Avaliação Imobiliária e o LTV

Atendendo à situação atual e expectável para os próximos tempos no mercado imobiliário, o financiamento bancário de imoveis estará certamente mais sensível e afinado com o tema do LTV. O imobiliário continua a ser impulsionado pelo financiamento, sobretudo na conceção de empréstimos para compra de habitação pelas famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais por parte de empresas ou investidores. Neste contexto as instituições bancárias fazem uma análise de risco de vários critérios para aprovação da operação, sendo uma das mais importantes o denominado loan-to-value (LTV).

Trata-se do “rácio financiamento/garantia”, assim o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está disposto a assumir (ceteris paribus). É representado matematicamente pela seguinte expressão:

LTV (%) = Montante financiado (€) / Valor do imóvel (€)

Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel. No passado recente as instituições de crédito praticavam LTV na ordem dos 70% a 75% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que por sua vez representam maior risco sendo exigido spread mais elevado, tal como em operações com LTV inferior ao habitual poderá ser praticado spread inferior. Porém e atendendo ao estado atual da economia, e por questões prudenciais consideramos natural que as entidades financeiras comecem a analisar operações e aprovar as mesmas que obtenham os LTV inferiores, pois a incerteza é um indicador importante nesta fase.

Assim a relação entre o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente ou do montante que possua de capitais próprios para reduzir o rácio, ou seja o risco, permitindo que o LTV seja inferior. Porque por outro o valor de mercado do imóvel a determinar pela empresa de avaliação contratada tenderá a ser inferior, o que tornará as operações de financiamento com um filtro mais apertado (ceteris paribus).

Deste modo, o valor do imóvel emitido pela empresa de avaliações é fundamental para a analise das operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco ao cliente. Nesta fase que atravessamos o trabalho de avaliação imobiliária requer a devida prudência e analise da conjuntura económica, bem como da volatilidade do mercado imobiliário em tempo de pandemia, com respetivo impacto nos valores emitidos nos relatórios de avaliação. Não existe um guião ou script para esta análise por parte da avaliadora, sendo da responsabilidade de cada empresa criar as condições que devem nortear a sua atuação no momento presente e monotonizar no curto prazo o comportamento do mercado, passando para cada perito avaliador no momento de determinação do valor e da validação interna a devida prudência implícita na aplicação dos parâmetros, dos critérios e metodologias que levem a conclusões e opiniões de valor o mais adequadas face ao momento atual e futuro próximo..