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quarta-feira, 25 de outubro de 2023

O desenvolvimento sustentável e a avaliação imobiliária

 






Nos dias de hoje existe uma preocupação crescente para o desenvolvimento sustentável, são cada vez mais evidentes os impactos negativos que o homem provoca na natureza. A poluição, a destruição de habitats, o acúmulo de resíduos sólidos e a diminuição rápida da biodiversidade são apenas alguns dos exemplos dos problemas ambientais gerados pela ação do homem.

 Para combater estas alterações é necessário que as empresas façam a sua parte, que tenham uma política de sustentabilidade empresarial que permita salvaguardar o meio ambiente ao mesmo tempo que a permite crescer economicamente. Neste âmbito a Structure Value tem adotado um conjunto de medidas para mitigar o seu impacto no meio ambiente, ao mesmo que tempo melhora os seus processos para criar maior valor aos seus clientes, colaboradores e sociedade em geral. Entre essas medidas destacamos:

  •     Adoção o princípio de sociedade paper free, assegurando que todos os nossos serviços são desenvolvidos com base em ferramentas tecnológicas, utilizando mínimo de papel possível    privilegiando sempre os meios digitais;
  •    Sensibilização da equipa para a adoção de que reduzam o consumo energético;
  •    Sensibilização ao uso racional e eficiente da água;
  •    Fomentar uma gestão consciente de resíduos sólidos;
  •    Existência de práticas que identificam e eliminam qualquer possibilidade de existência de assédio;
  •    Oportunidades de progressão para todos elementos da equipa;
  •    Salvaguarda da saúde e segurança da equipa;
  •    Total transparência nos atos de gestão e comercias;
  •    Respeito pela legislação e normas nacionais e internacionais.

 Estas são algumas das medidas adotadas para fazermos mais com menos, diminuindo a pegada ecológica, melhorando as condições sociais dos nossos colaboradores e contribuindo para uma sociedade melhor.

quinta-feira, 3 de agosto de 2023

Qualidade de Informação no Imobiliário

 


Na Structure Value temos uma vasta experiência na avaliação imobiliária, resultante disso é também a informação de que dispomos de valores do imobiliário que é obtida no dia a dia, todos esses dados conjugados com uma abordagem integral e rigorosa, conseguimos determinar valor unitários por tipo de imóvel, prazos de absorção, áreas médias, yields, entre outros indicadores por zona, região, concelho, ou mesmo por tipo ou segmento imobiliário. Este saber pode ser convertido em serviço, permitindo oferecer uma nova linha de serviços que são os estudos de mercado que podem ser em função das necessidades das empresas e sobretudo investidores profissionais.

 

Somos especialistas em avaliação imobiliária, mas conjuntamente temos condições para prestar serviços de consultoria de excelência, uma vez que dispomos dos dados das avaliações realizadas, aliadas às melhores métricas estatísticas, bases de dados continuamente atualizadas, com  milhares de registos, nas principais zonas do país, como: Grande Porto, Grande Lisboa e Algarve, não obstante possuirmos dados doutras zonas do país, também com dinâmicas e atividade imobiliária intensa, tais como Braga, Setúbal, Coimbra, Leiria, entre outras.

Para finalizar uma nota sobre o contexto macroeconómico atual. Como sabem saímos duma pandemia, entramos numa crise energética e guerra, passamos para uma inflação galopante e consequentemente agora estamos no topo dum aumento abrupto das taxas de juro de referência, mas apesar de tudo isto, o setor imobiliário continua resiliente, ou seja, um mercado imobiliário com boa resposta e a respirar uma boa performance no geral.

 

Da nossa parte mantemos desde há 14 anos o trabalho de excelência contribuindo para a qualidade da informação no mercado imobiliário nacional, assim estamos confiantes no futuro deste setor e da importância do mesmo para a economia do nosso país.


SEGUIMOS JUNTOS!

 

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value


quinta-feira, 13 de julho de 2023

Alterações na Taxa de Esforço para Acesso ao Crédito


Em entrevistas e comunicados de imprensa do passado fim de semana, a Vice-Governadora do Banco de Portugal, Clara Raposo, revelou que o banco central vai rever o cálculo da taxa de esforço, provavelmente ainda este ano, permitindo com esta medida que mais famílias possam aceder ao crédito à habitação.

Esta medida, se por um lado pode trazer nova esperança para aqueles cuja taxa de esforço se situa acima do máximo atualmente recomendado, poderá ser também, para outras famílias uma espécie de presente envenenado.

A taxa de esforço é a relação entre o rendimento mensal líquido de um agregado familiar e as despesas relativas ao pagamento das prestações dos créditos já contraídos (ou nos pedidos de crédito  em vista a contrair), sendo ideal que a mesma não ultrapasse cerca de um terço do rendimento total do agregado familiar.

O máximo recomendado pelo Banco de Portugal está nos 35% e, para calcular esse indicador, conta-se um nível de stress extra que é de 3%. Contudo, convém ter presente outros fatores como sendo o tamanho do agregado familiar e o rendimento líquido uma vez que, em termos práticos, uma taxa de esforço de 35-40% não representa o mesmo para um agregado familiar que por exemplo conta com 2 salários mínimos nacionais perante outra família que aufere o dobro da anterior.

Sendo certo que com esta medida, o Banco de Portugal permite a mais famílias o acesso a habitação e impulsiona o mercado imobiliário, não nos podemos esquecer que após vários anos com a taxa Euribor negativa, ao longo dos últimos meses as taxas Euribor têm vindo a aumentar significativamente devido ao aumento da inflação na Zona Euro, esperando-se mais um agravamento este mês, sendo certo que a subida se mantenha pelo menos até setembro de acordo com o Governador do Banco de Portugal, Mário Centeno.

Tendo em conta que a prestação da casa é um dos encargos com maior impacto no orçamento familiar, e que tem vindo a aumentar tal como o arrendamento habitacional, ou seja, a par e passo, restou ao sistema bancário/financeiro aliviar um pouco as condições de acesso ao financiamento, fomentado com esta medida que a denominada “classe média” possa aceder a crédito e por outro lado manter o setor da construção e do imobiliário ativo e dinâmico, uma vez que a nossa economia está muito dependente deste setor. Neste contexto a avaliação imobiliária tem papel fundamental na valorização da garantia (imóvel), aspeto que ganha neste caso uma maior importância na análise de risco, sobretudo no valor do colateral (imóvel).

É desta forma cada vez mais importante que o Perito Avaliador execute o seu trabalho com a devida prudência e critérios adequados, aferindo os valores de mercado dos imóveis com a máxima precisão possível por forma a que os interesses de ambas as partes (famílias e entidade bancária) estejam assegurados com a prestação de um serviço de qualidade ao mercado.

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

quarta-feira, 3 de agosto de 2022

13º Aniversário Structure Value

No percurso da Structure Value destaca-se, em 2011, a mudança para novas instalações, que proporcionou melhores condições de trabalho e a contratação de técnicos internos.

Consultora foi criada em 2013

Structure Value tem como foco prestar o melhor serviço na avaliação imobiliária

A Structure Value, sedeada no Porto, foi criada em 2009 com o objetivo de prestar serviços de avaliação imobiliária, área que se mantém como prioritário para a empresa, destaca Vítor Osório Costa, diretor da consultora.

A empresa que este ano celebra o 13 aniversário, presta outros tipos de serviços, como avaliação de máquinas/equipamentos, avaliação de empresas/marcas, consultoria imobiliária, peritagens e certificação energética. “Mas o nosso foco é prestar o melhor serviço no âmbito da avaliação imobiliária, no qual nos consideramos especialistas”, destaca o responsável.

Caracterizando este percurso por períodos altos e baixos, tal como acontece em todos os tipos de organizações, Vítor Costa destaca, contudo, que o balanço é positivo. “Temos conseguido cumprir os objetivos estipulados em cada ano, temos vindo a construir um excelente grupo de trabalho e um grande espírito e filosofia de grupo. Neste momento trabalhamos com todos os tipos de clientes, desde empresas e particulares a entidades de todo o tipo do sistema financeiro”.

Desde a constituição que a empresa obteve uma carteira de clientes que ainda se mantém, estando habilitada para realizar vários tipos de trabalhos nestas áreas.

Neste percurso da Structure Value, o responsável destaca vários momentos: em 2011 a mudança para novas instalações, que proporcionou melhores condições de trabalho e a contratação de técnicos internos.

Mas também, “o ano das privatizações onde tivemos um grande volume de trabalho o que nos levou a criar novos e mais eficientes métodos de trabalho, a consolidação dos nossos clientes na banca e fundos, as redefinições da imagem corporativa também foram bastante importantes para nos mantermos atualizados ao longo dos anos”, refere.

Outro ano que destaca é 2017, em que realizaram uma parceria com uma empresa espanhola que “foi importante para termos uma perspectiva mais detalhada de como se trabalha fora de Portugal”. Destaca, ainda, o ano do 10º aniversário da empresa, considerando que “também foi um marco importante para nós”.









Fase exige prudência

Segundo Vítor Costa, o mercado imobiliário está a atravessar uma fase em que é exigido dos peritos avaliadores mais competências, conhecimentos e alguma prudência. “A diversidade de aspetos e fenómenos que acontecem em cada zona ou região e, por outro lado, a volatilidade e o contexto económico/financeiro atual, são aspetos a refletir”.

Acrescenta que “o domínio destes temas e o incremento dos mesmos no âmbito da avaliação é fundamental para a diferenciação da qualidade do serviço e dos valores emitidos em cada relatório de avaliação. Esse é o grande desafio neste setor para os próximos tempos”.

O responsável da Structure Value refere, ainda, que a avaliação imobiliária tem um papel muito importante na sociedade e no dia a dia de muitas instituições financeiras, que muitas vezes não é dado o devido valor. “Há muitas pessoas que nem sequer têm noção do alcance e impacto que uma avaliação pode ter num processo de crédito habitação, por exemplo. Apesar do avanço das novas tecnologias e do crescimento das AVMs (Automated Valuation Models) nada irá ser como uma avaliação dita ‘tradicional’, ou seja, sujeita a uma visita ao imóvel por um perito técnico especializado e elaboração de um relatório para determinar o seu valor de acordo com as metodologias mais adequadas e o seu conhecimento/know-how do mercado imobiliário da zona onde se insere um determinado imóvel, revisto ainda por técnicos internos igualmente qualificados”, alerta o responsável da Structure Value.

Um dos desafios, refere, é que “muitas vezes as instituições/pessoas não se apercebem disso e pretendem tudo com prazos cada vez mais reduzidos, o que torna mais exigente manter a qualidade do trabalho”.

Outro dos desafios tem a ver com questão dos honorários, um tema que está novamente em cima da mesa “devido sobretudo ao aumento dos preços dos bens e dos combustíveis o que leva a muitos peritos avaliadores locais reduzirem as suas zonas de atuação e, por conseguinte, exigirem mais honorários e ajudas de custo para efetuarem trabalhos fora da sua área de residência”, alerta o responsável.

“Ora, como as instituições não reveem as suas tabelas de honorários e os valores a ser pagos por avaliação se mantêm os mesmos, as empresas ficam numa situação bastante desconfortável pois em muitos casos o valor a ser pago não é justo e leva as mesmas a repensar as suas dinâmicas internas e torná-las cada vez mais eficientes”, alerta Vítor Costa.

De acordo com o responsável da Structure Value, para o próximo ano os objetivos são, de forma direta e objetiva, o “de aumentar a quota de clientes e o volume de trabalho e o de qualificar os peritos internos com certificações profissionais no âmbito do Tegova e Rics”.

quinta-feira, 19 de maio de 2022

Os Edifícios de Escritórios do Futuro

A base de trabalho para o setor dos serviços passou, em uma boa parte, a ser no regime de

teletrabalho, com cada colaborador na sua casa, ou em regimes mistos, com reuniões pontuais, semanais ou mensais no escritório. É esta a realidade em muitas empresas no momento atual e que nalguns setores dos serviços veio efetivamente para perdurar.

 

Esta alteração veio mudar o conceito de escritório, trazendo impactos no retalho de conveniência que funcionava em redor destes escritórios, onde pessoas laboravam e gravitavam. Por consequência a oferta e stock de escritórios usados tem aumentado e o segmento foi um dos mais penalizados com os efeitos da pandemia e dos últimos eventos que o mundo vive. Efetivamente muitos arrendatários continuam a manter os contratos, porém alguns só até quando estes venceram, por outro lado, existem empresas que já não regressam às instalações e o teletrabalho será o futuro para estas.

 

Os impactos na procura e por sua vez no valor dos escritórios, sobretudo no valor das rendas, sendo que as áreas de escritórios mais reduzidas e em edifícios antigos ou pouco corporativos têm as descidas mais significativas, mas também em edifícios corporativos pouco sofisticados a tendência é de redução da procura, descida de preço e menor capacidade de negociação do lado da oferta.

 

 

Entretanto alguns investidores atentos e conscientes da realidade avançam com edifícios de serviços inteligentes e sofisticados para dar resposta às necessidades do segmento, assim como alguns dos edifícios corporativos existentes terão de sofisticar e atualizar para se manterem dentro do mercado premium. O escritório deixou de ser somente o local de trabalho, para passar a ser um espaço interativo e com várias dimensões que preenchem o dia a dia do colaborador. Este é o caminho e serão estes os edifícios de escritórios que se vão diferenciar, incrementar o preço das suas rendas, ter os melhores arrendatários, taxas de rentabilidades atrativas e contratos mais duradouros/estáveis.

 

No contexto da nossa atividade de avaliação imobiliária, verificamos/conferimos as tendências em curso no segmento, as caraterísticas que são mais valorizadas e que o investidor/oferta tende a satisfazer, com ênfase para os seguintes aspetos do escritório do futuro:

– Redução do consumo com aproveitamento de águas pluviais e de outras;

– Redução de emissões de carbono com sistemas de energias alternativas, tais como solar, geotermia, eólicas;

– Reconhecimento facial dos colaboradores para elevador programado;

– Sensores que controlam o nível de CO2 nas salas de reuniões;

– Espaços com ventilação natural ou mecânica para renovação do ar;

– Iluminação inteligente e dispositivos de identificação;

– Segurança cibernética e preocupações com privacidade;

– Abertura de portas, armários ou gavetas com código QR pessoal;

– Edifícios com sistemas de domótica avançados que permitem, por exemplo, a um colaborador chegar à entrada do edifício de carro e conseguir sentar-se na sua mesa de trabalho sem acionar qualquer botão de abertura/fecho de portas ou ligar/desligar qualquer luz;

– Certificações de edifício inteligente e energeticamente eficiente;

– Controlo de acessos de pessoas externas muito seguro e inteligente;

– Espaços para bicicletas e boxes de estacionamento c/ carregadores elétricos;

– Reconhecimento que permite saber onde um colaborador está a cada momento;

– Espaços sociais apelativos e que promovam a convivência/ criatividade;

– Zona de trabalho com conforto e condições para fomentar a produtividade;

– Zonas de lazer para atividades desportivas e afins.

 

Cada vez mais os edifícios de serviços possuem certificações que atestam a sustentabilidade das construções como sejam a certificação energética, em vigor e obrigatório há mais de 10 anos e, mais recentemente, e em franca expansão, as certificações LEED, BREEAM ou WELL que certificam os edifícios nas suas dimensões ambiental, social e económica de forma integrada com vista à concretização das características atrás descritas.

 

A competição do escritório dá-se assim com a casa dos colaboradores, cada vez mais sofisticadas/confortáveis e tecnológicas, esta competição vai criar pressão para o investimento em tecnologia de ponta nos edifícios de escritórios que efetivamente querem manter taxas de ocupação elevadas, cobrar rendas prime e albergar as melhores insígnias/empresas.

Serão estes os edifícios mais valiosos e atraentes no futuro, porque são mais verdes e com funcionamento mais económico, mas sobretudo porque serão locais de trabalho saudáveis e felizes.

 

Cristina Pires
Structure Value

sexta-feira, 15 de abril de 2022

sexta-feira, 2 de outubro de 2020

“A nossa ambição é assumir um papel de referência e liderança a nível nacional nos serviços de avaliação imobiliária”




A Structure Value (STV) atingiu um crescimento sustentável que quer reforçar e consolidar, destaca em entrevista Vítor Osório Costa. “A nossa perspetiva é manter e reforçar o foco como especialista em avaliação imobiliária, de modo a estarmos alinhados com a missão da empresa”, destaca.




VE – Nos últimos meses o país viveu sobre o efeito de uma pandemia com consequência em especial para os segmentos imobiliário e turístico. Como viveu a STV este período?

VO – A empresa tem mantido a sua atividade essencialmente na prestação de serviços de avaliação. Verificamos em alguns clientes um ligeiro decréscimo de pedidos, sobretudo nos meses de abril/maio, o que é natural atendendo à situação vivida. Contudo atualmente verificamos que está a ocorrer um retomar da atividade para os níveis antes da pandemia, o que são sinais positivos e prova de que o mercado imobiliário está ativo. A empresa continuou com a produção e a atividade não foi afetada nem suspensa, logicamente que nos primeiros dias houve uma adaptação mas os recursos e ferramentas informáticas que dispomos, permitiram trabalhar em equipa e com a mesma eficiência, estando cada colaborador recolhido em sua casa, por outro lado consideramos também que foi um bom teste à infraestrutura informática existente, o que confirmou a qualidade desses recursos.

VE – Considera que a recuperação vai ser demorada?

VO – Depende, pois estou certo de que o impacto não se fará sentir de igual modo em todos os segmentos. Há ativos imobiliários que estão mais expostos e a volatilidade dos merca dos financeiros e da economia tem efeitos mais imediatos em uns doue em outros. Por exemplo, imóveis em exploração, com rendas associadas, centros comerciais, entre outros.
De qualquer modo, o impacto deverá ser sentido mais para a frente (médio prazo), sobretudo se o desemprego continuar a crescer e terminarem as moratórias dos financiamentos e arrendamentos.
Por norma, o imobiliário tem capacidade de resiliência e de correção de variações no longo prazo, sendo que os impactos no curto e médio prazo nalguns imóveis poderão ser consideráveis e, por conseguinte, a volatilidade dos preços também, pelas taxas de rentabilidade implícitas, efeitos da redução da procura, tempo de absorção e liquidez.

VE – Como profissional com experiência nos altos e baixos do mercado imobiliário que conselhos deixa aos promotores e empresas?

VO – Há que fazer uma análise cuidada a todos os fatores e dos comportamentos de mercado, pois são alguns os pontos de interrogação. Porém, num cenário mais pessimista, o po-
der negocial dos compradores é uma força a ter em conta no mercado imobiliário e terá tanto mais poder quanto maior for a necessidade de liquidez no mercado. A falta de liquidez dará o mote ao surgimento de oportunidade e poderá criar as condições para assumir papel deter-
minante na definição de preço, com os timings a correr a seu favor.
Nesta fase o conselho para a prudência e gestão risco, estes devem ser os drivers para todos os investidores/promotores imobiliários.

VE – Em termos de avaliação imobiliária qual é neste momento a situação?

VO – Nesta fase a determinação de valores de mercado para alguns ativos imobiliários é tida como uma dificuldade, pois os imóveis, contrariamente a outros tipos de ativos, não têm cotação diária ou bolsa de valores que permita a definição de preços ou valorizações diárias, por isso, o grande desafio atualmente para a avaliação imobiliária e avaliadores é a atribuição de valor de mercado no dado momento para alguns imóveis, sem limitações ou condicionalismos.
É em momentos como estes de incerteza que uma empresa de avaliação deve fazer toda a diferença, pois a informação disponível e não trabalhada pode dar indicações contrárias e pouco sustentadas do mercado, assim a análise casuística de cada avaliação deve atender a aspetos como: volatilidade, risco e rentabilidade, são sinónimos de melhor qualidade da avaliação e das conclusões de valor adotadas.

VE – Nos últimos anos de atividade manteve o peso significativo da atividade de avaliação imobiliária?

VO – Atualmente e desde há vários anos que a avaliação imobiliária representa grande parte dos serviços prestados e a tendência é para continuar a ter esse peso, pois o “track record” e a equipa está muito focada e possui experiência muito relevante neste setor, somos efetivamente uma empresa “especialista em avaliação imobiliária”, os nossos clientes confirmam isso todos os dias.
Há outros serviços que consideramos como conexos e continuamos a ter no nosso portefólio, como: a avaliação de máquinas/equipamentos, empresas e marcas.
No entanto lançamos recentemente o serviço de certificação energética, que acreditamos ser complementar ao da avaliação e que queremos em breve promover e desenvolver, é uma área em que há muita oferta mas a existente é pouco diferenciada e competem somente pelo preço, na CE pretendemos prestar um serviço de valor acrescentado e diferenciado porque sabemos que a eficiência energética dum imóvel é um fator distintivo, queremos oferecer mais do que simplesmente a atribuição duma classificação, mas apresentar soluções aos clientes.

VE – Como fundador da STV que balanço faz destes 11 anos?

VO – Desde muito cedo percebi que o caminho para o sucesso nesta atividade não se faz de imediato e nem sempre é o caminho mais curto, é necessária garantir a confiança do mercado e assegurar os mecanismos de controlo interno da qualidade, para isso é necessário tempo, e persistência para que o mercado pressione e distinga o serviço prestado pela STV.
Atingimos um crescimento sustentável que queremos reforçar e consolidar, para tal temos apostado na qualificação e formação contínua dos colaboradores, o apoio local dos melhores peritos em cada região, desenvolvimento e customização de ferramentas informáticas para melhor gestão do serviço e otimização dos processos em prazos e qualidade.
A nossa perspetiva é manter e reforçar o foco como especialista em avaliação imobiliária, de modo a estarmos alinhados com a missão da empresa que é o fio condutor e dá visão a toda a equipa da STV.
É também nesse registo que temos como, ambição assumir um papel de referência e liderança a nível nacional em serviços de avaliação imobiliária.


quinta-feira, 23 de julho de 2020

11º Aniversário Structure Value



Chegamos aos 11 anos e é momento para celebrar, orgulhosos do que já fizemos e agradecidos a todos que connosco talharam este caminho.

Estamos conscientes de que nesta atividade o sucesso não pode ser alcançado a qualquer custo, por isso, hoje renovamos o compromisso de estarmos sempre ao seu lado com uma boa capacidade de resposta e garantirmos a confiança que tem nos nossos serviços.

Pode contar com uma equipa motivada e especializada em Avaliação Imobiliária.

Muito Obrigado!

quinta-feira, 16 de julho de 2020

Peso do CE na Avaliação Imobiliária



Sendo a construção e o imobiliário um sector cada vez mais inovador e sofisticado, com uma oferta de mercado bastante diversificada em que a competição é grande, o que por sua vez origina motivos para a diferenciação entre propostas, não só pela localização (que continua e cada vez mais a ser um dos fatores mais importantes em imobiliário), mas a diferença também é incrementada pelas características intrínsecas do edificado, refiro-me a aspetos construtivos, qualidades dos materiais, arquitetura, eficiência e funcionalidades.

Assim, e não obstante o CE (certificação energética) seja obrigatório para o trâmite duma operação de compra e venda ou arrendamento, o mesmo deverá ser analisado de modo critico, numa lógica de melhor classificação igual a melhor imóvel (vice-versa), para além de todo um conjunto de informações para melhorias e de contributos para uma maior eficiência e otimização energética. Com base nesta relação (classificação vs qualidade), como deverá ser analisada e qual o impacto/peso em sede de avaliação imobiliária, da classificação energética atribuída a determinado imóvel!

Desde logo, é meu entender que deveremos partir da racionalidade e raciocínio logico que se trata duma variável, que deverá em análise com imóveis compráveis ser considerada de modo minorativo ou majorativo, ou quando igual de forma neutra. Sabemos que nem sempre é fornecido o CE para a avaliação, contudo em maior partes das vezes ele existe ou é fornecido ao perito, e havendo não pode ficar somente por uma registo descritivo no teor do relatório, mas ser um item que contribui para fazer variar o valor de mercado do imóvel que esteja em estudo, sendo o peso desta variável da responsabilidade e decisão do perito avaliador.

Nesse sentido, considero cada vez mais que o CE poderá ter várias utilidades, uma na ótica de melhorias e intervenções sugeridas pelo perito qualificado, outra como fator diferenciador no momento de compra, documento exigido para avaliação imobiliária, e por último como garantia de qualidade e conforto. Sobretudo no segmento residencial a classificação energética deve ser considerada como sinónimo de maior ou menor, qualidade, conforto e economia energética. A classificação é assim uma variável que pode e deve ser tratada e analisada na homogeneização em avaliação imobiliária, como qualquer outra variável qualitativa, sendo que me parece de fácil exequibilidade a sua aplicação prática na harmonização do valor unitário a atribuir a determinado imóvel.
A prestação deste serviço deve ser assegurada por perito qualificado e devidamente certificado para o efeito.

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS EM HERANÇAS



As avaliações imobiliárias podem ter vários objetivos e dar resposta a diferentes propósitos, um dos quais é para efeitos de partilhas entre herdeiros ou em casos de separação/divórcio. Cada vez é mais frequente e verificamos que é comum a solicitação deste serviço, sendo o mesmo percecionado pelas partes interessadas como uma mais-valia e não como um encargo/despesa.

O impacto dos imóveis em muitas famílias/particulares nas heranças é grande, é normalmente uma das verbas/bens correspondente aos valores mais elevados que compõem os bens duma herança, por isso tem um impacto muito grande na distribuição de valores entre as partes, assim o apoio duma empresa de avaliação, qualificada, profissional e independente faz toda a diferença. Permitindo assegurar aspetos fundamentais para todos aqueles que têm de tomar decisões sobre património imobiliário, tais como:
– Elimina eventuais expetativas infundadas de valor;
– Garante imparcialidade e independência;
– Despreza motivações sentimentais e de foro pessoal;
– Foco racional no valor de mercado de cada imóvel;
– Segurança para as partes envolvidas;
– Organiza e clarifica questões prediais que envolvem o património imobiliário;
– Alerta para eventuais limitações e condicionalismo no valor;
– Dá uma visão global e local do funcionamento do mercado imobiliário;
– Promove a retificação de áreas ou outros aspetos que estão incoerentes com o existente;
– Elaboração de estudo para obtenção do valor, através do potencial e usos alternativos.

A assessoria em avaliação imobiliária é assim mais do que justificada, permitindo sempre comprovar e referenciar valores para que a partilha possa avançar, evitando também em alguns casos o recurso pela via judicial.

Porém e contraditoriamente, somos confrontados no exercício da nossa atividade com limitações e condicionalismos que afetam diretamente o património em análise, por parte dos mesmos proponentes que solicitaram o serviço, especialmente em situações de direitos, ocupações ou visitas ao interior dos imóveis, factos que afetam o valor dos imóveis, cabendo-nos a faculdade de condicionar os relatórios, impondo reservas nos valores de mercado emitidos. A informação na avaliação imobiliária é fundamental, só desse modo é possível fazer um trabalho de qualidade e com segurança para as partes, sem reservas e limitações.

Quase sempre as avaliações são solicitadas em consenso pelos herdeiros, contudo nalguns casos o processo de conflito já decorre e uma das partes é quem nos solicita o serviço, nesses casos a informação é mais escassa e o acesso aos imóveis por vezes mais condicionado. Todavia contamos com muitos anos de experiência e lidamos bem com este tipo de avaliações, em que é necessário conjugar e articular o nosso trabalho com partes em conflito, simultaneamente asseguramos um serviço com o rigor profissional exigido na nossa atividade profissional.

quarta-feira, 20 de maio de 2020

Vamos regressar ao escritório?



O trabalho em regime de “teletrabalho” foi quase que imposto por força das circunstâncias, embora umas empresas mais rapidamente do que outras foram-se adaptando e afinando as suas realidades, e de um modo geral todas ou quase todas, foram conseguindo dar resposta aos seus clientes e por conseguinte continuarem as suas atividades. Esta “imposição” ou necessidade veio provar que há possibilidade de muitas empresas, sobretudo, no setor dos serviços de atuarem numa boa parte da sua atividade, remotamente. O que esta experiência nos trouxe neste âmbito e que já está em prática é saber se vamos voltar ao registo anterior ou se as empresas não vão voltar aos escritórios, ou ainda se voltam, mas noutros modelos.

Certamente que muitos diretores e responsáveis de empresas de serviços, consideram ou equacionam atualmente a forma e o local de trabalho. Algo vai mudar por completo e cada profissional poderá vir a desempenhar as suas funções a partir de casa, e acontecendo, a tendência será mais sentida após a pandemia.
Com a experiência imposta pelas circunstâncias atuais, as empresas perceberam que podem funcionar neste regime de trabalho, logicamente que se aplica a empresas de determinados setores. Este regime permite mais eficiência e otimização do trabalho do colaborador evitando deslocações e tempo no trajeto, bem como a redução dalguns encargos para empresas e dos custos de contexto. As empresas estão a provar que é possível alterar a cultura e regime de trabalho, mesmo quando todos pudermos regressar de forma segura ao escritório.

Há seguramente uma oportunidade para antecipação da transição digital nos serviços, sendo este período uma adaptação ao novo ambiente a partir de casa, melhorando alguns aspetos e afinando algumas questões para que a operação de cada empresa funcione corretamente. Claramente que há algo intangível que se irá perder como seja, a massa critica gerada pelas pessoas presencialmente num mesmo espaço de trabalho, reuniões presenciais, o convívio entre colegas da mesma equipa e departamento, entre outras. Mas houvera formas híbridas de gerir as empresas que podem passar por encontros regulares ou mensais.

Numa ótica e perspetiva imobiliária, consideramos que os espaços de escritórios procurados pelas empresas no futuro vão ser alvo de redução de áreas e irá assistir se a uma redução de imóveis deste segmento com a otimização das áreas arrendadas ou compradas. Cremos que alguns espaços possam ser convertidos para outros usos (o que já vinha acontecendo já com a conversão de escritórios para AL) e os que se mantenham terão de ser mais sofisticados e conter um grau de infraestruturação e condições exigida pela maioria dos arrendatários num futuro próximo.

sábado, 11 de abril de 2020

quarta-feira, 25 de março de 2020

Imobiliário – o Antes, o Agora e o Após …
















Enquanto preparava o conteúdo para a presente rubrica quinzenal, vários temas me ocorriam sobre o imobiliário e avaliação imobiliária pois felizmente haverá sempre assunto para publicações e artigos, contudo seria quase impossível e inevitável não me ocorrer e por conseguinte abordar o tema e situação que atualmente se vive e que está ter impacto significativo na sociedade como se sabe, mas também na economia e logicamente consequências no imobiliário.

É sabido que os mercados financeiros estão com quedas consecutivas e os investidores a assumirem perdas, não sendo necessário ter conhecimentos profundos de mercados financeiros para compreender e concluir que todos os sinais apontam para danos na economia, resta-nos saber o que nos aguarda após este evento mundial estar ultrapassado.

O antes todos sabemos como era e é bem recente na memoria de todos pois tem poucas semanas, quanto ao agora parece-me que os momentos que se vivem e decorreram durante alguns meses vão trazer à tona a realidade e verdade dalgumas empresas, em que os mais fortes e preparados (empresas e profissionais) sobrevivem, aliás não é nada que seja novo porque há poucos anos antes o mundo viveu uma crise mundial, noutros moldes e com implicações distintas, mas nesta tem deverá haver baixas certamente.

Relativamente ao após, ou seja, o futuro! Embora com muita pena minha não tenho uma “bola de cristal”, mas vou apoiar-me num ditado popular e que é uma verdade contemporânea e também amplamente comprovada, “depois da tempestade virá bonança”.

Esta reflexão decorre da minha, formação, experiência profissional no imobiliário e de empresário, bem como dalgum conhecimento da realidade económica e empresarial do país. O impacto já está visível nalguns setores como o têxtil e calçado, mas irá alastrar rapidamente (curto prazo) a outros setores e obrigatoriamente ao imobiliário.

segunda-feira, 9 de março de 2020

Avaliações Imobiliárias – “Conceitos de valor”



















A avaliação de imóveis é fundamental para uma correta gestão do património, com valores associados que representam grande visibilidade e impacto nos investimentos das empresas, instituições e famílias.

Nesse sentido, é importante que os diferentes tipos de valor emitidos nos relatórios de avaliação sejam claros, ou seja, as conclusões sejam objetivas e com uma linguagem comum necessária para a sua melhor compreensão. Por vezes e nalguns trabalhos de avaliação imobiliária, os clientes solicitam-nos para um mesmo imóvel e no mesmo relatório várias respostas, o que torna logicamente o nosso trabalho mais complexo, sendo assim, possível a valorização do mesmo imóvel em diferentes perspetivas e assim com diferentes valores.

De modo a contribuirmos para uma melhor compreensão dos valores emitidos e de acordo com as normas internacionais para avaliação imobiliária, apresentamos de seguida as definições para os diferentes tipos de valor em função de cada conceito subjacente.

Valor de Mercado – O “valor de mercado” é a quantia pelo qual um imóvel pode ser transacionado à data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável, tendo por referência a transação de outros bens de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os operadores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer interesse particular que norteie a sua ação.

Valor de Venda Imediata – Tem por base o valor de mercado do imóvel, mas é subtraído da necessária exposição para absorção em que a venda é efetuada num período de tempo especialmente curto. Também pode ser apresentado por valor de venda forçada ou valor de liquidação.

Valor Venal – É a quantia pela qual o bem foi transacionado em mercado livre, ou seja, o preço que o comprador pagou ao vendedor no momento da realização do negócio.

Valor de Máximo e Melhor Uso – Trata-se duma estimativa do valor de mercado numa perspetiva da obtenção do “máximo e melhor uso” para o imóvel, o qual pode ser definido como sendo aquela que conduz ao valor mais elevado, desde que o uso em causa seja admissível, fisicamente possível, adequado ao mercado e financeiramente viável.

Valor Intrínseco – É o conceito de valor que traduz os custos necessários à construção de um imóvel semelhante ao objeto de avaliação, ponderado com fatores que traduzam a depreciação física e funcional e/ou económicas ocorridas, acrescido do valor de mercado do terreno (quando possível).

Valor Potencial – Corresponde ao valor atual do imóvel atendendo aos seus rendimentos futuros, atualizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Financeiro – Traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos atuais, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Residual – Utilizado na avaliação de terrenos e de propriedades a reabilitar, e que se obtém deduzindo ao presumível valor de mercado do imóvel a construir ou reabilitar, todos os custos, diretos e indiretos, inerentes à intervenção construtiva. Podendo ainda a análise ser do tipo dinâmica ou estática.

Valor de Garantia/Hipoteca – Corresponde ao valor do imóvel numa perspetiva de valor comercial futuro do imóvel, tendo em conta aspetos sustentáveis a longo prazo, mais independentes da conjuntura económica ou de aspetos especulativos.

Valor Contabilístico – Valor dos imoveis para contabilização no Balanço das contas das empresas ou entidades, garantindo o cumprimento das normas contabilísticas (SNC ou outra aplicável para entidades).

Valor em Uso Continuado – Avaliação que se orienta e considera o uso atual do imóvel, mesmo que não seja este o correspondente à sua maior valorização.

Valor em Uso Alternativo – Na avaliação em uso alternativo consideramos o valor do imóvel, de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a ter legalmente, e que traduzam a sua melhor valorização (“máxima e melhor utilização”).

Valor Futuro – Corresponde ao valor de mercado, acrescido duma capitalização com uma taxa de atualização e de rentabilidade adequada e prudente, num horizonte temporal definido.

Valor Atual Líquido – Corresponde ao valor do imóvel determinado pelo valor residual, de modo dinâmico com utilização duma taxa de atualização (WACC), pelo que se denomina de líquido porque é ainda subtraído da quantia necessária para despesas de transação.

quarta-feira, 26 de fevereiro de 2020

VOLATILIDADE DO MERCADO IMOBILIÁRIO



A volatilidade é um parâmetro de análise de risco que permite verificar as oscilações dum determinado ativo e as variações de valor no curto e médio prazo. De certo modo é um indicador considerado pelos investidores aquando duma análise fundamentada na seleção perante diferentes classes de ativos ou na mesma classe. Assim a volatilidade no investimento vai determinar o tipo de investidor em função do risco, se se trata dum mais conservador e avesso à incerteza, ou não.

Com certeza podemos afirmar que o imobiliário permite de certo modo algum equilíbrio sobretudo pelo histórico e retornos implícitos, contudo há ciclos e segmentos em que não é possível antecipar e antever evoluções ou quedas, o que em contrapartida para alguns investidores permitirá obter ganhos moderados em função dos comportamentos de mercado, sendo ainda assim o imobiliário um mercado por natureza menos volátil dos que os restantes.
A volatilidade do imobiliário tem precedentes passados e históricos de baixo risco, pelo que por norma é uma das opções na diversificação de carteira de investimentos de clientes institucionais e corporativos em todo o mundo. Contudo e numa ótica de investimento direcionado e analisado de forma individual em imobiliário é possível verificar que o mercado imobiliário tem fenómenos específicos. Quem trabalha no setor facilmente compreende que o mercado de arrendamento (AL) residencial tem uma volatilidade considerável face aos restantes, por isso mesmo também provoca alterações nos valores de compra e venda nas zonas de reabilitação urbana. Noutros segmentos o mercado não é tão volátil, mas há alguns nichos onde o risco de volatilidade sobretudo nas taxas de retorno não são de desprezar.

No contexto da avaliação imobiliária a volatilidade é um parâmetro a considerar no presente, que deverá afetar o valor, a prudência deverá ser a palavra de ordem. De modo objetivo deverá ser dada a devida segurança e salvaguardada através da atribuição das denominadas yields e taxas de retorno, mais moderadas ou menos otimistas como nalguns casos assistimos e lemos em algumas publicações. As taxas de ocupação ou encargos são também fatores importantes na volatilidade de mercado.

Estamos a atravessar uma fase em que faz toda a diferença na valorização de imóveis a ponderação e bom senso na relativização de determinados fenómenos pontuais, assim o avaliador deverá ter uma responsabilidade acrescida no trabalho de análise e domínio do mercado local onde atua, fazendo verter implicitamente a volatilidade no valor do mesmo. As flutuações do mercado e dinâmicas são constantes, sendo essa evolução mais notória em segmentos específicos e em contextos localizados, muitas vezes decorrem de modas e tendências passageiras.

Existem alguns modelos estatísticos relativamente intuitivos que permitem verificar a volatilidade do mercado imobiliário tendo por base dados históricos, sendo elas o desvio padrão, variância ou desvio médio, contudo muitas vezes o bom senso na simples análise do valor mínimo e máximo duma prospeção é suficiente, aplicando um valor ponderado que melhor se adequar adicionado ainda se necessário a volatilidade para essa localização/segmento na determinação do índice de venda ou de renda na avaliação, muitas vezes pode ser a forma mais eficiente e expedita de o fazer.

sexta-feira, 7 de fevereiro de 2020

DIFERENCIAÇÃO E CARACTERÍSTICAS NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA



Por norma qualquer imóvel possui algum/alguns aspetos que o permite se diferenciar dos restantes, o que em boa medida faz aumentar ou diminuir o seu valor face a outros semelhantes e disponíveis no mercado. Estes aspetos são analisados como variáveis na homogeneização dos comparáveis para depois serem aplicados pelo no método comparativo.

O perito avaliador que seleciona e analisa a amostra para posterior homogeneização, depara-se com a necessidade de definir quais as características mais importantes e diferenciadoras do imóvel em análise, ou seja, os aspetos qualitativos, que no contexto do mercado onde o mesmo se enquadra, mais ou menos valoriza. Passando em revista o segmento do mercado que mais comummente há avaliações, residencial, vamos focar alguns aspetos que habitualmente estão presentes, e indagar acerca da variação de valor que os mesmos poderão significar.

No segmento residencial, sabemos que as tipologias mais elevadas possuem um valor unitário tendencialmente (€/m2) inferior às tipologias inferiores. A existência de equipamentos intrínsecos ao imóvel, como é de esperar, são fatores valorizadores do preço do imóvel. A existência de estacionamento/s é também claramente influenciar do valor do imóvel. A orientação e exposição solar, também poderá afetar. Um imóvel que se situe a um nível e orientação que permita uma maior luminosidade e aquecimento natural será mais atrativo do que outro semelhante, mas mal iluminado. Outros aspetos como a idade e acabamentos são também de valorizar. Contudo há um aspeto que tem um peso considerável que é o número de quartos, que irá definir a sua tipologia, não obstante área possa até ser inferior à tipologia seguinte ou anterior. Nas moradias a existência de logradouro constitui um fator majorativo, bem como o facto de ser isolada face a moradias geminadas ou em banda. Nos apartamentos, a localização nos últimos pisos, especialmente quando tal significa vistas desafogadas de rio ou mar funciona como uma característica majorativa – exceção feita a prédios sem elevador. A integração em condomínio ou conjunto habitacional também pode fazer variar o valor. A existência de elevador e estacionamento próprio são aspetos bastante valorizados pelos compradores, especialmente em imóveis que se situem em prédios com vários andares, ou em zonas onde o estacionamento na via pública seja particularmente difícil e a pagar. A classificação energética é cada vez mais um aspeto diferenciador da qualidade do imóvel, que deve ser considerado.

Há que considerar também modas e tendências que nalguns casos vão tendo impacto no valor, assim como também a referência a determinado construtor ou marca que incorpora em si um sinónimo de qualidade (ex. da antiga empresa de construções “Ferreira dos Santos” na cidade do Porto).

Cada aspeto atrás relatado deverá ser analisado/comparado diretamente e se se tratar de variáveis que podem ser traduzidas de qualitativas para quantitativas para aferir €, caso contrário a diferenciação dada no valor terá sempre um grande peso que decorre da sensibilidade, experiência e competência de cada perito.

quarta-feira, 15 de janeiro de 2020

ALOJAMENTO LOCAL – PORTO E LISBOA


São cada vez mais os apelos por parte de empresas especializadas na gestão de arrendamentos em AL, sobretudo nas cidades de Porto e Lisboa, acenando aos proprietários com promessas de rentabilidades elevadas com yields atrativas, oferecendo um serviço supostamente sem preocupações e com rendimentos garantidos. É um mercado que está a consolidar-se nas localizações prime das duas principais cidades.

É nosso entender que o arrendamento de curta duração, normalmente denominado de alojamento local (AL) é nalguns casos uma boa opção de investimento, como retorno dum determinado imóvel. Contudo nem sempre assim é! Será necessário conhecer o mercado e saber especificamente as melhores localizações, preços, rentabilidade exigida e taxas médias de ocupação, entre outras.

O fator localização é fundamental e é onde reside de certo modo, a diferenciação existente na taxa de ocupação e no preço da diária, mas não é garantia de nada e pode não ser onde reside a melhor rentabilidade de mercado ou retorno, pois existem movimentações a ocorrer. Em todo o caso, as zonas centrais e inseridas no “casco” são sobretudo as mais procuradas pelos turísticas e valorizadas neste segmento de mercado.

O mercado de AL apresenta atualmente os seguintes valores para diárias:

– Porto: 90 a 95€/dia e Lisboa: 110 a 115€/dia;
– Estes valores médios correspondem a dados observados no mercado nestas duas cidades, sendo que a taxa de ocupação média anual, nas zonas centrais destas cidades rondam entre os 65% e 75%.

Paralelamente outros fenómenos e movimentações interessantes vão ocorrendo e que garantem igualmente boas taxas de ocupação e de rentabilidade, como são exemplo as localizações periféricas do Porto, com preços muito mais baixos (em média metade) mas com boas acessibilidades e dotadas de transportes públicos, nomeadamente metro e comboio, o que tem atraído muitos turistas que pretendem permanecer por períodos superiores a um fim de semana, e nalguns casos porque já são repetentes na visita ao Porto. Essas localizações são Gaia (orla costeira), Espinho, Ovar e até Aveiro, com mobilidade sempre conferida pelo comboio, para norte do Porto as localizações de Vila do Conde e Póvoa do Varzim com o metro de superfície e transportes alternativos, Braga também é um caso interessante, mas já com massa critica para uma estadia dedicada.

O mercado imobiliário e o turístico, sobretudo nos últimos anos têm tido crescimentos constantes e “lado a lado” e sustentados, estes aspetos lançam desafios aos agentes de mercado e aos peritos avaliadores no processo de avaliação de imóveis desta natureza, com a determinação do seu valor pelo potencial de AL e pela volatilidade associada à atividade turística.

quinta-feira, 2 de janeiro de 2020

A recuperação da economia portuguesa foi baseada no turismo e imobiliário

No final de 2019 e a escassos dias de 2020, decidimos fazer uma retrospetiva e análise histórica de factos ocorridos nos últimos anos, desde que a Troika entrou (2011) em Portugal, com cerca de 80 mil milhões de euros para os cofres nacionais, isto em meados de 2011 após pedido de assistência internacional.














De acordo com o memorando e instruções da Troika foram impostas muitas restrições o que de imediato deu origem, na altura a um novo êxodo como já não se assistia há muitas décadas, com a saída de muitos jovens, sobretudo os mais preparados, com estudos/formação e conhecimentos de línguas (principalmente inglês). O desemprego atingia taxas elevadíssimas e a carga de impostos foi muito dura, redução de salários no setor público, congelamento de pensões, …, etc. A economia tinha batido no fundo.

Assim os preços em todos os segmentos imobiliários e sobretudo no residencial caíram a pique, com a banca a não conceder empréstimos às famílias e empresas, e por sua vez muitas destas a darem os imóveis que serviam como garantias de empréstimos para dação como pagamento de dividas. A construção, por conseguinte, a registar os índices mais baixos de licenciamentos e de emprego no setor.

Já em 2013/2014 são introduzidas algumas alterações na legislação para estimular a economia e aí começa a procura turística e interesse no internacional pelo país, sobretudo em Lisboa e Porto, com os centros urbanos que tinham sido abandonados a serem reabilitados e a procura de compradores internacionais (benefícios fiscais), logo seguida da procura interna das famílias que tinham adiado a compra de habitação, pois os bancos retomavam lentamente a concessão de crédito para compra de habitação.
A construção também aliada do imobiliário foi recuperando mercado e permitindo que hoje tenhamos valores/preços que são conhecidos de todos. Os índices de confiança das pessoas/consumidores recuperou, bem como a taxa de desemprego diminuiu e as exportações cresceram. Mais tarde ainda assistimos a crescimentos da economia nacional acima da média europeia, que atualmente já estabilizou. Passando em certa medida do “8 para o 80”.

Terminado este artigo do mesmo modo que começamos, estamos a escassos dias de 2020 e de facto existem dois vetores que permitiram em grande parte esta recuperação, e que por sua vez estão dalgum modo correlacionados, por um lado o turismo e por outro o imobiliário/construção.

Todavia resta-nos saber até quando esta conjuntura permanece favorável ao nosso país, pois as reformas, infraestruturas e determinadas alterações necessárias para a sustentabilidade económica, embora anunciadas nunca chegaram a ser implementadas e assim a navegação continua a ser feita à vista e à vontade da maré que para já ainda nos é favorável.

quarta-feira, 18 de dezembro de 2019

SEGMENTO DE ARMAZÉNS, INDUSTRIAL E LOGÍSTICA – GRANDE PORTO






No segmento de armazéns e industrial, o dinamismo é por norma um pouco mais ténue e tardio que nos restantes segmentos do mercado imobiliário, uma vez que está a montante da cadeia de fluxo, contudo as previsões continuam positivas com a consolidação das exportações e do consumo privado, pelo que se auguram resultados favoráveis para as atividades industriais e logísticas, consequentemente para o seu segmento imobiliário.

A orientação para o controlo de custos de ocupação vai permanecer, com a otimização das áreas dos imóveis em função do dimensionamento das suas atividades e dos contratos estabelecidos com as marcas/insígnias. Nalgumas localizações aguarda-se pela expansão de polos logísticos e industriais, estando essa expansão dependente de interfaces ou ligações aos principais acessos viários e de infraestruturas regionais. Alguns operadores logísticos e empresas industriais optam por desenvolver a meios próprios ou através de parceiros, armazéns/edifícios, uma vez que o mercado imobiliário, não oferece imóveis para arrendamento com a sofisticação necessária e exigida, tais como: dimensão, cais de carga/descarga, pé-direito, sistemas de desenfumagem, pavimentos, etc…, acabando noutros casos por haver uma adaptação ou ajustamento da atividade às condições dos imóveis em oferta/disponíveis.
A zona considerada como prime para armazéns industriais é a Maia, nomeadamente a sua zona industrial nos diferentes setores, quanto a logística consideramos que todo o eixo da A41 e início da A28 (Matosinhos), devido sobretudo à proximidade ao cais de Leixões, Aeroporto e ligações rodoviárias. A norte do Porto (Maia/Matosinhos) continua a ser a preferência dos operadores, não obstante a boa rede viária no concelho de V. N. Gaia tem permitido nalguns casos a deslocação para este concelho dalgumas empresas, também pelos preços mais reduzidos neste segmento, tal facto acontece também com Valongo.

VALORES DE MERCADO – ARMAZÉNS



A análise foi realizada para a zona geográfica que consideramos “Grande Porto”, nomeadamente os concelhos analisados, foram os seguintes: Porto, Matosinhos, Maia, Valongo, Vila Nova de Gaia, Vila do Conde e Gondomar. Correspondem a valores de imóveis registados na nossa base de dados interna, no período entre setembro/outubro/novembro de 2019, num total de 53 observações, para arrendamento e para compra/venda.

Conclui-se que para armazéns, situados no Grande Porto o valor médio para arrendamento posiciona-se em torno dos 3,0 €/m² e o de venda ronda os 475 €/m².

Para concluir esta análise foi possível verificar que a yield media neste segmento ronda os 7,5%, o que nos parece um valor adequado para a região, qualidade dos ativos em oferta e conjuntura imobiliária atual.

terça-feira, 3 de dezembro de 2019

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA – TOMADA DE DECISÃO

Muitas decisões, quer empresariais, bancárias ou familiares envolvem património imobiliário, havendo a necessidade do apuramento dos valores dos bens imóveis que o compõem. Nestas situações, é comum surgirem conflitos de interesses ou de opiniões entre as partes envolvidas, pois os interessados normalmente tendem a considerar que o valor dum determinado imóvel é menor do que o valor pretendido, ou vice-versa, noutros casos existem questões de ordem sentimental que não podem ser quantificadas.



























Não basta opinar sobre o valor dum determinado bem, simplesmente por conhecê-lo internamente e por o usar regularmente. Para se determinar o valor de mercado de um imóvel, é fundamental saber o seu potencial e principalmente ter um bom conhecimento do mercado e do seu comportamento atual, bem como suas tendências.

Diversos aspetos / características podem ter influência na valorização ou depreciação do imóvel e devem ser ponderados (ex: localização / acessibilidades, estado de conservação e ocupação, uso, tipologia, etc.). Uma avaliação criteriosa proporciona maior segurança para os interessados, bem como para uma acertada/fundamentada decisão, qualquer que seja a sua finalidade.

Atualmente, cada vez se torna mais difícil emitir um juízo de valor de um imóvel devido ao comportamento atual do mercado imobiliário. A constante tendência de evolução dos preços nalguns segmentos de mercado, tem criado sinais de sobrevalorização dos preços no imobiliário. Este comportamento tem-se verificado essencialmente no residencial e consequente na oferta vs procura. Por isso é recomendável, portanto, que uma avaliação imobiliária seja realizada com a devida prudência e por um especialista independente, em virtude de não possuir qualquer interesse pessoal na negociação do bem, possibilitará às partes tomarem decisões mais acertadas, minimizando ou eliminando os eventuais conflitos existentes. Neste contexto não posso deixar de realçar o facto de algumas empresas a operar no mercado, procederem em simultâneo à avaliação e comercialização (mediação) do mesmo bem, o que por sua vez poderá de certa forma colocar em causa uma tomada decisão assertiva.