A Importância das EVS – European Valuations Standards

Na avaliação de imóveis o perito avaliador deverá prestar um serviço de acordo com as melhores práticas de avaliação, ética profissional e os padrões de qualificação tanto ao nível da legislação nacional, bem como internacional, devendo ser capaz de cumprir tanto os requisitos do cliente, a legislação, o código de conduta e ética, princípios todos eles relevantes para a tarefa de avaliar.

Neste sentido, a TEGoVA é a entidade que emite as EVS’s – European Valuations Standards (no Livro Azul) preparado pelo European Valuation Standards Board (EVSB), que já conta atualmente com a nona edição – EVS 2020 (2020), este documento fornece padrões que definem as bases de valor a adotar na elaboração dum relatório de avaliação, requisitos para o perito avaliador qualificado, avaliações e relatórios em conjunto com uma gama de aplicações, o impacto da legislação da UE (amplamente transportada para a lei do Reino Unido sob a legislação de retirada) sobre avaliação de propriedades e uma variedade de documentos técnicos.

Com a aplicação das EVS’s 2020 na avaliação imobiliária torna-se mais claro para o perito os seguintes pontos:

– Procedimentos a ter desde o pedido de avaliação do cliente até à entrega do relatório;
– Base de valor de mercado e outras bases diferentes do valor de mercado;
– Requisitos para um perito avaliador qualificado;
– Processo da avaliação e relatório a adotar;
– Avaliação da eficiência energética;
– Notas de orientação europeias e documentos informativos europeus para avaliação;
– Metodologia de avaliação a adotar.

Com a aplicação das EVS’s 2020 é espectável que o perito avaliador qualificado deva cumprir e demonstrar que o trabalho realizado reflete os mais altos níveis de padrões profissionais e que salvaguarda a confiança depositada pelo cliente na obtenção do valor, de forma fundamentada e independente, devidamente suportada por nomas europeias de avaliação.

Martinho Magalhães (Arquiteto)
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Avaliação de Propriedades Rústicas

Avaliar uma propriedade rústica que se encontre em atividade/exploração ou com potencial/apetência para tal, requer um processo de avaliação distinto, que por vezes se pode tornar complexo, devendo para o efeito serem usadas metodologias de avaliação específicas de rendimento e da cultura. Existem assim muitos aspetos a ter em conta neste tipo de avaliações, como por exemplo:

– O tipo de culturas e dos povoamentos existentes ou a implementar;

– As taxas de rentabilidade subjacentes para cada tipo de exploração ou cultura;

– As características dos solos e das condições edafoclimáticos da zona;

– Os ciclos de produção de cada cultura;

– Custos de manutenção e de instalação;

– Valores de venda da madeira/fruto/outros.

Entre outros estes são alguns dos principais aspetos que podem fazer toda a diferença em avaliações deste tipo/natureza. Avaliar esta classe de ativos imobiliários, exige, por um lado experiência, como por outro conhecimentos e domínio específico dos vários parâmetros das temáticas da exploração florestal e agrícola.

No âmbito da nossa atividade especializamo-nos também na avaliação de imóveis rústicos, herdades, quintas e afins, pelo que dispomos atualmente de consultores/peritos com competências adquiridas neste segmento, que combinados com a experiência no domínio dos conceitos/técnicas de avaliação, faz com que sejamos hoje reconhecidos no mercado pela qualidade dos trabalhos de avaliação imobiliária desta natureza, nomeadamente:

– Explorações florestais (eucalipto, pinheiro, …)

– Explorações agrícolas (olivais, montados de sobro, …)

– Explorações vinícolas (Alentejo, Oeste, Douro, Minho)

– Explorações agropecuárias (produção animal, leiteira, …)

– Pedreiras de extração de inertes, aquaculturas, estufas, salinas, …

– Herdades e quintas (recursos cinegéticos, agroturismo, ecoturismo, …)

– Terrenos rústicos (terra nua, com ou sem potencial florestal/agrícola)

Dependendo do fim a que se destina a avaliação de propriedades em exploração ou que se pretenda a sua efetividade nesse sentido, vai requer abordagem para obtenção de diferentes tipos de valor, nomeadamente no que diz respeito aos conceitos: de ativo biológico, terra nua, conta de cultura, ciclos, rotações, entre outros, ou seja, é uma temática que deve ser da competência de empresa com técnicos capazes e experientes nesta matéria.

Vítor Osório Costa
Diretor
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A “Yield” na Avaliação Imobiliária

As denominadas “yields” do imobiliário, correspondem a taxas de rendibilidade, sendo um dos critérios normalmente utilizados na determinação do valor dos imóveis através do método de rendimento. Trata-se dum parâmetro de fácil compreensão e de cálculo simples no que se refere ao apuramento do valor do imóvel pelo rendimento efetivo ou potencial gerado, porém a determinação da taxa de rendibilidade/yield mais adequada para cada imóvel, já não é uma tarefa tão simples e no meu entender é muitas vezes desprezada e descurada.

Estou certo, que haveria uma diversidade de opiniões/opções na yield usada por diferentes peritos avaliadores, na avaliação dum mesmo imóvel, numa mesma localização, igual segmento e idênticas condições. Já para não referir, que por vezes são aplicadas taxas de forma arbitrária e um pouco de acordo com o hábito ou prática de cada perito avaliador, verificando-se que não são apresentadas bases de justificação de maneira sustentada. Considero que arbitrar um valor sem que para o mesmo tenha sido efetuada uma análise fundamentada, representa um elevado risco para o perito, na determinação do valor de mercado pelo rendimento, sobretudo porque qualquer variação na taxa (yield) utilizada numa avaliação, tem um impacto considerável no valor final do imóvel.

Deste modo, pretendo com este artigo abordar a importância deste parâmetro e especificar dos métodos e modelos que podem e devem ser utilizados para determinar a Yield numa avaliação imobiliária, tornando assim o processo de avaliação mais rigoroso, qualificado e fundamentado.

Um dos métodos utilizados para justificação da taxa da Yield é o rácio obtido através da correlação linear existente entre o valor de mercado para arrendamento e o de venda em que a resposta é a taxa de mercado, isto pode ser sintetizado pela seguinte expressão: Yield = Renda anual de mercado / Valor de Venda ou de Mercado. Neste processo poderemos considerar que se trata duma Yield de mercado, uma vez que teve por base dados recolhidos em dado momento no mercado onde o imóvel em avaliação se insere, mas desde que os valores unitários ajustados para venda e arrendamento sejam antecedidos de prospeções e homogeneizações corretamente efetuadas, bem como de pesquisas ao mercado assertivas e de comparáveis.

Outro modelo alternativo para obtenção da Yield dum imóvel é denominado pela sigla CAPM (Capital Asset Pricing Model). Este modelo tem em consideração vários parâmetros, tais como: a exposição de um ativo imobiliário ao riso de mercado, através da variável denominada por coeficiente beta (B). Considera também o retorno esperado do mercado (E) e o retorno para um ativo ou investimento livre de risco (Rf). O custo de capital corresponde à taxa de rendibilidade ou prémio exigido pelo investidor como compensação pela sua exposição ao mercado. O prémio de risco varia em função do coeficiente que é representado pelo beta (B) e pelo retorno de mercado exigido pelo mesmo investidor. A expressão para este modelo é a seguinte: E(Ri)=Rf+(E(Rm)-Rf)x B.

Existem outros modelos, sobretudo de base financeira que podem ser adaptados para a ótica da avaliação imobiliária e que não abordei neste artigo. Porém com a correta aplicação de um destes dois critérios a avaliação do imóvel será certamente mais rigorosa e a valorização pelo rendimento, também. De referir ainda que a volatilidade de mercado na atual situação é um elemento importante a considerar em qualquer dos métodos, tema que abordarei futuramente.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Decisões – A Importância da Avaliação Imobiliária

Muitas das decisões, quer empresariais quer familiares envolvem em grande parte das vezes património imobiliário, havendo assim a necessidade de apuramento dos valores dos bens imóveis que compõem esse património. Nestas situações, é comum surgirem conflitos de interesses ou de opiniões entre as partes envolvidas, pois os interessados normalmente tendem a considerar que o valor dum determinado imóvel é menor do que o valor pretendido pela outra parte, e vice-versa, noutros casos existem questões de ordem sentimental que não podem ser sequer quantificadas.

Não basta opinar sobre o valor do bem simplesmente por conhecê-lo internamente e ou por o usar regularmente. Para se determinar o valor de mercado de um imóvel, é fundamental saber o seu potencial e principalmente ter um bom conhecimento do mercado e do seu comportamento na atualidade, bem como suas tendências.

Diversos aspetos / características podem ter influência na valorização do imóvel e devem ser ponderados (Ex: localização / acessibilidades, estado de conservação, ocupação, tipologia, etc.). Uma avaliação criteriosa proporciona maior segurança para os interessados, bem como para uma mais correta e fundamentada decisão, qualquer que seja a sua finalidade.

Hoje em dia, a determinação do valor de um imóvel é um desafio que só pode ser assegurado por técnicos especializados e experientes, sobretudo devido ao comportamento atual do mercado e conjuntura envolta na situação de pandemia que se vive. Os preços das habitações e de imóveis doutros segmentos tem de ser devidamente ponderado e monitorizado, evitando sobrevalorizações ou preços desajustados. O mercado tem gerado comportamentos que numa primeira análise podem ser contraditórios aos valores de mercado e consequentemente levar a erros de leitura de mercado.

É recomendável, portanto, que uma avaliação imobiliária seja realizada com prudência por um especialista, até porque esse profissional, procedendo de maneira profissional, rigorosa e independente, em virtude de não possuir qualquer interesse pessoal na negociação do bem, possibilitará às partes tomarem decisões mais acertadas, minimizando ou eliminando os eventuais conflitos existentes e alertando para riscos de mercado, ou condicionalismos/reservas no valor.

Vítor Osório Costa
Diretor
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