segunda-feira, 17 de outubro de 2016

Novo imposto destinado ao património imobiliário - “Derrama Estadual sobre o património imobiliário”



Muito se tem falado nos últimos tempos dum novo imposto a ser aplicado aos “mais ricos”, embora numa fase embrionária, com debates, discussões e reuniões de trabalho, pois ainda nada tinha sido aprovado, contudo já sabemos que fará parte da proposta para debate do orçamento de estado para 2017.

Apoiada essencialmente pelo PS e Bloco de Esquerda, esta medida a ser incorporada no Orçamento de Estado de 2017, não visa a classe média nem as empresas produtivas, mas sim fundos imobiliários, proprietários denominados de “ricos” ou com elevado património e contribuintes que através de sociedades registadas fora de Portugal são donos de ativos imobiliários valiosos em Portugal.

Esta nova taxa será aplicada a quem tiver ativos imobiliários, cujas avaliações para efeitos de cálculo do IMI (o valor patrimonial tributário registado nas finanças, não o valor de mercado), ultrapasse um determinado valor (definido nos 600 mil euros, empresas ou particulares respetivamente). Não obstante, alguma matéria na especialidade esteja ainda a ser estudadas em conjunto com a Autoridade Tributária.

Em entrevista recente na TVI, Mariana Mortágua (deputada do BE), apesar de o objetivo principal desta proposta ser permitir aumentar o valor das pensões, desconhece a quantidade de contribuintes afetados e também a receita que este novo imposto gerará: “É uma questão de justiça social, fazendo que os grandes proprietários, individuais ou através de sociedades, paguem impostos mais de acordo com a riqueza acumulada”.

Atualmente já existia um imposto sobre as casas de luxo, chamado o Imposto do Selo, e que atinge as casas avaliadas em mais de 1 milhão de euros, em apenas um escalão de 1%. Com este novo imposto, o fisco passará a ter em conta, não a casa individualmente por si só, mas a soma do património global (casas de família incluídas) de um proprietário, prevendo-se que haja progressividade na forma como vai ser tributado.

De acordo com o Jornal de Negócios, o governo pretende somar todo o património dum proprietário, se o valor desse património exceder um determinado patamar, haverá um novo imposto sobre o VPT que será denominado de “derrama estadual sobre o património imobiliário”.
Objetivamente, se um particular e proprietário de imóveis no valor de 850 mil euros (VPT), pagará 0,3% sobre os 250 mil euros, sendo que na prática o valor a pagar é de 750 €/ano.

Poderão existir algumas isenções, contudo ainda muito pouco se sabe sobre as mesmas. De acrescentar ainda que os imóveis arrendados também estão sujeitos, contudo podem deduzir o imposto na coleta de IRS/IRC. Este novo imposto é pago no mês de setembro de cada ano.

Levanta-se aqui uma questão: apesar de certos contribuintes poderem ter um património imobiliário avaliado acima dos valores acima referidos, não significa que todos consigam retirar desse património o valor correspondente ao que querem impor com este novo imposto, a destacar desde logo imóveis oriundos de heranças.

O imobiliário, neste momento, é um dos poucos setores da economia portuguesa que tem atraído alguns investidores e que tem gerado algum emprego. Com esta nova medida que integrará o orçamento de estado para 2017, este setor será bastante afetado, pois as pessoas podem começar a desinvestir no setor imobiliário. Por outro lado, coloca-se a questão dos vistos gold, que têm incrementado o desenvolvimento das cidades (reabilitação do património) e do imobiliário em geral, com esta nova lei a ser aprovada estamos perante uma contradição.

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newsletter outubro 2016

Qual o impacto do Brexit nos mercados imobiliários do Reino Unido e Português?

















A europa, ao longo da ultima década, tem sofrido algumas mudanças a nível económico e financeiro prejudiciais ou até fatais para alguns dos países que a constituem; outros, por sua vez, se manifestaram com tentativas de afirmação e de domínio magnata.

Muito se tem visto e falado ao longo dos últimos anos: a Alemanha apresentou-se como um país pujante, a Grécia declarou banca rota, Portugal solicitou apoio ao fundo monetário internacional e, mais recentemente, o Reino Unido decidiu romper a aliança com união europeia. Ora, se uns veem o seu estado económico e político a definhar, outros, fazem os esforços possíveis para se manterem dentro de um certo nível de estabilidade e independência, e outros ainda, conseguem progredir e se manter autónomos económica e financeiramente.

As tendências políticas e sociais dos países bem como as formas de pensar e agir caraterísticas de cada zona geográfica/cultura, causam impacto por vezes considerável nas atividades que geram valor para esses próprios países: a agricultura, a extração mineira, a indústria, a construção e obras públicas, a saúde, a educação, os transportes, entre outros. Como tal, o mercado imobiliário sofre as consequências dos fluxos que os países vão apresentando.

No Reino Unido, os cidadãos decidiram em referendo que pretendiam abandonar a União Europeia. Desta forma, saíram da união europeia cerca de 43 anos após a sua entrada. As vantagens e consequências desta decisão ainda são duvidosas e incertas, pelo que quer os cidadãos, quer as empresas, os governantes, e todos os que direta ou indiretamente se relacionam com a Grã-Bretanha e a Irlanda do Norte, se vão adaptando e percebendo qual o melhor caminho a seguir. No entanto, de facto, a desvalorização da moeda, a desvalorização do património e as variações nas bolsas internacionais são três fatores críticos e eminentes, com consequências negativas.

De acordo com o jornal Diário de Notícias, no decorrer de junho e julho, verificou-se uma corrida às amortizações antecipadas, tendo-se constatado que seis fundos imobiliários, como a M&G Investiments, a Canada Life, a Columbia Threadneed, Henderson Global, Aviva Investors Property Trust e Standard Life, optaram por suspender a negociação dos seus títulos, devido à considerável desvalorização dos seus ativos. O mercado habitacional, comercial, de serviços e armazéns, que já tinha dado sinais de especulação assim que foi anunciado o referendo, apresentou uma ausência de valorização significativa comparativamente com aquela que aconteceria caso não ocorresse o Brexit; eventualmente, tal foi motivado pelo receio de fuga de empresas e multinacionais e consequente perda de investimento e valorização de imóveis.

Sendo os ingleses uns dos principais investidores no mercado imobiliário em Portugal, é relevante que o sector compreenda e se salvaguarde do impacto que o Brexit possa causar. Espera-se que os ingleses continuem a investir no nosso mercado imobiliário, dado as caraterísticas vantajosas do nosso país serem mantidas: edifícios com elevada qualidade construtiva situados em zonas premium com belas paisagens, boa gastronomia, promissoras atividades culturais e de lazer, segurança, boa rede de saúde, com temperaturas tendencialmente agradáveis, boas zonas balneares e campestres, entre outros. Por outro lado, Portugal continua a ser um país em que mesmo nas zonas de luxo, apresenta índice de venda (€/m2) que é considerado acessível pela maior parte dos países cujos principais investidores são originários. Em relação ao Reino Unido, a questão predominante que aqui se coloca, é relativa à livre circulação de pessoas que poderá ficar afetada e condicionada. No entanto, para contornar esta situação poder-se-á recorrer aos Golden Visa, já abordados na newsletter do mês passado.

No que diz respeito aos investidores que tinham por hábito investir no Reino Unido, nomeadamente os indianos e os chineses, poderão sentir-se menos confortáveis com a aplicação dos seus investimentos. Desta forma, poderão tender a redirecionar o seu investimento para outros países da união europeia, como Portugal. Desta forma, caberá a Portugal desenvolver medidas para captação e dinamização dos nossos imóveis de luxo, diretamente para os países com maior número de investidores no Reino Unido, com o intuito de canalizar investimento. A promoção imobiliária poderá ser uma forte aposta de sucesso, atraindo potenciais compradores e visibilidade para o mercado imobiliário português.

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newsletter outubro 2016

O arrendamento de imóvel vs rentabilidade obtida





















Nesta fase em que muito se fala de impostos e encargos sobre o património imobiliário, decidimos fazer uma reflexão sobre o conjunto de despesas e encargos que um proprietário tem de fazer face quando decide colocar um imóvel arrendar, não obstante parte deles também fossem devidas mesmo considerando que o imóvel não esteja arrendado. Nesta reflexão/análise iremos determinar também a rentabilidade obtida por esse mesmo proprietário, por via do arrendamento do imóvel.

Para que se torne mais realista esta análise decidimos colocar um exemplo prático dum proprietário que analisa arrendar um apartamento T2 usado de construção de qualidade média, situado no Porto (Paranhos), pelo valor mensal de 550 € (valor médio atual de renda para esta tipologia numa zona periférica).

Assim temos as seguintes despesas a considerar:                                                

  •  IMI (0,36% do VPT de 100.000 €)
  • Imposto de selo (10% do valor de arrendamento)
  • Novo imposto sobre o património (0,3% no património acima de 600.000 €)
  • Contrato de arrendamento (Advogado)
  •  Coleta em IRS (taxa autónoma de 28%)
  •  Seguro do imóvel (75€/ano)
  •  Retenção na fonte (25% sobre o valor da renda)
  • Condomínio (mensal 50€)
  • Mediadora (comissão da mediadora imobiliária)
  •  Gestão e Manutenção (5% do valor de rendas/anual)

Importa ainda salientar que existem algumas variáveis associadas ao risco ou incerteza de incumprimento do arrendatário ou ainda a possibilidade de o apartamento vagar por tempo indeterminado, o que desde logo representa uma redução de receita e a manutenção dalguns encargos, que não estão consideradas nesta análise. Outro aspeto que também não vamos considerar para esta análise tem a ver com o denominado custo de oportunidade, que não é nem mais nem menos do que analisar uma alternativa de investimento e o respetivo beneficio que daí poderia ser obtido nessa alternativa que é renunciada. Outra ainda é a coleta em IRS e o novo imposto sobre o património, pois não estabelecemos enquadramento de parâmetros deste proprietário. Consideramos que o valor de mercado do imóvel para venda é de cerca 150.000 €.

Assim temos o seguinte quadro síntese, que se segue:

De acordo com esta breve análise, concluímos rapidamente que o arrendamento do imóvel traduz uma rentabilidade líquida de aproximadamente 1,75%. Mesmo desprezando uma série de aspetos que podem reduzir a receita e por sua vez diminuir essa mesma taxa de rentabilidade. A questão que se coloca desde logo para um investidor é a de analisar o investimento ou desinvestimento em ativos imobiliários comparativamente a outras classes de ativos disponíveis no mercado, ou seja, analisar da sua viabilidade, risco/incerteza, liquidez, entre outros.

Logicamente que para um investidor de dimensão media, alguns dos encargos e custos podem ser diluídos numa ótica de economia de escala, contudo para um investidor de pequena dimensão ou proprietário, a manutenção do investimento em imobiliário quer via arrendamento ou não, despoleta algumas interrogações, pois existem alguns riscos associados que convém refletir. Pelo que esperamos que com esta breve análise ser um contributo e ajuda nessa reflexão.

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