Nas últimas décadas, as cidades viram progressivamente os seus centros históricos ser esvaziados de pessoas e bens muito devido à migração para as periferias, quer por motivos económicos, quer por uma questão de proximidade aos locais de trabalho, uma vez que a indústria se implantava/implanta em zonas periféricas às grandes cidades. As empresas foram ocupando parte desses edifícios, tendo sido convertidos muitos deles em serviços. Contudo, os restantes edifícios ficaram devolutos e progressivamente deteriorados, devido à inexistente manutenção e ao abandono. Este efeito transformou as cidades, mais concretamente os seus centros, tornando-os cheios de vida, atividade e movimento durante o dia, mas à noite em locais onde a maioria de nós nunca ia passear.
No sentido de combater a degradação dos edifícios nas zonas históricas das cidades, promover o retorno da população aos centros históricos, assim como, e não menos importante, promover a reabilitação do edificado (muitos deles com história e interesse arquitetónico), foi criada uma panóplia legislativa que levou à criação de áreas de reabilitação urbana, criando uma série de benefícios fiscais, agilidade nos licenciamentos e acesso a linhas de crédito mais atrativas. Sensivelmente, na mesma altura, o Governo, no sentido de permitir a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reuniam os requisitos legalmente exigidos aos empreendimentos turísticos, criou a figura do Alojamento Local (AL) para dar resposta ao aumento do turismo, face ao crescente interesse por Portugal. Turistas estes que preferem alojamentos tradicionais, de forma a poderem sentir mais as cidades, em detrimento dos tradicionais hotéis e, não menos importante, conseguirem numa unidade de alojamento acomodarem a família de forma mais económica.
O AL, associado à reabilitação urbana, tornou-se assim uma forma interessante de investimento, teve um grande crescimento e foi um impulsionador da reabilitação do edificado das nossas cidades nos últimos anos, sobretudo nos seus centros históricos. O crescente turismo, a vinda de estrangeiros para morar no nosso país, assim como as novas tendências de mobilidade dos cidadãos que privilegiam as redes de transportes a ter carro próprio, provocaram uma procura crescente por edifícios centrais. Essa procura refletiu-se em preços de venda mais elevados, incomportáveis para muitos. A pouca oferta de habitação, associada ao crescente aumento dos preços de venda e das rendas, levou o Governo a uma mudança de direção colocando ‘portagens’ na ‘via verde’ que existia no licenciamento do Alojamento Local (AL).
Estas barreiras à entrada (fase de licenciamento) e também na renovação de licenças está a trazer um clima de incerteza a todos os investidores, alguns dos quais investiram todas as suas poupanças neste segmento. A Lei 56/2023 que sustenta o pacote Mais Habitação veio determinar a suspensão de novas licenças de AL, assim como regras na revalidação de novas licenças. As principais alterações para além da suspensão da emissão de novas licenças é conferir aos municípios a liberdade de emissão ou revogação de licenças, bem como dos condóminos de aceitar ou não que uma determinada fração seja afeta ao AL. E, por último, foi criada a taxa de Contribuição Extraordinária sobre o AL (CEAL). A ideia base da Lei 56/2023 é criar um equilíbrio entre habitações, AL, alojamento para estudantes, comércio, indústria e outras atividades. Tendo em conta essa necessidade de equilíbrio é estranho a existência de restrições ao AL, enquanto os hotéis continuam em franca expansão e não lhe tendo sido imposta restrição ao seu licenciamento.
A incerteza do Alojamento Local (AL) coloca ao investidor um fator de risco mais elevado que importa analisar com maior rigor antes da tomada de decisão de investimento. A avaliação de um ativo desta natureza torna-se assim mais complexa e exigente, comparativamente à avaliação de uma habitação sem AL. Têm de ser definidas e adicionadas mais variáveis ao cálculo e elaborados fluxos de caixa para os rendimentos futuros estimados. A análise de um ativo afeto ao AL deve compreender uma abordagem sobretudo à sua exploração turística potencial, numa ótica de rentabilidade do operador, considerando assim um mapa para encargos, receitas, gestão, promoção, e sobretudo o prémio de risco exigido pelo investidor, ou seja, o custo de oportunidade do capital investido no imóvel. É assim de enorme importância para uma correta tomada de decisão aferir o valor do ativo com estas características e condições. Só um perito avaliador de imóveis com conhecimentos destas dinâmicas e experiência consolidada, é o profissional indicado para apoiar o investidor nessa tomada de decisão.
Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value
