sexta-feira, 11 de agosto de 2017

Valor Patrimonial Tributável vs Valor de Mercado



No âmbito da nossa atividade, somos muitas vezes abordados por compradores/vendedores em norma famílias ou particulares pouco habituados a estes critérios, questionando-nos se o VPT dum imóvel urbano pode ser uma referência ou ter aderência ao valor de mercado.
Desde logo o principio e metodologia de valorização dum imóvel é distinto para cada um dos valores, se para o VPT o tema fiscal é primordial, no VM a vertente mercado é fundamental. Por isso mesmo um imóvel pode ser valorizado no mercado (VM) pelo seu rendimento efetivo ou potencial (comparáveis), enquanto que a valorização pelo VPT corresponde em norma a uma expressão matemática que embora considere uma série de coeficientes, mas ainda assim muito rígida e com pouca ou mesmo nenhuma aderência ao mercado, exemplo disso é o valor €/m2 para construção. Não obstante, um dos coeficientes (localização) permita alguma diferenciação em função de zonas/localizações.
De facto, ao analisarmos aleatoriamente algumas avaliações efetuadas recentemente, e tentarmos identificar ou estabelecer alguma relação entre valores verificamos situações que são opostas, outras inversas e até similares entre os valores do VPT e do VM, num dado momento e num mesmo imóvel.
Passamos em revista alguns exemplos que retratam claramente o já referido:
§   T3 em Gondomar (Rio Tinto), VPT = 86.530€ e VM = 75.000€
§   T3 no Porto (Boavista), VPT = 264.860€ e VM = 350.000€
§   Terreno urbano para construção em V. N. Gaia, VPT = 361.630€ e VM = 350.000€
§   Terreno urbano para construção em Matosinhos = VPT = 848.450€ e VM = 550.000€
Bem sabemos que no passado chegaram a existir alguns avaliadores que recorriam a práticas expeditas que tomavam como referência o VPT para determinarem o VM. Não estamos de acordo com essas praticas e consideramos que não existe qualquer razoabilidade de com base no valor do VPT se obter o VM, a determinação dum imóvel pelo seu VM é algo em constante mutação, provocada por inúmeros parâmetros, tais como: mercado, tendências/modas, taxas, tipo construção, país, conservação, tecnologia, infraestruturas, …



A Geração Millennial e o Imobiliário












Muito se tem falado na geração millennial, no que respeita sos seus hábitos, ou aspirações e motivações. Resolvemos nesta edição da nossa newsletter abordar este tema na vertente do imobiliário, nomeadamente tendências do setor para este público-alvo.
A geração millennial corresponde aos indivíduos nascidos após 1982, ou seja, estamos a falar dum grupo de pessoas com idade entre os 17 e 35 anos e que representam atualmente um número significativo da população ativa ou em início de atividade. Enumeramos alguns dos aspetos que caraterizam esta geração, tais como:
- Maioria tem formação/habilitações académicas superiores
- Interessados no desenvolvimento da sua carreira
- Preocupados com a contribuição para a sociedade das empresas onde trabalham
- Utilizadores assíduos de ferramentas de social networking
- Preferem empresas de novas tecnologias e telecomunicações
- Valorizam a utilização de transportes públicos em detrimento do carro próprio
- Adiam a decisão de ter filhos e optam em norma pela união de fato em vez do casamento
- Em norma são racionais nas decisões de compra
Face a estes aspetos, pesquisamos (em papers e artigos) para compreendermos melhor as opções, necessidades e tendências na componente imobiliária, nomeadamente para habitação, conseguimos tirar algumas conclusões, que passamos em revista:
- Preferem arrendar em vez de comprar
- Tipologias de T0 a T2
- Nos centros históricos e próximo do trabalho
- Disponíveis para arrendamento até 700€/mês ou compra até 200.000€
- Valorizam proximidade de metro ou outros transportes públicos
- Habitações prontas a ocupar e que não impliquem obras
A preferência pelo arrendamento compreende-se pela mobilidade que permite o arrendamento, verificando-se a libertação do conceito de propriedade muito vincado nas anteriores gerações, prova disso a quantidade de créditos habitação que proliferam no passado. A opção pelas tipologias mais baixas está certamente relacionada com aspetos de conceito familiar (filhos/casamento) pois não necessitam de tanto espaço, bem como o custo de manutenção e arrendamento/compra terá também importante peso na opção da tipologia. A localização está intrinsecamente relacionada com a proximidade com o trabalho vs transportes vs atividades de lazer, desse modo os centros históricos principalmente de Lisboa e Porto, permitem essa conjugação, ou seja, o equilíbrio entre a vida social e profissional. A questão das obras deverá estar implicada com a necessidade de tempo para acompanhamento dos trabalhos e/ou de no arrendamento as frações estão em condições de ocupação imediata.
Esta geração tem necessidades específicas e consideramos por um lado que o mercado imobiliários, através dos seus agentes e principalmente promotores imobiliários são atentos a estes aspetos, tanto mais que no decorrer da nossa atividade de avaliadores imobiliários somos chamados a avaliar edifícios reabilitados localizados nos centros históricos, compostos por frações de caraterísticas similares. Mas por outro lado verificamos que a valorização das habitações nestas zonas tem sido elevada e nos próximos tempos irá manter-se essa tendência, o que muitas vezes condiciona o interesse desta geração Considerando ainda que nos centros históricos uma boa parte dos edifícios reabilitados está a ser direcionada para o arrendamento turismo ou hotéis, acabará por afastar para outras soluções ou no limite ocuparem por arrendar/comprar o que encontram.

quinta-feira, 3 de agosto de 2017

8º Aniversário Structure Value

Em meu nome e da STRUCTURE VALUE agradeço aos nossos clientes, colaboradores, amigos e fornecedores a confiança e preferência ao longo destes 8 anos.
Ao longo deste tempo temos contribuído ativamente para a evolução do setor da avaliação imobiliária em Portugal, estivemos envolvidos na avaliação de muitas carteiras de ativos e de importantes investimentos imobiliários. Ambicionamos mais e queremos continuar a merecer a vossa confiança e preferência. Muito obrigado e um forte abraço para todos!
Vítor Osório Costa.