Imobiliário Resiste: Preços das casas aumentaram em 65% dos municípios em 2020

O imobiliário em Portugal mostrou sinais “de grande resistência, e mesmo dinamismo” em 2020, uma vez que “em 65,1% dos municípios assistiu-se a um aumento homólogo dos asking prices – preço de venda ou oferta – registados em ambos os segmentos residenciais (apartamentos e moradias)”.

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Fonte: Jornal i

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Arrendamento habitacional em tempo de pandemia

São vários os fatores que têm contribuído para que o mercado de arrendamento esteja atualmente a descrever uma trajetória de redução dos valores médios. Destacamos os dois que considero como principais, a oferta de casas para arredamento ter crescido significativamente, sobretudo nos grandes centros urbanos, bem como a manutenção da disponibilidade dos bancos para o financiamento de compra de casa pelas famílias.

A maior oferta de imóveis habitacionais para arrendamento fez com os valores médios descessem, devendo esta ser uma tendência que se irá manter ao longo do presente ano. Isto porque muitas das habitações que anteriormente estavam dedicadas/focadas no AL ou segmento turístico voltaram-se para o arrendamento tradicional, como oportunidade temporária para ocupação e obtenção dalguma rentabilidade. Na realidade a oferta de imóveis para arrendamento é efetivamente maior e a valores médios praticados são inferiores aos 2019/2020, verificando-se as maiores quedas nos valores médios sobretudo em Lisboa e no Porto, em contraponto com o valor de venda, que tem tem mantido no mesmo períodos aumentados nos valores médios comparativamente aos mesmos períodos. 

Porém a oferta de imóveis para arrendamento não corresponde ao aumento de operações arrendamento efetivamente realizadas, embora a procura possa até ter aumentado a legislação existente acrescida dos despachos que os Governo aprovou em período de pandemia relativamente aos arrendamentos, com vista a evitar os despejos, fez com que os proprietários fossem mais rigorosos e seletivos nos processos de seleção dos inquilinos, exigindo parte das vezes garantias acrescidas ou montantes de adiantamento de rendas mais elevados.

A legislação tem também um efeito negativo no desenvolvimento do mercado de arrendamento tradicional, este foi sempre um setor visto com algum ceticismo pelos investidores institucionais, não conferindo assim a atratividade necessária a esses investidores, embora os pequenos investidores e particulares continuem a ver aí uma oportunidade de investimento e de aplicação das suas poupanças, contando por um lado com o rendimento proporcionado pelo imóvel, por outro lado a eventual mais valia duma futura valorização do imóvel.

Em meados do presente ano é previsível que os valores médios estabilizem, uma vez que o setor do turismo deverá voltar a absorver algumas das casas e por sua vez haja a redução do stock de oferta para arrendamento tradicional, porém esta perspetiva só se verificará se a crise pandémica crie as condições necessárias para que o turismo retome alguma dinâmica e funcionamento.

Assim, o mercado imobiliário tem demonstrado por várias formas esforços para impactar os efeitos da pandemia, o que de certo modo justifica estas e outras oscilações que se são verificadas, cujo objetivo é claramente vencer este período pandémico minimizando os efeitos e impactos. A resiliência do imobiliário é um sinal positivo para a economia nacional e contributo do setor para o país.

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Vender a casa? Antes de mais, avaliar e definir um preço de mercado

 

Para se garantir um negócio de sucesso, vendendo bem e rápido, há que preparar a operação.

Fonte: Idealista
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Fases duma Avaliação Hipotecária

A avaliação para fins hipotecários efetiva-se com a emissão dum relatório de avaliação, cujo objetivo é servir como garantia para o empréstimo hipotecário a conceder pela instituição financeira. O valor de mercado do imóvel resultante da avaliação é independente do valor pelo qual a transação de compra e venda possa ser efetuada, por isso é muito importante saber como uma avaliação com este propósito é realizada.

O processo de avaliação hipotecária de um imóvel, por norma desperta uma grande curiosidade entre compradores e vendedores de um ativo imobiliário. Não é em vão que o valor que se reflete no relatório de avaliação depende, em muitos casos, da obtenção do empréstimo de que o comprador precisa para realizar o negócio. Este importante papel exige que a avaliação seja realizada por uma empresa de avaliação com todas as exigidas legais, mas também aceite/aprovada pela instituição bancária/financeira. Nestas empresas de avaliação deve existir um processo interno rigoroso de verificações e validações. Elencamos 5 fases que consideramos importantes no processo de execução dum relatório de avaliação para garantia hipotecária.

Primeira: Verificações obrigatórias numa avaliação de hipotecaria

De acordo com as normas, legislação e indicações, pelos quais a avaliação para garantia hipotecária é regulada, existem algumas verificações obrigatórias que cada avaliador deve realizar.

– Identificação: é importante verificar se o imóvel a ser avaliado corresponde à propriedade registada na documentação fornecida.
– Ocupação: o avaliador deve sempre verificar e declarar se o imóvel está vazio, arrendado ou ocupado. É importante saber se este está ocupado, porque, a existência dum contrato pode penalizar o valor (rendimento).
– Interesse arquitetónico: é importante saber se o imóvel possui algum tipo de classificação, pois podem existir limitações nos trabalhos/obras que venham a ser efetuadas no mesmo.
– Alterações e adaptações: Nalguns casos existem imóveis em que foram efetuadas obras de ampliação ou alterações que não se encontram licenciadas nem documentadas predialmente, pelo que pode haver o risco de demolição administrativa e assim não podemos valorizar esses espaços para fins hipotecários.

Segunda: Recolha de elementos na inspeção visual do imóvel

Quando o avaliador visita o imóvel, deve realizar uma verificação da envolvente em que este está localizado (enquadramento, proximidade de meios de transporte, supermercados ou hospitais e outros serviços. Com a inspeção visual, o avaliador fará as medições que considerar como necessárias para verificar as áreas e as perguntas para melhor conhecer o estado e as características do imóvel.

Terceira: Pesquisa de comparáveis

Uma vez concluídos os controlos obrigatórios e a recolha de dados, o avaliador procurará exemplos de imóveis comparáveis na envolvente (chamada prospeção). Ou seja, imóveis com características semelhantes quanto o possível às do imóvel a ser valorizado. Com base na prospeção e comparáveis selecionados deverá ser efetuada homogeneização de modo a obter valor em €/m2 ou índice de valor para o imóvel em avaliação.

Quarta: Gerar relatório de avaliação hipotecária

Depois de recolhida toda a informação e dados, o avaliador preenche todas as informações no modelo de avaliação para gerar o valor hipotecário para avaliação, mais uma vez salientando que os dados recolhidos na visita com os da documentação e da prospeção, devem estar refletidos no relatório de avaliação.

Quinta: Emissão do valor do imóvel, envio do relatório à empresa e revisão interna

Uma vez emitido o valor da avaliação ao imóvel, o avaliador enviará o relatório para a empresa, que será revisto por avaliador interno qualificado e posteriormente pela direção técnica. São validadas todas as informações, dados, documentação fornecida está de acordo com o imóvel que foi visitado, que o propósito aplicado à avaliação coincide com o solicitado pelo cliente e os métodos de avaliação utilizados é são apropriados para o tipo de ativo. Uma vez feitas estas verificações, e os valores emitidos no relatório são consistentes e devidamente justificados, o relatório de avaliação recebe a aprovação e é enviado para o cliente (instituição financeira).

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