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segunda-feira, 17 de outubro de 2016

O arrendamento de imóvel vs rentabilidade obtida





















Nesta fase em que muito se fala de impostos e encargos sobre o património imobiliário, decidimos fazer uma reflexão sobre o conjunto de despesas e encargos que um proprietário tem de fazer face quando decide colocar um imóvel arrendar, não obstante parte deles também fossem devidas mesmo considerando que o imóvel não esteja arrendado. Nesta reflexão/análise iremos determinar também a rentabilidade obtida por esse mesmo proprietário, por via do arrendamento do imóvel.

Para que se torne mais realista esta análise decidimos colocar um exemplo prático dum proprietário que analisa arrendar um apartamento T2 usado de construção de qualidade média, situado no Porto (Paranhos), pelo valor mensal de 550 € (valor médio atual de renda para esta tipologia numa zona periférica).

Assim temos as seguintes despesas a considerar:                                                

  •  IMI (0,36% do VPT de 100.000 €)
  • Imposto de selo (10% do valor de arrendamento)
  • Novo imposto sobre o património (0,3% no património acima de 600.000 €)
  • Contrato de arrendamento (Advogado)
  •  Coleta em IRS (taxa autónoma de 28%)
  •  Seguro do imóvel (75€/ano)
  •  Retenção na fonte (25% sobre o valor da renda)
  • Condomínio (mensal 50€)
  • Mediadora (comissão da mediadora imobiliária)
  •  Gestão e Manutenção (5% do valor de rendas/anual)

Importa ainda salientar que existem algumas variáveis associadas ao risco ou incerteza de incumprimento do arrendatário ou ainda a possibilidade de o apartamento vagar por tempo indeterminado, o que desde logo representa uma redução de receita e a manutenção dalguns encargos, que não estão consideradas nesta análise. Outro aspeto que também não vamos considerar para esta análise tem a ver com o denominado custo de oportunidade, que não é nem mais nem menos do que analisar uma alternativa de investimento e o respetivo beneficio que daí poderia ser obtido nessa alternativa que é renunciada. Outra ainda é a coleta em IRS e o novo imposto sobre o património, pois não estabelecemos enquadramento de parâmetros deste proprietário. Consideramos que o valor de mercado do imóvel para venda é de cerca 150.000 €.

Assim temos o seguinte quadro síntese, que se segue:

De acordo com esta breve análise, concluímos rapidamente que o arrendamento do imóvel traduz uma rentabilidade líquida de aproximadamente 1,75%. Mesmo desprezando uma série de aspetos que podem reduzir a receita e por sua vez diminuir essa mesma taxa de rentabilidade. A questão que se coloca desde logo para um investidor é a de analisar o investimento ou desinvestimento em ativos imobiliários comparativamente a outras classes de ativos disponíveis no mercado, ou seja, analisar da sua viabilidade, risco/incerteza, liquidez, entre outros.

Logicamente que para um investidor de dimensão media, alguns dos encargos e custos podem ser diluídos numa ótica de economia de escala, contudo para um investidor de pequena dimensão ou proprietário, a manutenção do investimento em imobiliário quer via arrendamento ou não, despoleta algumas interrogações, pois existem alguns riscos associados que convém refletir. Pelo que esperamos que com esta breve análise ser um contributo e ajuda nessa reflexão.

conteúdo informativo
newsletter outubro 2016

segunda-feira, 17 de agosto de 2015

Análise de Taxas de Retorno ou de Rentabilidade (CAPM)


















Em avaliação imobiliária existem vários métodos para valorização dos imóveis, sendo o mais utilizado e recomendado o comparativo de mercado, contudo este método não dá resposta a todas a situações, nomeadamente nas métricas de rentabilidade e risco do imobiliário, pelo que muitas vezes torna-se necessário o recurso a conceitos financeiros, tais como rentabilidades exigidas, taxas de atualização, yields, entre outras. Não obstante podermos determinar a yield através do método comprativo (pela correlação existente entre rendimento e venda).

Neste artigo iremos passar em revista um dos modelos mais utilizados em análise de investimentos e com aplicação prática ao nível da avaliação de imóveis, trata-se do CAPM (Capital AssetPricingModel).

Este modelo pode ser sintetizado pela expressão matemática seguinte:






Em que:












Normalmente, num investimento para aquisição de um imóvel, existe uma expectativa de retorno do investimento ou rentabilidade exigida/esperada, esta rentabilidade de acordo com o modelo em análise depende assim de 3 parâmetros: taxa sem risco, prémio de risco e o risco de mercado.

Desenvolvendo um pouco mais este modelo, deverá ser considerada como taxa de juro sem risco, normalmente as obrigações de tesouro (divida publica) na taxa de longo prazo. O prémio de risco esperado deverá corresponder à remuneração/rentabilidade exigida pelo investidor para aplicação do capital num ativo de risco médio, ou seja o resultado da diferença entre a taxa de retorno de mercado (esperada) e a taxa sem risco. O coeficiente beta representa a sensibilidade do risco do ativo em relação ao mercado, é determinado através de regressão linear pelo que existe um site que ajuda na sua determinação http://www.wiley.com/college/damodaran/betas.htm 

A taxa de rentabilidade ou de retorno determinado, por este modelo poderá ter aplicação prática na avaliação de imóveis, pela utilização da mesma como taxa de desconto ou de atualização, nos fluxos de caixa ou mesmo como taxa yield no método de rendimento direto. Todavia existem algumas questões que importa o perito avaliador analisar antes da sua aplicação prática, sob pena de a sua aplicabilidade não ser possível, são elas:

  • Mercados (zonas) com informação regular de operações e rentabilidades dos ativos, é diferente Lisboa ou Porto, comparando com o restante do país, ou seja riscos diferentes; mo como taxa yield no método de rendimento direto. Todavia existem algumas questões que importa o perito avaliador analisar antes da sua aplicação prática, sob pena de a sua aplicabilidade não ser possível, são elas representa a sensibilidade do risco do ativo em relação ao mercado, é determinado através de regressão linear pelo que existe um site que ajuda na sua determinação;
  • O beta estimado para o imobiliário, deverá estar em comparação com o mercado de investimento no seu conjunto, ou seja o risco está associado à incerteza, maior a incerteza maior o risco, ou menor a incerteza menor o risco. O beta de mercado é 1, sendo beta < 1 é menos volátil, beta > 1 é mais volátil; 
  • Análises diferenciadas, em função dos vários segmentos imobiliários, retalho, escritórios, habitação, industrial, terrenos, …;
  • Análise crítica ao custo de oportunidade, retorno obtido se investisse o capital noutro ativo de risco similar/idêntico. r o risco, ou menor a incerteza menor o risco. 
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newsletter agosto 2015

quarta-feira, 8 de julho de 2015

Método do Rendimento em Imóveis Arrendados



O método do rendimento é utilizado na avaliação de imóveis que se inserem em mercado de arrendamento, ou seja, imóveis que se encontram arrendados, ou que mesmo que não seja esse o caso sejam passíveis de se inserir no mercado de arrendamento local, pelas suas características, uso a que se destinam e mercado envolvente em que se inserem.

Considerando uma renda de mercado potencial ou efetiva, o imóvel pode ser avaliado pelo método de rendimento por capitalização direta. Por vertente de cálculo que tem por base a capitalização do Rendimento Anual Liquido (RAL), que se obtém do Rendimento Anual Bruto (RAB) após deduzir-se uma percentagem para encargos (Z) inerentes à conservação e manutenção do imóvel. A capitalização à taxa “t” representa a rentabilidade exigida do investimento neste tipo de ativo e deve refletir a remuneração que se obteria em aplicações financeiras de longo prazo, acrescida de um prémio de risco adequado às expetativas do mercado e dos investidores em imobiliário. Este método, designado por método de rendimento por capitalização direta.
Pode ser matematicamente traduzido pela seguinte expressão: 









Em imóveis não arrendados, a avaliação é feita com o auxílio do método comparativo, sendo efetuada uma prospeção de mercado para valores de arrendamento, de maneira a perceber qual o valor potencial de renda que o imóvel poderá gerar. Nestes casos o valor do imóvel é estimado por capitalização direta – por se considerar uma renda de mercado potencial, pode ser assumido o conceito de perpetuidade da renda, e assim ser aplicado o método de rendimento por capitalização direta.
Nos imóveis que se encontram efetivamente arrendados, podem surgir situações distintas. Deve sempre que possível ser fornecido ao avaliador o contrato de arrendamento em vigor no imóvel, bem como todas as adendas e atualizações que entretanto tenham sido celebradas.
Os principais dados a retirar dum contrato de arrendamento para efeito de avaliação são: o valor da renda mensal do contrato no presente e suas atualizações (que poderão ser atualizações à taxa legal em vigor anualmente, ou rendas variáveis ao longo do período de vigência do contrato), prazo (duração) do contrato e eventuais renovações, data de celebração do contrato inicial e arrendatário.
A identificação do arrendatário é importante nomeadamente em imóveis comerciais. Um arrendatário que pertença a um grande grupo ou marca/insígnia distintiva oferece maiores índices de confiança e garantia quanto ao cumprimento do contrato. Além disso, a instalação duma grande marca em determinado local/imóvel resulta dum processo de estudo de localização mais extensivo, e acarreta uma operações logística de considerável dimensão, envolvendo um forte investimento a nível de obras de adaptação, instalação e publicidade, ficando a sua imagem também associada ao local, pelo que o risco de abandono ou não renovação de contratos é menor.
Um outro dado importante prende-se com a comparação entre a renda efetiva, e a renda de mercado. Imóveis arrendados por um valor superior ao valor de mercado possuem, à partida, um maior risco de não renovação ou mesmo de alienação do contrato durante a sua vigência, ao passo que imóveis arrendados por valores inferiores acarretam um menor risco a esse nível.
Em caso de imóveis com uma renda constante (ou que seja apenas atualizada à taxa legal em vigor e publicada anualmente), e com um prazo associado longo (maior do que 10 a 15 anos) e/ou uma boa perspetiva de renovação do contrato, o valor é geralmente atribuído por capitalização direta. O valor da taxa “t” deve ser igual à yield de mercado para a zona e uso em que se insere o imóvel nos casos do valor de renda praticado ser semelhante ao valor de renda de mercado. Em caso de rendas baixas, havendo um risco menor o valor de “t” deve ser inferior, e no caso de rendas elevadas, havendo um risco de incumprimento mais elevado o valor de “t” a aplicar deverá ser superior.
Quando o imóvel a avaliar possui uma renda constante (ou que seja apenas atualizada à taxa legal em vigor e publicada anualmente), mas o prazo de duração do contrato é curto, e/ou não existe perspetiva ou intenção de renovação do contrato, o valor total de rendas a receber deve ser atualizado ao momento atual e acrescido do presumível valor de transação do imóvel no momento em que o imóvel fica livre e disponível (final do contrato de arrendamento), atualizado ao momento atual. Esta metodologia é designada por método de rendimento com recurso a fluxos de caixa atualizados –Discounted Cash Flow, por atualização de rendas futuras. Consiste então no apuramento dos rendimentos gerados pelo imóvel ao longo de “n” períodos que compõe o contrato de arrendamento e atualizar esses rendimentos ao momento atual, de acordo com uma taxa de atualização (t) que traduza a variação do valor do capital. A este valor, deve ser somado o valor de venda potencial do imóvel no período n+1 (quando o imóvel se encontra livre e disponível), igualmente atualizado ao momento atual.
Esta situação é expressa pela seguinte fórmula: 










A metodologia de atualização de rendas futuras é ainda aplicada em caso de imóveis arrendados com contratos que prevejam rendas variáveis ao longo do período de vigência. Nesses casos, as rendas auferidas ao longo dos períodos de vigência do contrato são atualizadas ao momento atual, e acrescidas do presumível valor de mercado atualizado do imóvel no final da vigência do contrato. No caso do contrato de arrendamento prever um momento em que a renda passa a ser constante (ou atualizada apenas anualmente á taxa legal em vigor), poderá, nos casos em que o prazo de contrato após estabilização da renda seja ainda longo, ou em que exista uma perspetiva de renovação favorável, ser considerado nesse momento uma perpetuidade da renda, sendo determinado o valor de mercado por capitalização direta, e atualizado ao momento atual.

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newsletter julho 2015