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sexta-feira, 15 de setembro de 2023

 Investimento em Imóveis

O investimento em imóveis é por norma o principal ativo de uma grande parte dos particulares e famílias deste país. Essa decisão de investimento tem alguns aspetos culturais por detrás da mesma, mas em contrapartida reúne também para este tipo de investidores, outros aspetos, tais como: a sua habitação própria/permanente, a segurança ou conformo de possuir património e o sentimento de propriedade.

A concentração de ativos desta natureza neste segmento de investidores, tende a aumentar mesmo que na atualidade lentamente, pelas barreiras conjunturais na concessão de crédito, mas também pelo estado da economia, pandemias, crises energéticas, guerras ou outros eventos. Prova disso são os indicadores publicados pelo Banco de Portugal recentemente, em que confirmam que as famílias continuam a concentrar a sua principal riqueza no património imobiliário.

Assim, a moradia ou apartamento (por norma) é visto como um aforro, ou seja, a prestação mensal do crédito é como um deposito a longo prazo, sendo o imóvel considerado como um investimento proveitoso e supostamente (mito) sujeito a valorização continua. Contudo hoje sabemos que efetivamente não é bem assim, uma vez que o mercado imobiliário, tal como outros mercados tem associados, várias condições: ciclos económicos e financeiros, volatilidade, tendências, evoluções, inflações, taxas, impostos, deflações, e muitos outros.

O investimento em imóveis requer uma análise ponderada que muitas vezes também não é considerada pelas famílias e particulares, que corresponde a toda a carga fiscal e muito outros encargos associados ao imóvel. Estes ativos são altamente tributados pelo Estado uma vez que são uma das principais formas e mecanismos, encontrado pelo mesmo de arrecadar receita de impostos (diretos ou indiretos). Associado a isto existem ainda os encargos quer de manutenção, reabilitação, renovação e administrativos que recaem sobre o património imobiliário, de forma a o manter em boas condições de uso regular.

Esta riqueza tal com é descrita pelo Banco de Portugal, é em meu entender nalgumas vezes uma “desgraça” como investimento, pois estes não estão conscientes de todas as variáveis do investimento em ativos imobiliários, descritas anteriormente, bem como todas aquelas que podem ainda surgir de acordo com as políticas de habitação dos diferentes Governos ao longo de períodos temporais normalmente longos (imobiliário). Esta ótica deveria ser o pontapé de saída para que os responsáveis e governantes, analisassem e refletissem numa reforma séria e eficiente para um mercado de arrendamento, com condições e capacidade de atrair por um lado, investidores qualificados e por outro lado particulares/famílias.

 

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

quinta-feira, 3 de agosto de 2023

Qualidade de Informação no Imobiliário

 


Na Structure Value temos uma vasta experiência na avaliação imobiliária, resultante disso é também a informação de que dispomos de valores do imobiliário que é obtida no dia a dia, todos esses dados conjugados com uma abordagem integral e rigorosa, conseguimos determinar valor unitários por tipo de imóvel, prazos de absorção, áreas médias, yields, entre outros indicadores por zona, região, concelho, ou mesmo por tipo ou segmento imobiliário. Este saber pode ser convertido em serviço, permitindo oferecer uma nova linha de serviços que são os estudos de mercado que podem ser em função das necessidades das empresas e sobretudo investidores profissionais.

 

Somos especialistas em avaliação imobiliária, mas conjuntamente temos condições para prestar serviços de consultoria de excelência, uma vez que dispomos dos dados das avaliações realizadas, aliadas às melhores métricas estatísticas, bases de dados continuamente atualizadas, com  milhares de registos, nas principais zonas do país, como: Grande Porto, Grande Lisboa e Algarve, não obstante possuirmos dados doutras zonas do país, também com dinâmicas e atividade imobiliária intensa, tais como Braga, Setúbal, Coimbra, Leiria, entre outras.

Para finalizar uma nota sobre o contexto macroeconómico atual. Como sabem saímos duma pandemia, entramos numa crise energética e guerra, passamos para uma inflação galopante e consequentemente agora estamos no topo dum aumento abrupto das taxas de juro de referência, mas apesar de tudo isto, o setor imobiliário continua resiliente, ou seja, um mercado imobiliário com boa resposta e a respirar uma boa performance no geral.

 

Da nossa parte mantemos desde há 14 anos o trabalho de excelência contribuindo para a qualidade da informação no mercado imobiliário nacional, assim estamos confiantes no futuro deste setor e da importância do mesmo para a economia do nosso país.


SEGUIMOS JUNTOS!

 

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value


sexta-feira, 16 de junho de 2023

Projetos de Investimentos Imobiliários

 

 A avaliação imobiliária é uma das principais diligências no processo de aquisição, venda, arrendamento, partilhas de um imóvel assim como é uma ferramenta fundamental no apoio à decisão de um determinado investimento imobiliário qualquer que seja a fase em que se encontra de projeto ou investimento.

Um investimento imobiliário é um processo complexo uma vez que compreende diversas etapas desde a aquisição do terreno, conceção do produto, licenciamento camarário, financiamento da construção, construção e a venda. Dependendo da grandiosidade e complexidade do projeto, pode ser um processo com vários semestres ou anos de duração onde normalmente existe necessidade de recorrer a capital intensivo e, como tal, acarreta riscos.

A análise de investimentos imobiliários é, por isso, uma importante ferramenta no apoio à decisão dos investidores por forma a determinar qual o melhor investimento a realizar, partindo de um terreno onde se pretende implementar um projeto imobiliário, acautelar e minimizar surpresas, obter uma previsão das receitas futuras assim como perceber as taxas internas de rentabilidade, taxas de atualização dos capitais, índice de rentabilidade e paybacks de projeto expetáveis e desejados. Um dos métodos utilizados para análise de investimentos imobiliários é por isso o Discounted Cash Flow – DCF ou nalguns casos o FCFF.

Ambos os métodos, correspondem a uma simulação por um cenário o mais realista possível, tendo em conta o conhecimento à data da análise de todos os pressupostos que levam à determinação do valor residual, que corresponde ao seu valor de mercado. A abordagem dinâmica desta metodologia é aplicada quando o tempo previsto para a edificação e escoamento dos imóveis é superior ao período de referência das taxas de juro, habitualmente superiora um ano.

O valor do terreno/imóvel é determinado de acordo com que o mesmo poderá gerar, isto é, de acordo com o valor potencial de comercialização do edificado permitido. Em linhas gerais, para a determinação do valor do terreno é feita uma estimativa do valor pelo qual o projeto imobiliário a desenvolver poderá ser comercializado, sendo depois a esse valor retirados todos os custos diretos e indiretos associados à construção, comercialização, projeto, gestão e promoção.

Muito frequentemente na sua atividade profissional, o Perito Avaliador Imobiliário depara-se com pedidos de análise de um projeto de investimento imobiliário. São processos mais complexos e que requerem um conhecimento e experiência mais aprofundada dos métodos de avaliação assim como ampla experiência na análise dos vários documentos e instrumentos territoriais e urbanísticos existentes, por forma a uma correta análise do projeto imobiliário pretendido e proceder à correta abordagem e desenvolvimento do método.

É sempre necessário uma consulta e análise do PDM onde se pretende localizar o investimento, assim como inteirar-se da intenção do investidor, ter conhecimento do mercado imobiliário local e dos respetivos custos estimados de construção para o projeto em análise.

Com a atual conjuntura económica é cada vez mais difícil emitir um juízo de valor de um projeto de investimento imobiliário devido ao comportamento atual do imobiliário, custos e conjuntura. Assim é recomendável, portanto, que esta análise seja realizada com prudência por um especialista, até porque esse profissional, procedendo de maneira rigorosa e independente, possibilitará aos investidores tomarem as decisões mais acertadas.

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

quinta-feira, 15 de junho de 2023

Ocupação e Arrendamento de curto prazo, ou não!

 

 O facto de um determinado proprietário arrendar um apartamento poderá permitir que o arrendatário receba ocupantes / visitantes / convidados?  A resposta deveria ser sim, mas nalgumas cidades a resposta é depende!

 Na realidade os ocupantes de um apartamento podem mudar temporariamente, sem que o proprietário tenha conhecimento, o mesmo pode acontecer com subarrendamentos. Estas práticas estão a ser visadas e fiscalizadas de acordo com as regras atuais que impedem estes procedimentos por parte dos inquilinos, sendo para já aplicado em algumas das maiores cidades europeias.

 Nalguns países isto está a ser considerado como uma violação das regras quando são vistas pessoas que não estão acompanhados pelo inquilino a acederem a um determinado apartamento que é arrendado, a ideia é restringir a ocupação através de arrendamentos de curto prazo ou do subarrendamento. Esta prática está a ser enquadrada como uma violação contratual, a menos que esteja presente o inquilino.

 Na ótica do proprietário, quando aparecem pessoas estranhas no apartamento na ausência do inquilino pode ser visto como “AIRBNB”, revelando que pode ser uma ocupante não conhecido na receção ou pelos vizinhos, ou talvez um amigo de confiança. As cidades têm restringindo este tipo de atividade exigindo que sejam registados os apartamentos arrendados e respetivos ocupantes/inquilinos do respetivo apartamento. Quem violar estas regras pode enfrentar coimas consideráveis, sobretudo com denúncias realizadas por vizinhos insatisfeitos e desconfortáveis com alguns exageros dos referidos ocupantes.

 Estas práticas estão a ser identificadas em zonas prime das principais cidades europeias onde o preços são mais elevados e a oferta mais escassa, estando assim estabelecidas as condições ótimas para os subarrendamentos de quartos ou arrendamentos temporários de poucos dias, efetivamente a preços muito rentáveis e sempre muito procurados, contudo estão a ser criadas regras e legislação para combater estes fenómenos de ocupação que acontecem à margem da legislação, fiscalidade e que estão a tornear os contratos realizados entre proprietários e inquilinos.

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

segunda-feira, 12 de julho de 2021

Redução das Rendas no Segmento Residencial

Nos últimos meses tem-se vindo a confirmar a tendência para a redução do valor das rendas da habitação nos principais centros urbanos, esta tendência era já verificada no ano passado e parece ter condições propicias para se manter.
De certo modo são várias os fatores para isso, de salientar a oferta de imóveis, oriundos do segmento de turismo e AL, pelos investidores que buscam rendimento, segurança e retorno.

Em verdade os investidores nesta fase estão a acomodar-se com rendas inferiores às anteriormente praticadas no mercado de arrendamento tradicional, em contrapartida pretendem maior segurança e rendimento “garantido”, ou seja, dalgum modo reduzem a rentabilidade em contrapartida de segurança. Este fenómeno é mais evidente quando a valorização dum mesmo imóvel é realizada simultaneamente pelo método de rendimento e o comprativo de venda, sendo que pelo método de rendimento esse imóvel consegue atingir/aproximar do valor de venda de mercado, uma vez que a renda é menor isto só é possível através da redução da taxa de rentabilidade (yield) determinada pela relação existente entre venda e arrendamento. Esta correlação existente entre a venda e arrendamento, permite a validação e confirmação do valor de mercado dum imóvel, aspeto importante na avaliação imobiliária, e que traduz as dinâmicas do mercado imobiliário.








Estes fenómenos no comportamento das rendas ganham mais ênfase e condições favoráveis para se desenvolverem, sobretudo pela conjuntura macroeconómica atual, pois estão reunidos aspetos particulares e propícios para qua as rendas se ajustem a valores unitários inferiores. Por um lado, temos as taxas de juro de referência (Euribor) que no médio/longo prazo se prevê a sua manutenção. Por outro lado, é previsível uma inflação alta nos próximos tempos a nível global e com fortes impactos no mercado nacional, uma vez que os efeitos da pandemia ainda se fazem sentir.

Sendo o imobiliário um ativo também afetado pelos ciclos e impactos da conjuntura económica, ainda assim é considerado pelos investidores como mais seguro e resiliente às oscilações e volatilidade, conseguindo impactar e ajustar com valorizações constantes e para muitos é também compreendido numa perspetiva de investimento “maratona”, com retorno com a ótica do rendimento gerado e da valorização no longo prazo.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

segunda-feira, 26 de outubro de 2020

As zonas desertificadas do país têm agora uma oportunidade de se dinamizarem

No contexto da atual situação pandémica, existem fenómenos e movimentações nalguns nichos de mercado que fazem com que o mercado imobiliário esteja em constante dinâmica e ajustamento. Desta vez venho abordar a recente e crescente procura e aumento dos negócios que vão sendo concretizados desde o início do confinamento, em habitações e propriedades inseridas nas zonas e meios rurais, nomeadamente as denominadas, casas rurais, quintas, quintinhas, montes, herdades, palacetes, entre outras.

















Este fenómeno é gerado, porque algumas famílias e compradores procuram para primeira habitação ou como refúgio, uma propriedade fora das cidades e centros urbanos. Tratava-se dum segmento de mercado que estava destinado sobretudo a segunda habitação, contudo existem mudanças provocadas pela atual situação que levam muitas pessoas e famílias a optarem pelo distanciamento residencial, facilitado com o apoio do teletrabalho ou mesmo assumido pelos próprios numa deslocação parcial (alguns dias) para o trabalho.

Esta procura gerou em muitas localizações envolventes dos grandes centros urbanos, algum dinamismo ao mercado imobiliário e ao setor da construção, uma vez que boa parte das propriedades desta natureza necessitam de ser reabilitadas. Outro aspeto positivo é a fixação de pessoas em zonas mais interiores do país e mesmo nalguns concelhos ainda do litoral, que estavam desde há muitos anos em processo de desertificação, agora vêm com a atual situação a oportunidade de alavancarem as suas economias locais. Embora sejam pequenos contributos à escala dos grandes centros urbanos, porém nestes territórios do interior fazem toda a diferença.

No decorrer do nosso trabalho de avaliadores estamos em contacto direto com muitos agentes do mercado, nomeadamente de medidores imobiliários, por isso temos fundamentos para aferir que este segmento tem crescido e apresentado dinamismo, permitindo que muitas pessoas que anteriormente tinham propriedades de familiares, estejam nesta fase a ponderar ou até já avançaram para a compra e consequente reabilitação. Este cenário acontece um pouco por todo o país, sendo as regiões do Alentejo com a proximidade da região da Grande Lisboa e a zona do Douro/Trás-os-Montes com a maior proximidade e existência de vias de comunicação com o Grande Porto, as mais procuradas.

Dada alguma escassez da oferta de propriedades com a localização, dimensão e área adequadas à procura, verifica-se nalgumas localizações que os valores tendem a aumentar, tendo sempre por base o estado das construções de o nível de investimento necessário em obras. Pelas razões referidas e por muitas outras não é possível a orientação por valores médios (€/m2), a determinação do valor de mercado de cada propriedade é analisada casuisticamente, ou seja, caso a caso.

O segmento de habitação em meio rural, vê assim uma oportunidade no contexto da situação atual, que permite o seu desenvolvimento, facto que é de salutar e prova a capacidade do imobiliário se adaptar e reinventar, nos seus diferentes segmentos.

sexta-feira, 2 de outubro de 2020

Oportunidades para o Mercado Residencial



A CML quer criar condições para aproveitar a atual situação como uma oportunidade para converter alguns dos alojamentos locais em habitações em regime de subarrendamento para famílias da classe média e jovens, permitindo assim uma solução com benefícios para proprietários e uma oportunidade habitacional em Lisboa.

Fonte : Vida Imobiliária

Leia aqui a peça completa.

quarta-feira, 20 de maio de 2020

RESILIÊNCIA DO MERCADO RESIDENCIAL

“Embora se viva alguma incerteza na atual pandemia e nos efeitos negativos que está a ter e trará na economia, a confiança no mercado residencial permanece resiliente e as operações vão sendo realizadas..”
















O mercado imobiliário e sobretudo o residencial vai mostrando alguma resiliência perante o estado atual da economia e da “crise pandémica”.

Mesmo com a atividade imobiliária que está a sofrer quebra na procura e por sua vez as vendas a decrescer, o segmento residencial tem demonstrado através dos players do mercado, confiança e sinais claros de resistência. Prevendo-se que com o retomar da atividade a uma “normalidade” se vá gradualmente corrigindo a procura de modo a minimizar o impacto que a situação atual tem imposto.

É lógico que a correção nos preços será revista em baixa com maior impacto no mercado de usados, provocada pela redução do rendimento das famílias e incremento do desemprego, mas ainda assim pensamos que será ligeira a redução, devido à moratória de 6 meses permitida pela banca e governo. Ou seja, no curto prazo embora possa haver redução da procura, a redução de preços não deverá ser significativa. No médio prazo estamos todos expectantes nos próximos desenvolvimentos e há já planos de converter os AL em arrendamento tradicional, bem como outras alterações no mercado residencial, que apresenta uma capacidade de se ajustar à situação, como nenhum outro segmento.

As taxas de rendibilidade (yields) praticadas vão sofrer correção e o rendimento gerado por cada imóvel será o driver para obtenção do valor de mercado, esta tendência vai se acentuar e verificar nos próximos tempos, o que fará da conversão de imóveis em Al para tradicional uma descida de preços nalgumas localizações.

Não obstante este cenário, os investidores oportunistas pairam e vão esperando que aconteçam e surjam as oportunidades de investir em modo oportunístico, contudo este é um mal necessário (limpeza) que sempre existiu mesmo em tempo de crescimento, mas que agora terá certamente o terreno mais fértil e talvez mais oportunidades, sobretudo no médio prazo.

Embora se viva alguma incerteza na atual pandemia e nos efeitos negativos que está a ter e trará na economia, a confiança no mercado residencial permanece resiliente e as operações vão sendo realizadas, embora com devida prudência e em menor numero, todavia permanece ativo e em funcionamento.

segunda-feira, 9 de março de 2020

Avaliações Imobiliárias – “Conceitos de valor”



















A avaliação de imóveis é fundamental para uma correta gestão do património, com valores associados que representam grande visibilidade e impacto nos investimentos das empresas, instituições e famílias.

Nesse sentido, é importante que os diferentes tipos de valor emitidos nos relatórios de avaliação sejam claros, ou seja, as conclusões sejam objetivas e com uma linguagem comum necessária para a sua melhor compreensão. Por vezes e nalguns trabalhos de avaliação imobiliária, os clientes solicitam-nos para um mesmo imóvel e no mesmo relatório várias respostas, o que torna logicamente o nosso trabalho mais complexo, sendo assim, possível a valorização do mesmo imóvel em diferentes perspetivas e assim com diferentes valores.

De modo a contribuirmos para uma melhor compreensão dos valores emitidos e de acordo com as normas internacionais para avaliação imobiliária, apresentamos de seguida as definições para os diferentes tipos de valor em função de cada conceito subjacente.

Valor de Mercado – O “valor de mercado” é a quantia pelo qual um imóvel pode ser transacionado à data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável, tendo por referência a transação de outros bens de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os operadores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer interesse particular que norteie a sua ação.

Valor de Venda Imediata – Tem por base o valor de mercado do imóvel, mas é subtraído da necessária exposição para absorção em que a venda é efetuada num período de tempo especialmente curto. Também pode ser apresentado por valor de venda forçada ou valor de liquidação.

Valor Venal – É a quantia pela qual o bem foi transacionado em mercado livre, ou seja, o preço que o comprador pagou ao vendedor no momento da realização do negócio.

Valor de Máximo e Melhor Uso – Trata-se duma estimativa do valor de mercado numa perspetiva da obtenção do “máximo e melhor uso” para o imóvel, o qual pode ser definido como sendo aquela que conduz ao valor mais elevado, desde que o uso em causa seja admissível, fisicamente possível, adequado ao mercado e financeiramente viável.

Valor Intrínseco – É o conceito de valor que traduz os custos necessários à construção de um imóvel semelhante ao objeto de avaliação, ponderado com fatores que traduzam a depreciação física e funcional e/ou económicas ocorridas, acrescido do valor de mercado do terreno (quando possível).

Valor Potencial – Corresponde ao valor atual do imóvel atendendo aos seus rendimentos futuros, atualizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Financeiro – Traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos atuais, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Residual – Utilizado na avaliação de terrenos e de propriedades a reabilitar, e que se obtém deduzindo ao presumível valor de mercado do imóvel a construir ou reabilitar, todos os custos, diretos e indiretos, inerentes à intervenção construtiva. Podendo ainda a análise ser do tipo dinâmica ou estática.

Valor de Garantia/Hipoteca – Corresponde ao valor do imóvel numa perspetiva de valor comercial futuro do imóvel, tendo em conta aspetos sustentáveis a longo prazo, mais independentes da conjuntura económica ou de aspetos especulativos.

Valor Contabilístico – Valor dos imoveis para contabilização no Balanço das contas das empresas ou entidades, garantindo o cumprimento das normas contabilísticas (SNC ou outra aplicável para entidades).

Valor em Uso Continuado – Avaliação que se orienta e considera o uso atual do imóvel, mesmo que não seja este o correspondente à sua maior valorização.

Valor em Uso Alternativo – Na avaliação em uso alternativo consideramos o valor do imóvel, de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a ter legalmente, e que traduzam a sua melhor valorização (“máxima e melhor utilização”).

Valor Futuro – Corresponde ao valor de mercado, acrescido duma capitalização com uma taxa de atualização e de rentabilidade adequada e prudente, num horizonte temporal definido.

Valor Atual Líquido – Corresponde ao valor do imóvel determinado pelo valor residual, de modo dinâmico com utilização duma taxa de atualização (WACC), pelo que se denomina de líquido porque é ainda subtraído da quantia necessária para despesas de transação.

segunda-feira, 2 de julho de 2018

ILHAS DO PORTO – NA ROTA DO ALOJAMENTO TURÍSTICO













Figura 1 - Ilhas existentes na cidade do Porto

Por definição, o conceito “ilha” é um prolongamento do relevo, estando numa depressão absoluta preenchida por água em toda sua volta. A sua etimologia latina, insula, originou o adjetivo insular. Numa consulta ao dicionário de Língua Portuguesa o termo “Ilha” significa: Espaço de terra cercado de água por todos os lados; Grupo de casas isoladas de outras habitações e cercado de ruas por todos os lados; Pátio cercado de habitações pobres.

Numa realidade metafórica, as ilhas são isso mesmo, toda a cidade envolvente pode-se dizer que é a água e o conjunto de habitações no interior do lote é a ilha. A única ligação entre a cidade e a ilha é feita através de um pequeno corredor que conduz ao interior do lote; as habitações no interior dos logradouros caracterizam por serem: pequenas habitações de um só piso, alinhadas em fila (banda) de um só lado ou por vezes de ambos os lados dependendo da largura do lote, com logradouro comum no meio.


















Figura 2 - Ilha por recuperar

Dá-se o nome de “ilha” a um tipo de habitação (bairro) de construção clandestina que surgiu na cidade do Porto, em Portugal. As “ilhas do Porto” surgem devido à revolução industrial que causou a sobrelotação da cidade, devido à chegada de imigrantes oriundos das zonas rurais com intuito de melhores condições de vida, mas também, mais tarde pelo aglomerar das suas famílias no mesmo espaço habitacional. Após a sobrelotação do centro urbano, as freguesias na altura periféricas da cidade (Bonfim, Campanhã, Massarelos, etc.) aumentaram de forma drástica nas últimas décadas do século XIX a sua população residente, devido à concentração das atividades industriais e, portanto, aí se concentravam também os permanentes fluxos migratórios de novos residentes que originaram, justamente nessas freguesias “industriais”, uma (nova) forma de habitação operária: as “ilhas”.

Este tipo de bairro são uma cidade / comunidade dentro da própria cidade que oferece aos seus ocupantes a possibilidade de habitar nas proximidades ou mesmo em pleno centro da cidade, perto dos seus locais de trabalho e a custos muito reduzidos. De tal forma que, o tema das “ilhas” e da habitação de baixo custo na cidade do Porto são questões antigas que décadas de evolução da cidade não tem conseguido clarificar urbanisticamente a sua posição.





















Figura 3 - Casa de ilha recuperada

Com o passar do tempo, as casas pertencentes a ilhas foram-se degradando, os proprietários não procediam a obras de reabilitação pelas rendas baixas que recebiam, o que obrigou a que muitos dos seus habitantes fossem obrigados a procurar outras soluções com melhores condições de habitabilidade.

De acordo com um estudo publicado em 2015, na cidade do Porto existiam 957 "ilhas", onde moravam mais de 10 mil pessoas; pela tendência verificada, este número será bem mais reduzido nos dias de hoje.

Esta desertificação das ilhas aliada à crescente procura da cidade do Porto por parte do turismo, criou uma oportunidade de negócio: recuperar/reabilitar as moradias das ilhas com objetivo de alojamento local ou até para arrendar a estudantes.

A cidade do Porto está atualmente em constante transformação e isso permite converter imóveis que até à pouco tempo eram considerados pontos fracos da cidades e locais a evitar, em oportunidades de investimento imobiliário cheios de tradição e cultura popular, quer para a vertente de alojamento turístico ou mesmo de arrendamento tradicional.

conteúdo informativo
newsletter julho 2018

quarta-feira, 3 de janeiro de 2018

Sector Bancário/Financeiro Vs Mercado Imobiliário






















Nesta edição da nossa newsletter, apresentamos alguns dados do sector imobiliário, de acordo com o mais recente Relatório do Mercado Financeiro, do Banco de Portugal de dezembro de 2017. Nesse relatório são evidenciados alguns riscos do sector bancário/financeiro face ao setor/mercado imobiliário.

A estabilidade financeira em Portugal apresenta alguns riscos e consequências em função da evolução dos preços no mercado imobiliário residencial, pela elevada exposição direta e indireta ao imobiliário, que representa cerca de 40% do total do ativo dos bancos, principalmente por via de empréstimo concedidos às famílias para compra de habitação que por sua vez têm como garantia o próprio bem imóvel, representando estes atualmente 28% do ativo total. Outra fatia de 5% do ativo total dos bancos corresponde ao crédito concedido às empresas de promoção e construção. 

  Exposição do sector financeiro ao sector imobiliário. Fonte: Banco de Portugal.

A exposição direta advém principalmente da quantidade de ativos imobiliários que estão na posse dos bancos por via das dações em pagamento, gerados pelo incumprimento dos empréstimos bancários concedidos, tendo sido a fase mais crítica a que ocorreu durante a crise financeira e que fez aumentar o stock de imóveis e por conseguinte a maior exposição ao mercado imobiliário.

                                                      Imóveis em dação por tipologia, distrito e tipologia. Fonte: Banco de Portugal.

Em contrapartida o mercado imobiliário em geral e o segmento residencial em particular estão atualmente com uma dinâmica de evolução de preços e aumento da procura, ou seja, melhores condições para o escoamento do stock de imóveis existente nos bancos. A evolução até agora sustentada dos preços tem permitido nos grandes centros urbanos que os preços no segmento residencial se aproximem de valores idênticos aos de 2009 (pré-crise).


                                                             Índice de preços do imobiliário (2015=100). Fonte: Banco de Portugal.

A evolução continua dos preços pode acarretar consequências e riscos para o setor financeiro, sendo que pontualmente e nalgumas zonas os preços já se apresentam excessivamente elevados. Os efeitos disto pode estar na conceção menos detalhada de credito à habitação o que pode levar a um contexto de elevado endividamento das famílias. Importa referir que a crise do sub-prime em 2007 foi iniciada com o mercado imobiliário residencial nos Estado Unidos. A sobrevalorização dos preços da habitação fez com que logo de seguida, os mesmo caíssem e por sua vez originassem uma recessão. Deste modo, alguns alertas têm sido lançadas por respeitados economistas, instituições e opinion leaders, no sentido de alertar para a elevada exposição (direta/indireta) do setor bancário ao setor/mercado imobiliário. A probabilidade de que os preços da habitação continuem a aumentar (de acordo com o Relatório do BDP) no futuro é forte, tendo por base as projeções mais recentes para a economia portuguesa.


                          Detenção direta e indireta de imóveis, incumprimento e índice de preços habitação. Fonte: Banco de Portugal.

Para finalizar uma nota importante acerca da avaliação imobiliária que tem um papel de elevada importância neste contexto, uma vez que o valor do imóvel é determinado pelo perito avaliador e é um dos principais parâmetros para a concessão do empréstimo sobre o imóvel que servirá como garantia do mesmo empréstimo, de acordo com o rácio do loan-to-value. Neste contexto caberá ao perito avaliador a importante tarefa de determinação do valor do imóvel de forma independente e rigorosa, bem como numa perspetiva prudente.



Link para consulta integral do Relatório de Estabilidade Financeira – dezembro 2017


conteúdo informativo
newsletter janeiro 2018

terça-feira, 7 de novembro de 2017

Desenvolvimento imobiliário Vs Lojas tradicionais


Na semana passada ficamos surpresos pela possibilidade da “Cunha” restaurante de referência da cidade do Porto e existente desde 1906, ter que fechar portas brevemente pela não renovação do contrato de arrendamento por parte dos novos proprietários do edifício. Esta noticia foi badalada nos principais órgãos de comunicação social no decorrer da semana passada, ver notícia no link: https://www.rtp.pt/noticias/cultura/pode-vir-a-fechar-a-historica-confeitaria-cunha-no-porto_v1038413
De acordo com a informação obtida, os atuais proprietários pretendem avançar com a construção dum hotel no edifício onde se insere o restaurante. Entretanto e para fazer face a este propósito do proprietário do imóvel, os proprietários do restaurante fizeram pedido junto da câmara municipal do Porto para que o estabelecimento seja reconhecido como de interesse histórico, através do programa Porto de Tradição. Nos próximos tempos devem haver desenvolvimentos deste tema.
Trouxemos este tema para a nossa newsletter, porque se trata dum estabelecimento que está localizado junto das nossas instalações e por isso bem conhecemos, mas também e principalmente porque se trata duma discussão que no nosso entender é fundamental existir para o funcionamento do mercado imobiliário e do que é tradição/marca do Porto. Situações como a que aconteceram por exemplo na rua das Flores com a centenária (talvez uma das mais antigas do mundo) papelaria Araújo & Sobrinho em que a sua antiga loja deu lugar a um hotel, não podem voltar a acontecer. Somos a favor do progresso e desenvolvimento imobiliário nos centros históricos das cidades, mas também consideramos que deverá haver regulação/legislação que não permita que espaços/estabelecimentos que são património cultural das cidades desapareçam, sob pena de descaraterização patrimonial das cidades.
conteúdo informativo
newsletter novembro 2017










sexta-feira, 11 de agosto de 2017

A Geração Millennial e o Imobiliário












Muito se tem falado na geração millennial, no que respeita sos seus hábitos, ou aspirações e motivações. Resolvemos nesta edição da nossa newsletter abordar este tema na vertente do imobiliário, nomeadamente tendências do setor para este público-alvo.
A geração millennial corresponde aos indivíduos nascidos após 1982, ou seja, estamos a falar dum grupo de pessoas com idade entre os 17 e 35 anos e que representam atualmente um número significativo da população ativa ou em início de atividade. Enumeramos alguns dos aspetos que caraterizam esta geração, tais como:
- Maioria tem formação/habilitações académicas superiores
- Interessados no desenvolvimento da sua carreira
- Preocupados com a contribuição para a sociedade das empresas onde trabalham
- Utilizadores assíduos de ferramentas de social networking
- Preferem empresas de novas tecnologias e telecomunicações
- Valorizam a utilização de transportes públicos em detrimento do carro próprio
- Adiam a decisão de ter filhos e optam em norma pela união de fato em vez do casamento
- Em norma são racionais nas decisões de compra
Face a estes aspetos, pesquisamos (em papers e artigos) para compreendermos melhor as opções, necessidades e tendências na componente imobiliária, nomeadamente para habitação, conseguimos tirar algumas conclusões, que passamos em revista:
- Preferem arrendar em vez de comprar
- Tipologias de T0 a T2
- Nos centros históricos e próximo do trabalho
- Disponíveis para arrendamento até 700€/mês ou compra até 200.000€
- Valorizam proximidade de metro ou outros transportes públicos
- Habitações prontas a ocupar e que não impliquem obras
A preferência pelo arrendamento compreende-se pela mobilidade que permite o arrendamento, verificando-se a libertação do conceito de propriedade muito vincado nas anteriores gerações, prova disso a quantidade de créditos habitação que proliferam no passado. A opção pelas tipologias mais baixas está certamente relacionada com aspetos de conceito familiar (filhos/casamento) pois não necessitam de tanto espaço, bem como o custo de manutenção e arrendamento/compra terá também importante peso na opção da tipologia. A localização está intrinsecamente relacionada com a proximidade com o trabalho vs transportes vs atividades de lazer, desse modo os centros históricos principalmente de Lisboa e Porto, permitem essa conjugação, ou seja, o equilíbrio entre a vida social e profissional. A questão das obras deverá estar implicada com a necessidade de tempo para acompanhamento dos trabalhos e/ou de no arrendamento as frações estão em condições de ocupação imediata.
Esta geração tem necessidades específicas e consideramos por um lado que o mercado imobiliários, através dos seus agentes e principalmente promotores imobiliários são atentos a estes aspetos, tanto mais que no decorrer da nossa atividade de avaliadores imobiliários somos chamados a avaliar edifícios reabilitados localizados nos centros históricos, compostos por frações de caraterísticas similares. Mas por outro lado verificamos que a valorização das habitações nestas zonas tem sido elevada e nos próximos tempos irá manter-se essa tendência, o que muitas vezes condiciona o interesse desta geração Considerando ainda que nos centros históricos uma boa parte dos edifícios reabilitados está a ser direcionada para o arrendamento turismo ou hotéis, acabará por afastar para outras soluções ou no limite ocuparem por arrendar/comprar o que encontram.

segunda-feira, 10 de julho de 2017

“Não há bela sem senão”



Nesta edição da nossa newsletter resolvemos partilhar convosco um artigo da revista Visão deste mês, bem como tecer algumas elações a respeito do tema.
Recordamos a nossa newsletter de maio 2017, com um dos temas “Portugal está na Moda”, pois é positivo o incremento da atividade imobiliária e o facto de se verificar dinâmica no setor. Contudo “não há bela sem senão”, pois tal como se confirma existem efeitos colaterais gerados no mercado pelas “modas”.

Uma das bandeiras inicialmente apresentadas para a reabilitação urbana dos centros históricos era trazer novamente as pessoas e famílias para os centros das cidades, pois tinham sido forçadas a ir para as periferias pelo mau estado e falta de condições do edificado nas zonas centrais. Ora vejamos, com o preço das habitações nos centros na atualidade verificamos novamente as famílias da classe média a permanecerem ou voltarem às periferias, pois os preços praticados não estão em linha com os seus rendimentos. Estes efeitos são gerados porque todos os proprietários querem estar no segmento da “moda”, ou seja, alojamento local ou venda a turistas onde podem praticar preços de venda mais elevados ou ter receitas de arrendamento maiores. Em consequência esse segmento de moda vai ficando com valores cada vez mais elevados pela pouca oferta e cada vez maior procura. E vamos assistindo ao fenómeno da descaraterização dos centros históricos, pela saída de famílias e comercio tradicional.

No nosso entender deveria de ser criada legislação para regular o mercado em alguns aspetos críticos, tal como em outros setores, pois a “mão invisível do mercado” apresenta algumas distorções.

quarta-feira, 10 de maio de 2017

Portugal está na moda



























Como vamos constatando, quer pelas notícias emitidas nos meios de informação, como por uma visita pelas ruas das principais cidades ou outros locais de interesse, é claramente notório o crescente interesse dos turísticas pelo nosso país. As estatísticas existentes e publicações de especialistas, reforçam esta tendência.

Recuando poucos anos no tempo, verificamos que as companhias aéreas (tipo low cost) numa primeira fase e por sua vez o aumento da oferta hoteleira, contribuíram fortemente para este crescimento continuo. Por consequência e inerência outras atividades de apoio, foram surgindo, tal como a restauração. Tornando-se num dos principais sectores da economia, representando cerca de 8% do PIB em 2016.

Para compor o “ramalhete”, será justo acrescentar ainda a nossa típica cultura, gastronomia e clima favorável. Ou seja, estão reunidas as condições de “Portugal estar na moda” no turismo mundial.

Este ritmo e atividade do turismo, tem benefícios e implicações noutros setores económicos, nomeadamente no imobiliário. Com a reabilitação e reconstrução dos centros históricos, edifícios convertidos para diferentes usos como residencial, hotelaria, comércio, escritórios, etc. Por sua vez clientes estrangeiros compram habitação em Portugal, insígnias de luxo abrem lojas nas principais artérias das capitais, ou seja, as cidades ganham um ritmo e dinâmica de atração.

Numa das publicações do blog “Out-of-the-box / Real Estate & Finance” podemos ver um artigo, em que o investimento imobiliário em Portugal está na preferência dos investidores internacionais. Ver publicação: http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt/2016/10/onde-investir-em-imobiliario.html

Portugal está na moda e tudo indica que se deverá manter, e é também essa a nossa esperança. Contudo “modas são modas” por vezes são passageiras, pelo que espero que tenhamos a destreza e engenho necessário para consolidar o setor e criar condições para não estarmos vulneráveis a “modas”.

quinta-feira, 8 de setembro de 2016

"Crescente fluxo de turistas no porto estimula comércio de rua"

































Rua de Santa Catarina, Passeio dos Clérigos e Quarteirão das Cardosas, é onde está centrado o comércio de rua “prime”, estando a evidenciar-se um dinamismo crescente e consolidado no eixo Mouzinho-Flores. O eixo Mouzinho-Flores é das zonas da cidade, onde se tem verificado um maior número de projetos de reabilitação, destinados em particular a alojamento turístico, restauração e moda. Pelo facto de estar inserido na zona “prime” de comércio do Porto, evidencia-se ainda o reposicionamento do Centro Comercial Porto Gran Plaza (agora La Vie), que tem vindo a sofrer uma restruturação a nível de oferta de tipo de espaços, incluindo agora serviços (Lavandaria Self-Service, Escola de Dança Pedro Sousa, Manpower, entre outros) e também irá servir de apoio às obras em curso no Mercado do Bolhão, acolhendo algumas bancas temporariamente.

Deste modo, têm sido inauguradas mais lojas no centro histórico do Porto relativamente ao ano anterior, o que espelha uma crescente procura, derivada particularmente dum impulso dado pelo setor do turismo. De facto, não só o número de visitantes na cidade que tem crescido significativamente – 2015 foi o melhor ano de turismo no Porto, entre janeiro e novembro do ano anterior, o destino Porto e Norte de Portugal registou mais de três milhões de dormidas de estrangeiros, o que representa um aumento de 16,7% face ao mesmo período em 2014. Entre os visitantes, continuam a destacar-se turistas espanhóis, franceses e brasileiros (Fonte: Porto Lazer), como a oferta de espaços que tem sido gerada resulta, em boa parte, da reabilitação de edifícios para uso turístico.

O aumento da procura refletiu-se nas rendas “prime” do Porto que, em dezembro de 2015, registaram um crescimento de 17% face ao final de 2014, fixando-se nos 35€/m²/mês para espaços de aproximadamente 100 m² (Fonte: consultora internacional).

2016 E PERSPETIVAS FUTURAS

O país, está a sair da crise, mas ainda há muita instabilidade que leva a que os consumidores nacionais estejam preocupados e apreensivos o que faz que no momento de investir se retraíam e adiem esses investimentos. Sem dúvida que o turismo e o seu constante crescimento em todo o país tem ajudado quer a restauração, quer a hotelaria e o próprio comércio, no entanto a cidade e a região terão de ter uma estratégia bem delineada pelas várias entidades envolvidas que trace o rumo pretendido para a região ao nível do turismo, comércio e serviço que garanta uma atuação mobilizadora e sustentada a médio e longo prazo, pois de outro modo o turismo nunca deixará de ser o nosso “balão de oxigénio”.

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newsletter setembro 2016

O mercado do imobiliário de luxo em Portugal e os Golden Visa

Tal como noutros países da união europeia ou nos diversos setores de atividade económica, o nosso país dispõe de artigos/bens com elevado níquel de qualidade e que são “made in Portugal”, ou seja, dispõe dos vulgarmente chamados artigos/bens de luxo, desejados por muitos, mas alcançados por poucos.

O mercado imobiliário, não ficando longe desta realidade e não fosse Portugal um país com formação em engenharia/arquitetura reconhecida e premiada a nível europeu, apresenta um considerável número de imóveis de luxo. Estes, ao serem analisados em conjunto com a boa gastronomia, a segurança, o baixo custo de vida e as caraterísticas climáticas do nosso país, geram atratividade e relevância para os investidores internacionais.

Estes, entre outros motivos, procuram a obtenção do Visto de Investidor – o Golden Visa, que por sua vez lhes permitem poder viver, trabalhar ou estudar em todo o espaço europeu Schengen. A obtenção deste visto pode ser feita caso o investidor opte por investir no mercado imobiliário, efetue depósitos de capital ou invista em ações/obrigações ou crie uma empresa com 10 empregados permanentes.

A imagem seguinte, extraída do site do Golden Visa Portugal (www.goldvisaportugal.pt), ilustra os países cujo investimento permite a obtenção do Golden Visa.

















- Países da EU que pertencem ao Espaço Schengen

- Países que não pertencem ao Espaço Schengen


- Países que não são do Espaço Schengen mas pertencem à União Europeia

- Outros Países Europeus que não pertencem ao Espaço Schengen



Caso decidam investir no mercado imobiliário, constata-se um incentivo às transações imobiliárias, transmite-se uma nova fluidez ao mercado de arrendamento e incentiva-se a construção civil, que devido à crise económica dos últimos anos tem apresentado níveis reduzidos de produção. Para além disto, dado que qualquer cidadão de qualquer nacionalidade é elegível para receber o Golden Visa (exceto os que tiverem sido condenados por crime ou estejam impedidos de entrar no espaço Shenghen), promove-se a multiculturalidade e a globalização tão carismática e praticada na europa.

Caso o investidor opte pelo mercado imobiliário, deverá investir na ordem dos 500.000€ (valor mínimo), sendo que para tal pode adquirir várias propriedades e posteriormente arrendá-las. Este processo se deverá perpetuar por um período mínimo de 5 anos. O Golden Visa carece de renovação sucessiva de dois em dois anos, após o primeiro ano de atribuição/permanência. 

No nosso país existem diversas imobiliárias de renome a comercializar e a promover a venda de imóveis de luxo, tais como: a Luximo´s, a Quintela & Penalva Real Estate, a Sotheby´s, a Luxus, a Real Estate Boutique, a Engel & Volkers, a Sortami e a Portugal Rur. Estas, entre outras, debruçam-se em vários tipos imóveis, sejam moradias e apartamentos em zonas urbanas ou balneares, quintas e herdades, em zonas equestres, em zonas de cariz histórico ou vinhas. As zonas mais requisitadas pelos investidores são nos principais centros urbanos como Lisboa (Avenida da Liberdade, Baixa e Chiado) e Porto (Centro Histórico e Foz do Douro), o Douro (zona de produção vinícola), Algarve, zona Alentejana e zonas premium das ilhas. Constata-se que os principais investidores são de nacionalidade francesa, brasileira, chinesa e inglesa.

A EREN Finest Real Estate (http://www.europeanrealestate.org) considera Portugal, tal como França, Alemanha, Itália, Espanha, Áustria e Suíça, países de relevância para o mercado de luxo, quer a nível de moradias e apartamentos.

A titulo de exemplo, na capital em plena Avenida de Berna atualmente constata-se o empreendimento “Nouveau Lisboa” que foi construído de raiz, coloca à disposição dos investidores e não investidores, 21 apartamentos de luxo (13 T2, 7 T3 e 1 T1, com áreas entre os 82 m2 e os 143 m2); também na capital, mas perto da assembleia da república, constata-se um empreendimento baseado na reabilitação urbana denominada por “Estrela 24” com 8 apartamentos (T1 com área a partir de 60 m2 e T2 a partir de 90 m2).

Espera-se que esta constante procura de imóveis de luxo, continue a valorizar e balizar os índices de venda (€/m2) nos segmentos residenciais e de lazer, dado estes serem os mais procurados a nível do mercado de luxo. Por outro lado, a procura pelo que é requintado e primoroso promove o desenvolvimento de novos materiais da construção civil, nomeadamente os utilizados nos revestimentos dos edifícios e que permitem a obtenção de classes energéticas altamente competitivas. 

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newsletter setembro 2016