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quarta-feira, 20 de maio de 2020

RESILIÊNCIA DO MERCADO RESIDENCIAL

“Embora se viva alguma incerteza na atual pandemia e nos efeitos negativos que está a ter e trará na economia, a confiança no mercado residencial permanece resiliente e as operações vão sendo realizadas..”
















O mercado imobiliário e sobretudo o residencial vai mostrando alguma resiliência perante o estado atual da economia e da “crise pandémica”.

Mesmo com a atividade imobiliária que está a sofrer quebra na procura e por sua vez as vendas a decrescer, o segmento residencial tem demonstrado através dos players do mercado, confiança e sinais claros de resistência. Prevendo-se que com o retomar da atividade a uma “normalidade” se vá gradualmente corrigindo a procura de modo a minimizar o impacto que a situação atual tem imposto.

É lógico que a correção nos preços será revista em baixa com maior impacto no mercado de usados, provocada pela redução do rendimento das famílias e incremento do desemprego, mas ainda assim pensamos que será ligeira a redução, devido à moratória de 6 meses permitida pela banca e governo. Ou seja, no curto prazo embora possa haver redução da procura, a redução de preços não deverá ser significativa. No médio prazo estamos todos expectantes nos próximos desenvolvimentos e há já planos de converter os AL em arrendamento tradicional, bem como outras alterações no mercado residencial, que apresenta uma capacidade de se ajustar à situação, como nenhum outro segmento.

As taxas de rendibilidade (yields) praticadas vão sofrer correção e o rendimento gerado por cada imóvel será o driver para obtenção do valor de mercado, esta tendência vai se acentuar e verificar nos próximos tempos, o que fará da conversão de imóveis em Al para tradicional uma descida de preços nalgumas localizações.

Não obstante este cenário, os investidores oportunistas pairam e vão esperando que aconteçam e surjam as oportunidades de investir em modo oportunístico, contudo este é um mal necessário (limpeza) que sempre existiu mesmo em tempo de crescimento, mas que agora terá certamente o terreno mais fértil e talvez mais oportunidades, sobretudo no médio prazo.

Embora se viva alguma incerteza na atual pandemia e nos efeitos negativos que está a ter e trará na economia, a confiança no mercado residencial permanece resiliente e as operações vão sendo realizadas, embora com devida prudência e em menor numero, todavia permanece ativo e em funcionamento.

segunda-feira, 9 de março de 2020

Avaliações Imobiliárias – “Conceitos de valor”



















A avaliação de imóveis é fundamental para uma correta gestão do património, com valores associados que representam grande visibilidade e impacto nos investimentos das empresas, instituições e famílias.

Nesse sentido, é importante que os diferentes tipos de valor emitidos nos relatórios de avaliação sejam claros, ou seja, as conclusões sejam objetivas e com uma linguagem comum necessária para a sua melhor compreensão. Por vezes e nalguns trabalhos de avaliação imobiliária, os clientes solicitam-nos para um mesmo imóvel e no mesmo relatório várias respostas, o que torna logicamente o nosso trabalho mais complexo, sendo assim, possível a valorização do mesmo imóvel em diferentes perspetivas e assim com diferentes valores.

De modo a contribuirmos para uma melhor compreensão dos valores emitidos e de acordo com as normas internacionais para avaliação imobiliária, apresentamos de seguida as definições para os diferentes tipos de valor em função de cada conceito subjacente.

Valor de Mercado – O “valor de mercado” é a quantia pelo qual um imóvel pode ser transacionado à data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável, tendo por referência a transação de outros bens de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os operadores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer interesse particular que norteie a sua ação.

Valor de Venda Imediata – Tem por base o valor de mercado do imóvel, mas é subtraído da necessária exposição para absorção em que a venda é efetuada num período de tempo especialmente curto. Também pode ser apresentado por valor de venda forçada ou valor de liquidação.

Valor Venal – É a quantia pela qual o bem foi transacionado em mercado livre, ou seja, o preço que o comprador pagou ao vendedor no momento da realização do negócio.

Valor de Máximo e Melhor Uso – Trata-se duma estimativa do valor de mercado numa perspetiva da obtenção do “máximo e melhor uso” para o imóvel, o qual pode ser definido como sendo aquela que conduz ao valor mais elevado, desde que o uso em causa seja admissível, fisicamente possível, adequado ao mercado e financeiramente viável.

Valor Intrínseco – É o conceito de valor que traduz os custos necessários à construção de um imóvel semelhante ao objeto de avaliação, ponderado com fatores que traduzam a depreciação física e funcional e/ou económicas ocorridas, acrescido do valor de mercado do terreno (quando possível).

Valor Potencial – Corresponde ao valor atual do imóvel atendendo aos seus rendimentos futuros, atualizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Financeiro – Traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos atuais, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Residual – Utilizado na avaliação de terrenos e de propriedades a reabilitar, e que se obtém deduzindo ao presumível valor de mercado do imóvel a construir ou reabilitar, todos os custos, diretos e indiretos, inerentes à intervenção construtiva. Podendo ainda a análise ser do tipo dinâmica ou estática.

Valor de Garantia/Hipoteca – Corresponde ao valor do imóvel numa perspetiva de valor comercial futuro do imóvel, tendo em conta aspetos sustentáveis a longo prazo, mais independentes da conjuntura económica ou de aspetos especulativos.

Valor Contabilístico – Valor dos imoveis para contabilização no Balanço das contas das empresas ou entidades, garantindo o cumprimento das normas contabilísticas (SNC ou outra aplicável para entidades).

Valor em Uso Continuado – Avaliação que se orienta e considera o uso atual do imóvel, mesmo que não seja este o correspondente à sua maior valorização.

Valor em Uso Alternativo – Na avaliação em uso alternativo consideramos o valor do imóvel, de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a ter legalmente, e que traduzam a sua melhor valorização (“máxima e melhor utilização”).

Valor Futuro – Corresponde ao valor de mercado, acrescido duma capitalização com uma taxa de atualização e de rentabilidade adequada e prudente, num horizonte temporal definido.

Valor Atual Líquido – Corresponde ao valor do imóvel determinado pelo valor residual, de modo dinâmico com utilização duma taxa de atualização (WACC), pelo que se denomina de líquido porque é ainda subtraído da quantia necessária para despesas de transação.

quarta-feira, 18 de dezembro de 2019

SEGMENTO DE ARMAZÉNS, INDUSTRIAL E LOGÍSTICA – GRANDE PORTO






No segmento de armazéns e industrial, o dinamismo é por norma um pouco mais ténue e tardio que nos restantes segmentos do mercado imobiliário, uma vez que está a montante da cadeia de fluxo, contudo as previsões continuam positivas com a consolidação das exportações e do consumo privado, pelo que se auguram resultados favoráveis para as atividades industriais e logísticas, consequentemente para o seu segmento imobiliário.

A orientação para o controlo de custos de ocupação vai permanecer, com a otimização das áreas dos imóveis em função do dimensionamento das suas atividades e dos contratos estabelecidos com as marcas/insígnias. Nalgumas localizações aguarda-se pela expansão de polos logísticos e industriais, estando essa expansão dependente de interfaces ou ligações aos principais acessos viários e de infraestruturas regionais. Alguns operadores logísticos e empresas industriais optam por desenvolver a meios próprios ou através de parceiros, armazéns/edifícios, uma vez que o mercado imobiliário, não oferece imóveis para arrendamento com a sofisticação necessária e exigida, tais como: dimensão, cais de carga/descarga, pé-direito, sistemas de desenfumagem, pavimentos, etc…, acabando noutros casos por haver uma adaptação ou ajustamento da atividade às condições dos imóveis em oferta/disponíveis.
A zona considerada como prime para armazéns industriais é a Maia, nomeadamente a sua zona industrial nos diferentes setores, quanto a logística consideramos que todo o eixo da A41 e início da A28 (Matosinhos), devido sobretudo à proximidade ao cais de Leixões, Aeroporto e ligações rodoviárias. A norte do Porto (Maia/Matosinhos) continua a ser a preferência dos operadores, não obstante a boa rede viária no concelho de V. N. Gaia tem permitido nalguns casos a deslocação para este concelho dalgumas empresas, também pelos preços mais reduzidos neste segmento, tal facto acontece também com Valongo.

VALORES DE MERCADO – ARMAZÉNS



A análise foi realizada para a zona geográfica que consideramos “Grande Porto”, nomeadamente os concelhos analisados, foram os seguintes: Porto, Matosinhos, Maia, Valongo, Vila Nova de Gaia, Vila do Conde e Gondomar. Correspondem a valores de imóveis registados na nossa base de dados interna, no período entre setembro/outubro/novembro de 2019, num total de 53 observações, para arrendamento e para compra/venda.

Conclui-se que para armazéns, situados no Grande Porto o valor médio para arrendamento posiciona-se em torno dos 3,0 €/m² e o de venda ronda os 475 €/m².

Para concluir esta análise foi possível verificar que a yield media neste segmento ronda os 7,5%, o que nos parece um valor adequado para a região, qualidade dos ativos em oferta e conjuntura imobiliária atual.

quarta-feira, 30 de outubro de 2019

Tendências do mercado de hotéis em Lisboa



A capital portuguesa, maior cidade do país, continua a concentrar em si uma grande dinâmica no segmento de hotéis e no setor da hotelaria, tanto a nível turístico, como de negócios ou conferências.

É em Lisboa que há mais variedade de oferta cultural/artística, sendo o centro de decisões administrativas do país para negócios e, por sua vez, tem o maior número de empresas multinacionais de serviços especializados.

São muitos os fatores que permitiram que Lisboa se tornasse popular a nível turístico, mas agora também é o foco/centro ao nível de conferências, como exemplo, o Web Summit que parece garantido até 2028. O crescimento exponencial de passageiros no aeroporto é um forte indicador, tal como o facto do porto de cruzeiros ser uma escala obrigatória e popular, permitindo maior atratividade e, assim, mais fluxo de pessoas/ turistas.

Neste cenário, de acordo com os dados existentes, a tendência de crescimento de visitantes vai manter-se, oriundos dos mais diversos mercados, mas principalmente europeus, EUA e Brasil, mesmo prevendo-se a eventual redução do Reino Unido, devido ao Brexit.

Deste modo, os hotéis registaram elevados crescimentos nas taxas de ocupação até 2018. Entretanto, a oferta de novas unidades também cresceu, aumentado assim o número de quartos o que estabilizou em certa medida as taxas de ocupação na média dos 75% a 80%.

Em 2018 existiam 215 hotéis na cidade a que correspondiam cerca de 21.500 quartos, sendo que a dificuldade atual dos operadores é encontrar edifícios em localizações adequadas e com dimensão para converter para este fim ou hotéis disponíveis para venda.

De acordo com dados publicados pela empresa HVS – especialista em consultoria de hotéis – é previsível, até 2020, um crescimento máximo de 10%. Sendo o RevPar (receita por quarto disponível) próxima dos 95G. Este é um parâmetro determinante na valorização dum hotel.


terça-feira, 15 de outubro de 2019

O Porto cresce de forma sustentada no mercado imobiliário residencial



Passado um ano, voltamos a fazer a publicação de valores do mercado residencial no Porto, com dados de valores para este segmento nesta cidade.

Atualmente verifica-se uma tendência de oferta de frações novas ou em construção, o que por outro lado provoca uma redução dos valores das frações usadas. Constata-se também que a maior parte da oferta imobiliária residencial começa a deixar de ser a zona da Baixa, bem como os valores prime voltam a ser as zonas mais ocidentais do concelho. Os negócios fazem-se a um ritmo mais lento e o mercado de arrendamento está mais estabilizado na procura sobretudo pela facilidade na obtenção de crédito para compra de casa, os portugueses continuam a privilegiar serem proprietários, trata-se dum conceito muito enraizado e perpetuado, este conceito de propriedade.

Estamos a viver tempos dalguma estabilidade ao nível do imobiliário, havendo ainda lugar para alguns ajustamentos pontuais, mas tudo indica que a atual tendência deverá manter-se durante um bom tempo, por vários motivos: redução do desemprego, estabilidade política, condições favoráveis de financiamento, redução das taxas de juro nos spreads e a noticia anunciada recentemente pelo BCE de que as taxas de referência (Euribor) manter-se-ão estáveis até 2025.
A dinâmica imobiliária, sobretudo no segmento residencial continuará e com a oferta de construção nova assumir a dianteira, um pouco por toda a cidade, mas essencialmente a zona ocidental. Assiste-se também a alguns sinais de dinâmica na zona oriental da cidade, com projetos residenciais em fase inicial de construção.

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – PORTO
Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado residencial (apartamentos) relativos ao concelho do Porto. A zona onde os valores registados são mais elevados quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento é a zona da Foz/Boavista, logo seguida da zona da Baixa Portuense.

No caso dos apartamentos, no concelho do Porto o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.950€/m2, sendo que para arrendamento corresponde o valor médio a rondar entre os 10€/m2/mês. Os valores mínimos correspondem à freguesia de Campanhã (zona Oriental da cidade) e rondam os 700€/m2 e 4,00€/m2/mês.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para venda valores máximos próximos dos 10.000€/m2 em empreendimento de luxo e ainda em construção. A média de área por fração disponível é de cerca 100 m2/fração.

Os valores dizem respeito ao 3º trimestre de 2019. Numa análise a um total de 356 frações de várias tipologias que contribuíram para esta análise.

terça-feira, 10 de setembro de 2019

YIELDS IMPLÍCITAS Mercado arrendamento residencial – PORTO


Voltamos a um tema que em avaliação e investimento imobiliário gera alguma discussão. Está relacionado as taxas de rendibilidade aplicadas e utilizadas no imobiliário. Não obstante serem inúmeras as publicações e relatórios periódicos de mercado com informação sobre taxas prime, decidimos com base nos dados que possuímos – essencialmente oriundos das avaliações efetuadas e do conhecimento do mercado em geral – dar uma perspetiva geral da situação do mercado referente ao segmento residencial no Grande Porto e que a mesma seja o mais realista possível.

Quem atua neste setor e, no mercado das avaliações em particular, tem conhecimento e compreensão dos conceitos de yields/rendibilidade e, por sua vez, também, da sua justificação e sustentabilidade, quer seja através do mercado de venda/arrendamento ou na elaboração de modelos (rendibilidade de ativos) adaptados aos ativos imobiliários e mais concretamente ao mercado residencial.

A metodologia utilizada para a sua determinação tem como pressuposto o mercado imobiliário em cada uma das localizações/concelhos em análise, obtida através da correlação existente entre a compra/venda versus arrendamento.

Defendemos e consideramos que esta metodologia continua a ser a mais adequada uma vez que tem como base o mercado local, e assim permite diferenciar localizações e zonas.

Neste artigo pretendemos de uma forma breve fazer um refresh das yields brutas praticadas atualmente no mercado imobiliário do Grande Porto, para o segmento residencial/habitação permanente. Que se segue no quadro seguinte:

Dos dados obtidos verifica-se que a habitação para a gama baixa do Porto permite taxas de rendibilidade de 8,00%, em contrapartida a yield pode descer até 4,50% na gama mais alta (prime), o que representa uma amplitude muito elevada para um só segmento.

Pode ser justificada pelo crescimento exponencial dos valores em algumas zonas e pela estagnação em zonas periféricas, mas também pela diversidade de oferta existente. O concelho de Gondomar é aquele que mesmo na gama alta apresenta a taxa de rendibilidade mais elevada com uma yield de 6,50%. O mercado de arrendamento e as taxas de rendibilidade (yields) praticadas no nosso entender só reforçam o estado atual do mercado imobiliário de compra/venda e os valores praticados na compra/venda, pois estas taxas são um sinal e consequência da conjuntura imobiliária atual.


sexta-feira, 25 de janeiro de 2019

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – LISBOA


Apresentamos alguns indicadores do mercado residencial relativos a algumas zonas da cidade de Lisboa e do concelho. Os valores apresentados dizem respeito ao 3 e 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a determinação da mediana (valor central do conjunto de dados) em €/m2 para cada uma das localizações do quadro acima, num conjunto de 391 imóveis. Trata-se de observações de frações habitacionais (apartamentos), para compra/venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente. Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.


















sexta-feira, 11 de agosto de 2017

Valor Patrimonial Tributável vs Valor de Mercado



No âmbito da nossa atividade, somos muitas vezes abordados por compradores/vendedores em norma famílias ou particulares pouco habituados a estes critérios, questionando-nos se o VPT dum imóvel urbano pode ser uma referência ou ter aderência ao valor de mercado.
Desde logo o principio e metodologia de valorização dum imóvel é distinto para cada um dos valores, se para o VPT o tema fiscal é primordial, no VM a vertente mercado é fundamental. Por isso mesmo um imóvel pode ser valorizado no mercado (VM) pelo seu rendimento efetivo ou potencial (comparáveis), enquanto que a valorização pelo VPT corresponde em norma a uma expressão matemática que embora considere uma série de coeficientes, mas ainda assim muito rígida e com pouca ou mesmo nenhuma aderência ao mercado, exemplo disso é o valor €/m2 para construção. Não obstante, um dos coeficientes (localização) permita alguma diferenciação em função de zonas/localizações.
De facto, ao analisarmos aleatoriamente algumas avaliações efetuadas recentemente, e tentarmos identificar ou estabelecer alguma relação entre valores verificamos situações que são opostas, outras inversas e até similares entre os valores do VPT e do VM, num dado momento e num mesmo imóvel.
Passamos em revista alguns exemplos que retratam claramente o já referido:
§   T3 em Gondomar (Rio Tinto), VPT = 86.530€ e VM = 75.000€
§   T3 no Porto (Boavista), VPT = 264.860€ e VM = 350.000€
§   Terreno urbano para construção em V. N. Gaia, VPT = 361.630€ e VM = 350.000€
§   Terreno urbano para construção em Matosinhos = VPT = 848.450€ e VM = 550.000€
Bem sabemos que no passado chegaram a existir alguns avaliadores que recorriam a práticas expeditas que tomavam como referência o VPT para determinarem o VM. Não estamos de acordo com essas praticas e consideramos que não existe qualquer razoabilidade de com base no valor do VPT se obter o VM, a determinação dum imóvel pelo seu VM é algo em constante mutação, provocada por inúmeros parâmetros, tais como: mercado, tendências/modas, taxas, tipo construção, país, conservação, tecnologia, infraestruturas, …



sexta-feira, 6 de fevereiro de 2015

FATORES E CARATERÍSTICAS QUE INFLUENCIAM O VALOR DOS IMÓVEIS



Todos os imóveis possuem alguns aspetos de diferenciação, que poderão contribuir para o aumento ou para a diminuição do seu valor face a outros semelhantes. Estes aspetos são regularmente utilizados na aplicação do método comparativo de mercado, como forma de homogeneizar a amostra recolhida, tornando-a mais comparável ao imóvel que temos para avaliação.

Uma boa prospeção deve ser composta por um número significativo de comparáveis, que mesmo diferindo nalguns aspetos, se possa, com recurso a uma homogeneização – em que se diminui o valor daqueles com uma situação mais favorável que o que está a ser avaliado, e aumenta os que por outro lado se encontram em situação menos favorável – comparando ao imóvel que estamos a avaliar.

O perito avaliador que esteja a analisar a amostra e respetiva comparação com o objeto de avaliação, depara-se com a necessidade de avaliar as características mais importantes e diferenciadoras do imóvel, e quantificação do aumento ou diminuição de preço que comparativamente um potencial interessado estaria disposto a assumir.

Fazendo uma análise aos diversos tipos de imóvel que mais comummente aparecem no nosso mercado, tentaremos focar alguns aspetos que habitualmente estão presentes, e indagar acerca da variação de valor que os mesmos poderão significar.

Começando pela habitação, sabemos que tipologias mais elevadas possuem um valor unitário (€/m2) inferior. A existência de equipamentos como aquecimento central, recuperador de calor ou ar condicionado funcionam, como é de esperar, como fatores valorizadores do preço do imóvel. A localização em ruas movimentadas e com muito tráfego poderá influenciar o valor ao imóvel. Já a orientação e exposição solar, duma forma menos direta, também poderá afetar o valor do imóvel. Um imóvel que se situe a um nível e orientação que permita uma maior luminosidade e aquecimento natural será mais atrativo do que outro semelhante mas mal iluminado. Outros aspetos poderão ser por exemplo a idade, estacionamentos e acabamentos.

Nas moradias a existência de logradouro constitui um fator majorativo, bem como o facto de ser isolada face a moradias geminadas ou em banda. Nos apartamentos, a localização nos últimos pisos, especialmente quando tal significa vistas desafogadas de rio ou mar funciona como uma característica majorativa – exceção feita a prédios sem elevador. A integração em condomínio ou conjunto habitacional também pode fazer variar o valor. A existência de elevador e estacionamento próprio são aspetos bastante valorizados pelos compradores, especialmente em imóveis que se situem em prédios com vários andares, ou em zonas onde o estacionamento na via pública seja particularmente difícil.

No que diz respeito às lojas, pelo contrário, são mais valorizadas as que se situam à face da rua, em especial em ruas movimentadas e centrais. A existência duma montra com boa exposição (ou mais do que uma montra) é um fator que influencia positivamente o valor do imóvel – um cliente estará disposto a pagar mais por um imóvel comercial com uma boa montra (em aquisição ou arrendamento). Seguindo esta mesma lógica, uma loja que se situe no interior duma galeria comercial verá o seu valor diminuído face a um imóvel que se localize à face da rua, exceção feita à localização em galerias ou centros comerciais com elevado prestígio ou tradição.

Outro aspeto relevante no que toca ao valor das lojas é a sua configuração. Há autores que defendem que o valor unitário (€/m2) da superfície da loja vai diminuindo à medida que se afasta da montra, isto é, estabelecimentos comerciais em que a exposição/visibilidade é maior acabam por ser mais valorizados do que outros que, muito embora possam possuir a mesma área, possuem menor exposição.






















No mercado imobiliário dos serviços – escritórios – existem também alguns fatores de diferenciação. Por exemplo, no mesmo edifício e tratando-se de imóveis semelhantes, os escritórios que ficam em pisos superiores são tendencialmente mais valorizados. Outro aspeto que não se verifica em todos os escritórios, mas que a existir é de valorizar, é a existência de portaria e controlo de acessos dos edifícios em que se inserem. O facto de estar localizados num edifício de prestígio e com identidade corporativa, onde se situam empresas notáveis, é também um fator majorativo de valor. Por outro lado e também relevante é a existência no próprio edifício de parque para estacionamento público ou dedicado, ou em alternativa nas proximidades da envolvência do imóvel.

No que diz respeito a imóveis industriais – armazéns de logística – há que realçar o pé-direito do mesmo – armazéns em que as naves possuam maior pé direito devem à partida ter associado um valor mais elevado. A existência de zona de escritórios/administrativa e social, e a dimensão do logradouro são também um aspeto majorativo de valor. A existência de cais de embarque é também uma condição de valorização, bem como as acessibilidades – nomeadamente facilidade para veículos pesados. O nível de infraestruturas existentes na zona é também valorizado para a indústria, nomeadamente não haver restrições ao nível de energia elétrica e outras redes.

Existem alguns aspetos que de forma mais direta se identificam como majorativos ou minorativos, como sejam a qualidade construtiva do imóvel, o estado de conservação e existência de patologias ou a localização em zonas mais atrativas em função do segmento. Cada aspeto atrás relatado só poderá servir como forma de comparação direta se se tratarem de dois imóveis semelhantes em tudo e que difiram apenas naquele aspeto, caso contrário a diferenciação será feita por um conjunto de aspetos, com maior ou menor peso entre si.


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newsletter fevereiro 2015