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sexta-feira, 15 de setembro de 2023

 Investimento em Imóveis

O investimento em imóveis é por norma o principal ativo de uma grande parte dos particulares e famílias deste país. Essa decisão de investimento tem alguns aspetos culturais por detrás da mesma, mas em contrapartida reúne também para este tipo de investidores, outros aspetos, tais como: a sua habitação própria/permanente, a segurança ou conformo de possuir património e o sentimento de propriedade.

A concentração de ativos desta natureza neste segmento de investidores, tende a aumentar mesmo que na atualidade lentamente, pelas barreiras conjunturais na concessão de crédito, mas também pelo estado da economia, pandemias, crises energéticas, guerras ou outros eventos. Prova disso são os indicadores publicados pelo Banco de Portugal recentemente, em que confirmam que as famílias continuam a concentrar a sua principal riqueza no património imobiliário.

Assim, a moradia ou apartamento (por norma) é visto como um aforro, ou seja, a prestação mensal do crédito é como um deposito a longo prazo, sendo o imóvel considerado como um investimento proveitoso e supostamente (mito) sujeito a valorização continua. Contudo hoje sabemos que efetivamente não é bem assim, uma vez que o mercado imobiliário, tal como outros mercados tem associados, várias condições: ciclos económicos e financeiros, volatilidade, tendências, evoluções, inflações, taxas, impostos, deflações, e muitos outros.

O investimento em imóveis requer uma análise ponderada que muitas vezes também não é considerada pelas famílias e particulares, que corresponde a toda a carga fiscal e muito outros encargos associados ao imóvel. Estes ativos são altamente tributados pelo Estado uma vez que são uma das principais formas e mecanismos, encontrado pelo mesmo de arrecadar receita de impostos (diretos ou indiretos). Associado a isto existem ainda os encargos quer de manutenção, reabilitação, renovação e administrativos que recaem sobre o património imobiliário, de forma a o manter em boas condições de uso regular.

Esta riqueza tal com é descrita pelo Banco de Portugal, é em meu entender nalgumas vezes uma “desgraça” como investimento, pois estes não estão conscientes de todas as variáveis do investimento em ativos imobiliários, descritas anteriormente, bem como todas aquelas que podem ainda surgir de acordo com as políticas de habitação dos diferentes Governos ao longo de períodos temporais normalmente longos (imobiliário). Esta ótica deveria ser o pontapé de saída para que os responsáveis e governantes, analisassem e refletissem numa reforma séria e eficiente para um mercado de arrendamento, com condições e capacidade de atrair por um lado, investidores qualificados e por outro lado particulares/famílias.

 

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

quarta-feira, 9 de agosto de 2023

O Justo Valor nos Ativos Imobiliários

O Justo Valor nos Ativos Imobiliários

Com a proximidade do último semestre do ano e da necessidade de realização para fins contabilísticos / SNC da avaliação dos ativos imobiliários para determinação do justo valor dos mesmos. Assim e sempre adotando uma atitude de aproximação à prática, abordamos a questão do justo valor dos ativos imobiliários com vista a uma melhor compreensão dos métodos utilizados neste tipo de avaliação, o seu normativo contabilístico e a sua importância.

 

Os ativos imobiliários possuem um conjunto de caraterísticas próprias, por um lado a heterogeneidade, dimensão e custos de transação dos imóveis são muitas vezes apontados como caraterísticas especiais dos ativos imobiliários. Também, não existem dois ativos iguais, ou seja, os ativos são heterogéneos, porque, cada imóvel ocupa uma localização que lhe é única. Os ativos imobiliários também diferem uns dos outros devido a um conjunto de outros fatores, como a dimensão, a qualidade, a idade, o estado de conservação, a ocupação e o uso. Posto isto e também pela ausência de um mercado físico, as várias entidades e empresas são obrigados a um esforço adicional no sentido de recolherem informações relevantes sobre o valor do imóvel.

 

Apesar da existência de variados métodos de avaliação de imóveis, os tradicionais e unanimemente aplicados são os seguintes: o método comparativo de mercado, o método do rendimento e o método de custos. Não deixam de ser também estas as abordagens de avaliação aceites pelo normativo contabilístico. A IFRS 13 assinala ainda a necessidade da mensuração de ativos não financeiros pelo justo valor se basear no maior e melhor uso do ativo. Da mesma forma que os ativos são também diferenciados na abordagem de avaliação pelo seu uso no contexto da atividade da empresa ou no âmbito do investimento adjacente.

 

Dada a especificidade da avaliação imobiliária e a importância do ativo imobiliário nas demonstrações financeiras das empresas, a intervenção dos peritos avaliadores de imóveis é fundamental para a correta valorização do imóvel materializada na obtenção dum relatório de avaliação adequado a cada ativo.


Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

quinta-feira, 3 de agosto de 2023

Qualidade de Informação no Imobiliário

 


Na Structure Value temos uma vasta experiência na avaliação imobiliária, resultante disso é também a informação de que dispomos de valores do imobiliário que é obtida no dia a dia, todos esses dados conjugados com uma abordagem integral e rigorosa, conseguimos determinar valor unitários por tipo de imóvel, prazos de absorção, áreas médias, yields, entre outros indicadores por zona, região, concelho, ou mesmo por tipo ou segmento imobiliário. Este saber pode ser convertido em serviço, permitindo oferecer uma nova linha de serviços que são os estudos de mercado que podem ser em função das necessidades das empresas e sobretudo investidores profissionais.

 

Somos especialistas em avaliação imobiliária, mas conjuntamente temos condições para prestar serviços de consultoria de excelência, uma vez que dispomos dos dados das avaliações realizadas, aliadas às melhores métricas estatísticas, bases de dados continuamente atualizadas, com  milhares de registos, nas principais zonas do país, como: Grande Porto, Grande Lisboa e Algarve, não obstante possuirmos dados doutras zonas do país, também com dinâmicas e atividade imobiliária intensa, tais como Braga, Setúbal, Coimbra, Leiria, entre outras.

Para finalizar uma nota sobre o contexto macroeconómico atual. Como sabem saímos duma pandemia, entramos numa crise energética e guerra, passamos para uma inflação galopante e consequentemente agora estamos no topo dum aumento abrupto das taxas de juro de referência, mas apesar de tudo isto, o setor imobiliário continua resiliente, ou seja, um mercado imobiliário com boa resposta e a respirar uma boa performance no geral.

 

Da nossa parte mantemos desde há 14 anos o trabalho de excelência contribuindo para a qualidade da informação no mercado imobiliário nacional, assim estamos confiantes no futuro deste setor e da importância do mesmo para a economia do nosso país.


SEGUIMOS JUNTOS!

 

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value


quinta-feira, 15 de junho de 2023

Ocupação e Arrendamento de curto prazo, ou não!

 

 O facto de um determinado proprietário arrendar um apartamento poderá permitir que o arrendatário receba ocupantes / visitantes / convidados?  A resposta deveria ser sim, mas nalgumas cidades a resposta é depende!

 Na realidade os ocupantes de um apartamento podem mudar temporariamente, sem que o proprietário tenha conhecimento, o mesmo pode acontecer com subarrendamentos. Estas práticas estão a ser visadas e fiscalizadas de acordo com as regras atuais que impedem estes procedimentos por parte dos inquilinos, sendo para já aplicado em algumas das maiores cidades europeias.

 Nalguns países isto está a ser considerado como uma violação das regras quando são vistas pessoas que não estão acompanhados pelo inquilino a acederem a um determinado apartamento que é arrendado, a ideia é restringir a ocupação através de arrendamentos de curto prazo ou do subarrendamento. Esta prática está a ser enquadrada como uma violação contratual, a menos que esteja presente o inquilino.

 Na ótica do proprietário, quando aparecem pessoas estranhas no apartamento na ausência do inquilino pode ser visto como “AIRBNB”, revelando que pode ser uma ocupante não conhecido na receção ou pelos vizinhos, ou talvez um amigo de confiança. As cidades têm restringindo este tipo de atividade exigindo que sejam registados os apartamentos arrendados e respetivos ocupantes/inquilinos do respetivo apartamento. Quem violar estas regras pode enfrentar coimas consideráveis, sobretudo com denúncias realizadas por vizinhos insatisfeitos e desconfortáveis com alguns exageros dos referidos ocupantes.

 Estas práticas estão a ser identificadas em zonas prime das principais cidades europeias onde o preços são mais elevados e a oferta mais escassa, estando assim estabelecidas as condições ótimas para os subarrendamentos de quartos ou arrendamentos temporários de poucos dias, efetivamente a preços muito rentáveis e sempre muito procurados, contudo estão a ser criadas regras e legislação para combater estes fenómenos de ocupação que acontecem à margem da legislação, fiscalidade e que estão a tornear os contratos realizados entre proprietários e inquilinos.

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

segunda-feira, 12 de julho de 2021

Redução das Rendas no Segmento Residencial

Nos últimos meses tem-se vindo a confirmar a tendência para a redução do valor das rendas da habitação nos principais centros urbanos, esta tendência era já verificada no ano passado e parece ter condições propicias para se manter.
De certo modo são várias os fatores para isso, de salientar a oferta de imóveis, oriundos do segmento de turismo e AL, pelos investidores que buscam rendimento, segurança e retorno.

Em verdade os investidores nesta fase estão a acomodar-se com rendas inferiores às anteriormente praticadas no mercado de arrendamento tradicional, em contrapartida pretendem maior segurança e rendimento “garantido”, ou seja, dalgum modo reduzem a rentabilidade em contrapartida de segurança. Este fenómeno é mais evidente quando a valorização dum mesmo imóvel é realizada simultaneamente pelo método de rendimento e o comprativo de venda, sendo que pelo método de rendimento esse imóvel consegue atingir/aproximar do valor de venda de mercado, uma vez que a renda é menor isto só é possível através da redução da taxa de rentabilidade (yield) determinada pela relação existente entre venda e arrendamento. Esta correlação existente entre a venda e arrendamento, permite a validação e confirmação do valor de mercado dum imóvel, aspeto importante na avaliação imobiliária, e que traduz as dinâmicas do mercado imobiliário.








Estes fenómenos no comportamento das rendas ganham mais ênfase e condições favoráveis para se desenvolverem, sobretudo pela conjuntura macroeconómica atual, pois estão reunidos aspetos particulares e propícios para qua as rendas se ajustem a valores unitários inferiores. Por um lado, temos as taxas de juro de referência (Euribor) que no médio/longo prazo se prevê a sua manutenção. Por outro lado, é previsível uma inflação alta nos próximos tempos a nível global e com fortes impactos no mercado nacional, uma vez que os efeitos da pandemia ainda se fazem sentir.

Sendo o imobiliário um ativo também afetado pelos ciclos e impactos da conjuntura económica, ainda assim é considerado pelos investidores como mais seguro e resiliente às oscilações e volatilidade, conseguindo impactar e ajustar com valorizações constantes e para muitos é também compreendido numa perspetiva de investimento “maratona”, com retorno com a ótica do rendimento gerado e da valorização no longo prazo.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

quinta-feira, 16 de julho de 2020

AS CASAS DO FUTURO E AS NOVAS PREMISSAS



Em maio de 2019, fazíamos uma publicação através da nossa newsletter, intitulada de “as casas do futuro e as novas premissas”, pelo que passado um ano nos pareceu oportuno voltarmos ao tema e fazer uma reflexão/análise sobre o mesmo, mas numa perspetiva da situação atual. Na altura fazíamos destaque aos temas relacionados com eficiência energética, envelhecimento da população e domótica, desta vez focamos nas implicações da atividade profissional em ambiente habitacional.

Passado um ano, reiteramos os aspetos apontados na altura, mas acrescentamos uma perspetiva atualizada uma vez que o mundo mudou, permitindo que algumas empresas testassem/confirmassem a possibilidade de funcionarem em pleno com os seus colaboradores em regime de teletrabalho, o que em algumas famílias levantará um problema de redefinição da necessidade de espaço ou alteração de layout numa lógica de convivência entre família vs trabalho num mesmo local/espaço. Nesse sentido um dos desafios que se coloca de ora em diante, será a convivência na mesma habitação das funcionalidades habitacional e escritório, pois algumas empresas iram permitir ou mesmo impor que os seus colaboradores passem a trabalhar em regime de teletrabalho. Este conceito pode criar um nicho no segmento médio/alto do mercado residencial, sobretudo nos cómodos e espaços dedicados a cada atividade ou em alternativa algo híbrido que permita assegurar uma feliz convivência entre atividades que se querem distintas.

Assim, o aspeto flexibilidade do espaço terá implicações no layout, áreas e distribuição das habitações no futuro próximo, será necessário assegurar nalguns casos a conveniência entre várias funções das pessoas que compõem o agregado familiar. Numa convivência e partilha que se quer sã, promovendo a produtividade desejada profissionalmente e assegurando a feliz vivência dos elementos da família e de todas as suas atividades do dia a dia. O conceito de casa/trabalho num mesmo local, implicará mudanças no modo como as mesmas são projetadas e os espaços concebidos, sobretudo na separação que deverá existir entre atividade profissional e profissional, e num equilíbrio que se quer seja saudável.

A mudança para habitação de tipologia superior é uma das soluções que se vai pontualmente assistindo por parte dalgumas famílias, resolvendo deste modo a situação da funcionalidade. Contudo quase sempre isso implica um esforço financeiro acrescido às famílias, pelo que no futuro o desafio neste nicho será desenvolver espaços habitacionais ou de condomínio pensados de raiz com soluções que compreendam estas realidades, aspeto que para algumas famílias será certamente diferenciador na compra de habitação.

segunda-feira, 17 de outubro de 2016

O arrendamento de imóvel vs rentabilidade obtida





















Nesta fase em que muito se fala de impostos e encargos sobre o património imobiliário, decidimos fazer uma reflexão sobre o conjunto de despesas e encargos que um proprietário tem de fazer face quando decide colocar um imóvel arrendar, não obstante parte deles também fossem devidas mesmo considerando que o imóvel não esteja arrendado. Nesta reflexão/análise iremos determinar também a rentabilidade obtida por esse mesmo proprietário, por via do arrendamento do imóvel.

Para que se torne mais realista esta análise decidimos colocar um exemplo prático dum proprietário que analisa arrendar um apartamento T2 usado de construção de qualidade média, situado no Porto (Paranhos), pelo valor mensal de 550 € (valor médio atual de renda para esta tipologia numa zona periférica).

Assim temos as seguintes despesas a considerar:                                                

  •  IMI (0,36% do VPT de 100.000 €)
  • Imposto de selo (10% do valor de arrendamento)
  • Novo imposto sobre o património (0,3% no património acima de 600.000 €)
  • Contrato de arrendamento (Advogado)
  •  Coleta em IRS (taxa autónoma de 28%)
  •  Seguro do imóvel (75€/ano)
  •  Retenção na fonte (25% sobre o valor da renda)
  • Condomínio (mensal 50€)
  • Mediadora (comissão da mediadora imobiliária)
  •  Gestão e Manutenção (5% do valor de rendas/anual)

Importa ainda salientar que existem algumas variáveis associadas ao risco ou incerteza de incumprimento do arrendatário ou ainda a possibilidade de o apartamento vagar por tempo indeterminado, o que desde logo representa uma redução de receita e a manutenção dalguns encargos, que não estão consideradas nesta análise. Outro aspeto que também não vamos considerar para esta análise tem a ver com o denominado custo de oportunidade, que não é nem mais nem menos do que analisar uma alternativa de investimento e o respetivo beneficio que daí poderia ser obtido nessa alternativa que é renunciada. Outra ainda é a coleta em IRS e o novo imposto sobre o património, pois não estabelecemos enquadramento de parâmetros deste proprietário. Consideramos que o valor de mercado do imóvel para venda é de cerca 150.000 €.

Assim temos o seguinte quadro síntese, que se segue:

De acordo com esta breve análise, concluímos rapidamente que o arrendamento do imóvel traduz uma rentabilidade líquida de aproximadamente 1,75%. Mesmo desprezando uma série de aspetos que podem reduzir a receita e por sua vez diminuir essa mesma taxa de rentabilidade. A questão que se coloca desde logo para um investidor é a de analisar o investimento ou desinvestimento em ativos imobiliários comparativamente a outras classes de ativos disponíveis no mercado, ou seja, analisar da sua viabilidade, risco/incerteza, liquidez, entre outros.

Logicamente que para um investidor de dimensão media, alguns dos encargos e custos podem ser diluídos numa ótica de economia de escala, contudo para um investidor de pequena dimensão ou proprietário, a manutenção do investimento em imobiliário quer via arrendamento ou não, despoleta algumas interrogações, pois existem alguns riscos associados que convém refletir. Pelo que esperamos que com esta breve análise ser um contributo e ajuda nessa reflexão.

conteúdo informativo
newsletter outubro 2016

segunda-feira, 17 de agosto de 2015

Análise de Taxas de Retorno ou de Rentabilidade (CAPM)


















Em avaliação imobiliária existem vários métodos para valorização dos imóveis, sendo o mais utilizado e recomendado o comparativo de mercado, contudo este método não dá resposta a todas a situações, nomeadamente nas métricas de rentabilidade e risco do imobiliário, pelo que muitas vezes torna-se necessário o recurso a conceitos financeiros, tais como rentabilidades exigidas, taxas de atualização, yields, entre outras. Não obstante podermos determinar a yield através do método comprativo (pela correlação existente entre rendimento e venda).

Neste artigo iremos passar em revista um dos modelos mais utilizados em análise de investimentos e com aplicação prática ao nível da avaliação de imóveis, trata-se do CAPM (Capital AssetPricingModel).

Este modelo pode ser sintetizado pela expressão matemática seguinte:






Em que:












Normalmente, num investimento para aquisição de um imóvel, existe uma expectativa de retorno do investimento ou rentabilidade exigida/esperada, esta rentabilidade de acordo com o modelo em análise depende assim de 3 parâmetros: taxa sem risco, prémio de risco e o risco de mercado.

Desenvolvendo um pouco mais este modelo, deverá ser considerada como taxa de juro sem risco, normalmente as obrigações de tesouro (divida publica) na taxa de longo prazo. O prémio de risco esperado deverá corresponder à remuneração/rentabilidade exigida pelo investidor para aplicação do capital num ativo de risco médio, ou seja o resultado da diferença entre a taxa de retorno de mercado (esperada) e a taxa sem risco. O coeficiente beta representa a sensibilidade do risco do ativo em relação ao mercado, é determinado através de regressão linear pelo que existe um site que ajuda na sua determinação http://www.wiley.com/college/damodaran/betas.htm 

A taxa de rentabilidade ou de retorno determinado, por este modelo poderá ter aplicação prática na avaliação de imóveis, pela utilização da mesma como taxa de desconto ou de atualização, nos fluxos de caixa ou mesmo como taxa yield no método de rendimento direto. Todavia existem algumas questões que importa o perito avaliador analisar antes da sua aplicação prática, sob pena de a sua aplicabilidade não ser possível, são elas:

  • Mercados (zonas) com informação regular de operações e rentabilidades dos ativos, é diferente Lisboa ou Porto, comparando com o restante do país, ou seja riscos diferentes; mo como taxa yield no método de rendimento direto. Todavia existem algumas questões que importa o perito avaliador analisar antes da sua aplicação prática, sob pena de a sua aplicabilidade não ser possível, são elas representa a sensibilidade do risco do ativo em relação ao mercado, é determinado através de regressão linear pelo que existe um site que ajuda na sua determinação;
  • O beta estimado para o imobiliário, deverá estar em comparação com o mercado de investimento no seu conjunto, ou seja o risco está associado à incerteza, maior a incerteza maior o risco, ou menor a incerteza menor o risco. O beta de mercado é 1, sendo beta < 1 é menos volátil, beta > 1 é mais volátil; 
  • Análises diferenciadas, em função dos vários segmentos imobiliários, retalho, escritórios, habitação, industrial, terrenos, …;
  • Análise crítica ao custo de oportunidade, retorno obtido se investisse o capital noutro ativo de risco similar/idêntico. r o risco, ou menor a incerteza menor o risco. 
conteúdo informativo
newsletter agosto 2015

quarta-feira, 8 de julho de 2015

Método do Rendimento em Imóveis Arrendados



O método do rendimento é utilizado na avaliação de imóveis que se inserem em mercado de arrendamento, ou seja, imóveis que se encontram arrendados, ou que mesmo que não seja esse o caso sejam passíveis de se inserir no mercado de arrendamento local, pelas suas características, uso a que se destinam e mercado envolvente em que se inserem.

Considerando uma renda de mercado potencial ou efetiva, o imóvel pode ser avaliado pelo método de rendimento por capitalização direta. Por vertente de cálculo que tem por base a capitalização do Rendimento Anual Liquido (RAL), que se obtém do Rendimento Anual Bruto (RAB) após deduzir-se uma percentagem para encargos (Z) inerentes à conservação e manutenção do imóvel. A capitalização à taxa “t” representa a rentabilidade exigida do investimento neste tipo de ativo e deve refletir a remuneração que se obteria em aplicações financeiras de longo prazo, acrescida de um prémio de risco adequado às expetativas do mercado e dos investidores em imobiliário. Este método, designado por método de rendimento por capitalização direta.
Pode ser matematicamente traduzido pela seguinte expressão: 









Em imóveis não arrendados, a avaliação é feita com o auxílio do método comparativo, sendo efetuada uma prospeção de mercado para valores de arrendamento, de maneira a perceber qual o valor potencial de renda que o imóvel poderá gerar. Nestes casos o valor do imóvel é estimado por capitalização direta – por se considerar uma renda de mercado potencial, pode ser assumido o conceito de perpetuidade da renda, e assim ser aplicado o método de rendimento por capitalização direta.
Nos imóveis que se encontram efetivamente arrendados, podem surgir situações distintas. Deve sempre que possível ser fornecido ao avaliador o contrato de arrendamento em vigor no imóvel, bem como todas as adendas e atualizações que entretanto tenham sido celebradas.
Os principais dados a retirar dum contrato de arrendamento para efeito de avaliação são: o valor da renda mensal do contrato no presente e suas atualizações (que poderão ser atualizações à taxa legal em vigor anualmente, ou rendas variáveis ao longo do período de vigência do contrato), prazo (duração) do contrato e eventuais renovações, data de celebração do contrato inicial e arrendatário.
A identificação do arrendatário é importante nomeadamente em imóveis comerciais. Um arrendatário que pertença a um grande grupo ou marca/insígnia distintiva oferece maiores índices de confiança e garantia quanto ao cumprimento do contrato. Além disso, a instalação duma grande marca em determinado local/imóvel resulta dum processo de estudo de localização mais extensivo, e acarreta uma operações logística de considerável dimensão, envolvendo um forte investimento a nível de obras de adaptação, instalação e publicidade, ficando a sua imagem também associada ao local, pelo que o risco de abandono ou não renovação de contratos é menor.
Um outro dado importante prende-se com a comparação entre a renda efetiva, e a renda de mercado. Imóveis arrendados por um valor superior ao valor de mercado possuem, à partida, um maior risco de não renovação ou mesmo de alienação do contrato durante a sua vigência, ao passo que imóveis arrendados por valores inferiores acarretam um menor risco a esse nível.
Em caso de imóveis com uma renda constante (ou que seja apenas atualizada à taxa legal em vigor e publicada anualmente), e com um prazo associado longo (maior do que 10 a 15 anos) e/ou uma boa perspetiva de renovação do contrato, o valor é geralmente atribuído por capitalização direta. O valor da taxa “t” deve ser igual à yield de mercado para a zona e uso em que se insere o imóvel nos casos do valor de renda praticado ser semelhante ao valor de renda de mercado. Em caso de rendas baixas, havendo um risco menor o valor de “t” deve ser inferior, e no caso de rendas elevadas, havendo um risco de incumprimento mais elevado o valor de “t” a aplicar deverá ser superior.
Quando o imóvel a avaliar possui uma renda constante (ou que seja apenas atualizada à taxa legal em vigor e publicada anualmente), mas o prazo de duração do contrato é curto, e/ou não existe perspetiva ou intenção de renovação do contrato, o valor total de rendas a receber deve ser atualizado ao momento atual e acrescido do presumível valor de transação do imóvel no momento em que o imóvel fica livre e disponível (final do contrato de arrendamento), atualizado ao momento atual. Esta metodologia é designada por método de rendimento com recurso a fluxos de caixa atualizados –Discounted Cash Flow, por atualização de rendas futuras. Consiste então no apuramento dos rendimentos gerados pelo imóvel ao longo de “n” períodos que compõe o contrato de arrendamento e atualizar esses rendimentos ao momento atual, de acordo com uma taxa de atualização (t) que traduza a variação do valor do capital. A este valor, deve ser somado o valor de venda potencial do imóvel no período n+1 (quando o imóvel se encontra livre e disponível), igualmente atualizado ao momento atual.
Esta situação é expressa pela seguinte fórmula: 










A metodologia de atualização de rendas futuras é ainda aplicada em caso de imóveis arrendados com contratos que prevejam rendas variáveis ao longo do período de vigência. Nesses casos, as rendas auferidas ao longo dos períodos de vigência do contrato são atualizadas ao momento atual, e acrescidas do presumível valor de mercado atualizado do imóvel no final da vigência do contrato. No caso do contrato de arrendamento prever um momento em que a renda passa a ser constante (ou atualizada apenas anualmente á taxa legal em vigor), poderá, nos casos em que o prazo de contrato após estabilização da renda seja ainda longo, ou em que exista uma perspetiva de renovação favorável, ser considerado nesse momento uma perpetuidade da renda, sendo determinado o valor de mercado por capitalização direta, e atualizado ao momento atual.

conteúdo informativo
newsletter julho 2015