quarta-feira, 11 de novembro de 2015

O Método Comparativo de Mercado na Avaliação Imobiliária














Para a determinação do valor de mercado de um imóvel, normalmente, é necessário comparar o imóvel em análise/avaliação com outros imóveis de características semelhantes. Para tal, é necessário efetuar uma prospeção de mercado e proceder a uma homogeneização da amostra (conjunto de observações) recolhida no mercado onde o imóvel em avaliação se insere.

Assim sendo, o método comparativo de mercado, tal como o nome indica consiste na obtenção do valor de mercado de um determinado bem imóvel através da comparação deste com outros imóveis já transacionados ou em comercialização nesse mercado.

Para que esta metodologia possa ser efetivamente usada é necessário que exista uma amostra considerável, ou seja, no mercado onde o imóvel se insere deverá existir um número de observações suficiente e que se trate de um mercado dinâmico nesse segmento. Por outro lado, as condições dos imóveis que compõem essa amostra deverá ser o mais semelhante possível, bem como os dados recolhidos referentes aos imóveis devem ser recentes para que seja possível comparar o imóvel a avaliar com outros comercializados num período atual, a informação deverá ser de qualidade e credível (com indicação da fonte), devendo não ser influenciada por fatores externos nem por fatores subjetivos associados ao avaliador. Claro que existem considerações que podem ser efetuadas de forma casuística por parte do avaliador, isto porque a avaliação imobiliária não se trata de uma ciência exata, mas sim na obtenção do presumível valor de mercado, de acordo com princípios e fundamentos de cálculo, desde que devidamente justificados. É portanto fundamental uma boa qualificação técnica, experiência do perito avaliador e o seu conhecimento do mercado imobiliário para que se possa reduzir a subjetividade das avaliações e incrementar sustentabilidade e fundamentação no relatório.

Na fase seguinte do método comparativo é necessário efetuar a homogeneização, pelo que os parâmetros desse processo devem ser objetivos e claros, podendo ser os mais diversos e com justificada pertinência para o segmento em causa. Deste modo, os parâmetros da homogeneização iram relacionar-se em função (por exemplo): do piso, da área, da tipologia, do estado de conservação, da qualidade construtiva, do estacionamento, da idade, eventuais ónus existentes na propriedade, do pé-direito, cais de carga, elevador, controlo de acessos, infraestruturas, entre outros. Ou seja existe uma variedade de parâmetros que podem influenciar o valor de um determinado imóvel em função das suas próprias características, condições e atributos (depreciativos/apreciativos), face à análise decorrente da homogeneização com imóveis semelhantes e comparáveis.

Após a realização da homogeneização da amostra, são determinados coeficientes para cada variável em análise, o que permitirá obter o valor €/m2, que corresponderá ao denominado índice de venda, que é um valor unitário para um determinado segmento imobiliário, numa determinada zona e num determinado momento.

O método comparativo de mercado deverá ser utilizado como metodologia principal no estudo do valor de mercado de determinado imóvel, contudo existem casos onde não é possível a sua utilização, ou seja não existe mercado ou se existe não são conhecidos os dados e valores dessas transações ou porque os dados recolhidos não são suficientes para sustentar a avaliação do imóvel por este método.

Concluímos portanto que o método comparativo de mercado tem por base uma análise estatística, deverá ser sempre que possível utilizado como método principal para a valorização de imóveis, exceção para os casos onde não há mercado ou não se conhecem transações. É de salientar que o método comparativo assenta na recolha/pesquisa de informação imobiliária quantitativa e qualitativa, que deverá ser selecionada com máximo rigor, prudência e bom senso, através das mais diversas fontes. Será da qualidade dessa informação que dependerá ou se fará a diferença na qualidade da avaliação de um imóvel, por este método.

Na Structure Value, Lda. possuímos desde 2010 de uma base de dados de imóveis de âmbito nacional, que reúne inúmeras caraterísticas e especificidades de 600.000 (aproximadamente) imóveis em diferentes segmentos, que está em constante atualização (semanal/mensal) e “alimentada” com mais informação das avaliações produzidas, o que nos permite a obtenção de um elevado grau de fiabilidade e qualidade da informação armazenada, e consequentemente rigor na atribuição dos valores dos imóveis, que avaliamos diariamente.


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