo automático do valor patrimonial tributário dos prédios. A figura acima alude à página inicial da aplicação, onde é possível constatar o mapa que permite visualizar a localização exata do prédio em estudo. E assim obter o respetivo Coeficiente de localização do imóvel em análise ou estudo.

Este coeficiente tem relevante impacto/peso no valor final do imóvel (VPT), pelo que é um dos coeficientes que vai “de quando em vez”, sendo atualizado e revisto pela AT (Autoridade Tributária).

O seu apuramento depende de um zonamento nacional, que por sua vez está divido por sub-zonamentos municipais, e por fim em parcelas permitindo verificar (online) a rua onde se insere a parcela onde se insere cada imóvel. Este coeficiente pode variar entre 0,4 e 3,5 o que de acordo com o intervalo indicado, pode influenciar o valor de um imóvel em mais 350 % (até) valorização, face a outro com uma localização distinta, mas mantendo-se todas as restantes condições e características iguais em ambos os imóveis em comparação.

Face a isto, no corrente ano foi efetuada nova revisão do coeficiente em alguns municípios de modo a corrigir algumas incongruências e erros desse zonamento/parcelas, para corrigir algumas injustiças existentes, bem como atualizar coeficientes de acordo com a realidade local/regional. Estas alterações contaram com a ajuda dos municípios que são também parte interessada e beneficiários na obtenção do referido imposto.

Assim, o coeficiente de localização de uma imóvel pode subir ou descer e por conseguinte, refletir-se no VPT e no imposto a pagar. Essa atualização deveria ocorrer de forma automática, contudo isso não acontece, sendo que a aplicação do novo coeficiente passa por um pedido de reavaliação ou reclamação do proprietário do imóvel.

Para evitar ficar a pagar mais IMI do que deveria, sugerimos a consulta do SIGIMI (online) ou em alternativa consultar um perito avaliador ou empresa com competências e experiencia neste tipo de serviço, de modo a instruir uma reclamação formal ou pedido de reavaliação do valor patrimonial tributário., Podendo também ser uma boa oportunidade para rever outros coeficientes com implicação no VPT final. Informamos os nossos clientes e amigos que a Structure Value, lda está apta a prestar este serviço de análise e reclamação do do VPT junto da AT, pelo que tem vindo a dar resposta a vários pedidos de particulares e empresas para este serviço e na maioria dos casos com sucesso e redução efetiva do imposto a pagar pelo contribuinte. Importa por ultimo referir que a possível alteração do VPT, só terá implicação no IMI a pagar, do ano seguinte e não no ano decorrente da alteração do VPT.

conteúdo informativo
newsletter outubro 2015