quinta-feira, 19 de janeiro de 2017

Avaliação de imóveis com direito de usufruto


Na avaliação de imóveis com direito de usufruto, vamos observando em alguns relatórios de avaliação de empresas a operar no mercado, diferentes metodologias e critérios a serem utilizados, de forma muitas vezes pouco coerente e sustentada, o que no nosso entender gera confusões e erros na determinação do valor dum imóvel que tem esta particularidade. Daí, termos elaborado este artigo de cariz informativo, como forma de expor e propor uma metodologia que no nosso entender é a mais correta, sustentável, baseada em legislação existente e de acordo com as melhores práticas em avaliação imobiliária.

No nosso entender, este tipo de avaliações requer não só experiência do perito como também domínio de técnicas e conhecimentos alargados, devido sobretudo à sua especificidade e particularidade. Na nossa prática do dia a dia, somos por vezes chamados/solicitados para avaliar imóveis com este tipo de condicionantes, sendo que na maioria dos casos em processos de avaliação para efeito de partilhas ou heranças. Desse modo, vamos de seguida passar em revista o processo de avaliação de um imóvel com direito de usufruto.

O usufruto permite que uma pessoa disponha e tenha o direito de gozar durante certo tempo de um imóvel (bem), podendo usar e fruir do bem (imóvel) por um determinado período, sendo uma limitação a questão temporal, ou seja, a vida do usufrutuário, esse direito termina quando o usufrutuário morre. Assim, o valor dum imóvel nestas condições deverá ser separado do usufruto temporário ou mesmo vitalício, para isso devemos numa primeira fase obter o valor de mercado do imóvel (em propriedade plena) sem qualquer condicionante ou direito desta natureza e pela metodologia que o perito melhor considerar como adequada, determinado o valor do mesmo, de seguida e numa segunda fase deverá o valor do imóvel ser deduzido duma percentagem que vai variar em função da idade da pessoa (usufrutuário) detentora desse direito. De acordo com a tabela seguinte:

Trata-se da regra geral para a maioria dos casos de usufruto, contudo existem algumas exceções e particularidades, nomeadamente nos casos em que o usufruto é:  temporário, nos terrenos, em direitos superficiários e nas pensões. Estas situações são melhores descritas na legislação em vigor e que serve de base a esta metodologia, nomeadamente o CIMT - Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, capitulo III, artigo 13.º.

Resta-nos acrescentar que todas as taxa, despesas, encargos e condomínios com o imóvel, são da responsabilidade do usufrutuário, pelo que na primeira fase de determinação do valor do imóvel (propriedade plena) deverá se tido em conta este aspeto que pode ter alguma implicação no valor do imóvel e por consequência no valor do usufruto.

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newsletter janeiro 2017

1 comentário:

  1. Havendo testamento, onde foi concedido o usufruto vitalício ao conjugue e a quota disponível aos filhos (do anterior casamento) do falecido, a tabela aplica-se na quota disponível, à quota legitima ou à totalidade do valor do imóvel?

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