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quinta-feira, 23 de julho de 2020

11º Aniversário Structure Value



Chegamos aos 11 anos e é momento para celebrar, orgulhosos do que já fizemos e agradecidos a todos que connosco talharam este caminho.

Estamos conscientes de que nesta atividade o sucesso não pode ser alcançado a qualquer custo, por isso, hoje renovamos o compromisso de estarmos sempre ao seu lado com uma boa capacidade de resposta e garantirmos a confiança que tem nos nossos serviços.

Pode contar com uma equipa motivada e especializada em Avaliação Imobiliária.

Muito Obrigado!

quinta-feira, 16 de julho de 2020

Peso do CE na Avaliação Imobiliária



Sendo a construção e o imobiliário um sector cada vez mais inovador e sofisticado, com uma oferta de mercado bastante diversificada em que a competição é grande, o que por sua vez origina motivos para a diferenciação entre propostas, não só pela localização (que continua e cada vez mais a ser um dos fatores mais importantes em imobiliário), mas a diferença também é incrementada pelas características intrínsecas do edificado, refiro-me a aspetos construtivos, qualidades dos materiais, arquitetura, eficiência e funcionalidades.

Assim, e não obstante o CE (certificação energética) seja obrigatório para o trâmite duma operação de compra e venda ou arrendamento, o mesmo deverá ser analisado de modo critico, numa lógica de melhor classificação igual a melhor imóvel (vice-versa), para além de todo um conjunto de informações para melhorias e de contributos para uma maior eficiência e otimização energética. Com base nesta relação (classificação vs qualidade), como deverá ser analisada e qual o impacto/peso em sede de avaliação imobiliária, da classificação energética atribuída a determinado imóvel!

Desde logo, é meu entender que deveremos partir da racionalidade e raciocínio logico que se trata duma variável, que deverá em análise com imóveis compráveis ser considerada de modo minorativo ou majorativo, ou quando igual de forma neutra. Sabemos que nem sempre é fornecido o CE para a avaliação, contudo em maior partes das vezes ele existe ou é fornecido ao perito, e havendo não pode ficar somente por uma registo descritivo no teor do relatório, mas ser um item que contribui para fazer variar o valor de mercado do imóvel que esteja em estudo, sendo o peso desta variável da responsabilidade e decisão do perito avaliador.

Nesse sentido, considero cada vez mais que o CE poderá ter várias utilidades, uma na ótica de melhorias e intervenções sugeridas pelo perito qualificado, outra como fator diferenciador no momento de compra, documento exigido para avaliação imobiliária, e por último como garantia de qualidade e conforto. Sobretudo no segmento residencial a classificação energética deve ser considerada como sinónimo de maior ou menor, qualidade, conforto e economia energética. A classificação é assim uma variável que pode e deve ser tratada e analisada na homogeneização em avaliação imobiliária, como qualquer outra variável qualitativa, sendo que me parece de fácil exequibilidade a sua aplicação prática na harmonização do valor unitário a atribuir a determinado imóvel.
A prestação deste serviço deve ser assegurada por perito qualificado e devidamente certificado para o efeito.

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS EM HERANÇAS



As avaliações imobiliárias podem ter vários objetivos e dar resposta a diferentes propósitos, um dos quais é para efeitos de partilhas entre herdeiros ou em casos de separação/divórcio. Cada vez é mais frequente e verificamos que é comum a solicitação deste serviço, sendo o mesmo percecionado pelas partes interessadas como uma mais-valia e não como um encargo/despesa.

O impacto dos imóveis em muitas famílias/particulares nas heranças é grande, é normalmente uma das verbas/bens correspondente aos valores mais elevados que compõem os bens duma herança, por isso tem um impacto muito grande na distribuição de valores entre as partes, assim o apoio duma empresa de avaliação, qualificada, profissional e independente faz toda a diferença. Permitindo assegurar aspetos fundamentais para todos aqueles que têm de tomar decisões sobre património imobiliário, tais como:
– Elimina eventuais expetativas infundadas de valor;
– Garante imparcialidade e independência;
– Despreza motivações sentimentais e de foro pessoal;
– Foco racional no valor de mercado de cada imóvel;
– Segurança para as partes envolvidas;
– Organiza e clarifica questões prediais que envolvem o património imobiliário;
– Alerta para eventuais limitações e condicionalismo no valor;
– Dá uma visão global e local do funcionamento do mercado imobiliário;
– Promove a retificação de áreas ou outros aspetos que estão incoerentes com o existente;
– Elaboração de estudo para obtenção do valor, através do potencial e usos alternativos.

A assessoria em avaliação imobiliária é assim mais do que justificada, permitindo sempre comprovar e referenciar valores para que a partilha possa avançar, evitando também em alguns casos o recurso pela via judicial.

Porém e contraditoriamente, somos confrontados no exercício da nossa atividade com limitações e condicionalismos que afetam diretamente o património em análise, por parte dos mesmos proponentes que solicitaram o serviço, especialmente em situações de direitos, ocupações ou visitas ao interior dos imóveis, factos que afetam o valor dos imóveis, cabendo-nos a faculdade de condicionar os relatórios, impondo reservas nos valores de mercado emitidos. A informação na avaliação imobiliária é fundamental, só desse modo é possível fazer um trabalho de qualidade e com segurança para as partes, sem reservas e limitações.

Quase sempre as avaliações são solicitadas em consenso pelos herdeiros, contudo nalguns casos o processo de conflito já decorre e uma das partes é quem nos solicita o serviço, nesses casos a informação é mais escassa e o acesso aos imóveis por vezes mais condicionado. Todavia contamos com muitos anos de experiência e lidamos bem com este tipo de avaliações, em que é necessário conjugar e articular o nosso trabalho com partes em conflito, simultaneamente asseguramos um serviço com o rigor profissional exigido na nossa atividade profissional.

quarta-feira, 20 de maio de 2020

Vamos regressar ao escritório?



O trabalho em regime de “teletrabalho” foi quase que imposto por força das circunstâncias, embora umas empresas mais rapidamente do que outras foram-se adaptando e afinando as suas realidades, e de um modo geral todas ou quase todas, foram conseguindo dar resposta aos seus clientes e por conseguinte continuarem as suas atividades. Esta “imposição” ou necessidade veio provar que há possibilidade de muitas empresas, sobretudo, no setor dos serviços de atuarem numa boa parte da sua atividade, remotamente. O que esta experiência nos trouxe neste âmbito e que já está em prática é saber se vamos voltar ao registo anterior ou se as empresas não vão voltar aos escritórios, ou ainda se voltam, mas noutros modelos.

Certamente que muitos diretores e responsáveis de empresas de serviços, consideram ou equacionam atualmente a forma e o local de trabalho. Algo vai mudar por completo e cada profissional poderá vir a desempenhar as suas funções a partir de casa, e acontecendo, a tendência será mais sentida após a pandemia.
Com a experiência imposta pelas circunstâncias atuais, as empresas perceberam que podem funcionar neste regime de trabalho, logicamente que se aplica a empresas de determinados setores. Este regime permite mais eficiência e otimização do trabalho do colaborador evitando deslocações e tempo no trajeto, bem como a redução dalguns encargos para empresas e dos custos de contexto. As empresas estão a provar que é possível alterar a cultura e regime de trabalho, mesmo quando todos pudermos regressar de forma segura ao escritório.

Há seguramente uma oportunidade para antecipação da transição digital nos serviços, sendo este período uma adaptação ao novo ambiente a partir de casa, melhorando alguns aspetos e afinando algumas questões para que a operação de cada empresa funcione corretamente. Claramente que há algo intangível que se irá perder como seja, a massa critica gerada pelas pessoas presencialmente num mesmo espaço de trabalho, reuniões presenciais, o convívio entre colegas da mesma equipa e departamento, entre outras. Mas houvera formas híbridas de gerir as empresas que podem passar por encontros regulares ou mensais.

Numa ótica e perspetiva imobiliária, consideramos que os espaços de escritórios procurados pelas empresas no futuro vão ser alvo de redução de áreas e irá assistir se a uma redução de imóveis deste segmento com a otimização das áreas arrendadas ou compradas. Cremos que alguns espaços possam ser convertidos para outros usos (o que já vinha acontecendo já com a conversão de escritórios para AL) e os que se mantenham terão de ser mais sofisticados e conter um grau de infraestruturação e condições exigida pela maioria dos arrendatários num futuro próximo.

sábado, 11 de abril de 2020

quarta-feira, 25 de março de 2020

Imobiliário – o Antes, o Agora e o Após …
















Enquanto preparava o conteúdo para a presente rubrica quinzenal, vários temas me ocorriam sobre o imobiliário e avaliação imobiliária pois felizmente haverá sempre assunto para publicações e artigos, contudo seria quase impossível e inevitável não me ocorrer e por conseguinte abordar o tema e situação que atualmente se vive e que está ter impacto significativo na sociedade como se sabe, mas também na economia e logicamente consequências no imobiliário.

É sabido que os mercados financeiros estão com quedas consecutivas e os investidores a assumirem perdas, não sendo necessário ter conhecimentos profundos de mercados financeiros para compreender e concluir que todos os sinais apontam para danos na economia, resta-nos saber o que nos aguarda após este evento mundial estar ultrapassado.

O antes todos sabemos como era e é bem recente na memoria de todos pois tem poucas semanas, quanto ao agora parece-me que os momentos que se vivem e decorreram durante alguns meses vão trazer à tona a realidade e verdade dalgumas empresas, em que os mais fortes e preparados (empresas e profissionais) sobrevivem, aliás não é nada que seja novo porque há poucos anos antes o mundo viveu uma crise mundial, noutros moldes e com implicações distintas, mas nesta tem deverá haver baixas certamente.

Relativamente ao após, ou seja, o futuro! Embora com muita pena minha não tenho uma “bola de cristal”, mas vou apoiar-me num ditado popular e que é uma verdade contemporânea e também amplamente comprovada, “depois da tempestade virá bonança”.

Esta reflexão decorre da minha, formação, experiência profissional no imobiliário e de empresário, bem como dalgum conhecimento da realidade económica e empresarial do país. O impacto já está visível nalguns setores como o têxtil e calçado, mas irá alastrar rapidamente (curto prazo) a outros setores e obrigatoriamente ao imobiliário.

segunda-feira, 9 de março de 2020

Avaliações Imobiliárias – “Conceitos de valor”



















A avaliação de imóveis é fundamental para uma correta gestão do património, com valores associados que representam grande visibilidade e impacto nos investimentos das empresas, instituições e famílias.

Nesse sentido, é importante que os diferentes tipos de valor emitidos nos relatórios de avaliação sejam claros, ou seja, as conclusões sejam objetivas e com uma linguagem comum necessária para a sua melhor compreensão. Por vezes e nalguns trabalhos de avaliação imobiliária, os clientes solicitam-nos para um mesmo imóvel e no mesmo relatório várias respostas, o que torna logicamente o nosso trabalho mais complexo, sendo assim, possível a valorização do mesmo imóvel em diferentes perspetivas e assim com diferentes valores.

De modo a contribuirmos para uma melhor compreensão dos valores emitidos e de acordo com as normas internacionais para avaliação imobiliária, apresentamos de seguida as definições para os diferentes tipos de valor em função de cada conceito subjacente.

Valor de Mercado – O “valor de mercado” é a quantia pelo qual um imóvel pode ser transacionado à data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável, tendo por referência a transação de outros bens de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os operadores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer interesse particular que norteie a sua ação.

Valor de Venda Imediata – Tem por base o valor de mercado do imóvel, mas é subtraído da necessária exposição para absorção em que a venda é efetuada num período de tempo especialmente curto. Também pode ser apresentado por valor de venda forçada ou valor de liquidação.

Valor Venal – É a quantia pela qual o bem foi transacionado em mercado livre, ou seja, o preço que o comprador pagou ao vendedor no momento da realização do negócio.

Valor de Máximo e Melhor Uso – Trata-se duma estimativa do valor de mercado numa perspetiva da obtenção do “máximo e melhor uso” para o imóvel, o qual pode ser definido como sendo aquela que conduz ao valor mais elevado, desde que o uso em causa seja admissível, fisicamente possível, adequado ao mercado e financeiramente viável.

Valor Intrínseco – É o conceito de valor que traduz os custos necessários à construção de um imóvel semelhante ao objeto de avaliação, ponderado com fatores que traduzam a depreciação física e funcional e/ou económicas ocorridas, acrescido do valor de mercado do terreno (quando possível).

Valor Potencial – Corresponde ao valor atual do imóvel atendendo aos seus rendimentos futuros, atualizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Financeiro – Traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos atuais, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Residual – Utilizado na avaliação de terrenos e de propriedades a reabilitar, e que se obtém deduzindo ao presumível valor de mercado do imóvel a construir ou reabilitar, todos os custos, diretos e indiretos, inerentes à intervenção construtiva. Podendo ainda a análise ser do tipo dinâmica ou estática.

Valor de Garantia/Hipoteca – Corresponde ao valor do imóvel numa perspetiva de valor comercial futuro do imóvel, tendo em conta aspetos sustentáveis a longo prazo, mais independentes da conjuntura económica ou de aspetos especulativos.

Valor Contabilístico – Valor dos imoveis para contabilização no Balanço das contas das empresas ou entidades, garantindo o cumprimento das normas contabilísticas (SNC ou outra aplicável para entidades).

Valor em Uso Continuado – Avaliação que se orienta e considera o uso atual do imóvel, mesmo que não seja este o correspondente à sua maior valorização.

Valor em Uso Alternativo – Na avaliação em uso alternativo consideramos o valor do imóvel, de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a ter legalmente, e que traduzam a sua melhor valorização (“máxima e melhor utilização”).

Valor Futuro – Corresponde ao valor de mercado, acrescido duma capitalização com uma taxa de atualização e de rentabilidade adequada e prudente, num horizonte temporal definido.

Valor Atual Líquido – Corresponde ao valor do imóvel determinado pelo valor residual, de modo dinâmico com utilização duma taxa de atualização (WACC), pelo que se denomina de líquido porque é ainda subtraído da quantia necessária para despesas de transação.

quarta-feira, 26 de fevereiro de 2020

VOLATILIDADE DO MERCADO IMOBILIÁRIO



A volatilidade é um parâmetro de análise de risco que permite verificar as oscilações dum determinado ativo e as variações de valor no curto e médio prazo. De certo modo é um indicador considerado pelos investidores aquando duma análise fundamentada na seleção perante diferentes classes de ativos ou na mesma classe. Assim a volatilidade no investimento vai determinar o tipo de investidor em função do risco, se se trata dum mais conservador e avesso à incerteza, ou não.

Com certeza podemos afirmar que o imobiliário permite de certo modo algum equilíbrio sobretudo pelo histórico e retornos implícitos, contudo há ciclos e segmentos em que não é possível antecipar e antever evoluções ou quedas, o que em contrapartida para alguns investidores permitirá obter ganhos moderados em função dos comportamentos de mercado, sendo ainda assim o imobiliário um mercado por natureza menos volátil dos que os restantes.
A volatilidade do imobiliário tem precedentes passados e históricos de baixo risco, pelo que por norma é uma das opções na diversificação de carteira de investimentos de clientes institucionais e corporativos em todo o mundo. Contudo e numa ótica de investimento direcionado e analisado de forma individual em imobiliário é possível verificar que o mercado imobiliário tem fenómenos específicos. Quem trabalha no setor facilmente compreende que o mercado de arrendamento (AL) residencial tem uma volatilidade considerável face aos restantes, por isso mesmo também provoca alterações nos valores de compra e venda nas zonas de reabilitação urbana. Noutros segmentos o mercado não é tão volátil, mas há alguns nichos onde o risco de volatilidade sobretudo nas taxas de retorno não são de desprezar.

No contexto da avaliação imobiliária a volatilidade é um parâmetro a considerar no presente, que deverá afetar o valor, a prudência deverá ser a palavra de ordem. De modo objetivo deverá ser dada a devida segurança e salvaguardada através da atribuição das denominadas yields e taxas de retorno, mais moderadas ou menos otimistas como nalguns casos assistimos e lemos em algumas publicações. As taxas de ocupação ou encargos são também fatores importantes na volatilidade de mercado.

Estamos a atravessar uma fase em que faz toda a diferença na valorização de imóveis a ponderação e bom senso na relativização de determinados fenómenos pontuais, assim o avaliador deverá ter uma responsabilidade acrescida no trabalho de análise e domínio do mercado local onde atua, fazendo verter implicitamente a volatilidade no valor do mesmo. As flutuações do mercado e dinâmicas são constantes, sendo essa evolução mais notória em segmentos específicos e em contextos localizados, muitas vezes decorrem de modas e tendências passageiras.

Existem alguns modelos estatísticos relativamente intuitivos que permitem verificar a volatilidade do mercado imobiliário tendo por base dados históricos, sendo elas o desvio padrão, variância ou desvio médio, contudo muitas vezes o bom senso na simples análise do valor mínimo e máximo duma prospeção é suficiente, aplicando um valor ponderado que melhor se adequar adicionado ainda se necessário a volatilidade para essa localização/segmento na determinação do índice de venda ou de renda na avaliação, muitas vezes pode ser a forma mais eficiente e expedita de o fazer.

sexta-feira, 7 de fevereiro de 2020

DIFERENCIAÇÃO E CARACTERÍSTICAS NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA



Por norma qualquer imóvel possui algum/alguns aspetos que o permite se diferenciar dos restantes, o que em boa medida faz aumentar ou diminuir o seu valor face a outros semelhantes e disponíveis no mercado. Estes aspetos são analisados como variáveis na homogeneização dos comparáveis para depois serem aplicados pelo no método comparativo.

O perito avaliador que seleciona e analisa a amostra para posterior homogeneização, depara-se com a necessidade de definir quais as características mais importantes e diferenciadoras do imóvel em análise, ou seja, os aspetos qualitativos, que no contexto do mercado onde o mesmo se enquadra, mais ou menos valoriza. Passando em revista o segmento do mercado que mais comummente há avaliações, residencial, vamos focar alguns aspetos que habitualmente estão presentes, e indagar acerca da variação de valor que os mesmos poderão significar.

No segmento residencial, sabemos que as tipologias mais elevadas possuem um valor unitário tendencialmente (€/m2) inferior às tipologias inferiores. A existência de equipamentos intrínsecos ao imóvel, como é de esperar, são fatores valorizadores do preço do imóvel. A existência de estacionamento/s é também claramente influenciar do valor do imóvel. A orientação e exposição solar, também poderá afetar. Um imóvel que se situe a um nível e orientação que permita uma maior luminosidade e aquecimento natural será mais atrativo do que outro semelhante, mas mal iluminado. Outros aspetos como a idade e acabamentos são também de valorizar. Contudo há um aspeto que tem um peso considerável que é o número de quartos, que irá definir a sua tipologia, não obstante área possa até ser inferior à tipologia seguinte ou anterior. Nas moradias a existência de logradouro constitui um fator majorativo, bem como o facto de ser isolada face a moradias geminadas ou em banda. Nos apartamentos, a localização nos últimos pisos, especialmente quando tal significa vistas desafogadas de rio ou mar funciona como uma característica majorativa – exceção feita a prédios sem elevador. A integração em condomínio ou conjunto habitacional também pode fazer variar o valor. A existência de elevador e estacionamento próprio são aspetos bastante valorizados pelos compradores, especialmente em imóveis que se situem em prédios com vários andares, ou em zonas onde o estacionamento na via pública seja particularmente difícil e a pagar. A classificação energética é cada vez mais um aspeto diferenciador da qualidade do imóvel, que deve ser considerado.

Há que considerar também modas e tendências que nalguns casos vão tendo impacto no valor, assim como também a referência a determinado construtor ou marca que incorpora em si um sinónimo de qualidade (ex. da antiga empresa de construções “Ferreira dos Santos” na cidade do Porto).

Cada aspeto atrás relatado deverá ser analisado/comparado diretamente e se se tratar de variáveis que podem ser traduzidas de qualitativas para quantitativas para aferir €, caso contrário a diferenciação dada no valor terá sempre um grande peso que decorre da sensibilidade, experiência e competência de cada perito.

quarta-feira, 15 de janeiro de 2020

ALOJAMENTO LOCAL – PORTO E LISBOA


São cada vez mais os apelos por parte de empresas especializadas na gestão de arrendamentos em AL, sobretudo nas cidades de Porto e Lisboa, acenando aos proprietários com promessas de rentabilidades elevadas com yields atrativas, oferecendo um serviço supostamente sem preocupações e com rendimentos garantidos. É um mercado que está a consolidar-se nas localizações prime das duas principais cidades.

É nosso entender que o arrendamento de curta duração, normalmente denominado de alojamento local (AL) é nalguns casos uma boa opção de investimento, como retorno dum determinado imóvel. Contudo nem sempre assim é! Será necessário conhecer o mercado e saber especificamente as melhores localizações, preços, rentabilidade exigida e taxas médias de ocupação, entre outras.

O fator localização é fundamental e é onde reside de certo modo, a diferenciação existente na taxa de ocupação e no preço da diária, mas não é garantia de nada e pode não ser onde reside a melhor rentabilidade de mercado ou retorno, pois existem movimentações a ocorrer. Em todo o caso, as zonas centrais e inseridas no “casco” são sobretudo as mais procuradas pelos turísticas e valorizadas neste segmento de mercado.

O mercado de AL apresenta atualmente os seguintes valores para diárias:

– Porto: 90 a 95€/dia e Lisboa: 110 a 115€/dia;
– Estes valores médios correspondem a dados observados no mercado nestas duas cidades, sendo que a taxa de ocupação média anual, nas zonas centrais destas cidades rondam entre os 65% e 75%.

Paralelamente outros fenómenos e movimentações interessantes vão ocorrendo e que garantem igualmente boas taxas de ocupação e de rentabilidade, como são exemplo as localizações periféricas do Porto, com preços muito mais baixos (em média metade) mas com boas acessibilidades e dotadas de transportes públicos, nomeadamente metro e comboio, o que tem atraído muitos turistas que pretendem permanecer por períodos superiores a um fim de semana, e nalguns casos porque já são repetentes na visita ao Porto. Essas localizações são Gaia (orla costeira), Espinho, Ovar e até Aveiro, com mobilidade sempre conferida pelo comboio, para norte do Porto as localizações de Vila do Conde e Póvoa do Varzim com o metro de superfície e transportes alternativos, Braga também é um caso interessante, mas já com massa critica para uma estadia dedicada.

O mercado imobiliário e o turístico, sobretudo nos últimos anos têm tido crescimentos constantes e “lado a lado” e sustentados, estes aspetos lançam desafios aos agentes de mercado e aos peritos avaliadores no processo de avaliação de imóveis desta natureza, com a determinação do seu valor pelo potencial de AL e pela volatilidade associada à atividade turística.

quinta-feira, 2 de janeiro de 2020

A recuperação da economia portuguesa foi baseada no turismo e imobiliário

No final de 2019 e a escassos dias de 2020, decidimos fazer uma retrospetiva e análise histórica de factos ocorridos nos últimos anos, desde que a Troika entrou (2011) em Portugal, com cerca de 80 mil milhões de euros para os cofres nacionais, isto em meados de 2011 após pedido de assistência internacional.














De acordo com o memorando e instruções da Troika foram impostas muitas restrições o que de imediato deu origem, na altura a um novo êxodo como já não se assistia há muitas décadas, com a saída de muitos jovens, sobretudo os mais preparados, com estudos/formação e conhecimentos de línguas (principalmente inglês). O desemprego atingia taxas elevadíssimas e a carga de impostos foi muito dura, redução de salários no setor público, congelamento de pensões, …, etc. A economia tinha batido no fundo.

Assim os preços em todos os segmentos imobiliários e sobretudo no residencial caíram a pique, com a banca a não conceder empréstimos às famílias e empresas, e por sua vez muitas destas a darem os imóveis que serviam como garantias de empréstimos para dação como pagamento de dividas. A construção, por conseguinte, a registar os índices mais baixos de licenciamentos e de emprego no setor.

Já em 2013/2014 são introduzidas algumas alterações na legislação para estimular a economia e aí começa a procura turística e interesse no internacional pelo país, sobretudo em Lisboa e Porto, com os centros urbanos que tinham sido abandonados a serem reabilitados e a procura de compradores internacionais (benefícios fiscais), logo seguida da procura interna das famílias que tinham adiado a compra de habitação, pois os bancos retomavam lentamente a concessão de crédito para compra de habitação.
A construção também aliada do imobiliário foi recuperando mercado e permitindo que hoje tenhamos valores/preços que são conhecidos de todos. Os índices de confiança das pessoas/consumidores recuperou, bem como a taxa de desemprego diminuiu e as exportações cresceram. Mais tarde ainda assistimos a crescimentos da economia nacional acima da média europeia, que atualmente já estabilizou. Passando em certa medida do “8 para o 80”.

Terminado este artigo do mesmo modo que começamos, estamos a escassos dias de 2020 e de facto existem dois vetores que permitiram em grande parte esta recuperação, e que por sua vez estão dalgum modo correlacionados, por um lado o turismo e por outro o imobiliário/construção.

Todavia resta-nos saber até quando esta conjuntura permanece favorável ao nosso país, pois as reformas, infraestruturas e determinadas alterações necessárias para a sustentabilidade económica, embora anunciadas nunca chegaram a ser implementadas e assim a navegação continua a ser feita à vista e à vontade da maré que para já ainda nos é favorável.

quarta-feira, 18 de dezembro de 2019

SEGMENTO DE ARMAZÉNS, INDUSTRIAL E LOGÍSTICA – GRANDE PORTO






No segmento de armazéns e industrial, o dinamismo é por norma um pouco mais ténue e tardio que nos restantes segmentos do mercado imobiliário, uma vez que está a montante da cadeia de fluxo, contudo as previsões continuam positivas com a consolidação das exportações e do consumo privado, pelo que se auguram resultados favoráveis para as atividades industriais e logísticas, consequentemente para o seu segmento imobiliário.

A orientação para o controlo de custos de ocupação vai permanecer, com a otimização das áreas dos imóveis em função do dimensionamento das suas atividades e dos contratos estabelecidos com as marcas/insígnias. Nalgumas localizações aguarda-se pela expansão de polos logísticos e industriais, estando essa expansão dependente de interfaces ou ligações aos principais acessos viários e de infraestruturas regionais. Alguns operadores logísticos e empresas industriais optam por desenvolver a meios próprios ou através de parceiros, armazéns/edifícios, uma vez que o mercado imobiliário, não oferece imóveis para arrendamento com a sofisticação necessária e exigida, tais como: dimensão, cais de carga/descarga, pé-direito, sistemas de desenfumagem, pavimentos, etc…, acabando noutros casos por haver uma adaptação ou ajustamento da atividade às condições dos imóveis em oferta/disponíveis.
A zona considerada como prime para armazéns industriais é a Maia, nomeadamente a sua zona industrial nos diferentes setores, quanto a logística consideramos que todo o eixo da A41 e início da A28 (Matosinhos), devido sobretudo à proximidade ao cais de Leixões, Aeroporto e ligações rodoviárias. A norte do Porto (Maia/Matosinhos) continua a ser a preferência dos operadores, não obstante a boa rede viária no concelho de V. N. Gaia tem permitido nalguns casos a deslocação para este concelho dalgumas empresas, também pelos preços mais reduzidos neste segmento, tal facto acontece também com Valongo.

VALORES DE MERCADO – ARMAZÉNS



A análise foi realizada para a zona geográfica que consideramos “Grande Porto”, nomeadamente os concelhos analisados, foram os seguintes: Porto, Matosinhos, Maia, Valongo, Vila Nova de Gaia, Vila do Conde e Gondomar. Correspondem a valores de imóveis registados na nossa base de dados interna, no período entre setembro/outubro/novembro de 2019, num total de 53 observações, para arrendamento e para compra/venda.

Conclui-se que para armazéns, situados no Grande Porto o valor médio para arrendamento posiciona-se em torno dos 3,0 €/m² e o de venda ronda os 475 €/m².

Para concluir esta análise foi possível verificar que a yield media neste segmento ronda os 7,5%, o que nos parece um valor adequado para a região, qualidade dos ativos em oferta e conjuntura imobiliária atual.

terça-feira, 3 de dezembro de 2019

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA – TOMADA DE DECISÃO

Muitas decisões, quer empresariais, bancárias ou familiares envolvem património imobiliário, havendo a necessidade do apuramento dos valores dos bens imóveis que o compõem. Nestas situações, é comum surgirem conflitos de interesses ou de opiniões entre as partes envolvidas, pois os interessados normalmente tendem a considerar que o valor dum determinado imóvel é menor do que o valor pretendido, ou vice-versa, noutros casos existem questões de ordem sentimental que não podem ser quantificadas.



























Não basta opinar sobre o valor dum determinado bem, simplesmente por conhecê-lo internamente e por o usar regularmente. Para se determinar o valor de mercado de um imóvel, é fundamental saber o seu potencial e principalmente ter um bom conhecimento do mercado e do seu comportamento atual, bem como suas tendências.

Diversos aspetos / características podem ter influência na valorização ou depreciação do imóvel e devem ser ponderados (ex: localização / acessibilidades, estado de conservação e ocupação, uso, tipologia, etc.). Uma avaliação criteriosa proporciona maior segurança para os interessados, bem como para uma acertada/fundamentada decisão, qualquer que seja a sua finalidade.

Atualmente, cada vez se torna mais difícil emitir um juízo de valor de um imóvel devido ao comportamento atual do mercado imobiliário. A constante tendência de evolução dos preços nalguns segmentos de mercado, tem criado sinais de sobrevalorização dos preços no imobiliário. Este comportamento tem-se verificado essencialmente no residencial e consequente na oferta vs procura. Por isso é recomendável, portanto, que uma avaliação imobiliária seja realizada com a devida prudência e por um especialista independente, em virtude de não possuir qualquer interesse pessoal na negociação do bem, possibilitará às partes tomarem decisões mais acertadas, minimizando ou eliminando os eventuais conflitos existentes. Neste contexto não posso deixar de realçar o facto de algumas empresas a operar no mercado, procederem em simultâneo à avaliação e comercialização (mediação) do mesmo bem, o que por sua vez poderá de certa forma colocar em causa uma tomada decisão assertiva.

quarta-feira, 20 de novembro de 2019

O arrendamento imobiliário é bom investimento?





Nesta fase em que o arrendamento é tão falado e até existem legislação recente para o seu fomento e desenvolvimento, decidimos fazer uma reflexão sobre o conjunto de despesas e encargos que um proprietário terá de fazer face quando decide colocar um imóvel para arrendamento tradicional/convencional, não obstante parte dessas despesas também fossem devidas mesmo considerando que o imóvel vago. Nesta reflexão/análise iremos determinar também a rentabilidade obtida por esse mesmo proprietário.


Para que se torne mais realista esta análise, decidimos colocar um exemplo prático dum proprietário que analisa arrendar um apartamento T3 usado de construção de qualidade média, situado em Vila Nova de Gaia, pelo valor mensal de 725 € (valor médio atual de renda para esta tipologia numa zona periférica ao centro de VNG).

Assim temos as seguintes despesas a considerar:                                                
- IMI (0,43% do VPT de 110.000 €)
- Imposto de selo (10% do valor de arrendamento)
- Contrato de arrendamento (200€ advogado)
- Coleta em IRS (taxa autónoma de 28%)
- Seguro do imóvel (150€/ano)
- Retenção na fonte (25% sobre o valor da renda caso seja uma empresa)
- Condomínio (mensal 50€)
- Mediadora (comissão da mediadora imobiliária)
- Gestão e Manutenção (5% do valor de rendas/anual)

Importa ainda salientar que existem algumas variáveis associadas ao risco ou incerteza de incumprimento do arrendatário ou ainda a possibilidade de o apartamento vagar por tempo indeterminado, o que desde logo representa uma redução de receita e a manutenção dalgumas despesas, que não estão consideradas nesta análise. Outro aspeto que também não vamos considerar para esta análise tem a ver com o denominado custo de oportunidade, que não é nem mais nem menos do que analisar uma alternativa de investimento e o respetivo benefício que daí poderia ser obtido nessa alternativa que é renunciada. Outra ainda é a coleta em IRS e o novo imposto sobre o património, pois não estabelecemos enquadramento de parâmetros deste proprietário. Consideramos que o valor de mercado do imóvel para venda é de cerca 160.000 €.

De acordo com esta análise, concluímos rapidamente que o arrendamento do imóvel traduz uma rentabilidade líquida efetiva anual de cerca 2,60% que considerando as taxas atuais não é de desprezar. Mesmo não inserindo uma série de aspetos que podem reduzir a receita e por sua vez diminuir essa mesma taxa de rentabilidade. A questão que se coloca desde logo para um investidor é a de analisar o investimento ou desinvestimento comparativamente a outras classes de ativos disponíveis no mercado, ou seja, analisar da sua viabilidade, risco/incerteza, liquidez, entre outros.

Logicamente que para um investidor de dimensão média, alguns dos encargos e custos podem ser diluídos numa ótica de economia de escala, contudo para um investidor de pequena dimensão ou proprietário, a manutenção do investimento em imobiliário quer via arrendamento ou não, despoleta algumas interrogações, pois existem alguns riscos associados que convém refletir e ponderar. Da nossa parte, esperamos com esta breve análise ter dado um contributo e ajuda nessa reflexão.

terça-feira, 15 de outubro de 2019

ESPECIALISTAS EM AVALIAÇÃO, OS NÚMEROS COMPROVAM-NO!




“A Structure Value , no último trimestre, avaliou um total de 500 mil m2 com um valor superior a 245 milhões de euros”
A Structure Value realizou no decorrer do último trimestre (terceiro) avaliações para várias entidades, nomeadamente: Bancos, Fundos, Empresa, Particulares e Entidades Publicas, que corresponderam a um total de valor avaliado de 245 milhões euros. A empresa está especializada em avaliação imobiliária e assume cada vez mais um papel de liderança, facto que está relacionado com a confiança que os clientes depositam na empresa, tendo assim concretizado um total de 500.000 m2 avaliados no mesmo período.

Nos últimos anos a Structure Value tem vindo a aperfeiçoar as suas metodologias e processos, pelo que no segmento da avaliação imobiliária onde está especializada a empresa atualmente tem uma capacidade de resposta de âmbito nacional e garante elevados padrões de qualidade.

O portfólio das avaliações realizadas passam pelos mais diferentes tipos de imóveis, desde postos de combustíveis, herdades, edifícios escritórios, terrenos, industria, hotéis ou moradias e apartamentos, entre outros.

terça-feira, 1 de outubro de 2019

STRUCTURE VALUE é associada da ASAVAL



A STRUCTURE VALUE é a mais recente empresa a juntar-se ao leque de associados da ASAVAL – Associação Profissional das Sociedades de Avaliação. Esta associação tem como objetivo de acordo com os seus estatutos a promoção da atividade das sociedades de avaliação e a sua profissionalização, com vista ao incremento da qualidade de serviço prestado pelos seus associados.

Fazer parte da ASAVAL como membro é mais um motivo para confiar no trabalho desenvolvido pela STRUCTURE VALUE, já que a associação assegura que os seus associados “fazem o controlo de qualidade dos trabalhos de avaliação que realizam, para maior garantia de terceiros e que os associados não desenvolvem atividades que integrem conflitos de interesse com a atividade de avaliação ou que coloquem em risco a integridade das avaliações emitidas”.

A STRUCTURE VALUE está há uma década a marcar o setor imobiliário, e sempre assegurou os mais elevados parâmetros de rigor e independência no que toca à avaliação imobiliária. A integração da STRUCTURE VALUE como membro da ASAVAL é um comprovativo disso mesmo.

De acordo com o responsável da STRUCTURE VALUE, Vítor Osório Costa, este esclareceu que “… é com muita satisfação que integramos o grupo restrito de membros da ASAVAL, sendo muitos os temas/pontos que partilhamos para a atividade de avaliação imobiliária…”.

quarta-feira, 7 de agosto de 2019

“A proposta de serviço da STRUCTURE VALUE é cada vez mais de especialistas em avaliação imobiliária”










No 10º aniversário da STRUCTURE VALUE o diretor geral Vitor Osório faz o balanço da empresa e o do mercado de avaliação imobiliária em entrevista ao Jornal Vida Económica!

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Entrevista Vida Económica – 26-07-2019

“A comemorar 10 anos de atividade, a Structure Value é hoje uma consultora especializada na prestação de serviços de avaliação e de consultoria técnica no setor imobiliário. “A nossa proposta de serviço é cada vez mais de especialistas em avaliação, é assim que o mercado nos vê e é aí que nos sentimos bem”, destaca em entrevista Vítor Osório. Contudo, mostra alguma preocupação com alguns aspetos da atividade. É que, destaca, o “crescimento no número de avaliações e na quantidade trabalho não é proporcional na evolução dos honorários pagos às sociedades de avaliações”.

Nos dez anos de existência, a Structure Value já atravessou um período de crise e de crescimento do mercado imobiliário? 

Nascemos no ano de 2009, em plena crise, e, 10 anos depois, o balanço é claramente positivo. Acho mesmo que em muitos momentos nos superámos, sobretudo porque apanhámos o pico da crise com a empresa recém-nascida e para todos os lados em que nos virávamos só se falava de crise, crise, crise. Era a palavra da ordem do dia a dia, mas em boa verdade desde que comecei no mercado de trabalho que sempre ouvi o termo crise, por isso, nem quis saber, o comboio já estava em marcha, foi só conduzi-lo, evitando problemas e agarrando desafios e oportunidades.

Que balanço faz deste período? 

Passámos alguns momentos iniciais difíceis, que foram como aprendizagens que tirámos desses períodos menos bons, e é o que nos permite perceber hoje e compreender que uma estrutura adequada e uma equipa multidisciplinar pode fazer a diferença e ser capaz de se adaptar tanto aos trabalhos mais rotineiros como também aos mais complexos. Isso enche-nos de confiança e prepara-nos para tudo o que o futuro nos reservar. Ou seja, esta aprendizagem funcionou também como um teste às nossas capacidades, competências individuais e como equipa.

Que lição tirou dos períodos menos bons? 

Saímos mais fortes da crise, e também aprendi a lição de que fazemos a diferença quando fazemos as coisas com paixão, e a Structure Value tem essa paixão.

Que áreas contribuíram mais para o crescimento da empresa? 

Inicialmente, no primeiro ano, a empresa estava mais direcionada para avaliação de empresas, negócios, marcas e insígnias, contudo, rapidamente o património imobiliário foi o driver e assumiu uma posição crescente. Hoje, a avaliação imobiliária representa 85 a 90% da nossa atividade e volume de negócios. A consultoria imobiliária e peritagem representam os restantes 15%, os trabalhos de avaliação de empresa e marcas são residuais. Atualmente, a Structure Value é especializada na prestação de serviços de avaliação imobiliária e de consultoria técnica no setor imobiliário. A nossa proposta de serviço é cada vez mais de especialistas em avaliação e é assim que o mercado nos vê e é aí que nos sentimos bem.

Em que áreas e que clientes contribuíram mais para o crescimento? 

Os segmentos em que Structure Value está mais presente são os fundos de investimento imobiliário, bancos e empresas. Os nossos clientes são aqueles que atuam no mercado nacional. Logicamente que trabalhamos mais com alguns deles e que por sua vez contribuem e têm um peso maior no nosso crescimento, mas, de um modo geral, somos fornecedores de serviços de avaliação imobiliária para quase todos. Sobretudo, porque o mercado e os clientes sabem que somos guiados por uma cultura profissional, temos os recursos adequados e o know-how do mercado imobiliário, por isso, o nosso serviço acrescenta valor para a atividade dos nossos clientes e contamos com a confiança deles.

Nos últimos anos o mercado imobiliário registou um crescimento significativo a nível do investimento particular e institucional? 

Sim, havendo mais atividade imobiliária, consequentemente há mais trabalho, transações, operações e logo mais atividade de avaliação imobiliária, sobretudo no segmento da banca. Contudo, este crescimento no número de avaliações e da quantidade de trabalho, não é proporcional na evolução dos honorários pagos às sociedades de avaliações. Hoje são exigidas muito mais competências, mais qualificações, certificações e os trabalhos requerem análises mais completas e complexas, todavia os honorários dos avaliadores não acompanham essa evolução e exigência.

A consultadoria e avaliação acompanharam esta situação? 

A avaliação imobiliária tem um forte impacto nas economias modernas na valorização dos ativos imobiliários, das instituições, bancos e fundos. Prova disso foi a crise económica, que teve muitos aspetos com origem nas carteiras de imóveis, bem como o impacto do imobiliário no balanço dessas entidades. O peso de cada segmento na nossa atividade está bem distribuído por tipo de cliente, principalmente por uma questão de prudência: tenho atenção e cuidado com um dos critérios que considero importante na nossa atividade, que é mantermos a independência e autonomia. De qualquer maneira, os clientes institucionais, como banca, fundos e gestão de ativos, têm um peso muito superior em quantidade de m2 avaliados, face às empresas e particulares, o que é natural em qualquer empresa de avaliação da nossa dimensão.

Qual o papel que devia ter o regulador? 

O regulador e supervisor poderiam também ter um papel mais ativo ou mesmo proativo no setor, criando condições e barreiras para a entrada no setor. Por outro lado, fazer exigência de um responsável técnico da empresa, horas de formação anuais obrigatórias dos peritos das empresas, promover a fusão de empresas, ou seja, dar sinais ao setor de que o profissionalismo é o caminho. Uma empresa ou sociedade de avaliações deverá ser possuidora de massa crítica, metodologias afinadas, cobertura, sistemas internos de validação credíveis. Ou seja, dar garantia aos clientes de confiança. Não podem ser comparáveis os custos nem o resultado da avaliação para o cliente final comparativamente a um perito avaliador individual ou empresa unipessoal que tem uma única pessoa que é o perito avaliador, que na maioria das vezes são excelentes peritos locais e muito competentes no contexto local, mas que não estão em pé de igualdade com as sociedades de avaliação profissionalizadas.

Quais são as perspetivas futuras do setor da avaliação? 

A avaliação imobiliária tradicional é cada vez mais um serviço padronizado, pode ser visto pelo cliente tal como uma commodity. Uso este termo porque as avaliações de imóveis, quando realizadas por sociedades de avaliações que usam critérios similares, têm as práticas de rotinas idênticas, experiência na validação e adotam os parâmetros exigidos na banca, fundos e gestoras de ativos, em que temos de possuir um nível de qualidade uniforme, prazos de entrega similares e são efetuadas em relativas quantidades. A situação atual do mercado de avaliações é essa, e a tendência deverá manter-se para a avaliação dita normal e parametrizada. A diferença ou destaque será feito nas avaliações especiais, em que o grau de complexidade é maior, sendo que a diferenciação é um critério de seleção dos clientes. Como não conseguimos parar a industrialização do setor, ainda assim, pensamos que há motivos e aspetos que distinguem as empresas mesmo nas avaliações tradicionais e estamos nesta fase a trabalhar nesse sentido, para oferecer ao cliente mais confiança, com uma melhor capacidade de resposta, nível de qualidade e rigor na validação dos relatórios. É esse o caminho, mesmo na avaliação (standard) que denomino por commodity. O top 15 ou 20 de empresas de avaliação a nível nacional tem de se diferenciar do restante do mercado.

Habitação nova “vai exercer um efeito de pressão na descida de preços” 


O segmento residencial continua a ser o mais ativo e dinâmico, sobretudo porque durante muitos anos as famílias foram adiando a troca ou compra de casa. Por outro lado, o turismo tanto na compra como no arrendamento veio dar um impulso ao residencial, sobretudo nos centros urbanos. Na opinião do responsável da Structure Value, os outros segmentos potenciam-se em consequência do residencial, como é o caso do retalho (comércio de rua), escritórios e serviços e logística. Os segmentos mais atípicos, como, por exemplo, os hotéis e residências de estudantes, apresentam também uma forte atividade. A reabilitação urbana continua a ser prime, porém, a procura e dinâmica estende-se para zonas ou coroas mais periféricas dos cascos urbanos. “O stock de usados tem atualmente pouca oferta. A reabilitação urbana tem limitações ao nível de oferta porque não há como se estender e começam a escassear os imóveis/prédios para reabilitar no segmento residencial porque alguns deles são desenvolvidos para outros usos”, destaca. Assim, surge a oportunidade dos edifícios construídos de raiz, que ao ficarem prontos e disponíveis para compra irão exercer um efeito de pressão na descida de preços, em especial no mercado residencial de usados, porque os prazos de absorção destes vão aumentar e fazer baixar os preços dos usados e dos da reabilitação. Vítor Osório considera que a reabilitação é inevitável e está em curso. Contudo, irá competir com a habitação nova no segmento médio. “O mercado da reabilitação não depende somente do residencial. Nesta fase, o peso nem é tão grande como há dois anos, pois há segmentos alternativos que vão assumindo um papel importante na reabilitação”, destaca.

Já o segmento de comércio de rua tem várias realidades. Uma são as zonas prime, procuradas pelas principais insígnias de luxo, e outra realidade é a que comporta as insígnias de comércio de conveniência e correntes. Contudo, destaca, também a importância do comércio tradicional. “São as memórias das cidades e dos centros urbanos, importa manter viva essa realidade, mesmo para a sustentabilidade e atratividade do turismo e do imobiliário”. O segmento logístico é sempre o último na cadeia de valor do imobiliário onde se verifica a retoma. “Nesta fase está dinâmico, dependerá sempre do estado do mercado residência, turismo e do retalho. Sobretudo porque a ocupação das grandes áreas logísticas são cada vez mais otimizadas e dependem dos contratos estabelecidos com os principais operadores. Os valores cobrados também são uma função disso mesmo”, destaca.”

terça-feira, 15 de janeiro de 2019

BALANÇO DE 2018/OBJETIVOS PARA 2019



No decorrer do ano de 2018, avaliamos um total de ativos imobiliários no valor de 3 mil milhões de euros, tendo o volume de negócio crescido cerca de 16% face a 2017, sendo o departamento de avaliações quem teve maior peso, ou seja, representou cerca de 90% do total do negócio, os restantes 10% estão distribuídos pela consultoria e serviços técnicos de peritagem. Na área de consultaria, realizamos vários trabalhos principalmente nos grandes centros habitacionais. A peritagem também evidenciou atividade, nomeadamente na inspeção técnica de edifícios em processo de aquisição por investidores e em serviços de emissão de relatórios de peritagem.

Vítor Osório Costa, diretor da empresa, assegura que para este ano, a expectativa é de continuar a crescer. O responsável refere que no segmento de avaliações no crédito hipotecário a empresa pretende consolidar a sua presença a nível nacional, nomeadamente com os principais clientes bancários. Também está em curso um processo interno organizacional de processos e de validação, que resultará numa melhor capacidade de resposta e certamente num serviço de ainda maior qualidade.

Os principais objetivos da empresa para 2019, são os seguintes:

- Consolidar a presença na avaliação imobiliária para o segmento do crédito hipotecário e do fomento à construção;

- Consolidar a cobertura nacional, com mais peritos avaliadores e parceiros em todas as localizações, especialmente na zona centro e sul do país;

- Implementação de processos internos de dupla validação de todos os serviços de avaliação imobiliária;

- Acrescentar valor aos nossos serviços com a acreditação/certificação por entidades externas;

- Publicação regular de dados/índices estatísticos de valores/preços/taxas do mercado imobiliário em diferentes zonas do país;

- Promoção e divulgação dos serviços e da empresa em exposições e feiras do setor.

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terça-feira, 18 de dezembro de 2018

terça-feira, 12 de junho de 2018

PORTFÓLIO DE AVALIAÇÕES REALIZADAS











Ao longo dos quase 10 anos de experiência no setor das avaliações, muitos têm sidos os tipos e segmentos de imóveis avaliados pela nossa empresa, desse modo resolvemos divulgar no nosso site uma amostra do que vamos fazendo um pouco por todo o território nacional, destacando-se principalmente as avaliações efetuadas para os bancos a operar em Portugal e fundos de investimento imobiliário.

Podem aceder a mais informação do portfólio de avaliações através dos seguintes links:

https://www.structurevalue.com/portfolio/1

https://www.structurevalue.com/portfolio/2

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newsletter junho 2018