O ano de 2015 está a ser marcado por uma reforma ao nível da legislação, nomeadamente dos fundos de investimentos mobiliários, fundos de investimentos imobiliários, fundos de pensões, bancos, no que concerne ao acesso à atividade de perito avaliador de imóveis, para estas entidades.
O Decreto-Lei n.º
16/2015, de 24 de Fevereiro, define o Regime Geral dos Organismos de
Investimento Coletivo e aprova o regulamento da CMVM nº 2/2015. Desta forma
ocorre a revogação do regulamento da CMVM nº 5/2013, que atuava a nível dos
organismos de investimento coletivo e comercialização de fundos de pensões
abertos de adesão individual e o regulamento da CMVM nº 8/2002 a nível dos
fundos de investimentos imobiliários.
A Lei nº 153/2015
de 14 de Setembro vem regular o acesso e o exercício da atividade dos peritos
avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro
nacional do setor bancário, fundos imobiliários, segurador/ressegurador e dos
fundos de pensões. A presente lei entrará em vigor já no dia 14 de Novembro de
2015 e irá impor uma importante mudança no acesso à atividade de perito
avaliador.
Esta reforma será
importante para o setor, uma vez que contribuirá para uma maior
responsabilização dos peritos avaliadores e melhor qualificação da
profissão/atividade, tal como já é praticado noutros países como, por exemplo,
em Espanha com a norma ECO.
De acordo com a
legislação mencionada, só poderá exercer a atividade de perito avaliador de
imóveis para as entidades do sistema financeiro, quem estiver habilitado para o
efeito através do registo na C.M.V.M. e celebrar por documento escrito os
termos em que se exerce a sua atividade com a entidade responsável pela gestão de
organismo de investimento coletivo, instituição de crédito, sociedade
financeira, sociedade gestora de fundos de pensões ou empresa de seguros ou de
resseguros. O registo na C.M.V.M. é aplicado quer a pessoas singulares quer a
pessoas coletivas que satisfaçam os requisitos de idoneidade, qualificação,
experiência profissional e de cobertura da responsabilidade civil profissional.
Ao nível da
qualificação e experiência profissional é necessário formação base
(licenciatura, pós-graduação, mestrado) que demonstrem ter conhecimentos nas
áreas de economia, finanças empresariais, mercadores financeiros, construção, energia
e ambiente, planeamento urbanístico de ordenamento do território, gestão do
imobiliário e ética na atividade financeira. Por outro lado, é fundamental um
rigoroso e aprofundado conhecimento em análise de projetos de investimento,
métodos de avaliação imóveis, contabilidade e fiscalidade do imobiliário,
instrumentos financeiros de investimento imobiliário e direito aplicável ao
imobiliário e ao investimento no imobiliário. Para além do conhecimento técnico,
é fundamental experiência comprovada na realização de avaliações imobiliárias.
Com a nova
legislação, os peritos avaliadores singulares ou coletivos, serão obrigados a
possuir um seguro de responsabilidade civil por danos causados no exercício da
sua atividade. Este seguro deverá ter a duração mínima anual, contratado a
favor de terceiros lesados com um mínimo de capital seguro por anuidade no valor
de 500.000 € ou 250.000 €, quanto aos peritos avaliadores de imóveis registados
há menos de três anos e quanto àqueles cujos montantes avaliados no ano
anterior são inferiores a 20 000 000€.
O conteúdo e a
estrutura dos relatórios de avaliação também consta no Anexo da Lei nº
153/2015, devendo existir três capítulos principais, compostos por:
- Elementos de
identificação do cliente, dos peritos avaliadores, do imóvel, dos termos de
contratos e datas afetas à avaliação;
- Elementos de avaliação, nomeadamente: descrição do imóvel, âmbito da avaliação, métodos de avaliação utilizados, valores de renda se aplicáveis, estimativa de despesas de conservação, manutenção e outros encargos indispensáveis à adequada exploração económica do imóvel, taxas de atualização, identificação do(s) valor(es) de avaliação para cada uma das frações do imóvel quando aplicável, indicação inequívoca do valor final atribuído ao imóvel, entre outros;
- Elementos de avaliação, nomeadamente: descrição do imóvel, âmbito da avaliação, métodos de avaliação utilizados, valores de renda se aplicáveis, estimativa de despesas de conservação, manutenção e outros encargos indispensáveis à adequada exploração económica do imóvel, taxas de atualização, identificação do(s) valor(es) de avaliação para cada uma das frações do imóvel quando aplicável, indicação inequívoca do valor final atribuído ao imóvel, entre outros;
- Elementos de
responsabilização, tais como identificação e eventuais limitações ao valor determinado
para o imóvel, declaração do perito a indicar que efetuou a avaliação de acordo
com as exigências legais, indicação da apólice de seguro de responsabilidade
civil, assinatura do perito e data de entrega do relatório à entidade
contratante.
Com a implementação
desta nova legislação, pretendeu-se revigorar e qualificar o exercício da
atividade de avaliação imobiliária e da profissão de perito avaliador, bem responsabilizar
e profissionalizar os peritos que atuam como avaliadores nos fundos de investimento.
É esperado que traga contribuições positivas para a área reforçando a confiança
dos clientes, investidores e todos os que direta ou indiretamente intervêm na
avaliação imobiliária.
A Structure Value,
Lda. encontra-se atenta às novas diretrizes em vigor e dispõe atualmente de uma
equipa técnica apta para o efeito, encontrando-se apta a continuar a intervir
no mercado de avaliações imobiliárias, em todo o território nacional, para
todos os clientes do setor financeiro/bancário, fundos de investimento e de
pensões.
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