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quarta-feira, 13 de dezembro de 2023

Asking price / Closing price

 

Asking price / Closing price


Os preços de pedido ou também denominados por asking prices podem em muitos casos ter uma variação maior face ao denominado closing prices – preços de fecho. Estas denominações são habitualmente utilizadas no imobiliário para explicar a diferença entre o preço de pedido e o de venda efetivo ou fecho do negócio.

 

Esta diferença está um pouco mais acentuada e por parte dos vendedores é sentida sobretudo no contexto de mais tempo de exposição para o imóvel ser comprado ou absorvido pelo mercado. Trata-se duma realidade que não está diretamente associada à descida dos preços dos imóveis, mas simplesmente reflete que de certo modo o investimento em imobiliário tem abrandado, não obstante os preços em geral se tenham mantido estabilizados, o que numa ótica do vendedor terá de refletir esse desconto no seu investimento.

Note-se que os preços em média entre asking e closing poderiam variar 5%, porém o que pode estar a acontecer é um desconto (variação) maior, mas compensado pelo preço de pedido superior. Em conversas tidas com alguns mediadores imobiliários esta situação é verificada neste último trimestre, porém o mês de novembro e dezembro não são muito representativos, sobretudo para o segmento residencial. Esta sazonalidade nas vendas é sentida em novembro e dezembro, prevendo-se que no decorrer de meados do próximo trimestre (inico da primavera) as vendas voltem a subir, sendo um fenómeno típico do mercado imobiliário e sobretudo residencial.

 

A título de exemplo do que tem acontecido nesta logica de valores pedidos e de fecho, as pessoas querem mudar de casa, mas as elevadas taxas de inflação e taxas de juro praticadas pelos bancos, não conseguem tanto financiamento de forma a alcançar os valores pedidos, assim os vendedores têm de se ajustar um pouco no segmento mais premium para garantir as vendas. Contudo também pode acontecer o inverso para pessoas que querem adquirir imóveis num segmento mais baixo/médio para as destinar à sua habitação ou para o arrendamento, sendo pouco o ajustamento do desconto neste segmento. Assim é natural que as maiores variações de descontos de preços de asking vs preços de closing estejam a acontecer mais nos segmentos com preços mais elevados por imóvel. A procura por habitação no segmento baixo/médio vai ser claramente mais forte face ao premium, pela aprovação dos financiamentos e pela correção tendencial dos preços no residencial ao longo de 2024.

 

Por outro lado, os custos de financiamento e das prestações tendem em 2024 a diminuir ligeiramente ou pelo menos não aumentar, o que por sua vez vai amenizar e contribuir também para referida correção natural de mercado em todos os segmentos.

 

O setor das avaliações está em constante dinâmica, pelo que deve estar dotado de meios, dados e/ou parceiros que permitam que os seus profissionais possam refletir nas avaliações esse desconto, sendo uma variável importante a cada momento da determinação do valor do imóvel.

 

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

quarta-feira, 9 de agosto de 2023

O Justo Valor nos Ativos Imobiliários

O Justo Valor nos Ativos Imobiliários

Com a proximidade do último semestre do ano e da necessidade de realização para fins contabilísticos / SNC da avaliação dos ativos imobiliários para determinação do justo valor dos mesmos. Assim e sempre adotando uma atitude de aproximação à prática, abordamos a questão do justo valor dos ativos imobiliários com vista a uma melhor compreensão dos métodos utilizados neste tipo de avaliação, o seu normativo contabilístico e a sua importância.

 

Os ativos imobiliários possuem um conjunto de caraterísticas próprias, por um lado a heterogeneidade, dimensão e custos de transação dos imóveis são muitas vezes apontados como caraterísticas especiais dos ativos imobiliários. Também, não existem dois ativos iguais, ou seja, os ativos são heterogéneos, porque, cada imóvel ocupa uma localização que lhe é única. Os ativos imobiliários também diferem uns dos outros devido a um conjunto de outros fatores, como a dimensão, a qualidade, a idade, o estado de conservação, a ocupação e o uso. Posto isto e também pela ausência de um mercado físico, as várias entidades e empresas são obrigados a um esforço adicional no sentido de recolherem informações relevantes sobre o valor do imóvel.

 

Apesar da existência de variados métodos de avaliação de imóveis, os tradicionais e unanimemente aplicados são os seguintes: o método comparativo de mercado, o método do rendimento e o método de custos. Não deixam de ser também estas as abordagens de avaliação aceites pelo normativo contabilístico. A IFRS 13 assinala ainda a necessidade da mensuração de ativos não financeiros pelo justo valor se basear no maior e melhor uso do ativo. Da mesma forma que os ativos são também diferenciados na abordagem de avaliação pelo seu uso no contexto da atividade da empresa ou no âmbito do investimento adjacente.

 

Dada a especificidade da avaliação imobiliária e a importância do ativo imobiliário nas demonstrações financeiras das empresas, a intervenção dos peritos avaliadores de imóveis é fundamental para a correta valorização do imóvel materializada na obtenção dum relatório de avaliação adequado a cada ativo.


Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

quinta-feira, 3 de agosto de 2023

Qualidade de Informação no Imobiliário

 


Na Structure Value temos uma vasta experiência na avaliação imobiliária, resultante disso é também a informação de que dispomos de valores do imobiliário que é obtida no dia a dia, todos esses dados conjugados com uma abordagem integral e rigorosa, conseguimos determinar valor unitários por tipo de imóvel, prazos de absorção, áreas médias, yields, entre outros indicadores por zona, região, concelho, ou mesmo por tipo ou segmento imobiliário. Este saber pode ser convertido em serviço, permitindo oferecer uma nova linha de serviços que são os estudos de mercado que podem ser em função das necessidades das empresas e sobretudo investidores profissionais.

 

Somos especialistas em avaliação imobiliária, mas conjuntamente temos condições para prestar serviços de consultoria de excelência, uma vez que dispomos dos dados das avaliações realizadas, aliadas às melhores métricas estatísticas, bases de dados continuamente atualizadas, com  milhares de registos, nas principais zonas do país, como: Grande Porto, Grande Lisboa e Algarve, não obstante possuirmos dados doutras zonas do país, também com dinâmicas e atividade imobiliária intensa, tais como Braga, Setúbal, Coimbra, Leiria, entre outras.

Para finalizar uma nota sobre o contexto macroeconómico atual. Como sabem saímos duma pandemia, entramos numa crise energética e guerra, passamos para uma inflação galopante e consequentemente agora estamos no topo dum aumento abrupto das taxas de juro de referência, mas apesar de tudo isto, o setor imobiliário continua resiliente, ou seja, um mercado imobiliário com boa resposta e a respirar uma boa performance no geral.

 

Da nossa parte mantemos desde há 14 anos o trabalho de excelência contribuindo para a qualidade da informação no mercado imobiliário nacional, assim estamos confiantes no futuro deste setor e da importância do mesmo para a economia do nosso país.


SEGUIMOS JUNTOS!

 

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value


quinta-feira, 13 de julho de 2023

Alterações na Taxa de Esforço para Acesso ao Crédito


Em entrevistas e comunicados de imprensa do passado fim de semana, a Vice-Governadora do Banco de Portugal, Clara Raposo, revelou que o banco central vai rever o cálculo da taxa de esforço, provavelmente ainda este ano, permitindo com esta medida que mais famílias possam aceder ao crédito à habitação.

Esta medida, se por um lado pode trazer nova esperança para aqueles cuja taxa de esforço se situa acima do máximo atualmente recomendado, poderá ser também, para outras famílias uma espécie de presente envenenado.

A taxa de esforço é a relação entre o rendimento mensal líquido de um agregado familiar e as despesas relativas ao pagamento das prestações dos créditos já contraídos (ou nos pedidos de crédito  em vista a contrair), sendo ideal que a mesma não ultrapasse cerca de um terço do rendimento total do agregado familiar.

O máximo recomendado pelo Banco de Portugal está nos 35% e, para calcular esse indicador, conta-se um nível de stress extra que é de 3%. Contudo, convém ter presente outros fatores como sendo o tamanho do agregado familiar e o rendimento líquido uma vez que, em termos práticos, uma taxa de esforço de 35-40% não representa o mesmo para um agregado familiar que por exemplo conta com 2 salários mínimos nacionais perante outra família que aufere o dobro da anterior.

Sendo certo que com esta medida, o Banco de Portugal permite a mais famílias o acesso a habitação e impulsiona o mercado imobiliário, não nos podemos esquecer que após vários anos com a taxa Euribor negativa, ao longo dos últimos meses as taxas Euribor têm vindo a aumentar significativamente devido ao aumento da inflação na Zona Euro, esperando-se mais um agravamento este mês, sendo certo que a subida se mantenha pelo menos até setembro de acordo com o Governador do Banco de Portugal, Mário Centeno.

Tendo em conta que a prestação da casa é um dos encargos com maior impacto no orçamento familiar, e que tem vindo a aumentar tal como o arrendamento habitacional, ou seja, a par e passo, restou ao sistema bancário/financeiro aliviar um pouco as condições de acesso ao financiamento, fomentado com esta medida que a denominada “classe média” possa aceder a crédito e por outro lado manter o setor da construção e do imobiliário ativo e dinâmico, uma vez que a nossa economia está muito dependente deste setor. Neste contexto a avaliação imobiliária tem papel fundamental na valorização da garantia (imóvel), aspeto que ganha neste caso uma maior importância na análise de risco, sobretudo no valor do colateral (imóvel).

É desta forma cada vez mais importante que o Perito Avaliador execute o seu trabalho com a devida prudência e critérios adequados, aferindo os valores de mercado dos imóveis com a máxima precisão possível por forma a que os interesses de ambas as partes (famílias e entidade bancária) estejam assegurados com a prestação de um serviço de qualidade ao mercado.

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

sexta-feira, 16 de junho de 2023

Projetos de Investimentos Imobiliários

 

 A avaliação imobiliária é uma das principais diligências no processo de aquisição, venda, arrendamento, partilhas de um imóvel assim como é uma ferramenta fundamental no apoio à decisão de um determinado investimento imobiliário qualquer que seja a fase em que se encontra de projeto ou investimento.

Um investimento imobiliário é um processo complexo uma vez que compreende diversas etapas desde a aquisição do terreno, conceção do produto, licenciamento camarário, financiamento da construção, construção e a venda. Dependendo da grandiosidade e complexidade do projeto, pode ser um processo com vários semestres ou anos de duração onde normalmente existe necessidade de recorrer a capital intensivo e, como tal, acarreta riscos.

A análise de investimentos imobiliários é, por isso, uma importante ferramenta no apoio à decisão dos investidores por forma a determinar qual o melhor investimento a realizar, partindo de um terreno onde se pretende implementar um projeto imobiliário, acautelar e minimizar surpresas, obter uma previsão das receitas futuras assim como perceber as taxas internas de rentabilidade, taxas de atualização dos capitais, índice de rentabilidade e paybacks de projeto expetáveis e desejados. Um dos métodos utilizados para análise de investimentos imobiliários é por isso o Discounted Cash Flow – DCF ou nalguns casos o FCFF.

Ambos os métodos, correspondem a uma simulação por um cenário o mais realista possível, tendo em conta o conhecimento à data da análise de todos os pressupostos que levam à determinação do valor residual, que corresponde ao seu valor de mercado. A abordagem dinâmica desta metodologia é aplicada quando o tempo previsto para a edificação e escoamento dos imóveis é superior ao período de referência das taxas de juro, habitualmente superiora um ano.

O valor do terreno/imóvel é determinado de acordo com que o mesmo poderá gerar, isto é, de acordo com o valor potencial de comercialização do edificado permitido. Em linhas gerais, para a determinação do valor do terreno é feita uma estimativa do valor pelo qual o projeto imobiliário a desenvolver poderá ser comercializado, sendo depois a esse valor retirados todos os custos diretos e indiretos associados à construção, comercialização, projeto, gestão e promoção.

Muito frequentemente na sua atividade profissional, o Perito Avaliador Imobiliário depara-se com pedidos de análise de um projeto de investimento imobiliário. São processos mais complexos e que requerem um conhecimento e experiência mais aprofundada dos métodos de avaliação assim como ampla experiência na análise dos vários documentos e instrumentos territoriais e urbanísticos existentes, por forma a uma correta análise do projeto imobiliário pretendido e proceder à correta abordagem e desenvolvimento do método.

É sempre necessário uma consulta e análise do PDM onde se pretende localizar o investimento, assim como inteirar-se da intenção do investidor, ter conhecimento do mercado imobiliário local e dos respetivos custos estimados de construção para o projeto em análise.

Com a atual conjuntura económica é cada vez mais difícil emitir um juízo de valor de um projeto de investimento imobiliário devido ao comportamento atual do imobiliário, custos e conjuntura. Assim é recomendável, portanto, que esta análise seja realizada com prudência por um especialista, até porque esse profissional, procedendo de maneira rigorosa e independente, possibilitará aos investidores tomarem as decisões mais acertadas.

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

quinta-feira, 15 de junho de 2023

Fatores de Riscos Climáticos e Ambientais - Implicações para a Avaliação Imobiliária

  

 O Acordo de Paris entrou em vigor a 4 novembro de 2016 e visa alcançar a descarbonização das economias mundiais estabelecendo como um dos objetivos a longo prazo o limite do aumento da temperatura média global a níveis abaixo dos 2ºC acima dos níveis pré-industriais e prosseguir esforços para limitar o aumento da temperatura a 1.5ºC.

 Palavras como sustentabilidade, descarbonização, mudanças climáticas fazem parte do nosso dia-a-dia nos meios de comunicação social, em contexto profissional ou até familiar. É necessário que as economias e comunidades se tornem resilientes às alterações climáticas, sejam respeitadoras do ambiente e mais eficientes em termos de recursos uma vez que os riscos derivados das alterações climáticas têm impacto a nível social e económico e por consequência têm impacto no sistema financeiro.

 Por esse facto, a Autoridade Bancária Europeia tem vindo a publicar uma série de normas a serem implementadas pelo sistema financeiro por forma a avaliar os fatores de risco ambientais, climáticos e de governação, fazendo com que os bancos forneçam dados sobre os riscos ambientais e climáticos dos ativos que financiam.

 “A integração dos riscos climáticos e ambientais no quadro de apetência pelo risco aumenta a resiliência das instituições a esses riscos e melhora a sua capacidade de os gerir – por exemplo, definindo limites de crédito para setores e zonas geográficas extremamente suscetíveis a riscos climáticos e ambientais” – fonte Banco Central Europeu.

 Como fatores de risco climáticos e ambientais podemos indicar fenómenos meteorológicos extremos, como por exemplo precipitações torrenciais, inundações, secas, ondas de calor e frio, entre outros, pressão sobre os recursos hídricos, perda de biodiversidade, poluição, escassez de recursos, sismos, erosão da linha de costa, dificuldade de manutenção de sistemas agrícolas mais sensíveis, incêndios florestais, etc.

 Todos estes fatores num futuro próximo serão tidos em conta na elaboração de uma avaliação imobiliária. Caberá ao Perito Avaliador, no decurso do seu trabalho, analisar e enquadrar o imóvel em cada um dos fatores de risco apoiando-se na documentação, pesquisas e consultas de dados, para classificar o imóvel de acordo com o seu nível de risco.

 Para a realização desse trabalho, o Perito Avaliador deverá munir-se de informação que lhe permita essa análise. Essa informação poderá ser obtida nas NUTS, na ANEPC, na APA, ICNF, PDMs das Câmaras Municipais, entre outros, onde estão disponíveis cartas de risco de incêndio, cartas de risco de cheias/inundações, cartas de erosão de costa, cartas de zonas sísmicas, mapas dos Planos Diretores Municipais, Certificado Energético emitido, etc.

 O Perito Avaliador, na execução do seu trabalho, deverá ter atenção acrescida na análise do imóvel e da envolvente onde se insere por forma a fazer o correto levantamento dos fatores de risco climáticos e ambientais e de eficiência energética.

Num futuro muito próximo, não bastará ao Perito Avaliador ter apenas os conhecimentos de valorização de ativos imobiliários. Torna-se necessário uma constante atualização e alargamento dos conhecimentos para outras áreas complementares e impactantes com o imóvel, obrigando por isso a um aumento das competências dos Peritos, tornando assim esta atividade de importância relevante para o correto funcionamento das economias dos países desenvolvidos e em desenvolvimento.

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

Definição de Áreas na Avaliação imobiliária

  

 Uma das questões que um Perito avaliador de imóveis se depara no decurso do seu trabalho é a definição das áreas a considerar e a sua confrontação com os documentos prediais. Na maioria das vezes as áreas constantes nos diferentes documentos não são coincidentes.

 Assim, o que parece ser à partida uma questão simples, de quais as áreas a considerar, pode tornar-se uma questão em aberto que requer uma análise, uma vez que é necessário interpretar e processar as muitas normas urbanísticas e a legislação individual associada a cada tipo de documento, bem como o tipo de imóvel em avaliação.

 Podemos dar como exemplo as áreas constantes nas plantas de arquitetura versus as áreas constantes na CPU vs áreas utilizadas na certificação energética vs as áreas efetivamente edificadas no local.

 As áreas constantes na CPU são áreas brutas, divididas em área bruta privativa e área bruta dependente. A área bruta privativa, corresponde à superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração. A área bruta dependente são as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração considerando-se, para esse efeito, locais acessórios, as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas não contabilizadas em área bruta privativa.

 A área utilizada na certificação energética, é a área útil de pavimento. Em termos ligeiros pode-se dizer que a área útil constante no certificado energético é a soma das áreas da habitação, de ocupação permanente, climatizado ou não, onde se pode colocar o pé. Desta forma, não são contabilizadas para efeito de certificação energética as áreas correspondentes às paredes interiores e exteriores da habitação nem os compartimentos não climatizados e sem ocupação permanente. No caso de compartimentos climatizados, mesmo que não possuam ocupação permanente devem ser considerados para efeitos de certificação energética do imóvel.

 Nos projetos de arquitetura é aplicado o RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas) pelo que se encontram definidos os tipo de áreas nomeadamente a área de construção que corresponde à soma das áreas dos tetos (ou dos pavimentos cobertos) a todos os níveis da edificação, a área habitável resultado da soma das áreas dos compartimentos da habitação, com exceção de vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos e outros compartimentos de função similar, medidas pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas a área útil, a bruta privativa e a dependente já referidas anteriormente.

 Em termos internacionais é aplicável para avaliação imobiliária as IPMS (International Property Measurement Standard), normas que definem critérios para aferição de áreas nos segmentos não residenciais. Estas normas foram criadas com o intuito de uniformizar internacionalmente a definição, o tipo de áreas e a qualificação das mesmas. O RICS tem um papel fundamental nesta matéria, atualizando, compilando a informação de uma forma dinâmica com periodicidade.

 É importante que no pedido de avaliação, seja facultada a máxima documentação possível do imóvel para que seja possível pela equipa de avaliação, definir o critério mais adequado com vista a garantir a qualidade do trabalho. O Perito Avaliador deverá também medir o imóvel, mesmo que de forma expedita, sobretudo nas áreas que pretende incluir na avaliação e não constam da documentação. Ressalva para a devida prudência nas reservas ou condicionalismos de valor obtido, tendo em conta a área utilizada ou outras considerações prementes e que influenciam o resultado da avaliação.

 Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

Avaliação de hotéis - Binómio ativo imobiliário x exploração hoteleira

 

 O mercado do turismo e hoteleiro é cada vez menos sazonal atendendo à cada vez maior esperança e qualidade de vida das pessoas, hábitos associados a estilos de vida cada vez mais precoces de viajar e porque o pós-pandemia teve um efeito impulsionador para este setor.

 Neste contexto e para a economia nacional este é um setor muito importante pelo impacto significativo no incremento das exportações, refletindo ainda efeitos positivos em setores conexos e que decorrem em torno destes com o desenvolvimento das localidades e cidades onde se instalam, através também da economia circular pela primazia por fornecedores locais e por outro lado pelo consumo dos clientes dessas unidades hoteleiras em pequenos negócios ligados ao turismo, serviços, restauração e afins.

 Estamos perante uma indústria com forte impacto na nossa economia, consequentemente temos um grande número de unidades hoteleiras. Como estamos no início da época de veraneio e considerada alta sobretudo para as regiões litorais, decidi abordar este tema com especial incidência no conceito associado à sua valorização imobiliária e exploração, determinantes para a formação do valor de mercado dum hotel.

 Para a avaliação de unidades hoteleiras temos de ter por base conhecimentos intrínsecos do setor e conhecer os principais pilares, esses fundamentos são o ponto de partida para a aferição do valor dos mesmos. Os principais pilares são a propriedade definida como património ou ativo imobiliário, a exploração, gestão e marca. Resumidamente a avaliação imobiliária dum hotel assentam numa análise preliminar dos seguintes drivers:

- Propriedade: uma boa localização garante consistência de preços, taxas de ocupação e menos volatilidade face a localizações secundárias. O estado do imóvel é critico para este ser competitivo e ter instalações adequadas ao mercado e o posicionamento pretendido.

 - Exploração: Uma gestão experiente e com capacidade de maximizar receitas e gerir eficientemente vai melhorar margens. O efeito de escala permite poder negocial, alavancar e valorizar serviços e atividades dentro da unidade. O conhecimento dos ciclos do negócio e da exploração vão permitir que os investimentos/necessidades sejam previstos em função do fluxo operacional.

- Marca: A insígnia que está associada à unidade é importante neste setor, pois é reconhecida pelos clientes e fideliza os mesmos, garantindo melhores ocupações e resultados.

 Assim, o que idealmente permite os melhores retornos para as operações hoteleiras, será sempre privilegiar boas localizações, em mercados estáveis e consolidados, gestão independente e profissional, se possível hotel de marca ou associado a cadeia hoteleira para potenciar resultados. Este posicionamento diminui risco e volatilidade operacional, melhorando assim os retornos do investimento.

 A avaliação imobiliária destes ativos requer uma equipa competente e conhecedora destas realidades, comprometida com a oferta dum serviço de excelência aos clientes e consciente de que a correta valorização dum ativo imobiliário deste tipo tem sempre um grande impacto na atividade e balanço dos mesmos.

Uma das frases que os especialistas do setor hoteleiro invocam é “Os hotéis nunca são demasiados baratos quando compramos e suficiente caros quando vendemos”.

 Cristina Pires

Structure Value

quarta-feira, 3 de agosto de 2022

Dinâmica da Procura no Alentejo Litoral

Famílias e particulares procuram cada vez mais imóveis inseridos na natureza, atraídos pela vida ao ar livre, o lado “selvagem” e a sustentabilidade, são compradores de segmento alto e disponíveis para pagar um prémio por imóveis inserido em zonas especiais, atingindo em alguns casos os 12.000€/m2 para habitação e cerca de 3.000€/m2 para terrenos.

O caso mais claro disto é a zona litoral do Alentejo, especificamente Grândola, nas localidades de Comporta/Melides/Troia, onde os promotores imobiliários têm e estão a desenvolver projetos imobiliários de casas com o espírito e características, que respondem à procura pela “natureza” e exclusividade. Os preços nesta região sobem exponencialmente e já fazem pressão para zonas limítrofes criando novas oportunidade para localidades em zonas próximas destas.

A pandemia do Covid e inflação veio no meu entender apressar este mercado e que procura sobretudo, uma segunda habitação inserida em condomínio com infraestruturas de apoio ou sem as mesmas, optando nestes casos por um espírito mais “selvagem” e exclusivo. Esse espírito leva a que muitas pessoas tomem decisões de compra em que a racionalidade passa para segundo plano, são efetivamente motivas pelo espírito de acordar numa manhã e ver o mar, sentir a calma e liberdade, ter a possibilidade de fazer coisas divertidas, … tudo isto a 2/3 horas de avão da sua cidade/pais de origem.






A opção passa em alguns casos por construírem a sua própria casa e desse modo, personalizando-a ao seu gosto e preferência, surgindo assim o exemplo duma casa com um alçado todo em vidro, voltado para uma colina, um vale ou mar, proporcionando aos proprietários momentos marcantes.

O desejo de estar junto da natureza está a aumentar o preço das propriedades nesta região, onde a procura é para áreas grandes, tanto das construções como dos terrenos, os clientes compram lotes ou parcelas de terreno com 1,5 hectares (quintinha) ou mais, rodeados de terrenos libres e abertos que não permitem construção ou em que a densidade construtiva será sempre muito reduzida, ou seja, exclusividade.

Outro aspeto atrativo é a possibilidade de a poucos kms estarem disponíveis infraestruturas de apoio, como restaurantes típicos, gastronomia fantástica, praias maravilhosas e ambientes/aldeias ainda rústicas. Experiências como uma caminhada pela areia da praia ao final do dia, ou pelo monte, um passeio de bicicleta ou percorrer um trilho à descoberta da natureza. Muitas pessoas decidem numa determinada altura das suas vidas deixar a sua residência habitual e passam a tornar esta a sua, pois podem trabalhar remotamente ou porque estão a desfrutar da reforma. Ao desenvolverem as casas consideram sempre espaços para os denominados “home offices”.

Este estilo de vida é apreciado nesta localização e tem alterado a dinâmica imobiliária e o preço dos terrenos, assim como das habitações. Na atividade imobiliária existem nichos de mercado que têm especificidades próprias, e que devem de ser conhecidas dos peritos avaliadores imobiliários. Os peritos devem também compreender os comportamentos financeiros e contexto económico presente, nomeadamente que estes investimentos têm explicito as preferências dos compradores como anteriormente descrito, mas implicitamente combinam aspetos de volatilidade da inflação, assim este tipo de aplicação/investimento em imobiliário permite vencer a redução do valor do dinheiro ao longo do tempo, ou seja, combinam duas dimensões a do lazer/família e a financeira, a “cereja no topo do bolo”.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

segunda-feira, 7 de fevereiro de 2022

Impactos do Aumento dos Custos de Construção

Os custos de construção continuam a subir, como referência pegamos em dezembro/2021 que em termos homólogos está com cerca de 7% de aumento, conjugado com a subida dos preços dos materiais e do custo da mão de obra.

Na realidade e nos anos anteriores tínhamos vindo a assistir a alguma estabilidade nestes valores, não havendo impactos significativos a assinalar. Porém a crise das matérias-primas e pouca mão de obra especializada podem estar na origem deste aumento que se tem acentuado, sobretudo na época “Covid” até à atualidade.

Neste contexto o mais previsível é o aumento do valor final dos imóveis, sendo certo também que nem sempre o valor de mercado acompanha a subida de preços da construção, nomeadamente em localizações onde o mercado não está muito ativo ou onde existem falhas e incongruências do próprio mercado, ou seja, há exceções em que os aumentos não são proporcionais.







Nesta fase a construção nova e reabilitação urbana continua a bom ritmo, sendo que em determinadas zonas e principalmente as mais centrais e mais forte procura, o preço de venda já impacta esta realidade, sendo assim o cliente final é quem está a cobrir o incremento.

Como já referido a escassez de matérias-primas e de mão de obra são efetivamente contributos fortes, mas conjugados com os custos de contexto e o consequente aumento do período de tempo para execução das obras, também contribuem para a realidade existente.

Na ótica da avaliação imobiliária este tema tem impactos importantes, nesse sentido e quando estamos num processo de avaliação imobiliária, as condições referidas devem levar todos os peritos avaliadores a refletir sobre os seguintes aspetos:

– Em que casos deve haver um aumento dos valores de mercado;

– Aumento claro do valor para capital seguro;

– Aumento dos encargos indiretos afetos à construção;

– Período de execução de trabalhos de construção mais dilatados;

– Cenários com períodos temporais ajustados à realidade;

– Maior prémio de risco e promoção exigido pelo promotor.

Sem mais, aproveito para deixar os meus sinceros votos de um Excelente Ano de 2022.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

Valor Base €/m2 da Construção Para Efeitos de IMI

O valor do preço por m2 para efeito de calculo do VPT (valor patrimonial tributário) vai passar para 640€, o que corresponde a um crescimento de cerca 4% face a 2020, esta alteração entrará em vigor para 2022 e aplica-se a todos os imóveis a partir do próximo ano.

Este valor serve de base para fixar fiscalmente o preço da construção em €/m2, que anteriormente estava nos 615€/m2 desde 2019, tendo nos anos antecedentes (entre 2010 a 2018) nos 603€/m2. Estes preços anteriormente praticados e mantidos durante vários anos também tiveram implícitos o efeito da crise económica sentida nesse período, tendo agora a Autoridade Tributária vindo fazer a atualização do mesmo, tentando refletir com a sua aplicação o aumento no mercado dos custos de construção (materiais, mão de obra, equipamentos, …).





















Este aumento vai implicar a subida de impostos no setor imobiliário, e que irá afetar sobretudo os imóveis de construção nova e reabilitações, ainda assim o impacto pode ser menor uma vez que o mesmo é revisto pelas câmaras municipais, que podem decidir pela taxa de IMI a aplicar em cada ano, sendo que nos prédios urbanos pode variar entre os 0,3% e os 0,45%, dependo de município para município. Assim e na prática pode não haver incremento de impostos, tudo dependerá da política de impostos de cada município.

Estamos em crer que para as pessoas coletivas que detêm terrenos urbanos e prédios em fase de construção, esta subida será impactada na cadeia de valor e pouco ou nenhum efeito se aplica aos mesmos, porém às pessoas singulares que adquirem casa poderá ser mais um aspeto a considerar.

Não obstante a alteração referida no valor €/m2 da construção, é de salientar ainda que as isenções e reduções da taxa, se mantêm tal como anteriormente, nomeadamente:

– Regime de salvaguarda

– Sujeitos passivos com dependentes a cargo

– Prédios de reduzido valor patrimonial

– Sujeitos de baixos rendimentos

– Prédios objeto de reabilitação urbana

– Prédios destinados à produção de energia a partir de fontes renováveis

– Regime fiscal de apoio ao investimento

– Lojas com história

– Prédios rústicos destinados à atividade silvícola

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

terça-feira, 12 de outubro de 2021

Porque se deve realizar sempre a Avaliação Imobiliária?

 A avaliação imobiliária é uma das principais diligências no processo de aquisição de uma nova casa. Trata-se dum serviço que permite aferir o valor e as principais condições dum determinado imóvel, antes de se concretizar o que provavelmente é um dos maiores investimentos de uma família, empresa ou entidade.


Vou-me focar neste artigo no segmento habitação porque é aquele que mais transações existem, mas também é aquele onde o comprador (quase sempre) não possui competências nem conhecimentos em matéria de imobiliário ou construção civil, pelo que supostamente será a parte com menos informação em todo o processo.


 

A avaliação é exigida sempre que existe financiamento bancário, no entanto, é evidente que há muitos mais benefícios que podem ser retirados para além da necessidade para a instituição bancária, vou falar-vos um pouco mais sobre isso.

- A entidade financeira vai disponibilizar o empréstimo em função da garantia dada pelo valor de mercado do imóvel que consta no relatório, alinhando assim o montante do empréstimo com o valor de mercado, descontado duma percentagem, para cumprimento do rácio do LTV.

- Como o financiador nunca irá emprestar mais do que o valor da garantia (imóvel), mas menos de acordo com normas do BdP, pode assim o vendedor ajustar-se e analisar um valor inferior aquele que está a pedir, ou ser surpreendido com um negócio abaixo do valor de mercado.

- A avaliação iniciasse desde logo com a visita ao interior (in loco) do imóvel, é realizada por empresa especializada que conta com um corpo técnico de peritos avaliadores e uma direção técnica, todos estes com competências, formação e experiência nesta matéria.

- Assim o comprador deverá ter acesso ao relatório, confirmar o valor e condições do imóvel que pretende adquirir, permitindo uma eventual negociação ou condicionar a efetivação do negócio à resolução de determinado aspeto que seja do seu interesse ou necessário para que a operação prossiga. Muitas das vezes o vendedor tenderá a resolver e concordar com as razões elencadas no relatório, atendendo a que as partes envolvidas (comprador/vendedor e demais partes interessadas) estão todas de boa-fé no negócio.

- Não obstante a avaliação ter como principal objetivo a determinação do valor de mercado do imóvel, ainda assim no decorrer da visita poderá ser detetada a existência de patologia ou evidências do estado de conservação que influencie diretamente o valor do imóvel, ou ser detetada visualmente algo (ocupação) que possa pôr em causa a eventual continuidade do negócio.

A avaliação é claramente um benefício e uma mais-valia num processo de aquisição, quer seja com ou sem financiamento, uma vez que só assim é garantido o valor (preço justo) e validadas as condições do imóvel. Pelo lado do vendedor há uma maior responsabilidade na resolução de eventuais condicionalismos, obtenção de documentos prediais, legalização de parte ou da totalidade do imóvel. Pelo lado do comprador pode servir para confirmar e reforça o interesse na decisão de comprar ou não a casa.

A avaliação deve ser encarada como um conforto evitando surpresas futuras, tendo em conta que a compra de uma casa é um investimento que ascende ao desembolso de muitos milhares de euros, ou a muitos anos de prestações bancárias.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

sexta-feira, 17 de setembro de 2021

Aumento do Preço Restringindo a Oferta

O mercado imobiliário no segmento habitacional está “quente” verificando-se que muitos promotores e construtores estão a condicionar a oferta de vendas de casas novas, com o intuito de criar escassez e aumentar os preços de venda.

Este comportamento altera o mercado e acontece, sobretudo em localizações especificas e onde a procura é já de si forte face à oferta. A construção nova não é um produto que esteja disponível no imediato, ou seja, necessita de tempo. O ritmo da construção não está a acompanhar o da procura, assim há claramente um “gap” de mercado, o que tem permitido do lado da oferta gerir o preço e a quantidade de construção nova a disponibilizar, limitando as vendas num claro interesse em incrementar o preço das casas disponíveis. Trata-se duma tentativa de conseguir extrair do mercado mais ganhos e maximizar os proveitos, proporcionado por compradores que se veem limitados na oferta existente/nova em determinadas localizações.














São vários os motivos e condições para que tal esteja a ocorrer, entre elas posso enumerar as seguintes:

– A baixa das taxas de juro;
– Aumento do montante das poupanças das famílias;
– Alterações nas condições profissionais, aumento do teletrabalho, necessidade de mais espaço para trabalhar em casa;
– Escassez de mão de obra especializada e de matérias-primas na construção;
– Atrasos na entrega de materiais e produtos para acabamentos na construção civil;
– Aumento dos custos/tempo de construção.

Neste contexto o preço das novas habitações vai aumentando, sendo que a gestão é muitas vezes efetuada pelos promotores em conjugação com equipa de comercialização (mediação imobiliária). Havendo efetivamente registos de promotores a recusarem compradores porque não têm produto para tanta procura, aquelas habitações que têm disponíveis (atualmente ou curto prazo) estão a vender por valores mais elevados, pelo que alguns compradores entram nesta “corrida” com preços de compra acima dos pedidos inicialmente. Em alternativa há também a possibilidade de comprar (promessa) de construção futura que em muitos casos nem sequer ainda está iniciada, nem em “pipeline”.

Na ótica da avaliação imobiliária, que é aquela que corresponde ao mercado há e haverá sempre negócios fora da lógica do mercado e que entram já numa dimensão especulativa, pois na realidade estão a vender mais casas do que aquelas que se conseguem construir, atirando para o futuro ou muito para a frente a entrega da mesma, numa tentativa de dar resposta e acompanhar a procura por casas novas. Por outro lado, restringindo o número de casas à venda vai automaticamente gerar o aumento do preço das mesmas. Como resultado vamos assistindo a crescimentos no preço da habitação em certas zonas superiores a 5% e em determinados empreendimentos muito superiores ainda.

Nalguns casos isto poderá acabar mal, por isso exige-se a prudência necessária de todas as partes.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

sexta-feira, 10 de setembro de 2021

Valores Médios – Apartamentos no Porto

Desde há algum tempo que não publicava valores de referência unitários em €/m2 para nenhum segmento do imobiliário, sobretudo porque a informação disponível era divergente e nalguns casos as alterações foram decorrendo de acordo com o evoluir da pandemia e do posicionamento dos diferentes agentes e stackholders do mercado. 

Na fase atual considero estarmos a viver um momento de alguma expetativa pela iminência do final das moratórias; todavia, verifica-se alguma estabilidade no imobiliário residencial. Nesse sentido, estou munido de informação de mercado, operações e um número de registo de avaliações significativo, que me permite com a sustentabilidade necessária que este artigo requer, publicar valores de referência para o mercado imobiliário residencial do Porto – apartamentos.





Assim apresento o resultado da análise efetuada a um conjunto de cerca 550 imóveis (apartamentos) no decorrer do mês de julho/agosto distribuídos pelas tipologias mais representativas (65% dos casos são da tipologia T2/T3). Estes índices são médios e meramente orientativos do mercado residencial (apartamentos) relativos a algumas localizações do concelho do Porto, pelo que não conferem qualquer vínculo ou nem ser interpretados de forma direta ou isolada. A zona onde os valores registados são mais elevados quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento é a Foz do Douro e Aldoar, seguido da União de Freguesias que abrange o centro histórico do Porto (Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória), sendo o valor menor a de Campanhã e Ramalde (não representado no quadro).

Como indicativo, o estudo disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 30,0€/m2/mês e um valor máximo de venda de fração na ordem dos 8500€/m2, enquanto a média de área por fração disponível vai abaixo dos 100 m2. A média de valores unitários para o concelho está em 3000€/m2 para venda e 10,0€/m2 para arrendamento, influenciados sobretudo pelas zonas de Paranhos e Ramalde.




Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value




                        




quinta-feira, 29 de julho de 2021

Mercado Imobiliário no Algarve

Decorrente da época em que nos encontramos e dos pedidos de avaliações que aumentam, por esta altura, em virtude da sazonalidade do Algarve e sobretudo pela afluência tanto de turistas estrangeiros como nacionais a esta localização, resolvi fazer um artigo sobre o mercado residencial nesta localização e dos principais aspetos a ter em conta nos valores de mercado, tendências e características. É de facto nesta altura do ano que o Algarve ganha mais dimensão/protagonismo e consequentemente, se dá um incremento no negócio imobiliário, não obstante no resto do ano as operações e pedidos decorrerem em bom ritmo é, efetivamente, neste período que acontecem a maior parte dos casos de concretização (ou promessa) do negócio e noutros casos são mesmo efetivados de ‘A a Z’, motivados pela localização, nalguns casos, por impulso e noutros como oportunidade de um investimento alternativo.



Um dos primeiros aspetos a considerar nesta zona do país é o potencial de mercado para o arrendamento, turístico ou temporário, e os clientes oriundos de diferentes latitudes, fator favorável para que muitos negócios se concretizem. Outro aspeto a considerar, antes de avançar, é o da localização, pois existem locais prime e outros de segunda linha, assim como outros que ficam fora das zonas referenciadas de mercado, ficando aí a valer as condições/preferências de cada cliente. A zona prime situam-se sobretudo dentro do triângulo com os vértices em Vilamoura, Almancil e Quinta do Lago, sendo que é dentro deste espaço que o mercado residencial apresenta os valores unitários mais elevados e consistentes do Algarve ao longo de todo o ano. Logicamente que há outros mercados também direcionados para o segmento médio e médio/alto, tais como: Albufeira, Silves, Portimão ou Tavira, porém não apresentam valores médios tão elevados e têm variações maiores em função do empreendimentos e tipos de construção diferenciadas, ainda assim, pontualmente, podem chegar a valores idênticos aos praticados na zona prime.

Outro aspeto também considerado para o mercado de segunda habitação é a proximidade ao aeroporto e as infraestruturas como hospitais, clínicas, comércio e serviços administrativos. A proximidade à orla costeira é também valorizada, mas não tanto como os aspetos anteriores, uma vez que a presença do mar é importante, mas o Algarve possui conjunto variado de atratividades que vão muito além da praia e mar. Todas as atividades hoteleiras, golfe, restauração e afins são de importante atratividade para o compromisso de férias e diversão, pois materializam o conceito de férias no Algarve como destino de primazia devidamente consolidado tanto no mercado nacional como internacional. Nos restantes segmentos o mercado imobiliário nesta localização possui poucas referências, porém a logística/armazéns e o retalho/comércio ganham algum terreno, na oferta de espaços mais sofisticados, com funcionalidades/mix de usos e boas acessibilidades.

 

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value










segunda-feira, 12 de julho de 2021

Redução das Rendas no Segmento Residencial

Nos últimos meses tem-se vindo a confirmar a tendência para a redução do valor das rendas da habitação nos principais centros urbanos, esta tendência era já verificada no ano passado e parece ter condições propicias para se manter.
De certo modo são várias os fatores para isso, de salientar a oferta de imóveis, oriundos do segmento de turismo e AL, pelos investidores que buscam rendimento, segurança e retorno.

Em verdade os investidores nesta fase estão a acomodar-se com rendas inferiores às anteriormente praticadas no mercado de arrendamento tradicional, em contrapartida pretendem maior segurança e rendimento “garantido”, ou seja, dalgum modo reduzem a rentabilidade em contrapartida de segurança. Este fenómeno é mais evidente quando a valorização dum mesmo imóvel é realizada simultaneamente pelo método de rendimento e o comprativo de venda, sendo que pelo método de rendimento esse imóvel consegue atingir/aproximar do valor de venda de mercado, uma vez que a renda é menor isto só é possível através da redução da taxa de rentabilidade (yield) determinada pela relação existente entre venda e arrendamento. Esta correlação existente entre a venda e arrendamento, permite a validação e confirmação do valor de mercado dum imóvel, aspeto importante na avaliação imobiliária, e que traduz as dinâmicas do mercado imobiliário.








Estes fenómenos no comportamento das rendas ganham mais ênfase e condições favoráveis para se desenvolverem, sobretudo pela conjuntura macroeconómica atual, pois estão reunidos aspetos particulares e propícios para qua as rendas se ajustem a valores unitários inferiores. Por um lado, temos as taxas de juro de referência (Euribor) que no médio/longo prazo se prevê a sua manutenção. Por outro lado, é previsível uma inflação alta nos próximos tempos a nível global e com fortes impactos no mercado nacional, uma vez que os efeitos da pandemia ainda se fazem sentir.

Sendo o imobiliário um ativo também afetado pelos ciclos e impactos da conjuntura económica, ainda assim é considerado pelos investidores como mais seguro e resiliente às oscilações e volatilidade, conseguindo impactar e ajustar com valorizações constantes e para muitos é também compreendido numa perspetiva de investimento “maratona”, com retorno com a ótica do rendimento gerado e da valorização no longo prazo.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

sexta-feira, 16 de abril de 2021

Procura de Casa – Outlook

Após mais de um ano de pandemia, há que conscientemente fazer um “outlook” e um ponto de situação. Não há dúvida que esta situação, trouxe muitas alterações na sociedade, nos comportamentos e na vida de cada um de nós, assim o imobiliário (no que a procura de casa diz respeito) não foi exceção e teve de se ajustar a estes novos tempos.

Ao contrário do que se estaria à espera, a pandemia não travou a procura por crédito à habitação e as operações foram e vão acontecendo a um ritmo razoável. Segundo os dados do BdP, as novas operações de crédito a particulares ascenderam a 1.778 milhões de euros em dezembro. Os novos créditos às famílias totalizaram 17.965 milhões de euros no conjunto de 2020, o que representa uma quebra de 1,3% face ao valor que tinha sido registado em 2019. Apesar desta quebra, houve um aumento significativo do crédito à habitação. Em dezembro, a banca concedeu 1.203 milhões de euros em novos créditos para esta finalidade, elevando para 11.389 milhões de euros o valor total de novas operações de crédito à habitação no conjunto de 2020. Este valor representa uma subida de 7,5% face a 2019 e o mais elevado desde 2008.


Face a estes dados quantitativos / objetivos e confrontando os mesmos com dados da economia, como a descida do PIB, desemprego, entre outros, deixa-nos a todos aqueles que estamos relacionados com o imobiliário com alguma expetativa positiva no futuro e com a sensação de que nem tudo está tão mal, sobretudo o imobiliário que apresenta uma resiliência e capacidade de superação acima da média, juntamente com o setor financeiro e bancário, conseguindo prestações muito acima do esperados por muitos analistas e especialista económicos.

Este fenómeno é de certo modo justificado, pela alteração essencialmente das motivações e necessidades de quem compra casa. Ou seja, a procura por casas maiores, com espaços exteriores e fora das grandes zonas urbanas tem aumentado, assim como o investimento em habitação para colocar no mercado de arrendamento começa a tornar-se atrativo. Isto deve-se ao facto de a necessidade das pessoas estarem mais tempo em casa e de a usarem também como o seu local de trabalho (há pessoas com mais de um ano em teletrabalho). Nunca ninguém deu tanto valor a uma varanda de poucos metros quadrados ou a um espaço “mais um” onde possa ter o seu escritório improvisado.

Por parte da procura, estas tendências têm justificado de certa maneira uma parte da situação, mas pelo lado da oferta é também importante salientar a capacidade de ajustamento do imobiliário e de saber impactar os efeitos negativos resultantes da situação de pandemia, nenhum outro setor da economia para além da distribuição, logística e vendas online teve a capacidade de seguir em frente, adaptando a oferta às necessidades do mercado, demonstrando assim evidencias de sustentabilidade no presente e no futuro.

Mariana Campos
Responsável Técnica Avaliações para Fundos
Structure Value














quinta-feira, 25 de março de 2021

sexta-feira, 5 de fevereiro de 2021

2008/2009 versus 2020/2021

 



Vou assistindo à comparação com 2008/2009 da atual "Crise COVID-19", certamente que estamos a atravessar um período sem precedentes, mas irá ter um impacto tão severo como foi com a crise de 2008/2009!


O sistema financeiro mundial, bem como a economia e o setor imobiliário não estavam preparados para a paragem do mercado e para a falta de liquidez vivida em 2008/2009. Nessa altura muitas operações foram adiadas ou mesmo canceladas, muitas empresas entraram em insolvência e as instituições financeiras pediram ajuda estatal. Também em 2008/2009 as instituições financeiras estavam mais expostas ao risco e cobriam toda a percentagem de participação nos empréstimos, tanto no financiamento do imobiliário como em outros setores.

Assim e no meu entender existem aspetos no atual contexto que são diferentes da de 2008/2009, desde logo a oferta de liquidez, que tem sido garantida pelo Banco Central permitindo assim uma rotação financeira na económica e fluxo de capitais. Outro especto importante é o risco estar mais disperso e diversificado, tendo os bancos efetuado ao longo da última década ajustamentos e esforços, que implicaram, a saída de muitos empréstimos, retirada como acionistas e noutros casos diminuindo a sua participação nos empréstimos, partilhando assim o risco com o operador/empresa.

Assim o momento atual está a ser um novo teste ao sistema financeiro e às economias Europeias e Mundiais, que estão a ser posto à prova. O que, para já nos permite ser cautelosamente otimistas!

Não obstante, esta preparação das entidades financeiras e da economia, paralelemente os Governos de cada país e suas respetivas opções políticas económicas/financeiras/fiscais vão ditar o futuro. Em todo o mundo os mercados estão a funcionar em regime de confinamento e a liberdade de circulação está limitada, sendo evidente a descida do PIB, ou seja, contração económica. E na verdade, não se sabe quanto tempo os confinamentos durarão e como será a recuperação. Assim e embora não se espere que a falta de financiamento cause danos como em 2008/2009, a redução na atividade das empresas sobretudo em determinados sectores, deverá ser uma preocupação. Nesse sento, há dois fatores chave que considero fundamentais no presente para assegurar a recuperação no futuro: o continuo reforço da liquidez e o adiamento dos juros/impostos.

As linhas de liquidez necessárias devem ser asseguradas/reforçadas e nos juros/impostos deverá haver um adiamento. Estas necessidades de liquidez deverá ser para atender aos encargos operacionais que no curto e médio prazo podem fazer a diferença para a solvência de muitas empresas, esperando por sua vez pela recuperação e aproveitando o curto prazo para se reestruturarem e reinventarem. Quanto aos juros e impostos devem ser adiados ou suprimidos, justificado pela obrigatoriedade de encerramento imposta.

A pergunta natural é quanto tempo levará até estabelecermos os mínimos “normais”, essa questão irá exigir dos Governos um menor ou maior esforço, em função do tempo, mas se apoiarem as empresas duma coisa tenho certeza, a recuperação quando acontecer poderá ser em V em vez de ser em U, as opções políticas têm implicações na economia, mostrando quem melhor se preparou para resistir e recuperar da atual situação quando a altura chegar.

Não preciso duma bola de cristal para antever que esta “crise pandémica” demorará tempo a passar (médio/longo prazo), por isso vai exigir opções dos Governos, bom senso dos reguladores financeiros, mas também muitas qualidades por parte dos intervenientes, entidades, empresas, investidores e players do sector imobiliário, nomeadamente: prudência, experiência e resiliência.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value



quinta-feira, 21 de janeiro de 2021

Arrendamento habitacional em tempo de pandemia

São vários os fatores que têm contribuído para que o mercado de arrendamento esteja atualmente a descrever uma trajetória de redução dos valores médios. Destacamos os dois que considero como principais, a oferta de casas para arredamento ter crescido significativamente, sobretudo nos grandes centros urbanos, bem como a manutenção da disponibilidade dos bancos para o financiamento de compra de casa pelas famílias.

A maior oferta de imóveis habitacionais para arrendamento fez com os valores médios descessem, devendo esta ser uma tendência que se irá manter ao longo do presente ano. Isto porque muitas das habitações que anteriormente estavam dedicadas/focadas no AL ou segmento turístico voltaram-se para o arrendamento tradicional, como oportunidade temporária para ocupação e obtenção dalguma rentabilidade. Na realidade a oferta de imóveis para arrendamento é efetivamente maior e a valores médios praticados são inferiores aos 2019/2020, verificando-se as maiores quedas nos valores médios sobretudo em Lisboa e no Porto, em contraponto com o valor de venda, que tem tem mantido no mesmo períodos aumentados nos valores médios comparativamente aos mesmos períodos. 



Porém a oferta de imóveis para arrendamento não corresponde ao aumento de operações arrendamento efetivamente realizadas, embora a procura possa até ter aumentado a legislação existente acrescida dos despachos que os Governo aprovou em período de pandemia relativamente aos arrendamentos, com vista a evitar os despejos, fez com que os proprietários fossem mais rigorosos e seletivos nos processos de seleção dos inquilinos, exigindo parte das vezes garantias acrescidas ou montantes de adiantamento de rendas mais elevados.

A legislação tem também um efeito negativo no desenvolvimento do mercado de arrendamento tradicional, este foi sempre um setor visto com algum ceticismo pelos investidores institucionais, não conferindo assim a atratividade necessária a esses investidores, embora os pequenos investidores e particulares continuem a ver aí uma oportunidade de investimento e de aplicação das suas poupanças, contando por um lado com o rendimento proporcionado pelo imóvel, por outro lado a eventual mais valia duma futura valorização do imóvel.

Em meados do presente ano é previsível que os valores médios estabilizem, uma vez que o setor do turismo deverá voltar a absorver algumas das casas e por sua vez haja a redução do stock de oferta para arrendamento tradicional, porém esta perspetiva só se verificará se a crise pandémica crie as condições necessárias para que o turismo retome alguma dinâmica e funcionamento.

Assim, o mercado imobiliário tem demonstrado por várias formas esforços para impactar os efeitos da pandemia, o que de certo modo justifica estas e outras oscilações que se são verificadas, cujo objetivo é claramente vencer este período pandémico minimizando os efeitos e impactos. A resiliência do imobiliário é um sinal positivo para a economia nacional e contributo do setor para o país.