Informação complementar/suporte na Avaliação imobiliária

Nesta edição da nossa newsletter mensal, optamos por partilhar com os nossos leitores, alguns sítios na internet com informação de utilidade para o tema das avaliações imobiliárias, onde se podem registar e receber informação e publicações periódicas, via correio eletrónico.

Consideramos que o tema das avaliações imobiliárias é um tema de amplo espetro, pelo que muita da informação que por vezes recorremos (via pesquisa) para a correta realização de serviços de consultoria e avaliação, pode ser suportada e complementada com informação de qualidade e que por sinal até é gratuita.

Destacamos nesta edição duas publicações digitais, as quais deixamos os links de acesso para consulta ou para registo, são elas:

- Portugal Economy (PE Probe) 

http://www.peprobe.com/pt-pt/

- Gabinete de Estratégia e Estudos (GEE) do Ministério da Economia

 http://www.gee.min-economia.pt/?nl=1&nl_operacao=0&ur=1&newsletter=160

Ambas as publicações são de periodicidade mensal, contudo no decorrer do ano existem números especiais com temas específicos/sectoriais. Não obstante isso, contêm sempre alguma informação sobre o setor imobiliário, indústria da construção, nomeadamente índices, valores e outra informação estatística.

No PE Probe, existem alguns aspetos que merecem referência, para o setor imobiliário há documentos relativos a Fundos de Investimento Imobiliário, dossiers compilados de informação do BdP e INE, estatísticas do turismo, construção (evolução dos preços), entre outras.

No GEE, salientamos a “Síntese Estatística de Conjuntura” com indicadores sectoriais para o setor da construção, indicadores sectoriais para o sector imobiliário, turismo (receitas, dormidas e receitas por dormida).

Por vezes na nossa atividade, somos deparados com avaliações que representam desafios, ou porque têm uma determinada especificidade ou outras porque necessitam de uma abordagem distintiva devido ao seu uso atual ou potencial (ex. hotéis, resorts, campos de golf), assim é necessário recolha de informação credível e de qualidade. Alertamos que nem sempre a informação é de aplicação direta (parâmetros das avaliações), pelo que requer sempre uma análise cuidada e a conjugação com outros dados.

Aproveitamos ainda para enaltecer estas entidades que publicam periodicamente informação de valor acrescentado para o mercado.

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A Consulta dos Planos Urbanísticos Municipais

No tema em análise, são vários os instrumentos de gestão territorial em vigor para a regulamentação do território. Existe então a necessidade de fixar os conceitos técnicos nos domínios do ordenamento do território e do urbanismo a utilizar nos instrumentos de gestão territorial, contribuindo para a gestão do território, credibilizando o sistema de planeamento e assegurando que os resultados das práticas de gestão territorial, respondem aos objetivos traçados pelo sistema de gestão territorial.

Estamos a falar de documentos elaborados pelas entidades da Administração Pública, que concretizam a política de ordenamento do território e do urbanismo, estabelecendo o quadro de referência para a organização e utilização do território a nível nacional. Toda a informação descrita nos documentos carece de informação georreferenciada atualizada e fidedigna onde se destaca a cartografia topográfica e a cartografia temática.

A qualidade dos planos urbanísticos dependem da existência de cartografia topográfica e temática de boa qualidade, estabelecida num sistema de referenciação comum, de modo a facilitar as operações de harmonização e integração. As sucessivas avaliações dos planos diretores municipais em vigor identificam a existência de deficiências da cartografia de base como um dos fatores que mais afetam a qualidade desses planos.

No momento atual, as entidades responsáveis dispõe de melhor informação geográfica de base do que dispunham há duas décadas e também de melhor capacidade para a sua produção e atualização. Por outro lado, a disseminação dos sistemas de informação geográfica e o uso da Internet no âmbito da administração central, local e pela comunidade técnica nacional são uma realidade.

A consulta dos planos urbanísticos são por norma efetuados em todo o tipo de avaliações a imóveis que se encontrem sem qualquer edificação, ou por ventura, as construções existentes já possuam um grau elevado de degradação ou ainda quando se pretenda analisar o máximo e melhor uso. A consulta passará pelo Plano Diretor Municipal (PDM) em vigor ou respetivas retificações do mesmo, pelo Plano de Pormenor (caso exista) e/ou Plano de loteamento. Mediante a consulta e segundo o imóvel em análise, torna-se importante perceber exatamente a localização do imóvel no território e o que tipo de condicionantes a que os solos podem estar afetos.

Plano Diretor Municipal

Plano Diretor Municipal (PDM) é um instrumento de planeamento/ordenamento territorial de natureza regulamentar, que vincula a administração e os particulares, cuja elaboração é obrigatória e da responsabilidade de cada município, devendo ser retificada de 10 em 10 anos.

O PDM define um modelo de organização espacial do território municipal, constitui uma síntese estratégica do desenvolvimento e ordenamento local integrando e articulando as orientações estabelecidas pelos instrumentos de gestão territorial de âmbito nacional e regional, estabelecendo nomeadamente:

- O planeamento da ocupação, uso e transformação do território municipal;

- Os princípios e os critérios subjacentes a opções de localização de infraestruturas, equipamentos, serviços e funções;

- A programação dos principais investimentos municipais;

- A organização espacial do território municipal tem por base a classificação e qualificação do solo.

Plano de Pormenor

O plano de pormenor desenvolve e concretiza propostas de ocupação de qualquer área do território municipal, estabelecendo regras sobre a implantação das infraestruturas e o desenho dos espaços de utilização coletiva, a forma de edificação e a disciplina da sua integração na paisagem, a localização e inserção urbanística dos equipamentos de utilização coletiva e a organização espacial das demais atividades de interesse geral.

O plano de pormenor pode ainda desenvolver e concretizar programas de Acão territorial.O plano de pormenor abrange áreas contínuas do território municipal, correspondentes, designadamente, a uma unidade ou subunidade operativa de planeamento e gestão ou a parte delas.

De um modo geral, todos os imóveis se encontram abarcados pelos planos urbanísticos em vigor, no entanto são geralmente os terrenos rústicos ou urbanos, lotes, parcelas ou terrenos de grande dimensão para desenvolvimento imobiliário, que devido á localização, podem estar abrangidos por algum plano anteriormente mencionado, e limitar a capacidade construtiva do imóvel pelas condicionantes implementadas na zona. Em alguns casos poderá ser necessário romper com a regra e por se tratar de um ponto estratégico, para benefício da evolução urbanística ou invocando o interesse municipal, ser necessário abrir exceções, mesmo que estas se revelem um contrassenso com todos os planos urbanísticos pensados para o desenvolvimento da zona/território. Em todo o caso, são raras a exceções que não seguem os planos urbanísticos em vigor para cada município.

Um imóvel deste tipo – Terreno com ou sem capacidade construtiva, encontra-se sempre dependente do plano urbanístico traçado pelo município para uma determinada zona, sendo este um dos fatores que poderá alterar o valor do imóvel tendo em consideração o máximo e melhor uso, condicionantes que o afetam direta ou indiretamente e o limite da capacidade construtiva.

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