quinta-feira, 8 de setembro de 2016

IMI - Coeficiente de Qualidade e Conforto



No passado dia 2 de agosto de 2016 entrou em vigor no Decreto-Lei n.º 42/2016, referente às alterações legislativas ao valor patrimonial tributário dos imóveis, sobre o qual os proprietários pagam o IMI. Houve alterações, nomeadamente na ponderação de alguns parâmetros do coeficiente de: qualidade e conforto relativos à localização e operacionalidades relativas dos prédios destinados à habitação aos utilizados nos prédios de comércio, indústria e serviços.

Será precisamente ao nível das tabelas com os parâmetros de qualidade e conforto que se produz a alteração mais significativa ao código do IMI. O elemento relativo a “localização e operacionalidade relativas” que anteriormente podia reduzir em até 5% o valor do coeficiente de qualidade e conforto ou aumentá-lo em até 5%, passou a ter um intervalo de variação maior, podendo atualmente ser reduzido em até 10% e aumentado em até 20%.

Assim sendo, o critério “localização e operacionalidade relativas” pode agora pesar mais do que até aqui no conjunto de critérios que majoram ou minoram o valor de um determinado imóvel. Para o cálculo do IMI existem várias parcelas (coeficientes). Recordemos a fórmula para determinado do VPT:
A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv em que:
Vt = valor patrimonial tributário;
Vc = valor base dos prédios edificados;
A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;
Ca = coeficiente de afetação;
Cl = coeficiente de localização
Cq = coeficiente de qualidade e conforto;
Cv = coeficiente de vetustez.

O parâmetro “Localização e operacionalidade é apenas um de 13 que majoram o Coeficiente de Qualidade e Conforto que, por sua vez, este coeficiente é um de seis fatores que compõem a fórmula de determinação do valor patrimonial tributário. As alterações introduzidas visam diferenciar o valor de imóveis similares (tipicamente no mesmo prédio, ou empreendimento) como sejam o andar, a disposição ou exposição solar, a acessibilidade privilegiada a espaços comuns de especial valor, a existência de vista privilegiada, entre outros.

O Coeficiente de Qualidade e Conforto, previsto no artigo nº 43 do Código do IMI, avalia a qualidade e o conforto do imóvel. E aqui podem entrar diversos fatores, eis a tabela dos parâmetros de qualidade e conforto que são tidos em conta no apuramento deste coeficiente.

MAJORATIVOS:
- Moradias unifamiliares                                                         até 0,20
- Localização em condómino fechado                              0,20
- Garagem individual                                                             0,04
- Garagem coletiva                                                               0,03
- Piscina individual                                                                  0,06
- Piscina coletiva                                                                    0,03
- Campos de ténis                                                                  0,03
- Outros equipamentos de Lazer                                          0,04
- Qualidade construtiva                                                        até 0,15
- Localização excecional                                                      até 0,10
- Sistema central de climatização                                        0,03
- Elevadores em edifícios de menos 4 pisos                         0,02
- Localização e operacionalidade relativas                       até 0,20

MINORATIVOS:
- Inexistência de cozinha                                                        0,10
- Inexistência de instalações sanitárias                                 0,10
- Inexistência de rede publica/privada de água                0,08
- Inexistência de rede publica/privada de eletricidade    0,10
- Inexistência de rede publica/privada de gás                   0,02
- Inexistência de rede publica/privada de esgotos            0,05
- Inexistência de ruas pavimentadas                                    0,03
- Inexistência de elevador edifícios com mais de 3 pisos   0,02
- Existência de áreas inferiores às regulamentares              0,05
- Estado deficiente de conservação                                    até 0,05
- Localização e operacionalidade relativas                        até 0,10

Este critério não é novo, ele já existe desde 2007. O que mudou agora com a nova legislação é o peso que este elemento da “localização e operacionalidade relativas” tem no apuramento do Coeficiente de Qualidade e Conforto: Se antes este critério tinha um coeficiente de majoração no valor do imóvel de 0,05, agora este peso aumentou para os 0,20.

Ou seja, uma casa com uma vista desafogada pode sofrer um agravamento do IMI por via da maior ponderação do parâmetro de localização e operacionalidade relativas no apuramento do Coeficiente de Qualidade e Conforto. Já uma casa com uma vista menos agradável (como por exemplo, uma ETAR) pode beneficiar com as novas regras. Isto acontece porque entre os elementos minorativos que (podem fazer diminuir o valor da casa) está a ponderação atribuída a uma má vista e à má exposição solar da casa, que passou dos 0,05 para os 0,10 para o apuramento do Coeficiente de Qualidade e Conforto.

Em suma, esta alteração produzirá efeitos sobre o imposto a pagar caso seja pedida uma nova avaliação do imóvel. Note-se que para além do proprietário, também a autarquia pode requerer a reavaliação do imóvel desde que a avaliação mais recente tenha mais de três anos. Esta é outras as grandes novidades, já que até agora os municípios não tinham este poder, hipótese que apenas era dada aos contribuintes, e de impugnarem a avaliação de um imóvel quando são beneficiários da receita.

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1 comentário:

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