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sexta-feira, 15 de setembro de 2023

 Investimento em Imóveis

O investimento em imóveis é por norma o principal ativo de uma grande parte dos particulares e famílias deste país. Essa decisão de investimento tem alguns aspetos culturais por detrás da mesma, mas em contrapartida reúne também para este tipo de investidores, outros aspetos, tais como: a sua habitação própria/permanente, a segurança ou conformo de possuir património e o sentimento de propriedade.

A concentração de ativos desta natureza neste segmento de investidores, tende a aumentar mesmo que na atualidade lentamente, pelas barreiras conjunturais na concessão de crédito, mas também pelo estado da economia, pandemias, crises energéticas, guerras ou outros eventos. Prova disso são os indicadores publicados pelo Banco de Portugal recentemente, em que confirmam que as famílias continuam a concentrar a sua principal riqueza no património imobiliário.

Assim, a moradia ou apartamento (por norma) é visto como um aforro, ou seja, a prestação mensal do crédito é como um deposito a longo prazo, sendo o imóvel considerado como um investimento proveitoso e supostamente (mito) sujeito a valorização continua. Contudo hoje sabemos que efetivamente não é bem assim, uma vez que o mercado imobiliário, tal como outros mercados tem associados, várias condições: ciclos económicos e financeiros, volatilidade, tendências, evoluções, inflações, taxas, impostos, deflações, e muitos outros.

O investimento em imóveis requer uma análise ponderada que muitas vezes também não é considerada pelas famílias e particulares, que corresponde a toda a carga fiscal e muito outros encargos associados ao imóvel. Estes ativos são altamente tributados pelo Estado uma vez que são uma das principais formas e mecanismos, encontrado pelo mesmo de arrecadar receita de impostos (diretos ou indiretos). Associado a isto existem ainda os encargos quer de manutenção, reabilitação, renovação e administrativos que recaem sobre o património imobiliário, de forma a o manter em boas condições de uso regular.

Esta riqueza tal com é descrita pelo Banco de Portugal, é em meu entender nalgumas vezes uma “desgraça” como investimento, pois estes não estão conscientes de todas as variáveis do investimento em ativos imobiliários, descritas anteriormente, bem como todas aquelas que podem ainda surgir de acordo com as políticas de habitação dos diferentes Governos ao longo de períodos temporais normalmente longos (imobiliário). Esta ótica deveria ser o pontapé de saída para que os responsáveis e governantes, analisassem e refletissem numa reforma séria e eficiente para um mercado de arrendamento, com condições e capacidade de atrair por um lado, investidores qualificados e por outro lado particulares/famílias.

 

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

quarta-feira, 9 de agosto de 2023

O Justo Valor nos Ativos Imobiliários

O Justo Valor nos Ativos Imobiliários

Com a proximidade do último semestre do ano e da necessidade de realização para fins contabilísticos / SNC da avaliação dos ativos imobiliários para determinação do justo valor dos mesmos. Assim e sempre adotando uma atitude de aproximação à prática, abordamos a questão do justo valor dos ativos imobiliários com vista a uma melhor compreensão dos métodos utilizados neste tipo de avaliação, o seu normativo contabilístico e a sua importância.

 

Os ativos imobiliários possuem um conjunto de caraterísticas próprias, por um lado a heterogeneidade, dimensão e custos de transação dos imóveis são muitas vezes apontados como caraterísticas especiais dos ativos imobiliários. Também, não existem dois ativos iguais, ou seja, os ativos são heterogéneos, porque, cada imóvel ocupa uma localização que lhe é única. Os ativos imobiliários também diferem uns dos outros devido a um conjunto de outros fatores, como a dimensão, a qualidade, a idade, o estado de conservação, a ocupação e o uso. Posto isto e também pela ausência de um mercado físico, as várias entidades e empresas são obrigados a um esforço adicional no sentido de recolherem informações relevantes sobre o valor do imóvel.

 

Apesar da existência de variados métodos de avaliação de imóveis, os tradicionais e unanimemente aplicados são os seguintes: o método comparativo de mercado, o método do rendimento e o método de custos. Não deixam de ser também estas as abordagens de avaliação aceites pelo normativo contabilístico. A IFRS 13 assinala ainda a necessidade da mensuração de ativos não financeiros pelo justo valor se basear no maior e melhor uso do ativo. Da mesma forma que os ativos são também diferenciados na abordagem de avaliação pelo seu uso no contexto da atividade da empresa ou no âmbito do investimento adjacente.

 

Dada a especificidade da avaliação imobiliária e a importância do ativo imobiliário nas demonstrações financeiras das empresas, a intervenção dos peritos avaliadores de imóveis é fundamental para a correta valorização do imóvel materializada na obtenção dum relatório de avaliação adequado a cada ativo.


Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

quinta-feira, 3 de agosto de 2023

Qualidade de Informação no Imobiliário

 


Na Structure Value temos uma vasta experiência na avaliação imobiliária, resultante disso é também a informação de que dispomos de valores do imobiliário que é obtida no dia a dia, todos esses dados conjugados com uma abordagem integral e rigorosa, conseguimos determinar valor unitários por tipo de imóvel, prazos de absorção, áreas médias, yields, entre outros indicadores por zona, região, concelho, ou mesmo por tipo ou segmento imobiliário. Este saber pode ser convertido em serviço, permitindo oferecer uma nova linha de serviços que são os estudos de mercado que podem ser em função das necessidades das empresas e sobretudo investidores profissionais.

 

Somos especialistas em avaliação imobiliária, mas conjuntamente temos condições para prestar serviços de consultoria de excelência, uma vez que dispomos dos dados das avaliações realizadas, aliadas às melhores métricas estatísticas, bases de dados continuamente atualizadas, com  milhares de registos, nas principais zonas do país, como: Grande Porto, Grande Lisboa e Algarve, não obstante possuirmos dados doutras zonas do país, também com dinâmicas e atividade imobiliária intensa, tais como Braga, Setúbal, Coimbra, Leiria, entre outras.

Para finalizar uma nota sobre o contexto macroeconómico atual. Como sabem saímos duma pandemia, entramos numa crise energética e guerra, passamos para uma inflação galopante e consequentemente agora estamos no topo dum aumento abrupto das taxas de juro de referência, mas apesar de tudo isto, o setor imobiliário continua resiliente, ou seja, um mercado imobiliário com boa resposta e a respirar uma boa performance no geral.

 

Da nossa parte mantemos desde há 14 anos o trabalho de excelência contribuindo para a qualidade da informação no mercado imobiliário nacional, assim estamos confiantes no futuro deste setor e da importância do mesmo para a economia do nosso país.


SEGUIMOS JUNTOS!

 

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value


segunda-feira, 7 de fevereiro de 2022

Valor Base €/m2 da Construção Para Efeitos de IMI

O valor do preço por m2 para efeito de calculo do VPT (valor patrimonial tributário) vai passar para 640€, o que corresponde a um crescimento de cerca 4% face a 2020, esta alteração entrará em vigor para 2022 e aplica-se a todos os imóveis a partir do próximo ano.

Este valor serve de base para fixar fiscalmente o preço da construção em €/m2, que anteriormente estava nos 615€/m2 desde 2019, tendo nos anos antecedentes (entre 2010 a 2018) nos 603€/m2. Estes preços anteriormente praticados e mantidos durante vários anos também tiveram implícitos o efeito da crise económica sentida nesse período, tendo agora a Autoridade Tributária vindo fazer a atualização do mesmo, tentando refletir com a sua aplicação o aumento no mercado dos custos de construção (materiais, mão de obra, equipamentos, …).





















Este aumento vai implicar a subida de impostos no setor imobiliário, e que irá afetar sobretudo os imóveis de construção nova e reabilitações, ainda assim o impacto pode ser menor uma vez que o mesmo é revisto pelas câmaras municipais, que podem decidir pela taxa de IMI a aplicar em cada ano, sendo que nos prédios urbanos pode variar entre os 0,3% e os 0,45%, dependo de município para município. Assim e na prática pode não haver incremento de impostos, tudo dependerá da política de impostos de cada município.

Estamos em crer que para as pessoas coletivas que detêm terrenos urbanos e prédios em fase de construção, esta subida será impactada na cadeia de valor e pouco ou nenhum efeito se aplica aos mesmos, porém às pessoas singulares que adquirem casa poderá ser mais um aspeto a considerar.

Não obstante a alteração referida no valor €/m2 da construção, é de salientar ainda que as isenções e reduções da taxa, se mantêm tal como anteriormente, nomeadamente:

– Regime de salvaguarda

– Sujeitos passivos com dependentes a cargo

– Prédios de reduzido valor patrimonial

– Sujeitos de baixos rendimentos

– Prédios objeto de reabilitação urbana

– Prédios destinados à produção de energia a partir de fontes renováveis

– Regime fiscal de apoio ao investimento

– Lojas com história

– Prédios rústicos destinados à atividade silvícola

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

sexta-feira, 10 de setembro de 2021

Valores Médios – Apartamentos no Porto

Desde há algum tempo que não publicava valores de referência unitários em €/m2 para nenhum segmento do imobiliário, sobretudo porque a informação disponível era divergente e nalguns casos as alterações foram decorrendo de acordo com o evoluir da pandemia e do posicionamento dos diferentes agentes e stackholders do mercado. 

Na fase atual considero estarmos a viver um momento de alguma expetativa pela iminência do final das moratórias; todavia, verifica-se alguma estabilidade no imobiliário residencial. Nesse sentido, estou munido de informação de mercado, operações e um número de registo de avaliações significativo, que me permite com a sustentabilidade necessária que este artigo requer, publicar valores de referência para o mercado imobiliário residencial do Porto – apartamentos.





Assim apresento o resultado da análise efetuada a um conjunto de cerca 550 imóveis (apartamentos) no decorrer do mês de julho/agosto distribuídos pelas tipologias mais representativas (65% dos casos são da tipologia T2/T3). Estes índices são médios e meramente orientativos do mercado residencial (apartamentos) relativos a algumas localizações do concelho do Porto, pelo que não conferem qualquer vínculo ou nem ser interpretados de forma direta ou isolada. A zona onde os valores registados são mais elevados quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento é a Foz do Douro e Aldoar, seguido da União de Freguesias que abrange o centro histórico do Porto (Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória), sendo o valor menor a de Campanhã e Ramalde (não representado no quadro).

Como indicativo, o estudo disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 30,0€/m2/mês e um valor máximo de venda de fração na ordem dos 8500€/m2, enquanto a média de área por fração disponível vai abaixo dos 100 m2. A média de valores unitários para o concelho está em 3000€/m2 para venda e 10,0€/m2 para arrendamento, influenciados sobretudo pelas zonas de Paranhos e Ramalde.




Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value




                        




sexta-feira, 16 de abril de 2021

Procura de Casa – Outlook

Após mais de um ano de pandemia, há que conscientemente fazer um “outlook” e um ponto de situação. Não há dúvida que esta situação, trouxe muitas alterações na sociedade, nos comportamentos e na vida de cada um de nós, assim o imobiliário (no que a procura de casa diz respeito) não foi exceção e teve de se ajustar a estes novos tempos.

Ao contrário do que se estaria à espera, a pandemia não travou a procura por crédito à habitação e as operações foram e vão acontecendo a um ritmo razoável. Segundo os dados do BdP, as novas operações de crédito a particulares ascenderam a 1.778 milhões de euros em dezembro. Os novos créditos às famílias totalizaram 17.965 milhões de euros no conjunto de 2020, o que representa uma quebra de 1,3% face ao valor que tinha sido registado em 2019. Apesar desta quebra, houve um aumento significativo do crédito à habitação. Em dezembro, a banca concedeu 1.203 milhões de euros em novos créditos para esta finalidade, elevando para 11.389 milhões de euros o valor total de novas operações de crédito à habitação no conjunto de 2020. Este valor representa uma subida de 7,5% face a 2019 e o mais elevado desde 2008.


Face a estes dados quantitativos / objetivos e confrontando os mesmos com dados da economia, como a descida do PIB, desemprego, entre outros, deixa-nos a todos aqueles que estamos relacionados com o imobiliário com alguma expetativa positiva no futuro e com a sensação de que nem tudo está tão mal, sobretudo o imobiliário que apresenta uma resiliência e capacidade de superação acima da média, juntamente com o setor financeiro e bancário, conseguindo prestações muito acima do esperados por muitos analistas e especialista económicos.

Este fenómeno é de certo modo justificado, pela alteração essencialmente das motivações e necessidades de quem compra casa. Ou seja, a procura por casas maiores, com espaços exteriores e fora das grandes zonas urbanas tem aumentado, assim como o investimento em habitação para colocar no mercado de arrendamento começa a tornar-se atrativo. Isto deve-se ao facto de a necessidade das pessoas estarem mais tempo em casa e de a usarem também como o seu local de trabalho (há pessoas com mais de um ano em teletrabalho). Nunca ninguém deu tanto valor a uma varanda de poucos metros quadrados ou a um espaço “mais um” onde possa ter o seu escritório improvisado.

Por parte da procura, estas tendências têm justificado de certa maneira uma parte da situação, mas pelo lado da oferta é também importante salientar a capacidade de ajustamento do imobiliário e de saber impactar os efeitos negativos resultantes da situação de pandemia, nenhum outro setor da economia para além da distribuição, logística e vendas online teve a capacidade de seguir em frente, adaptando a oferta às necessidades do mercado, demonstrando assim evidencias de sustentabilidade no presente e no futuro.

Mariana Campos
Responsável Técnica Avaliações para Fundos
Structure Value














quinta-feira, 19 de novembro de 2020

Reservas e Limitações em Avaliação Imobiliária

A avaliação imobiliária é formalizada através dum relatório, o que por sua vez dá no seu conteúdo sustentabilidade ao valor de mercado atribuído ao imóvel e que por sua vez explica de forma resumida ou sistematizada como se alcançou o valor de determinado imóvel, este documento é essencial para a tomada decisões sobre operações financeiras, créditos, partilhas e negócios, no dia a dia. Assim, a avaliação imobiliária é uma atividade profissional com impacto na economia, nomeadamente no setor financeiro, instituições, empresas e famílias.














Nesse sentido a determinação do valor de mercado de qualquer ativo imobiliário deverá ser inequívoco e desse modo livre de qualquer ónus, encargos, limitações ou reservas do valor emitido. Porém, existem casos e situações em que o perito avaliador deverá ter a opção de colocar reservas ou limitações ao valor determinado. Sobretudo nas situações em que existem desconformidades, incongruências e falta de documentação que possam dalgum modo influenciar inevitavelmente o valor atual ou potencial do imóvel, essas limitações, condicionalismos ou reservas podem ser de diferentes tipos:

– Não disponibilização dos elementos atualizados do imóvel.
– Conflito entre a documentação predial disponível.
– Incongruência entre áreas existentes e documentadas.
– Incerteza em cenários que têm por base análise de PIP.
– Instrumentos de gestão territorial ou PDM que são incoerentes ou pouco claros.
– Arrendamentos não validados, com cópia de contrato e recibos de renda.
– Direitos sobre imóveis (ex. usufrutos, superficiários, comodatos, …).
– Licenciamentos camarários de outras entidades.
– Licença de construção ou comunicação prévia.
– Condicionantes administrativas (servidões administrativas, …).

As condições que estão na base do pedido de avaliação, fim a que se destina e o tipo de imóvel avaliar podem com certeza ter um peso considerável na imposição de condicionalismo ou limitação no valor apurado, contudo essas mesmas são a garantia para todas as partes interessadas no relatório de avaliação de que o valor emitido para aquele imóvel especifico, depreenderá da verificação e confirmação dum determinado elemento em falta ou de condição assumida desde a partida.

Na nossa empresa lidamos diariamente com dezenas de avaliações e por sua vez são alguns os relatórios que se torna necessária o registo de um ou mais do que um condicionalismo. Na nossa atividade impõem-se cada vez mais o rigor e prudência no processo de avaliação de cada imóvel. Fazendo enfase às limitações de valor dum imóvel sempre que se justifiquem.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

quinta-feira, 16 de julho de 2020

Avaliação Imobiliária e o LTV



Atendendo à situação atual e expectável para os próximos tempos no mercado imobiliário, o financiamento bancário de imoveis estará certamente mais sensível e afinado com o tema do LTV. O imobiliário continua a ser impulsionado pelo financiamento, sobretudo na conceção de empréstimos para compra de habitação pelas famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais por parte de empresas ou investidores. Neste contexto as instituições bancárias fazem uma análise de risco de vários critérios para aprovação da operação, sendo uma das mais importantes o denominado loan-to-value (LTV).

Trata-se do “rácio financiamento/garantia”, assim o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está disposto a assumir (ceteris paribus). É representado matematicamente pela seguinte expressão:

LTV (%) = Montante financiado (€) / Valor do imóvel (€)

Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel. No passado recente as instituições de crédito praticavam LTV na ordem dos 70% a 75% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que por sua vez representam maior risco sendo exigido spread mais elevado, tal como em operações com LTV inferior ao habitual poderá ser praticado spread inferior. Porém e atendendo ao estado atual da economia, e por questões prudenciais consideramos natural que as entidades financeiras comecem a analisar operações e aprovar as mesmas que obtenham os LTV inferiores, pois a incerteza é um indicador importante nesta fase.

Assim a relação entre o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente ou do montante que possua de capitais próprios para reduzir o rácio, ou seja o risco, permitindo que o LTV seja inferior. Porque por outro o valor de mercado do imóvel a determinar pela empresa de avaliação contratada tenderá a ser inferior, o que tornará as operações de financiamento com um filtro mais apertado (ceteris paribus).

Deste modo, o valor do imóvel emitido pela empresa de avaliações é fundamental para a analise das operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco ao cliente. Nesta fase que atravessamos o trabalho de avaliação imobiliária requer a devida prudência e analise da conjuntura económica, bem como da volatilidade do mercado imobiliário em tempo de pandemia, com respetivo impacto nos valores emitidos nos relatórios de avaliação. Não existe um guião ou script para esta análise por parte da avaliadora, sendo da responsabilidade de cada empresa criar as condições que devem nortear a sua atuação no momento presente e monotonizar no curto prazo o comportamento do mercado, passando para cada perito avaliador no momento de determinação do valor e da validação interna a devida prudência implícita na aplicação dos parâmetros, dos critérios e metodologias que levem a conclusões e opiniões de valor o mais adequadas face ao momento atual e futuro próximo..

quarta-feira, 20 de maio de 2020

RESILIÊNCIA DO MERCADO RESIDENCIAL

“Embora se viva alguma incerteza na atual pandemia e nos efeitos negativos que está a ter e trará na economia, a confiança no mercado residencial permanece resiliente e as operações vão sendo realizadas..”
















O mercado imobiliário e sobretudo o residencial vai mostrando alguma resiliência perante o estado atual da economia e da “crise pandémica”.

Mesmo com a atividade imobiliária que está a sofrer quebra na procura e por sua vez as vendas a decrescer, o segmento residencial tem demonstrado através dos players do mercado, confiança e sinais claros de resistência. Prevendo-se que com o retomar da atividade a uma “normalidade” se vá gradualmente corrigindo a procura de modo a minimizar o impacto que a situação atual tem imposto.

É lógico que a correção nos preços será revista em baixa com maior impacto no mercado de usados, provocada pela redução do rendimento das famílias e incremento do desemprego, mas ainda assim pensamos que será ligeira a redução, devido à moratória de 6 meses permitida pela banca e governo. Ou seja, no curto prazo embora possa haver redução da procura, a redução de preços não deverá ser significativa. No médio prazo estamos todos expectantes nos próximos desenvolvimentos e há já planos de converter os AL em arrendamento tradicional, bem como outras alterações no mercado residencial, que apresenta uma capacidade de se ajustar à situação, como nenhum outro segmento.

As taxas de rendibilidade (yields) praticadas vão sofrer correção e o rendimento gerado por cada imóvel será o driver para obtenção do valor de mercado, esta tendência vai se acentuar e verificar nos próximos tempos, o que fará da conversão de imóveis em Al para tradicional uma descida de preços nalgumas localizações.

Não obstante este cenário, os investidores oportunistas pairam e vão esperando que aconteçam e surjam as oportunidades de investir em modo oportunístico, contudo este é um mal necessário (limpeza) que sempre existiu mesmo em tempo de crescimento, mas que agora terá certamente o terreno mais fértil e talvez mais oportunidades, sobretudo no médio prazo.

Embora se viva alguma incerteza na atual pandemia e nos efeitos negativos que está a ter e trará na economia, a confiança no mercado residencial permanece resiliente e as operações vão sendo realizadas, embora com devida prudência e em menor numero, todavia permanece ativo e em funcionamento.

segunda-feira, 9 de março de 2020

Avaliações Imobiliárias – “Conceitos de valor”



















A avaliação de imóveis é fundamental para uma correta gestão do património, com valores associados que representam grande visibilidade e impacto nos investimentos das empresas, instituições e famílias.

Nesse sentido, é importante que os diferentes tipos de valor emitidos nos relatórios de avaliação sejam claros, ou seja, as conclusões sejam objetivas e com uma linguagem comum necessária para a sua melhor compreensão. Por vezes e nalguns trabalhos de avaliação imobiliária, os clientes solicitam-nos para um mesmo imóvel e no mesmo relatório várias respostas, o que torna logicamente o nosso trabalho mais complexo, sendo assim, possível a valorização do mesmo imóvel em diferentes perspetivas e assim com diferentes valores.

De modo a contribuirmos para uma melhor compreensão dos valores emitidos e de acordo com as normas internacionais para avaliação imobiliária, apresentamos de seguida as definições para os diferentes tipos de valor em função de cada conceito subjacente.

Valor de Mercado – O “valor de mercado” é a quantia pelo qual um imóvel pode ser transacionado à data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável, tendo por referência a transação de outros bens de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os operadores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer interesse particular que norteie a sua ação.

Valor de Venda Imediata – Tem por base o valor de mercado do imóvel, mas é subtraído da necessária exposição para absorção em que a venda é efetuada num período de tempo especialmente curto. Também pode ser apresentado por valor de venda forçada ou valor de liquidação.

Valor Venal – É a quantia pela qual o bem foi transacionado em mercado livre, ou seja, o preço que o comprador pagou ao vendedor no momento da realização do negócio.

Valor de Máximo e Melhor Uso – Trata-se duma estimativa do valor de mercado numa perspetiva da obtenção do “máximo e melhor uso” para o imóvel, o qual pode ser definido como sendo aquela que conduz ao valor mais elevado, desde que o uso em causa seja admissível, fisicamente possível, adequado ao mercado e financeiramente viável.

Valor Intrínseco – É o conceito de valor que traduz os custos necessários à construção de um imóvel semelhante ao objeto de avaliação, ponderado com fatores que traduzam a depreciação física e funcional e/ou económicas ocorridas, acrescido do valor de mercado do terreno (quando possível).

Valor Potencial – Corresponde ao valor atual do imóvel atendendo aos seus rendimentos futuros, atualizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Financeiro – Traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos atuais, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Residual – Utilizado na avaliação de terrenos e de propriedades a reabilitar, e que se obtém deduzindo ao presumível valor de mercado do imóvel a construir ou reabilitar, todos os custos, diretos e indiretos, inerentes à intervenção construtiva. Podendo ainda a análise ser do tipo dinâmica ou estática.

Valor de Garantia/Hipoteca – Corresponde ao valor do imóvel numa perspetiva de valor comercial futuro do imóvel, tendo em conta aspetos sustentáveis a longo prazo, mais independentes da conjuntura económica ou de aspetos especulativos.

Valor Contabilístico – Valor dos imoveis para contabilização no Balanço das contas das empresas ou entidades, garantindo o cumprimento das normas contabilísticas (SNC ou outra aplicável para entidades).

Valor em Uso Continuado – Avaliação que se orienta e considera o uso atual do imóvel, mesmo que não seja este o correspondente à sua maior valorização.

Valor em Uso Alternativo – Na avaliação em uso alternativo consideramos o valor do imóvel, de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a ter legalmente, e que traduzam a sua melhor valorização (“máxima e melhor utilização”).

Valor Futuro – Corresponde ao valor de mercado, acrescido duma capitalização com uma taxa de atualização e de rentabilidade adequada e prudente, num horizonte temporal definido.

Valor Atual Líquido – Corresponde ao valor do imóvel determinado pelo valor residual, de modo dinâmico com utilização duma taxa de atualização (WACC), pelo que se denomina de líquido porque é ainda subtraído da quantia necessária para despesas de transação.

quarta-feira, 18 de dezembro de 2019

SEGMENTO DE ARMAZÉNS, INDUSTRIAL E LOGÍSTICA – GRANDE PORTO






No segmento de armazéns e industrial, o dinamismo é por norma um pouco mais ténue e tardio que nos restantes segmentos do mercado imobiliário, uma vez que está a montante da cadeia de fluxo, contudo as previsões continuam positivas com a consolidação das exportações e do consumo privado, pelo que se auguram resultados favoráveis para as atividades industriais e logísticas, consequentemente para o seu segmento imobiliário.

A orientação para o controlo de custos de ocupação vai permanecer, com a otimização das áreas dos imóveis em função do dimensionamento das suas atividades e dos contratos estabelecidos com as marcas/insígnias. Nalgumas localizações aguarda-se pela expansão de polos logísticos e industriais, estando essa expansão dependente de interfaces ou ligações aos principais acessos viários e de infraestruturas regionais. Alguns operadores logísticos e empresas industriais optam por desenvolver a meios próprios ou através de parceiros, armazéns/edifícios, uma vez que o mercado imobiliário, não oferece imóveis para arrendamento com a sofisticação necessária e exigida, tais como: dimensão, cais de carga/descarga, pé-direito, sistemas de desenfumagem, pavimentos, etc…, acabando noutros casos por haver uma adaptação ou ajustamento da atividade às condições dos imóveis em oferta/disponíveis.
A zona considerada como prime para armazéns industriais é a Maia, nomeadamente a sua zona industrial nos diferentes setores, quanto a logística consideramos que todo o eixo da A41 e início da A28 (Matosinhos), devido sobretudo à proximidade ao cais de Leixões, Aeroporto e ligações rodoviárias. A norte do Porto (Maia/Matosinhos) continua a ser a preferência dos operadores, não obstante a boa rede viária no concelho de V. N. Gaia tem permitido nalguns casos a deslocação para este concelho dalgumas empresas, também pelos preços mais reduzidos neste segmento, tal facto acontece também com Valongo.

VALORES DE MERCADO – ARMAZÉNS



A análise foi realizada para a zona geográfica que consideramos “Grande Porto”, nomeadamente os concelhos analisados, foram os seguintes: Porto, Matosinhos, Maia, Valongo, Vila Nova de Gaia, Vila do Conde e Gondomar. Correspondem a valores de imóveis registados na nossa base de dados interna, no período entre setembro/outubro/novembro de 2019, num total de 53 observações, para arrendamento e para compra/venda.

Conclui-se que para armazéns, situados no Grande Porto o valor médio para arrendamento posiciona-se em torno dos 3,0 €/m² e o de venda ronda os 475 €/m².

Para concluir esta análise foi possível verificar que a yield media neste segmento ronda os 7,5%, o que nos parece um valor adequado para a região, qualidade dos ativos em oferta e conjuntura imobiliária atual.

quarta-feira, 30 de outubro de 2019

Tendências do mercado de hotéis em Lisboa



A capital portuguesa, maior cidade do país, continua a concentrar em si uma grande dinâmica no segmento de hotéis e no setor da hotelaria, tanto a nível turístico, como de negócios ou conferências.

É em Lisboa que há mais variedade de oferta cultural/artística, sendo o centro de decisões administrativas do país para negócios e, por sua vez, tem o maior número de empresas multinacionais de serviços especializados.

São muitos os fatores que permitiram que Lisboa se tornasse popular a nível turístico, mas agora também é o foco/centro ao nível de conferências, como exemplo, o Web Summit que parece garantido até 2028. O crescimento exponencial de passageiros no aeroporto é um forte indicador, tal como o facto do porto de cruzeiros ser uma escala obrigatória e popular, permitindo maior atratividade e, assim, mais fluxo de pessoas/ turistas.

Neste cenário, de acordo com os dados existentes, a tendência de crescimento de visitantes vai manter-se, oriundos dos mais diversos mercados, mas principalmente europeus, EUA e Brasil, mesmo prevendo-se a eventual redução do Reino Unido, devido ao Brexit.

Deste modo, os hotéis registaram elevados crescimentos nas taxas de ocupação até 2018. Entretanto, a oferta de novas unidades também cresceu, aumentado assim o número de quartos o que estabilizou em certa medida as taxas de ocupação na média dos 75% a 80%.

Em 2018 existiam 215 hotéis na cidade a que correspondiam cerca de 21.500 quartos, sendo que a dificuldade atual dos operadores é encontrar edifícios em localizações adequadas e com dimensão para converter para este fim ou hotéis disponíveis para venda.

De acordo com dados publicados pela empresa HVS – especialista em consultoria de hotéis – é previsível, até 2020, um crescimento máximo de 10%. Sendo o RevPar (receita por quarto disponível) próxima dos 95G. Este é um parâmetro determinante na valorização dum hotel.


terça-feira, 15 de outubro de 2019

O Porto cresce de forma sustentada no mercado imobiliário residencial



Passado um ano, voltamos a fazer a publicação de valores do mercado residencial no Porto, com dados de valores para este segmento nesta cidade.

Atualmente verifica-se uma tendência de oferta de frações novas ou em construção, o que por outro lado provoca uma redução dos valores das frações usadas. Constata-se também que a maior parte da oferta imobiliária residencial começa a deixar de ser a zona da Baixa, bem como os valores prime voltam a ser as zonas mais ocidentais do concelho. Os negócios fazem-se a um ritmo mais lento e o mercado de arrendamento está mais estabilizado na procura sobretudo pela facilidade na obtenção de crédito para compra de casa, os portugueses continuam a privilegiar serem proprietários, trata-se dum conceito muito enraizado e perpetuado, este conceito de propriedade.

Estamos a viver tempos dalguma estabilidade ao nível do imobiliário, havendo ainda lugar para alguns ajustamentos pontuais, mas tudo indica que a atual tendência deverá manter-se durante um bom tempo, por vários motivos: redução do desemprego, estabilidade política, condições favoráveis de financiamento, redução das taxas de juro nos spreads e a noticia anunciada recentemente pelo BCE de que as taxas de referência (Euribor) manter-se-ão estáveis até 2025.
A dinâmica imobiliária, sobretudo no segmento residencial continuará e com a oferta de construção nova assumir a dianteira, um pouco por toda a cidade, mas essencialmente a zona ocidental. Assiste-se também a alguns sinais de dinâmica na zona oriental da cidade, com projetos residenciais em fase inicial de construção.

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – PORTO
Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado residencial (apartamentos) relativos ao concelho do Porto. A zona onde os valores registados são mais elevados quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento é a zona da Foz/Boavista, logo seguida da zona da Baixa Portuense.

No caso dos apartamentos, no concelho do Porto o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.950€/m2, sendo que para arrendamento corresponde o valor médio a rondar entre os 10€/m2/mês. Os valores mínimos correspondem à freguesia de Campanhã (zona Oriental da cidade) e rondam os 700€/m2 e 4,00€/m2/mês.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para venda valores máximos próximos dos 10.000€/m2 em empreendimento de luxo e ainda em construção. A média de área por fração disponível é de cerca 100 m2/fração.

Os valores dizem respeito ao 3º trimestre de 2019. Numa análise a um total de 356 frações de várias tipologias que contribuíram para esta análise.

terça-feira, 10 de setembro de 2019

YIELDS IMPLÍCITAS Mercado arrendamento residencial – PORTO


Voltamos a um tema que em avaliação e investimento imobiliário gera alguma discussão. Está relacionado as taxas de rendibilidade aplicadas e utilizadas no imobiliário. Não obstante serem inúmeras as publicações e relatórios periódicos de mercado com informação sobre taxas prime, decidimos com base nos dados que possuímos – essencialmente oriundos das avaliações efetuadas e do conhecimento do mercado em geral – dar uma perspetiva geral da situação do mercado referente ao segmento residencial no Grande Porto e que a mesma seja o mais realista possível.

Quem atua neste setor e, no mercado das avaliações em particular, tem conhecimento e compreensão dos conceitos de yields/rendibilidade e, por sua vez, também, da sua justificação e sustentabilidade, quer seja através do mercado de venda/arrendamento ou na elaboração de modelos (rendibilidade de ativos) adaptados aos ativos imobiliários e mais concretamente ao mercado residencial.

A metodologia utilizada para a sua determinação tem como pressuposto o mercado imobiliário em cada uma das localizações/concelhos em análise, obtida através da correlação existente entre a compra/venda versus arrendamento.

Defendemos e consideramos que esta metodologia continua a ser a mais adequada uma vez que tem como base o mercado local, e assim permite diferenciar localizações e zonas.

Neste artigo pretendemos de uma forma breve fazer um refresh das yields brutas praticadas atualmente no mercado imobiliário do Grande Porto, para o segmento residencial/habitação permanente. Que se segue no quadro seguinte:

Dos dados obtidos verifica-se que a habitação para a gama baixa do Porto permite taxas de rendibilidade de 8,00%, em contrapartida a yield pode descer até 4,50% na gama mais alta (prime), o que representa uma amplitude muito elevada para um só segmento.

Pode ser justificada pelo crescimento exponencial dos valores em algumas zonas e pela estagnação em zonas periféricas, mas também pela diversidade de oferta existente. O concelho de Gondomar é aquele que mesmo na gama alta apresenta a taxa de rendibilidade mais elevada com uma yield de 6,50%. O mercado de arrendamento e as taxas de rendibilidade (yields) praticadas no nosso entender só reforçam o estado atual do mercado imobiliário de compra/venda e os valores praticados na compra/venda, pois estas taxas são um sinal e consequência da conjuntura imobiliária atual.


sexta-feira, 25 de janeiro de 2019

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – LISBOA


Apresentamos alguns indicadores do mercado residencial relativos a algumas zonas da cidade de Lisboa e do concelho. Os valores apresentados dizem respeito ao 3 e 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a determinação da mediana (valor central do conjunto de dados) em €/m2 para cada uma das localizações do quadro acima, num conjunto de 391 imóveis. Trata-se de observações de frações habitacionais (apartamentos), para compra/venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente. Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.


















sexta-feira, 11 de agosto de 2017

Valor Patrimonial Tributável vs Valor de Mercado



No âmbito da nossa atividade, somos muitas vezes abordados por compradores/vendedores em norma famílias ou particulares pouco habituados a estes critérios, questionando-nos se o VPT dum imóvel urbano pode ser uma referência ou ter aderência ao valor de mercado.
Desde logo o principio e metodologia de valorização dum imóvel é distinto para cada um dos valores, se para o VPT o tema fiscal é primordial, no VM a vertente mercado é fundamental. Por isso mesmo um imóvel pode ser valorizado no mercado (VM) pelo seu rendimento efetivo ou potencial (comparáveis), enquanto que a valorização pelo VPT corresponde em norma a uma expressão matemática que embora considere uma série de coeficientes, mas ainda assim muito rígida e com pouca ou mesmo nenhuma aderência ao mercado, exemplo disso é o valor €/m2 para construção. Não obstante, um dos coeficientes (localização) permita alguma diferenciação em função de zonas/localizações.
De facto, ao analisarmos aleatoriamente algumas avaliações efetuadas recentemente, e tentarmos identificar ou estabelecer alguma relação entre valores verificamos situações que são opostas, outras inversas e até similares entre os valores do VPT e do VM, num dado momento e num mesmo imóvel.
Passamos em revista alguns exemplos que retratam claramente o já referido:
§   T3 em Gondomar (Rio Tinto), VPT = 86.530€ e VM = 75.000€
§   T3 no Porto (Boavista), VPT = 264.860€ e VM = 350.000€
§   Terreno urbano para construção em V. N. Gaia, VPT = 361.630€ e VM = 350.000€
§   Terreno urbano para construção em Matosinhos = VPT = 848.450€ e VM = 550.000€
Bem sabemos que no passado chegaram a existir alguns avaliadores que recorriam a práticas expeditas que tomavam como referência o VPT para determinarem o VM. Não estamos de acordo com essas praticas e consideramos que não existe qualquer razoabilidade de com base no valor do VPT se obter o VM, a determinação dum imóvel pelo seu VM é algo em constante mutação, provocada por inúmeros parâmetros, tais como: mercado, tendências/modas, taxas, tipo construção, país, conservação, tecnologia, infraestruturas, …



sexta-feira, 6 de fevereiro de 2015

FATORES E CARATERÍSTICAS QUE INFLUENCIAM O VALOR DOS IMÓVEIS



Todos os imóveis possuem alguns aspetos de diferenciação, que poderão contribuir para o aumento ou para a diminuição do seu valor face a outros semelhantes. Estes aspetos são regularmente utilizados na aplicação do método comparativo de mercado, como forma de homogeneizar a amostra recolhida, tornando-a mais comparável ao imóvel que temos para avaliação.

Uma boa prospeção deve ser composta por um número significativo de comparáveis, que mesmo diferindo nalguns aspetos, se possa, com recurso a uma homogeneização – em que se diminui o valor daqueles com uma situação mais favorável que o que está a ser avaliado, e aumenta os que por outro lado se encontram em situação menos favorável – comparando ao imóvel que estamos a avaliar.

O perito avaliador que esteja a analisar a amostra e respetiva comparação com o objeto de avaliação, depara-se com a necessidade de avaliar as características mais importantes e diferenciadoras do imóvel, e quantificação do aumento ou diminuição de preço que comparativamente um potencial interessado estaria disposto a assumir.

Fazendo uma análise aos diversos tipos de imóvel que mais comummente aparecem no nosso mercado, tentaremos focar alguns aspetos que habitualmente estão presentes, e indagar acerca da variação de valor que os mesmos poderão significar.

Começando pela habitação, sabemos que tipologias mais elevadas possuem um valor unitário (€/m2) inferior. A existência de equipamentos como aquecimento central, recuperador de calor ou ar condicionado funcionam, como é de esperar, como fatores valorizadores do preço do imóvel. A localização em ruas movimentadas e com muito tráfego poderá influenciar o valor ao imóvel. Já a orientação e exposição solar, duma forma menos direta, também poderá afetar o valor do imóvel. Um imóvel que se situe a um nível e orientação que permita uma maior luminosidade e aquecimento natural será mais atrativo do que outro semelhante mas mal iluminado. Outros aspetos poderão ser por exemplo a idade, estacionamentos e acabamentos.

Nas moradias a existência de logradouro constitui um fator majorativo, bem como o facto de ser isolada face a moradias geminadas ou em banda. Nos apartamentos, a localização nos últimos pisos, especialmente quando tal significa vistas desafogadas de rio ou mar funciona como uma característica majorativa – exceção feita a prédios sem elevador. A integração em condomínio ou conjunto habitacional também pode fazer variar o valor. A existência de elevador e estacionamento próprio são aspetos bastante valorizados pelos compradores, especialmente em imóveis que se situem em prédios com vários andares, ou em zonas onde o estacionamento na via pública seja particularmente difícil.

No que diz respeito às lojas, pelo contrário, são mais valorizadas as que se situam à face da rua, em especial em ruas movimentadas e centrais. A existência duma montra com boa exposição (ou mais do que uma montra) é um fator que influencia positivamente o valor do imóvel – um cliente estará disposto a pagar mais por um imóvel comercial com uma boa montra (em aquisição ou arrendamento). Seguindo esta mesma lógica, uma loja que se situe no interior duma galeria comercial verá o seu valor diminuído face a um imóvel que se localize à face da rua, exceção feita à localização em galerias ou centros comerciais com elevado prestígio ou tradição.

Outro aspeto relevante no que toca ao valor das lojas é a sua configuração. Há autores que defendem que o valor unitário (€/m2) da superfície da loja vai diminuindo à medida que se afasta da montra, isto é, estabelecimentos comerciais em que a exposição/visibilidade é maior acabam por ser mais valorizados do que outros que, muito embora possam possuir a mesma área, possuem menor exposição.






















No mercado imobiliário dos serviços – escritórios – existem também alguns fatores de diferenciação. Por exemplo, no mesmo edifício e tratando-se de imóveis semelhantes, os escritórios que ficam em pisos superiores são tendencialmente mais valorizados. Outro aspeto que não se verifica em todos os escritórios, mas que a existir é de valorizar, é a existência de portaria e controlo de acessos dos edifícios em que se inserem. O facto de estar localizados num edifício de prestígio e com identidade corporativa, onde se situam empresas notáveis, é também um fator majorativo de valor. Por outro lado e também relevante é a existência no próprio edifício de parque para estacionamento público ou dedicado, ou em alternativa nas proximidades da envolvência do imóvel.

No que diz respeito a imóveis industriais – armazéns de logística – há que realçar o pé-direito do mesmo – armazéns em que as naves possuam maior pé direito devem à partida ter associado um valor mais elevado. A existência de zona de escritórios/administrativa e social, e a dimensão do logradouro são também um aspeto majorativo de valor. A existência de cais de embarque é também uma condição de valorização, bem como as acessibilidades – nomeadamente facilidade para veículos pesados. O nível de infraestruturas existentes na zona é também valorizado para a indústria, nomeadamente não haver restrições ao nível de energia elétrica e outras redes.

Existem alguns aspetos que de forma mais direta se identificam como majorativos ou minorativos, como sejam a qualidade construtiva do imóvel, o estado de conservação e existência de patologias ou a localização em zonas mais atrativas em função do segmento. Cada aspeto atrás relatado só poderá servir como forma de comparação direta se se tratarem de dois imóveis semelhantes em tudo e que difiram apenas naquele aspeto, caso contrário a diferenciação será feita por um conjunto de aspetos, com maior ou menor peso entre si.


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newsletter fevereiro 2015