No âmbito da nossa
atividade, somos muitas vezes abordados por compradores/vendedores em norma
famílias ou particulares pouco habituados a estes critérios, questionando-nos
se o VPT dum imóvel urbano pode ser uma referência ou ter aderência ao valor de
mercado.
Desde logo o principio
e metodologia de valorização dum imóvel é distinto para cada um dos valores, se
para o VPT o tema fiscal é primordial, no VM a vertente mercado é fundamental.
Por isso mesmo um imóvel pode ser valorizado no mercado (VM) pelo seu
rendimento efetivo ou potencial (comparáveis), enquanto que a valorização pelo
VPT corresponde em norma a uma expressão matemática que embora considere uma
série de coeficientes, mas ainda assim muito rígida e com pouca ou mesmo
nenhuma aderência ao mercado, exemplo disso é o valor €/m2 para construção. Não
obstante, um dos coeficientes (localização) permita alguma diferenciação em
função de zonas/localizações.
De facto, ao
analisarmos aleatoriamente algumas avaliações efetuadas recentemente, e
tentarmos identificar ou estabelecer alguma relação entre valores verificamos situações
que são opostas, outras inversas e até similares entre os valores do VPT e do
VM, num dado momento e num mesmo imóvel.
Passamos em revista
alguns exemplos que retratam claramente o já referido:
§ T3
em Gondomar (Rio Tinto), VPT = 86.530€ e VM = 75.000€
§ T3
no Porto (Boavista), VPT = 264.860€ e VM = 350.000€
§ Terreno
urbano para construção em V. N. Gaia, VPT = 361.630€ e VM = 350.000€
§ Terreno
urbano para construção em Matosinhos = VPT = 848.450€ e VM = 550.000€
Bem sabemos que no
passado chegaram a existir alguns avaliadores que recorriam a práticas
expeditas que tomavam como referência o VPT para determinarem o VM. Não estamos
de acordo com essas praticas e consideramos que não existe qualquer
razoabilidade de com base no valor do VPT se obter o VM, a determinação dum
imóvel pelo seu VM é algo em constante mutação, provocada por inúmeros
parâmetros, tais como: mercado, tendências/modas, taxas, tipo construção, país,
conservação, tecnologia, infraestruturas, …
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