terça-feira, 24 de abril de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO DO ALGARVE










(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 20/04/2018)

O segmento de mercado relevante para o presente estudo é o residencial, nomeadamente as moradias e apartamentos, pelo que desprezamos, para este estudo/análise, todos os prédios/imóveis que continham usos mistos.

A análise foi realizada para a zona geográfica do Algarve, e os concelhos analisados foram os que compõem o distrito de Faro. O estudo baseou-se em valores de imóveis registados na base de dados interna da Structure Value, no período entre outubro de 2017 e fevereiro de 2018, num total de 840 observações (imóveis), sendo que 90% dessas observações correspondem a oferta para compra/venda e restantes para arrendamento.

Conclui-se que para as moradias, o valor médio posiciona-se nos 2.200 €/m² e para apartamentos na ordem dos 2.000 €/m². Podemos também destacar que no arrendamento de apartamentos se pratica valores médios entre os 8,0 €/m².

A zona onde se verificou os preços mais elevados de moradias foi em Almancil (Loulé), e os preços mais baixos foram registados nas zonas de Alcoutim. Ao nível de apartamentos os preços mais baixos foram registados em Portimão e os mais elevados em Almancil.








sexta-feira, 13 de abril de 2018

Critérios e Padrões Internacionais na Mediações de Áreas


De acordo com as orientações do IPMS (International Property Measurement Standards), definiu-se um documento com os padrões internacionais para medição de imóveis. Estes padrões têm servido de orientação e adotadas por diversas empresas, associações e entidades um pouco por todo o mundo, nomeadamente pela RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) que no início do corrente ano publicou um documento denominado por RICS Property Measurement 2nd Edition, que efetivamente tem por base o IPMS e que sobretudo determina orientações para os seus membros no que respeita a medição de áreas em edifícios de escritórios e residenciais. O referido documento pode ser acedido através do seguinte link: http://www.rics.org/Global/prop%20measurement_2ndedition_2018.pdf


Desta forma há um documento que foi revisto (2ª edição) com orientações claras e guidelines sobre medição de áreas, sendo uma das principais razões do documento a profissionalização e a definição internacional de padrões e critérios para medição de áreas, no residencial e escritórios.

Ainda assim, o RICS entende que aplicação do IPMS pode não ser adequado em todas as circunstâncias ou imóveis, contudo deverá sempre haver motivo justificativo para tal, ficando para tal claro no corpo do relatório ou do documento a emitir. Não obstante, este documento se refira a imóveis residenciais e de escritórios, é propósito da RICS que ao longo do tempo dar orientações dos padrões e critérios de medição de áreas também para os segmentos do retalho, industrial e imóveis de usos misto. Pelo que para já continuam a vigorar nestes segmentos de imóveis, bem como ainda para escritórios e residencial o denominado COMP (Code Of Measuring Practice, 6th edition), embora a recomendação seja de adoção do IPMS nestes últimos. O referido documento pode ser acedido através do seguinte link: www.rics.org/Global/Code_of_measuring_practice_6thedition_guidance.pdf 

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Análise de Investimentos Imobiliários

O investimento imobiliário, compreende em norma um processo que engloba diferentes etapas, tais como: a aquisição de terreno, conceção do produto, financiamento, licenciamento da construção, construção e venda. São processos morosos e que implicam o recurso a capital intensivo e alguns riscos. Acresce ainda que o imobiliário é uma classe de ativos de investimento que se diferencia doutros disponíveis no mercado, devido sobretudo a aspetos como: fixidez espacial, durabilidade, depreciação física, heterogeneidade, reduzida liquidez, elevados custos de transação, tratamento fiscal, custos de gestão/manutenção, pouca informação, longo ciclo de promoção/produção e oferta/venda, torna-se assim fundamental uma análise prévia do investimento, de modo a acautelar e minimizar surpresas futuras.

Assim a análise de investimentos imobiliários, é uma importante ferramenta no apoio à decisão, qualquer que seja a fase do projeto ou do investimento. Partindo dum terreno com projeto imobiliário, ou dum conjunto de imóveis, uma análise permite uma previsão das receitas futuras, bem como permite determinar qual o melhor investimento a realizar, é também importante ao nível da obtenção das taxas implícitas, nomeadamente: taxa interna de rentabilidade (TIR), taxas de atualização (VAL) dos capitais, índice de rentabilidade (IR) e payback (PR) do projeto. Podemos ir ainda mais longe e desenvolver análises com diferentes cenários ou mesmo a utilização de metodologias de análise de sensibilidade, tal como o método de Monte Carlo.

Estamos ao dispor para analisar cada situação e apresentar uma proposta.
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quinta-feira, 5 de abril de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO - PORTO - ARMAZÉNS, INDUSTRIAL E LOGÍSTICA


(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 05/04/2018)

O segmento de mercado relevante para o presente estudo/análise é o de armazéns com características industriais ou de logística, pelo que desprezamos todos aqueles que continham uma vertente comercial ou de retail. A análise foi realizada para a zona geográfica que consideramos “Grande Porto”, nomeadamente os concelhos analisados, foram os seguintes: Porto, Matosinhos, Maia, Valongo, Vila Nova de Gaia, Vila do Conde e Gondomar. Correspondem a valores de imóveis registados na nossa base de dados interna, no período entre outubro de 2017 e fevereiro de 2018, num total de 249 observações, sendo 166 dessas para arrendamento e as restantes 83 para compra/venda.

Conclui-se que para armazéns situados no Grande Porto, o valor médio para arrendamento posiciona-se em torno dos 3,0 €/m² e o de venda ronda os 450 €/m².

Meramente orientativo, o mercado disponibilizou para arrendamento e venda valores máximos na ordem dos 6,0 €/m² e 800 €/m², respetivamente, valores verificados na localidade de Ramalde no Porto. Os valores mínimos foram verificados nas zonas de Vila do Conde e Valongo.