A importância da avaliação imobiliária no LTV

A recuperação do mercado imobiliário que se verifica desde alguns anos, continua a ser impulsionado pelo financiamento bancário, nomeadamente na conceção de empréstimos para compra de habitação pelas famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais por parte de empresas ou investidores.  Neste contexto as instituições bancárias têm critérios para analisar uma operação de financiamento imobiliário, nomeadamente: o valor da avaliação imobiliária e o loan-to-value (LTV), entre outras.

Normalmente é referido como o “rácio financiamento garantia”, mas o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está disposto a assumir. É traduzido matematicamente pela seguinte expressão:

LTV (%) = Montante financiado (€) / Valor do imóvel (€)

Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel. Atualmente as instituições de crédito praticam habitualmente LTV na ordem dos 60% a 75% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que por sua vez representam maior risco sendo exigido spread mais elevado, tal como em operações com LTV inferior ao habitual poderá ser praticado spread inferior.

Voltando à formula do LTV, do lado do numerador o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente, e do montante que possua de capitais próprios para reduzir no montante de financiamento, permitirá que o LTV seja inferior e a sua capacidade de negociação maior. Por outro lado, no denominador o montante é determinado pelo valor de mercado do imóvel constante no relatório de avaliação emitido pela empresa de avaliações.

O valor emitido no relatório de avaliação, é assim fundamental para a determinação do LTV em operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco ao cliente, sendo que o trabalho de avaliação imobiliária é de primordial importância e com impacto nas contas das instituições financeiras. Assim defendemos que este serviço deverá ser desenvolvido e decorrer de modo independente, autónomo e rigoroso, cumprindo os critérios e normas em vigor para esta profissão, e honorários adequados que permitam uma boa qualidade do serviço.

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Motivos para pedir uma avaliação imobiliária

Avaliar significa estimar ou apurar o valor de um bem, quer seja um bem tangível ou intangível. Ao longo dos tempos, o processo da avaliação tem sido fundamental para o correto funcionamento das economias e sociedades, de forma a aferir o valor/preço dos bens que constituem o património de empresas, entidades e particulares. Estamos conscientes de que um determinado ativo tem um impacto importante na atividade duma empresa ou família.

São variadas as situações que originam a realização de uma avaliação, sendo que estamos aptos para dar resposta às suas necessidades, abrangendo em matéria de avaliação todas as áreas:

- Compra, venda ou arrendamento

- Contabilidade SNC e IAS

- Fusões, cisões e aquisições

- Crédito hipotecário e garantias reais

- Recuperação de créditos e dações em pagamento

- Contencioso e partilhas em heranças ou separações

- Projetos de promoção/investimento

- Planeamento e negociações

- Garantia colateral de créditos ou empréstimos

- Cumprimento das normas (CMVM, ISP e BDP)

- Capital para seguro

- Gestão de risco em ativos

- Leilões e concursos

- Recursos geológicos (minas e pedreiras)

- Ativos em exploração (hotéis/turísticos)

- Expropriações e cálculo de indemnizações

- Fins judiciais, administrativos ou fiscais

- Insolvências, reestruturações e liquidações

Temos um departamento exclusivamente dedicado à prestação de serviços de avaliação de imóveis urbanos, assegurando assim que os valores, os pareceres e as conclusões emitidas são objetivas e sustentadas. Seja a localização do imóvel de norte a sul do país ou ilhas, a nossa avaliação irá refletir as condições locais do mercado onde o mesmo se insere. Os nossos consultores/peritos conhecem as diversas forças dos vários mercados regionais e a importância de uma análise geográfica e das características desse mercado.

Consulte-nos, estamos ao dispor para qualquer questão ou esclarecimento que necessite acerca deste tema.

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