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sexta-feira, 25 de janeiro de 2019

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – LISBOA


Apresentamos alguns indicadores do mercado residencial relativos a algumas zonas da cidade de Lisboa e do concelho. Os valores apresentados dizem respeito ao 3 e 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a determinação da mediana (valor central do conjunto de dados) em €/m2 para cada uma das localizações do quadro acima, num conjunto de 391 imóveis. Trata-se de observações de frações habitacionais (apartamentos), para compra/venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente. Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.


















sexta-feira, 11 de agosto de 2017

Valor Patrimonial Tributável vs Valor de Mercado



No âmbito da nossa atividade, somos muitas vezes abordados por compradores/vendedores em norma famílias ou particulares pouco habituados a estes critérios, questionando-nos se o VPT dum imóvel urbano pode ser uma referência ou ter aderência ao valor de mercado.
Desde logo o principio e metodologia de valorização dum imóvel é distinto para cada um dos valores, se para o VPT o tema fiscal é primordial, no VM a vertente mercado é fundamental. Por isso mesmo um imóvel pode ser valorizado no mercado (VM) pelo seu rendimento efetivo ou potencial (comparáveis), enquanto que a valorização pelo VPT corresponde em norma a uma expressão matemática que embora considere uma série de coeficientes, mas ainda assim muito rígida e com pouca ou mesmo nenhuma aderência ao mercado, exemplo disso é o valor €/m2 para construção. Não obstante, um dos coeficientes (localização) permita alguma diferenciação em função de zonas/localizações.
De facto, ao analisarmos aleatoriamente algumas avaliações efetuadas recentemente, e tentarmos identificar ou estabelecer alguma relação entre valores verificamos situações que são opostas, outras inversas e até similares entre os valores do VPT e do VM, num dado momento e num mesmo imóvel.
Passamos em revista alguns exemplos que retratam claramente o já referido:
§   T3 em Gondomar (Rio Tinto), VPT = 86.530€ e VM = 75.000€
§   T3 no Porto (Boavista), VPT = 264.860€ e VM = 350.000€
§   Terreno urbano para construção em V. N. Gaia, VPT = 361.630€ e VM = 350.000€
§   Terreno urbano para construção em Matosinhos = VPT = 848.450€ e VM = 550.000€
Bem sabemos que no passado chegaram a existir alguns avaliadores que recorriam a práticas expeditas que tomavam como referência o VPT para determinarem o VM. Não estamos de acordo com essas praticas e consideramos que não existe qualquer razoabilidade de com base no valor do VPT se obter o VM, a determinação dum imóvel pelo seu VM é algo em constante mutação, provocada por inúmeros parâmetros, tais como: mercado, tendências/modas, taxas, tipo construção, país, conservação, tecnologia, infraestruturas, …



sexta-feira, 6 de fevereiro de 2015

FATORES E CARATERÍSTICAS QUE INFLUENCIAM O VALOR DOS IMÓVEIS



Todos os imóveis possuem alguns aspetos de diferenciação, que poderão contribuir para o aumento ou para a diminuição do seu valor face a outros semelhantes. Estes aspetos são regularmente utilizados na aplicação do método comparativo de mercado, como forma de homogeneizar a amostra recolhida, tornando-a mais comparável ao imóvel que temos para avaliação.

Uma boa prospeção deve ser composta por um número significativo de comparáveis, que mesmo diferindo nalguns aspetos, se possa, com recurso a uma homogeneização – em que se diminui o valor daqueles com uma situação mais favorável que o que está a ser avaliado, e aumenta os que por outro lado se encontram em situação menos favorável – comparando ao imóvel que estamos a avaliar.

O perito avaliador que esteja a analisar a amostra e respetiva comparação com o objeto de avaliação, depara-se com a necessidade de avaliar as características mais importantes e diferenciadoras do imóvel, e quantificação do aumento ou diminuição de preço que comparativamente um potencial interessado estaria disposto a assumir.

Fazendo uma análise aos diversos tipos de imóvel que mais comummente aparecem no nosso mercado, tentaremos focar alguns aspetos que habitualmente estão presentes, e indagar acerca da variação de valor que os mesmos poderão significar.

Começando pela habitação, sabemos que tipologias mais elevadas possuem um valor unitário (€/m2) inferior. A existência de equipamentos como aquecimento central, recuperador de calor ou ar condicionado funcionam, como é de esperar, como fatores valorizadores do preço do imóvel. A localização em ruas movimentadas e com muito tráfego poderá influenciar o valor ao imóvel. Já a orientação e exposição solar, duma forma menos direta, também poderá afetar o valor do imóvel. Um imóvel que se situe a um nível e orientação que permita uma maior luminosidade e aquecimento natural será mais atrativo do que outro semelhante mas mal iluminado. Outros aspetos poderão ser por exemplo a idade, estacionamentos e acabamentos.

Nas moradias a existência de logradouro constitui um fator majorativo, bem como o facto de ser isolada face a moradias geminadas ou em banda. Nos apartamentos, a localização nos últimos pisos, especialmente quando tal significa vistas desafogadas de rio ou mar funciona como uma característica majorativa – exceção feita a prédios sem elevador. A integração em condomínio ou conjunto habitacional também pode fazer variar o valor. A existência de elevador e estacionamento próprio são aspetos bastante valorizados pelos compradores, especialmente em imóveis que se situem em prédios com vários andares, ou em zonas onde o estacionamento na via pública seja particularmente difícil.

No que diz respeito às lojas, pelo contrário, são mais valorizadas as que se situam à face da rua, em especial em ruas movimentadas e centrais. A existência duma montra com boa exposição (ou mais do que uma montra) é um fator que influencia positivamente o valor do imóvel – um cliente estará disposto a pagar mais por um imóvel comercial com uma boa montra (em aquisição ou arrendamento). Seguindo esta mesma lógica, uma loja que se situe no interior duma galeria comercial verá o seu valor diminuído face a um imóvel que se localize à face da rua, exceção feita à localização em galerias ou centros comerciais com elevado prestígio ou tradição.

Outro aspeto relevante no que toca ao valor das lojas é a sua configuração. Há autores que defendem que o valor unitário (€/m2) da superfície da loja vai diminuindo à medida que se afasta da montra, isto é, estabelecimentos comerciais em que a exposição/visibilidade é maior acabam por ser mais valorizados do que outros que, muito embora possam possuir a mesma área, possuem menor exposição.






















No mercado imobiliário dos serviços – escritórios – existem também alguns fatores de diferenciação. Por exemplo, no mesmo edifício e tratando-se de imóveis semelhantes, os escritórios que ficam em pisos superiores são tendencialmente mais valorizados. Outro aspeto que não se verifica em todos os escritórios, mas que a existir é de valorizar, é a existência de portaria e controlo de acessos dos edifícios em que se inserem. O facto de estar localizados num edifício de prestígio e com identidade corporativa, onde se situam empresas notáveis, é também um fator majorativo de valor. Por outro lado e também relevante é a existência no próprio edifício de parque para estacionamento público ou dedicado, ou em alternativa nas proximidades da envolvência do imóvel.

No que diz respeito a imóveis industriais – armazéns de logística – há que realçar o pé-direito do mesmo – armazéns em que as naves possuam maior pé direito devem à partida ter associado um valor mais elevado. A existência de zona de escritórios/administrativa e social, e a dimensão do logradouro são também um aspeto majorativo de valor. A existência de cais de embarque é também uma condição de valorização, bem como as acessibilidades – nomeadamente facilidade para veículos pesados. O nível de infraestruturas existentes na zona é também valorizado para a indústria, nomeadamente não haver restrições ao nível de energia elétrica e outras redes.

Existem alguns aspetos que de forma mais direta se identificam como majorativos ou minorativos, como sejam a qualidade construtiva do imóvel, o estado de conservação e existência de patologias ou a localização em zonas mais atrativas em função do segmento. Cada aspeto atrás relatado só poderá servir como forma de comparação direta se se tratarem de dois imóveis semelhantes em tudo e que difiram apenas naquele aspeto, caso contrário a diferenciação será feita por um conjunto de aspetos, com maior ou menor peso entre si.


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newsletter fevereiro 2015