Projetos de Investimentos Imobiliários

 

 A avaliação imobiliária é uma das principais diligências no processo de aquisição, venda, arrendamento, partilhas de um imóvel assim como é uma ferramenta fundamental no apoio à decisão de um determinado investimento imobiliário qualquer que seja a fase em que se encontra de projeto ou investimento.

Um investimento imobiliário é um processo complexo uma vez que compreende diversas etapas desde a aquisição do terreno, conceção do produto, licenciamento camarário, financiamento da construção, construção e a venda. Dependendo da grandiosidade e complexidade do projeto, pode ser um processo com vários semestres ou anos de duração onde normalmente existe necessidade de recorrer a capital intensivo e, como tal, acarreta riscos.

A análise de investimentos imobiliários é, por isso, uma importante ferramenta no apoio à decisão dos investidores por forma a determinar qual o melhor investimento a realizar, partindo de um terreno onde se pretende implementar um projeto imobiliário, acautelar e minimizar surpresas, obter uma previsão das receitas futuras assim como perceber as taxas internas de rentabilidade, taxas de atualização dos capitais, índice de rentabilidade e paybacks de projeto expetáveis e desejados. Um dos métodos utilizados para análise de investimentos imobiliários é por isso o Discounted Cash Flow – DCF ou nalguns casos o FCFF.

Ambos os métodos, correspondem a uma simulação por um cenário o mais realista possível, tendo em conta o conhecimento à data da análise de todos os pressupostos que levam à determinação do valor residual, que corresponde ao seu valor de mercado. A abordagem dinâmica desta metodologia é aplicada quando o tempo previsto para a edificação e escoamento dos imóveis é superior ao período de referência das taxas de juro, habitualmente superiora um ano.

O valor do terreno/imóvel é determinado de acordo com que o mesmo poderá gerar, isto é, de acordo com o valor potencial de comercialização do edificado permitido. Em linhas gerais, para a determinação do valor do terreno é feita uma estimativa do valor pelo qual o projeto imobiliário a desenvolver poderá ser comercializado, sendo depois a esse valor retirados todos os custos diretos e indiretos associados à construção, comercialização, projeto, gestão e promoção.

Muito frequentemente na sua atividade profissional, o Perito Avaliador Imobiliário depara-se com pedidos de análise de um projeto de investimento imobiliário. São processos mais complexos e que requerem um conhecimento e experiência mais aprofundada dos métodos de avaliação assim como ampla experiência na análise dos vários documentos e instrumentos territoriais e urbanísticos existentes, por forma a uma correta análise do projeto imobiliário pretendido e proceder à correta abordagem e desenvolvimento do método.

É sempre necessário uma consulta e análise do PDM onde se pretende localizar o investimento, assim como inteirar-se da intenção do investidor, ter conhecimento do mercado imobiliário local e dos respetivos custos estimados de construção para o projeto em análise.

Com a atual conjuntura económica é cada vez mais difícil emitir um juízo de valor de um projeto de investimento imobiliário devido ao comportamento atual do imobiliário, custos e conjuntura. Assim é recomendável, portanto, que esta análise seja realizada com prudência por um especialista, até porque esse profissional, procedendo de maneira rigorosa e independente, possibilitará aos investidores tomarem as decisões mais acertadas.

Vítor Osório Costa

Diretor
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Fatores de Riscos Climáticos e Ambientais - Implicações para a Avaliação Imobiliária

  

 O Acordo de Paris entrou em vigor a 4 novembro de 2016 e visa alcançar a descarbonização das economias mundiais estabelecendo como um dos objetivos a longo prazo o limite do aumento da temperatura média global a níveis abaixo dos 2ºC acima dos níveis pré-industriais e prosseguir esforços para limitar o aumento da temperatura a 1.5ºC.

 Palavras como sustentabilidade, descarbonização, mudanças climáticas fazem parte do nosso dia-a-dia nos meios de comunicação social, em contexto profissional ou até familiar. É necessário que as economias e comunidades se tornem resilientes às alterações climáticas, sejam respeitadoras do ambiente e mais eficientes em termos de recursos uma vez que os riscos derivados das alterações climáticas têm impacto a nível social e económico e por consequência têm impacto no sistema financeiro.

 Por esse facto, a Autoridade Bancária Europeia tem vindo a publicar uma série de normas a serem implementadas pelo sistema financeiro por forma a avaliar os fatores de risco ambientais, climáticos e de governação, fazendo com que os bancos forneçam dados sobre os riscos ambientais e climáticos dos ativos que financiam.

 “A integração dos riscos climáticos e ambientais no quadro de apetência pelo risco aumenta a resiliência das instituições a esses riscos e melhora a sua capacidade de os gerir – por exemplo, definindo limites de crédito para setores e zonas geográficas extremamente suscetíveis a riscos climáticos e ambientais” – fonte Banco Central Europeu.

 Como fatores de risco climáticos e ambientais podemos indicar fenómenos meteorológicos extremos, como por exemplo precipitações torrenciais, inundações, secas, ondas de calor e frio, entre outros, pressão sobre os recursos hídricos, perda de biodiversidade, poluição, escassez de recursos, sismos, erosão da linha de costa, dificuldade de manutenção de sistemas agrícolas mais sensíveis, incêndios florestais, etc.

 Todos estes fatores num futuro próximo serão tidos em conta na elaboração de uma avaliação imobiliária. Caberá ao Perito Avaliador, no decurso do seu trabalho, analisar e enquadrar o imóvel em cada um dos fatores de risco apoiando-se na documentação, pesquisas e consultas de dados, para classificar o imóvel de acordo com o seu nível de risco.

 Para a realização desse trabalho, o Perito Avaliador deverá munir-se de informação que lhe permita essa análise. Essa informação poderá ser obtida nas NUTS, na ANEPC, na APA, ICNF, PDMs das Câmaras Municipais, entre outros, onde estão disponíveis cartas de risco de incêndio, cartas de risco de cheias/inundações, cartas de erosão de costa, cartas de zonas sísmicas, mapas dos Planos Diretores Municipais, Certificado Energético emitido, etc.

 O Perito Avaliador, na execução do seu trabalho, deverá ter atenção acrescida na análise do imóvel e da envolvente onde se insere por forma a fazer o correto levantamento dos fatores de risco climáticos e ambientais e de eficiência energética.

Num futuro muito próximo, não bastará ao Perito Avaliador ter apenas os conhecimentos de valorização de ativos imobiliários. Torna-se necessário uma constante atualização e alargamento dos conhecimentos para outras áreas complementares e impactantes com o imóvel, obrigando por isso a um aumento das competências dos Peritos, tornando assim esta atividade de importância relevante para o correto funcionamento das economias dos países desenvolvidos e em desenvolvimento.

Vítor Osório Costa

Diretor
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Definição de Áreas na Avaliação imobiliária

  

 Uma das questões que um Perito avaliador de imóveis se depara no decurso do seu trabalho é a definição das áreas a considerar e a sua confrontação com os documentos prediais. Na maioria das vezes as áreas constantes nos diferentes documentos não são coincidentes.

 Assim, o que parece ser à partida uma questão simples, de quais as áreas a considerar, pode tornar-se uma questão em aberto que requer uma análise, uma vez que é necessário interpretar e processar as muitas normas urbanísticas e a legislação individual associada a cada tipo de documento, bem como o tipo de imóvel em avaliação.

 Podemos dar como exemplo as áreas constantes nas plantas de arquitetura versus as áreas constantes na CPU vs áreas utilizadas na certificação energética vs as áreas efetivamente edificadas no local.

 As áreas constantes na CPU são áreas brutas, divididas em área bruta privativa e área bruta dependente. A área bruta privativa, corresponde à superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração. A área bruta dependente são as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração considerando-se, para esse efeito, locais acessórios, as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas não contabilizadas em área bruta privativa.

 A área utilizada na certificação energética, é a área útil de pavimento. Em termos ligeiros pode-se dizer que a área útil constante no certificado energético é a soma das áreas da habitação, de ocupação permanente, climatizado ou não, onde se pode colocar o pé. Desta forma, não são contabilizadas para efeito de certificação energética as áreas correspondentes às paredes interiores e exteriores da habitação nem os compartimentos não climatizados e sem ocupação permanente. No caso de compartimentos climatizados, mesmo que não possuam ocupação permanente devem ser considerados para efeitos de certificação energética do imóvel.

 Nos projetos de arquitetura é aplicado o RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas) pelo que se encontram definidos os tipo de áreas nomeadamente a área de construção que corresponde à soma das áreas dos tetos (ou dos pavimentos cobertos) a todos os níveis da edificação, a área habitável resultado da soma das áreas dos compartimentos da habitação, com exceção de vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos e outros compartimentos de função similar, medidas pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas a área útil, a bruta privativa e a dependente já referidas anteriormente.

 Em termos internacionais é aplicável para avaliação imobiliária as IPMS (International Property Measurement Standard), normas que definem critérios para aferição de áreas nos segmentos não residenciais. Estas normas foram criadas com o intuito de uniformizar internacionalmente a definição, o tipo de áreas e a qualificação das mesmas. O RICS tem um papel fundamental nesta matéria, atualizando, compilando a informação de uma forma dinâmica com periodicidade.

 É importante que no pedido de avaliação, seja facultada a máxima documentação possível do imóvel para que seja possível pela equipa de avaliação, definir o critério mais adequado com vista a garantir a qualidade do trabalho. O Perito Avaliador deverá também medir o imóvel, mesmo que de forma expedita, sobretudo nas áreas que pretende incluir na avaliação e não constam da documentação. Ressalva para a devida prudência nas reservas ou condicionalismos de valor obtido, tendo em conta a área utilizada ou outras considerações prementes e que influenciam o resultado da avaliação.

 Vítor Osório Costa

Diretor
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Avaliação de hotéis - Binómio ativo imobiliário x exploração hoteleira

 

 O mercado do turismo e hoteleiro é cada vez menos sazonal atendendo à cada vez maior esperança e qualidade de vida das pessoas, hábitos associados a estilos de vida cada vez mais precoces de viajar e porque o pós-pandemia teve um efeito impulsionador para este setor.

 Neste contexto e para a economia nacional este é um setor muito importante pelo impacto significativo no incremento das exportações, refletindo ainda efeitos positivos em setores conexos e que decorrem em torno destes com o desenvolvimento das localidades e cidades onde se instalam, através também da economia circular pela primazia por fornecedores locais e por outro lado pelo consumo dos clientes dessas unidades hoteleiras em pequenos negócios ligados ao turismo, serviços, restauração e afins.

 Estamos perante uma indústria com forte impacto na nossa economia, consequentemente temos um grande número de unidades hoteleiras. Como estamos no início da época de veraneio e considerada alta sobretudo para as regiões litorais, decidi abordar este tema com especial incidência no conceito associado à sua valorização imobiliária e exploração, determinantes para a formação do valor de mercado dum hotel.

 Para a avaliação de unidades hoteleiras temos de ter por base conhecimentos intrínsecos do setor e conhecer os principais pilares, esses fundamentos são o ponto de partida para a aferição do valor dos mesmos. Os principais pilares são a propriedade definida como património ou ativo imobiliário, a exploração, gestão e marca. Resumidamente a avaliação imobiliária dum hotel assentam numa análise preliminar dos seguintes drivers:

- Propriedade: uma boa localização garante consistência de preços, taxas de ocupação e menos volatilidade face a localizações secundárias. O estado do imóvel é critico para este ser competitivo e ter instalações adequadas ao mercado e o posicionamento pretendido.

 - Exploração: Uma gestão experiente e com capacidade de maximizar receitas e gerir eficientemente vai melhorar margens. O efeito de escala permite poder negocial, alavancar e valorizar serviços e atividades dentro da unidade. O conhecimento dos ciclos do negócio e da exploração vão permitir que os investimentos/necessidades sejam previstos em função do fluxo operacional.

- Marca: A insígnia que está associada à unidade é importante neste setor, pois é reconhecida pelos clientes e fideliza os mesmos, garantindo melhores ocupações e resultados.

 Assim, o que idealmente permite os melhores retornos para as operações hoteleiras, será sempre privilegiar boas localizações, em mercados estáveis e consolidados, gestão independente e profissional, se possível hotel de marca ou associado a cadeia hoteleira para potenciar resultados. Este posicionamento diminui risco e volatilidade operacional, melhorando assim os retornos do investimento.

 A avaliação imobiliária destes ativos requer uma equipa competente e conhecedora destas realidades, comprometida com a oferta dum serviço de excelência aos clientes e consciente de que a correta valorização dum ativo imobiliário deste tipo tem sempre um grande impacto na atividade e balanço dos mesmos.

Uma das frases que os especialistas do setor hoteleiro invocam é “Os hotéis nunca são demasiados baratos quando compramos e suficiente caros quando vendemos”.

 Cristina Pires

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Ocupação e Arrendamento de curto prazo, ou não!

 

 O facto de um determinado proprietário arrendar um apartamento poderá permitir que o arrendatário receba ocupantes / visitantes / convidados?  A resposta deveria ser sim, mas nalgumas cidades a resposta é depende!

 Na realidade os ocupantes de um apartamento podem mudar temporariamente, sem que o proprietário tenha conhecimento, o mesmo pode acontecer com subarrendamentos. Estas práticas estão a ser visadas e fiscalizadas de acordo com as regras atuais que impedem estes procedimentos por parte dos inquilinos, sendo para já aplicado em algumas das maiores cidades europeias.

 Nalguns países isto está a ser considerado como uma violação das regras quando são vistas pessoas que não estão acompanhados pelo inquilino a acederem a um determinado apartamento que é arrendado, a ideia é restringir a ocupação através de arrendamentos de curto prazo ou do subarrendamento. Esta prática está a ser enquadrada como uma violação contratual, a menos que esteja presente o inquilino.

 Na ótica do proprietário, quando aparecem pessoas estranhas no apartamento na ausência do inquilino pode ser visto como “AIRBNB”, revelando que pode ser uma ocupante não conhecido na receção ou pelos vizinhos, ou talvez um amigo de confiança. As cidades têm restringindo este tipo de atividade exigindo que sejam registados os apartamentos arrendados e respetivos ocupantes/inquilinos do respetivo apartamento. Quem violar estas regras pode enfrentar coimas consideráveis, sobretudo com denúncias realizadas por vizinhos insatisfeitos e desconfortáveis com alguns exageros dos referidos ocupantes.

 Estas práticas estão a ser identificadas em zonas prime das principais cidades europeias onde o preços são mais elevados e a oferta mais escassa, estando assim estabelecidas as condições ótimas para os subarrendamentos de quartos ou arrendamentos temporários de poucos dias, efetivamente a preços muito rentáveis e sempre muito procurados, contudo estão a ser criadas regras e legislação para combater estes fenómenos de ocupação que acontecem à margem da legislação, fiscalidade e que estão a tornear os contratos realizados entre proprietários e inquilinos.

Vítor Osório Costa

Diretor
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A importância da Avaliação Imobiliária no LTV

 O fomento e evolução do mercado imobiliário que se verifica desde alguns anos, continua a ser impulsionado pelo financiamento bancário, nomeadamente na conceção de empréstimos para compra de habitação pelas famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais por parte de empresas ou investidores e também no financiamento à promoção e desenvolvimento imobiliário.  Neste contexto as instituições bancárias têm critérios para analisar uma operação de financiamento, nomeadamente: o valor da avaliação imobiliária e o loan-to-value (LTV), entre outras.

 Normalmente é referido como o “rácio financiamento garantia”, mas o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está a assumir. É traduzido matematicamente pela seguinte expressão:

LTV (%) = Montante financiado (€) / Valor do imóvel (€)

Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel. Atualmente as instituições de crédito praticam habitualmente LTV na ordem dos 60% a 75% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que por sua vez representam maior risco sendo exigido mais garantias e da qualidade em termos financeiros do cliente que se pretende financiar.

Voltando à fórmula do LTV, do lado do numerador o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente, e do montante que possua de capitais próprios para reduzir no montante de financiamento, permitirá que o LTV seja inferior e a sua capacidade de negociação maior. Por outro lado, no denominador o montante é determinado pelo valor de mercado do imóvel constante no relatório de avaliação emitido pela empresa de avaliadora.

 O valor emitido no relatório de avaliação, é assim fundamental para a determinação do LTV em operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco ao cliente, sendo que o trabalho de avaliação imobiliária é de primordial importância e com impacto nas contas das instituições financeiras. Assim defendemos que este serviço deverá ser desenvolvido e decorrer de modo independente, autónomo e rigoroso, cumprindo os critérios e normas em vigor para esta profissão, e honorários adequados que permitam uma boa qualidade do serviço.

 Vítor Osório Costa

Diretor
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Contexto económico / imobiliário 2023

 As perspetivas para a economia nacional em 2023 são de desaceleração, ainda influenciadas pela recuperação da crise pandémica e pela Guerra na Ucrânia, o que tem conduzido a economia global a situações de pressão, nomeadamente com a escassez de matérias-primas, a crise energética e falta de mão de obra. Nas últimas publicações do Banco de Portugal, as previsões macroeconómicas e projeções para a economia nacional pouco favoráveis.

 Assim a evolução da económica mundial e nacional é incerta, uma vez que as alterações são dadas a cada momento e podem implicar revisões, porém e de acordo com os dados conhecidos presentemente é possível antever que:

- Problemas de abastecimento de energia, aumentarão os preços em geral e diminuirão a atividade económica;

- A atividade económica em geral vai desacelerar ao longo de 2023;

- A Guerra na Ucrânia vai continuar a afetar a confiança generalizada dos investidores;

- Os preços vão permanecer agravados;

- Subida das taxas de juro de referência, com objetivo de atenuar a pressão sobre os preços dos bens e serviços;

- Previsão de continuação destes fatores em 2023 e 2024 e estabilização das condições até 2025.

 O sector imobiliário em geral os valores apresentaram sustentabilidade no decorrer de 2021/2022. Tendo contribuído para isso o setor da construção e a venda de construção habitacional nova, refletindo assim o bom comportamento do setor imobiliário.

Em específico o segmento residencial, foi onde os preços registaram mais resiliência e robustez face à atual conjuntura. Não obstante, os fenómenos que decorrem e criam incerteza no mercado financeiro, o setor imobiliário tem mantido os valores e permanecendo relativamente estáveis com oscilações que permitem atenuar e corrigir a diferença provocada pela inflação, por isso é previsível o crescimento dos preços dalguns imóveis, nomeadamente o arrendamento habitacional que apresenta valorizações e procura elevada. A inflação crescente que se faz sentir tem de algum modo servido também de oportunidade para o setor que vê com isso a possibilidade de valorização dos ativos imobiliários como refúgio por parte dos investidores e aforradores, em contrapartida temos o aumento das taxas de juro que vão contribuir para a redução das condições de financiamento e estrangular/restringir o recurso ao financiamento bancário nos segmentos médio e médio/baixo, com a redução das vendas, mas aumento no arrendamento. A recuperação do turismo tornou também o segmento mais atrativo e um dos drivers do imobiliário.

 O sector imobiliário alimenta-se de confiança e muitos investidores financeiros voltam-se para o setor com interesse e como refúgio em tempos de maior inflação, embora nesta fase o imobiliário tem comportamentos diferenciados por segmento imobiliário, assim é adequada uma abordagem casuística a cada imóvel, sobretudo em função da sua localização, segmento de mercado e condições afetas. As políticas monetárias do Banco Central Europeu têm um papel fundamental, no controlo da inflação e na definição das taxas de juro referência (Euribor), assim como para o comportamento dos investidores e todos os agentes do mercado imobiliário.

 Vítor Osório Costa

Diretor
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Mercado imobiliário residencial – Duas dimensões

 Segundo dados do Instituto Nacional de Estatística, o preço por metro quadrado na habitação em Portugal atingiu um novo máximo de 1.458 euros/m2 em dezembro, uma subida de 13.5% em termos homólogos.

A contribuir para esse aumento está a preferência pelas famílias e investidores pelas habitações novas em contraste com as habitações usadas que têm revelado alguma estagnação ou mesmo descida nos índices de venda.

 Com o fim da pandemia, o ano de 2022 arrancou cheio de confiança no sector imobiliário numa aposta clara dos consumidores pelas habitações novas. Mesmo com o eclodir da guerra e consequente aumento dos custos de construção, falta de mão de obra e os habituais constrangimentos nos processos de licenciamento, o sector imobiliário e especialmente na construção nova manteve-se resiliente e a manter a tendência de crescimento.

 O ano de 2023, pelo contexto de inflação e da subida das taxas de juro, faz prever uma tendência de estabilização, mas a escolha do consumidor mantém-se na construção nova fazendo com que a oferta seja escassa face à procura. Esta preferência surgiu pela crescente preocupação ambiental e sustentabilidade associada à redução dos consumos energéticos, mas sobretudo pelo conforto que as habitações mais sofisticadas oferecem aos seus ocupantes.

 A pandemia obrigou-nos a usar as nossas casas mais do que nunca o que tornou evidente muitas lacunas que normalmente não nos aperceberíamos por usarmos as nossas casas quase como apenas dormitórios. Pelo facto de termos estado tanto tempo retidos nas nossas casas passámos a valorizar o espaço de outra forma e é devido a este contexto vivenciado que a procura por habitações mais antigas, menos funcionais, com espaços desajustados a esta nova dinâmica familiar e com consumos energéticos superiores a longo prazo se encontra menos dinâmica o que faz com que os índices de venda se encontrem estagnados e com tendência de queda.

 Nota-se que já existe tomada de consciência de que as decisões de compra hoje têm impacto e que poderá ser positivo ou negativo no futuro consoante a decisão seja por uma habitação nova ou usada. As famílias e os investidores estão consciencializados que, embora a compra de uma construção nova seja superior, este investimento será compensado no futuro pelo menor consumo de energia e melhoria da qualidade de vida no interior das habitações.

 Essa tomada de consciência faz aumentar a procura por habitações novas em detrimento das habitações usadas que revelam menos procura, sendo que, face à escassez de oferta de produto novo e à crescente oferta de produto usado, os índices de venda de produto novo tendencialmente continuarão a subir e os de produto usado a estabilizar ou até descer. Nesta logica, uma boa parte do stock de imóveis usados está a virar-se para o arrendamento aonde os preços estão a assumir crescimentos grandes, um pouco por todas as cidades do país. Incrementado o valor das habitações novas está os custos de construção que não param também de aumentar.

 Nestas dinâmicas e dimensões do mercado imobiliário residencial poucos se atrevem a prever o futuro no médio e mesmo no curto prazo, acrescentado ainda o contexto económico, energético e geopolítico que decorre.

 Cristina Pires

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