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quarta-feira, 5 de setembro de 2018

O JUSTO VALOR DOS IMÓVEIS - CONTABILIDADE

A intenção deste artigo deve-se à proximidade do final do ano e da necessidade de realização para fins contabilísticos /SNC da avaliação dos ativos imobiliários para determinação do justo valor dos mesmos. Assim e sempre adotando uma atitude de aproximação à prática, abordamos a questão do justo valor dos ativos imobiliários com vista a entender os métodos utilizados na sua avaliação, o seu normativo contabilístico e a sua importância.

Os ativos imobiliários possuem um conjunto de caraterísticas próprias, por um lado a heterogeneidade, dimensão e custos de transação dos imóveis são muitas vezes apontados como caraterísticas especiais dos ativos imobiliários. Também, não existem dois ativos iguais, ou seja, os ativos são heterogéneos, porque, cada imóvel ocupa uma localização que lhe é única. Os ativos imobiliários também diferem uns dos outros devido a um conjunto de outros fatores, como a dimensão, a qualidade, a idade, o estado de conservação, a ocupação e o uso. Posto isto e também pela ausência de um mercado físico, as várias entidades e empresas são obrigados a um esforço adicional no sentido de recolherem informações relevantes sobre o valor do imóvel.

Apesar da existência de variados métodos de avaliação de imóveis, os tradicionais e unânime são três desses metodos: o método comparativo de mercado; o método do rendimento e o método do custo. Não deixam de ser também estas as abordagens de avaliação aceites pelo normativo contabilístico. A IFRS 13 assinala ainda a necessidade da mensuração de ativos não financeiros pelo justo valor se basear no maior e melhor uso do ativo.

Dada a especificidade da avaliação imobiliária e a importância do ativo imobiliário nas demonstrações financeiras das empresas, a intervenção dos peritos avaliadores de imóveis é fundamental para a correta valorização do imóvel materializada na obtenção dum relatório de avaliação imobiliária.

conteúdo informativo
newsletter setembro 2018

segunda-feira, 5 de fevereiro de 2018

Depreciação Física e Funcional dos Imóveis



A depreciação num dado imóvel corresponde à limitação das suas caraterísticas, que condiciona sua utilização para os fins que foi desenvolvido, pelo origina uma perda de valor do mesmo. A depreciação pode ser dos seguintes tipos:

- Física, corresponde à perda de valor por degradação ou detioração dos materiais, exemplos: pintura, argamassas, reboco, estrutura, …

- Funcional, relacionada com a sua utilidade condicionada devido a áreas de circulação mínimas exigidas, número de WC exigidos, aposentos com formatos ou ângulos, …

- Ambiental, fatores externos de carater ambiental que afetam o imóvel, exemplo: proximidade duma lixeira, fabrica que emite ruido, passagem de fios de alta/média tensão, …

- Económica, consideram-se todas aqueles aspetos relacionados com a conjuntura económica e legislação, exemplo: alteração da lei, transportes e acessos, …

A depreciação de ordem física e funcional, são aquelas que decorrem da idade e uso continuo (ou falta) do imóvel. Na física há um desgaste constante dos materiais, problemas construtivos ou eventos acidentais. Na de ordem funcional há uma inadequação ou obstáculo no seu uso, por falhas no projeto ou até mesmo a não adequação a outros usos. Quanto aos restantes tipos de depreciação são por norma analisados em contexto de comparação de mercado, ou seja, tratados de forma diferenciada, mas ainda assim com impacto no valor do imóvel.

Na nossa atividade de dia a dia, somos frequentemente confrontados com imóveis em que consideramos depreciação de vária ordem, sendo a mais comum na metodologia de custos, coma depreciação física e funcional. Nesses casos utilizamos o critério de Ross-Heidecke, que considera a idade do imóvel e o seu estado de conservação, que é representado pela seguinte expressão:



Os valores atribuídos a C para Ross-Heidecke, são os seguintes:

C =0,00% - novo; 


C =0,32% - entre novo a regular;

C =2,52 % - regular;

C =8,09% - entre regular e necessidade de reparos simples;

C =18,10% - necessidade de reparos simples;

C =33,20% - necessidade entre reparos simples e importantes;

C =52,60% - necessidade de reparos importantes;

C =75,20% - necessidade entre reparos importantes e sem valor;

C =100,00% - sem valor.

Com a aplicação da formula obtemos da tabela abaixo, os valores de K correspondente à depreciação de Ross-Deidecke.


A vida útil traduz a duração prevista do imóvel durante o qual o edifício ou partes deste atingem ou excedem os requisitos de desempenho, sendo que a atribuição da idade deverá ser determinada por perito avaliador com alguns anos de experiência.

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newsletter fevereiro 2018

quarta-feira, 13 de maio de 2015

Avaliação de terrenos pelo método de custos | Valor Residual Estático (TU)

O método de custos em avaliação imobiliária é utilizado para a avaliação de imóveis já construídos – essencialmente em casos em que os métodos comparativos ou de rendimento não se adaptem às características do imóvel, ou em que seja necessário ser usado como método complementar. É um método segundo o qual o imóvel é valorizado de acordo com o valor do terreno em que está inserido, acrescido de todos os custos necessários à sua edificação e de uma margem de promoção, devidamente depreciado. É também utilizado na avaliação de terrenos, sendo neste caso utilizada a abordagem pelo valor residual.

















Na determinação de valor de terrenos pelo método do valor residual, podem ser utilizadas duas abordagens: estática e dinâmica. A abordagem dinâmica implica a atualização de capitais (custos e receitas) auferidos ao longo dos períodos de duração do projeto, ao passo que segundo a abordagem estática esta atualização não é efetuada.

Assim, os terrenos a avaliar segundo a abordagem estática, devem ser terrenos com uma capacidade construtiva mais limitada, que permita uma edificação e escoamento mais célere, nomeadamente num espaço de tempo inferior ao período do juro de referência (habitualmente de um ano). A grande diferença para a avaliação de acordo com metodologia DCF (com recurso a desconto dos cash-flow), é então a não atualização do capital.

Este método é por isso regularmente utilizado na avaliação de lotes isolados, ou de pequenas parcelas de terreno, que permitam construção de um imóvel único (ou dum número reduzido de imóveis). É recorrente designar estes imóveis por “Terreno Urbanizável” – TU.

Para a aplicação deste método, é necessário averiguar a capacidade construtiva do terreno a avaliar. No caso de lotes de terreno, esta etapa é simplificada uma vez que a capacidade construtiva vem descrita no alvará de loteamento, bem como na descrição predial do imóvel. Caso a parcela de terreno a avaliar não esteja inserida num loteamento deve ser averiguada a capacidade construtiva constante em regulamentação municipal (plano diretor municipal, planos de urbanização, etc.), ou em alternativa o projeto imobiliário a ser instalado, cuja legalidade – caso não exista ainda um parecer positivo pelas entidades competentes – deve ser conferida a sua validade.

Na visita ao terreno que precede o processo de avaliação imobiliária deve-se verificar a existência ou não de infraestruturas – nomeadamente baías de estacionamento, iluminação pública, os acessos viários e o estado do terreno (em terra batida – pronto a ser escavado; coberto por vegetação, pedras, etc.; o tipo de solo). Deve ainda ser registada a orientação solar mais favorável (e de acordo com a construção existente), a existência de construção no local (ainda que em fase inicial, ou escavações).

Definidas as edificações a construir no local, devem ser estimadas as receitas potenciais provenientes da sua venda, com recurso ao método comparativo. Na prospeção de mercado devem ser usados imóveis semelhantes àquele que se pretende edificar, com características o mais semelhante possível em termos de uso, localização, áreas, características construtivas, e devem ser sempre que possível prospecionados imóveis novos ou seminovos. Poderá ser ainda efetuada uma homogeneização da amostra de acordo com características que possam diferir nalguns dos imóveis da lista.

Devem ainda ser estimados os custos diretos de construção, com base nas técnicas construtivas e materiais a utilizar. Caso não exista informação acerca destes elementos, deve ser assumida uma situação semelhante à que se verifica na construção existente na mesma zona (se possível no mesmo loteamento em que se insira o terreno).

Os custos indiretos de construção ou encargos representam todos os custos de projeto, licenças, gestão e fiscalização de obra, e ainda encargos financeiros que advenham da construção. É um valor que habitualmente varia entre 7,5% e 12,5% dos custos diretos de construção.

Há também que considerar uma margem para promoção e lucro, que no caso da abordagem estática deve refletir também a perda de capital ao longo da execução do projeto, e que como tal é frequente estar situada entre 10,0% e 15,0% dos custos diretos de construção. Finalmente há que considerar uma margem para mediação, que varia entre 3% e 5% do valor potencial de venda do imóvel pronto.

Uma vez conhecidos os diversos valores atrás relatados, o valor do terreno urbanizável (TU) é dado pela fórmula: , Tu=V-(C+E+L+K) em que: 
  • Tu = Valor do terreno urbanizável
  • V = Valor comercial ou de mercado final da construção prevista
  • C = Custos diretos estimados de construção
  • E = Encargos com a execução de projetos, licenças, gestão, fiscalização e coordenação de obra, bem como encargos financeiros na construção
  • L = Margem de lucro do promotor para a construção obra, bem como encargos financeiros na construção
  • K = Comissão de mediação e marketing obra, bem como encargos financeiros na construção
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newsletter maio 2015