Documentação necessária para avaliação imobiliária

No processo de avaliação são necessários vários elementos que de alguma forma caracterizam o imóvel sobre vários aspetos e são elementos fundamentais para uma correta avaliação imobiliária.Logicamente que quanto mais informação for fornecida ao perito, relativamente ao imóvel objeto da análise, mais rigorosa será a avaliação. É sempre necessário a verificação dos documentos e aferir a concordância de todos os elementos referentes ao imóvel avaliar, nomeadamente verificar a concordância das áreas entre os diferentes documentos e no decorrer da visita.

De todos os elementos será sempre necessário um número mínimo de elementos essenciais para o apuramento do Valor de Mercado do Imóvel, tais como:

- Caderneta Predial/Matricial – emitido por qualquer repartição de finanças do país, faz prova da inscrição matricial do Imóvel. A Caderneta Predial ou a Certidão de Teor matricial tem o prazo de validade de 1 ano após a data de emissão; 

- Registo na Conservatória – emitido pela Conservatória do Registo Predial, permite verificar a situação em que o imóvel se encontra, designadamente a indicação dos proprietários, a existência de hipotecas ou quaisquer outros ónus/direitos. Prazos: deve ser passada com antecedência não superior a 6 meses, ou, se o prédio não estiver descrito, com antecedência não superior a 3 meses;

- Documentos Camarários

• Plantas do Imóvel – emitido pela Câmara Municipal da zona onde se localiza o imóvel. Este documento destina-se a comprovar a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado apresentado na Câmara Municipal;
• Projeto (terreno para desenvolvimento imobiliário) – Elemento necessário na avaliação de um terreno para desenvolvimento imobiliário devido à complexidade do mesmo tendo em conta a localização, e as condicionantes previstas para a zona do PDM em vigor;
• Licença de Utilização – emitido pela Câmara Municipal da zona onde se localiza o imóvel. Este documento destina-se a comprovar as condições de habitabilidade do imóvel, verificando a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado;
• Contrato de arrendamento(valores das rendas quando existam) – acordo de vontades pelo qual uma das partes - o senhorio - concede a outra - o inquilino - a utilização temporária de uma habitação ou parte de uma habitação, mediante uma retribuição - a renda;
• Certificado Energético – documento emitido no âmbito do Sistema Nacional de Certificação Energética e Qualidade do Ar Interior dos Edifícios (SCE), que traduz o desempenho energético do imóvel, classificando-o numa escala de pré-definida de 7+2 classes (A+, A, B, C, D, E, F e G). Neste documento são apresentadas as possíveis medidas de melhoria a implementar ao nível do desempenho energético e do conforto, destacando as de maior viabilidade económica. Poderá ser utilizado enquanto se mantiver válido (10 anos).

Após análise da documentação, a visita ao imóvel é importante pois permite aferir a concordância entre as áreas, usos, tipologias, ou outra informação mencionada na documentação.

No entanto, existem várias situações que por vários motivos alheios ao avaliador, os documentos não são apresentados na totalidade ou em parte pelo requerente do relatório de avaliação. Porém, apesar da omissão de alguns elementos é possível avaliar um imóvel apenas com parte da documentação, mas deverá haver menção a tal fato no teor do mesmo relatório, constando como limitações ou falta de documentação, o que no limite pode condicionar o valor de mercado apurado.

Na avaliação de terrenos para desenvolvimento imobiliário por vezes cabe ao avaliador, que por falta da apresentação do projeto de viabilidade construtiva, fazer uma consulta do PDM em vigor previsto para a zona, e elaborar um cenário possível/provável para o imóvel em análise.

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newsletter junho 2015