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quinta-feira, 2 de agosto de 2018

FASES DO PROCESSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA FINS HIPOTECÁRIOS

A avaliação para fins hipotecários efetiva-se com a emissão dum relatório de avaliação, cujo objetivo é servir como garantia para o empréstimo hipotecário conceder por uma instituição financeira. O valor de mercado do imóvel resultante duma avaliação hipotecária é independente do valor pelo qual a transação de compra e venda possa ser efetuada, por isso é muito importante saber como uma avaliação para este fim é realizada.

O processo de avaliação hipotecária de um imóvel, por norma desperta uma grande curiosidade entre compradores e vendedores de um ativo imobiliário. Não é em vão que o valor que se reflete no relatório de avaliação depende, em muitos casos, da obtenção do empréstimo de que o comprador precisa para realizar o negócio. Este importante papel exige que a avaliação seja realizada por uma empresa de avaliação inscrita na CMVM, aprovada pelo BDP e aceite pela instituição bancária. Na empresa de avaliação deverá existir um processo rigoroso que envolve numerosas verificações e validações. Resumimos em 5 fases o que consideramos necessário na emissão dum relatório de avaliação para garantia duma hipoteca.



Primeira: Verificações obrigatórias numa avaliação de hipotecaria
De acordo com as normas, legislação e indicações, pelos quais a avaliação para garantia hipotecária é regulada, existem algumas verificações obrigatórias que cada avaliador deve realizar. Algumas dessas são feitas durante a visita presencial do avaliador ao imóvel, noutros imóveis poderá ser também necessária a consulta posterior ao respetivo Plano Diretor Municipal.
- Identificação: é importante verificar se o imóvel a ser avaliado corresponde à propriedade registada na documentação fornecida.
- Ocupação: o avaliador deve sempre verificar e declarar se o imóvel está vazio, arrendado ou ocupado. É importante saber se você está ocupado, porque, a existência dum contrato pode penalizar o valor (rendimento).
- Interesse arquitetónico: é importante saber se o imóvel possui algum tipo de classificação, pois podem existir limitações nos trabalhos/obras que venham a ser efetuadas no mesmo.
- Alterações e adaptações: Nalguns casos existem imóveis em que foram efetuadas obras de ampliação ou alterações que não se encontram licenciadas nem documentadas predialmente, pelo que pode haver o risco de demolição administrativa e assim não podemos valorizar esses espaços para fins hipotecários.

Segunda: Recolha de elementos na inspeção visual do imóvel

Quando o avaliador visita o imóvel, deve realizar uma verificação da envolvente em que este está localizado (enquadramento, proximidade de meios de transporte, supermercados ou hospitais e outros serviços). Deverá também ser analisada a qualidade do edifício, seu estado de conservação, bem como se se realizou obras recentemente ou se foi reabilitado. Juntamente com a inspeção visual, o avaliador fará as medições que considerar como necessárias para verificar as áreas e as perguntas para melhor conhecer o estado e as características do imóvel.

Terceira: Pesquisa de comparáveis

Uma vez concluídos os controlos obrigatórios e a recolha de dados, o avaliador procurará exemplos de imóveis comparáveis na envolvente (chamada prospeção). Ou seja, imóveis com características semelhantes quanto o possível às do imóvel a ser valorizado. Com base na prospeção e comparáveis selecionados deverá ser efetuada homogeneização de modo a obter valor em €/m2 ou índice de valor para o imóvel em avaliação.

Quarta: Gerar relatório de avaliação hipotecária

Depois de recolhida toda a informação e dados, o avaliador preenche todas as informações no modelo de avaliação para gerar o valor hipotecário para avaliação, mais uma vez salientando que os dados recolhidos na visita com os da documentação e da prospeção, devem estar refletidos na avaliação.

Quinta: Emissão do valor do imóvel, envio do relatório à Structure Value e supervisão interna

Uma vez emitido o valor da avaliação ao imóvel, o avaliador enviará o relatório para a Structure Value, que será supervisionado por avaliador interno qualificado e posteriormente pela direção técnica. É validado que o relatório tem todas as informações necessárias, a documentação fornecida está de acordo com o imóvel que foi visitado, que o propósito aplicado à avaliação coincide com o solicitado pelo cliente e os métodos de avaliação utilizados é são apropriados para o tipo de ativo. Uma vez feitas estas verificações, e os valores emitidos no relatório são consistentes e devidamente justificados, o relatório de avaliação recebe a aprovação e é enviado para o cliente (instituição financeira).

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conteúdo informativo
newsletter agosto 2018

terça-feira, 12 de setembro de 2017

Avaliação de Imóveis Rústicos





Avaliar uma propriedade rústica que se encontre em atividade/exploração ou com potencial para tal, requer um processo de avaliação distinto, que por vezes pode tornar-se complexo, dependendo das características e dimensões da propriedade, devendo para o efeito ser utilizadas metodologias de avaliação específicas de rendimento. Existem muitos aspetos a ter em conta neste tipo de avaliações, como por exemplo:
- O tipo de culturas e dos os povoamentos
- As taxas de rentabilidade subjacentes para cada tipo de exploração ou cultura
- As características dos solos e das condições edafo-climáticos da zona
- Os ciclos de produção de cada cultura;
- Valores de venda da madeira/fruto,
Que entre outros aspetos fazem toda a diferença em avaliações deste tipo e natureza. Avaliar esta classe de ativos imobiliários, exige assim, por um lado experiência, como por outro conhecimentos e domínio específico dos vários parâmetros das temáticas florestais e agrícolas.
No âmbito da nossa atividade especializamo-nos na avaliação de imóveis rústicos, pelo que dispomos atualmente de consultores/peritos com competências adquiridas neste segmento, que combinados com a experiência no domínio dos conceitos/técnicas de avaliação, faz com que na STRUCTURE VALUE sejamos, hoje reconhecidos no mercado pela qualidade dos trabalhos de avaliação imobiliária desta natureza, nomeadamente:
- Explorações florestais (eucalipto, pinheiro, ...)
- Explorações agrícolas (olivais, montados de sobro, ...)
- Explorações vinícolas (Alentejo, Oeste, Douro, Minho)
- Explorações agropecuárias (produção animal, leiteira, ...)
- Pedreiras de extração de inertes, aquaculturas, estufas, salinas, ...
- Herdades e quintas (recursos cinegéticos, agroturismo, ecoturismo, ...)
- Terrenos rústicos (terra nua, com ou sem potencial florestal/agrícola)
Consulte-nos caso necessite de avaliações desta natureza, apresentamos orçamento e prestamos todos os esclarecimentos necessários para a sua melhor tomada de decisão.
conteúdo informativo
newsletter setembro 2017

quarta-feira, 5 de abril de 2017

Avaliações Rústicas – Eucaliptal (informação de apoio)

Voltamos ao tema da avaliação de propriedades rústicas, nomeadamente o eucaliptal, desta vez com a partilha da informação de dois simuladores disponibilizados no website da Associação da Indústria Papeleira (CELPA). Desenvolvidos por CELPA e Instituto Superior de Agronomia da Universidade de Lisboa.
Trata-se de ferramentas que permitem servir de apoio na avaliação deste tipo de cultura, embora de carater meramente informativo, pode ser muito útil para todos aqueles que realizam este tipo de avaliações, bem como para proprietários de terrenos ou para o público em geral.
Embora os conteúdos destes simuladores, tenham por base valores médios, permitem ainda assim ter uma perfectiva do potencial desta cultura, em funções de algumas variáveis opcionais e outros campos de preenchimento.
Um dos simuladores permite compreender o potencial produtivo do eucalipto, através de campos de escolha opcional ou preenchimento, tais como: idade atual, rotações, número de arvores/hectare, cortes, altura dominante, localização, … Na imagem abaixo apresentamos o “output” do simulador, que também tem a possibilidade de apresentar a informação em tabela.




















Fonte: Associação da Indústria Papeleira – CELPA

O outro simulador permite obter informação financeira (rendimento) para investimento no eucalipto, através de campos de escolha opcional ou preenchimento, tais como: taxa de desconto (capitalização exigida), tipo de instalação, produtividade esperada, €/m3 de madeira, … Na imagem abaixo apresentamos o “output” do simulador, onde é possível a análise da TIR, VAL e custos associados a cada operação.
































Fonte: Associação da Indústria Papeleira – CELPA

Para finalizar, importa salientar que cada propriedade tem uma realidade própria, pelo que estas ferramentas são meramente simuladores.

terça-feira, 14 de março de 2017

Bolsa Nacional de Terras













Na newsletter deste mês damos a conhecer um instrumento criado pelo Estado, denominado de “Bolsa Nacional de Terras” e que visa disponibilizar terras no território nacional para as atividades florestais, agricultura ou silvo-pastoril. Disponível em http://www.bolsanacionaldeterras.pt. Este instrumento foi criado pela Lei nº 62/2012 de 10 de dezembro, sendo a entidade gestora o Ministério da Agricultura, através da Direção Geral da Agricultura e Desenvolvimento Rural.
Trata-se de um instrumento administrativo, que tem como principais objetivos:
- Divulgar as terras disponíveis para arrendamento, venda ou outro tipo de cedência,
- Facilitar o acesso a informação e oferta de terras para atividades rurais,
- Centralizar numa entidade a oferta disponível de terras a nível nacional,
- Fornecer informação da legislação em vigor, base de dados segmentada,
- Produzir valores e estatística de terras a nível regional e sub-regional,
- Parcerias estratégicas com entidades e autarquias locais,
- Apoio de candidaturas em concursos e procedimentos.
As terras disponibilizadas na Bolsa Nacional de Terras, são oriundas das seguintes entidades: domínio privado do Estado, das autarquias, entidades publicas e entidades privadas. Podem ser consultadas através do seguinte portal: http://www.bolsanacionaldeterras.pt/distrito.php

Numa rápida consulta ao portal, visualizamos um resumo do conjunto de prédios disponíveis com informação por distrito e por entidade, fornecendo ainda áreas em hectares da oferta por distrito/concelho/zona.























Verificamos desde logo o total de terras e áreas disponíveis por tipo de proprietário, sendo que os privados, autarquias e outras entidades publicas totalizam o numero de 471 prédios com 10.728,29 hectares. Contudo, vemos que o Estado não tem qualquer prédio disponível em oferta, facto que se deve a legislação que impõe para essas terras concurso para candidatura e proposta.
Outro tema que é de relevante interesse e que é também abordado neste portal, tem a ver com as terras “sem dono conhecido” ou que estejam ao abandono (não cultivados), muitas vezes denominados de “baldios”. Estando a ser criada legislação e por sua vez um banco de terras e fundo de mobilização, que visa dar essas terras a quem os pretende trabalhar com especial preferência para jovens. Este tema foi retratado no passado dia 11 de março pelo Sr. Ministro da Agricultura, ver noticia: http://www.tsf.pt/economia/interior/governo-aprova-banco-de-terras-para-todos-no-dia-da-floresta-5719383.html
Para finalizar temos a referir que se trata dum bom instrumento para fomentar a atividade rural, contudo o número de prédios disponíveis, bem como as operações aí realizadas são ainda reduzidas. Verificamos também que a grande maioria dos prédios disponibilizados na “Bolsa” não contêm informação sobre valores/preço para venda ou arrendamento, facto que no nosso entender deveria ser revisto, pois, tratando-se duma “Bolsa” tal como o nome indica faz pouco sentido não estar disponível esse tipo de informação. Consideramos que há ainda muito a fazer e desenvolver, nomeadamente nas terras denominadas de abandonadas.