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segunda-feira, 9 de março de 2020

Avaliações Imobiliárias – “Conceitos de valor”



















A avaliação de imóveis é fundamental para uma correta gestão do património, com valores associados que representam grande visibilidade e impacto nos investimentos das empresas, instituições e famílias.

Nesse sentido, é importante que os diferentes tipos de valor emitidos nos relatórios de avaliação sejam claros, ou seja, as conclusões sejam objetivas e com uma linguagem comum necessária para a sua melhor compreensão. Por vezes e nalguns trabalhos de avaliação imobiliária, os clientes solicitam-nos para um mesmo imóvel e no mesmo relatório várias respostas, o que torna logicamente o nosso trabalho mais complexo, sendo assim, possível a valorização do mesmo imóvel em diferentes perspetivas e assim com diferentes valores.

De modo a contribuirmos para uma melhor compreensão dos valores emitidos e de acordo com as normas internacionais para avaliação imobiliária, apresentamos de seguida as definições para os diferentes tipos de valor em função de cada conceito subjacente.

Valor de Mercado – O “valor de mercado” é a quantia pelo qual um imóvel pode ser transacionado à data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável, tendo por referência a transação de outros bens de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os operadores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer interesse particular que norteie a sua ação.

Valor de Venda Imediata – Tem por base o valor de mercado do imóvel, mas é subtraído da necessária exposição para absorção em que a venda é efetuada num período de tempo especialmente curto. Também pode ser apresentado por valor de venda forçada ou valor de liquidação.

Valor Venal – É a quantia pela qual o bem foi transacionado em mercado livre, ou seja, o preço que o comprador pagou ao vendedor no momento da realização do negócio.

Valor de Máximo e Melhor Uso – Trata-se duma estimativa do valor de mercado numa perspetiva da obtenção do “máximo e melhor uso” para o imóvel, o qual pode ser definido como sendo aquela que conduz ao valor mais elevado, desde que o uso em causa seja admissível, fisicamente possível, adequado ao mercado e financeiramente viável.

Valor Intrínseco – É o conceito de valor que traduz os custos necessários à construção de um imóvel semelhante ao objeto de avaliação, ponderado com fatores que traduzam a depreciação física e funcional e/ou económicas ocorridas, acrescido do valor de mercado do terreno (quando possível).

Valor Potencial – Corresponde ao valor atual do imóvel atendendo aos seus rendimentos futuros, atualizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Financeiro – Traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos atuais, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Residual – Utilizado na avaliação de terrenos e de propriedades a reabilitar, e que se obtém deduzindo ao presumível valor de mercado do imóvel a construir ou reabilitar, todos os custos, diretos e indiretos, inerentes à intervenção construtiva. Podendo ainda a análise ser do tipo dinâmica ou estática.

Valor de Garantia/Hipoteca – Corresponde ao valor do imóvel numa perspetiva de valor comercial futuro do imóvel, tendo em conta aspetos sustentáveis a longo prazo, mais independentes da conjuntura económica ou de aspetos especulativos.

Valor Contabilístico – Valor dos imoveis para contabilização no Balanço das contas das empresas ou entidades, garantindo o cumprimento das normas contabilísticas (SNC ou outra aplicável para entidades).

Valor em Uso Continuado – Avaliação que se orienta e considera o uso atual do imóvel, mesmo que não seja este o correspondente à sua maior valorização.

Valor em Uso Alternativo – Na avaliação em uso alternativo consideramos o valor do imóvel, de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a ter legalmente, e que traduzam a sua melhor valorização (“máxima e melhor utilização”).

Valor Futuro – Corresponde ao valor de mercado, acrescido duma capitalização com uma taxa de atualização e de rentabilidade adequada e prudente, num horizonte temporal definido.

Valor Atual Líquido – Corresponde ao valor do imóvel determinado pelo valor residual, de modo dinâmico com utilização duma taxa de atualização (WACC), pelo que se denomina de líquido porque é ainda subtraído da quantia necessária para despesas de transação.

quarta-feira, 13 de maio de 2015

Avaliação de terrenos pelo método de custos | Valor Residual Estático (TU)

O método de custos em avaliação imobiliária é utilizado para a avaliação de imóveis já construídos – essencialmente em casos em que os métodos comparativos ou de rendimento não se adaptem às características do imóvel, ou em que seja necessário ser usado como método complementar. É um método segundo o qual o imóvel é valorizado de acordo com o valor do terreno em que está inserido, acrescido de todos os custos necessários à sua edificação e de uma margem de promoção, devidamente depreciado. É também utilizado na avaliação de terrenos, sendo neste caso utilizada a abordagem pelo valor residual.

















Na determinação de valor de terrenos pelo método do valor residual, podem ser utilizadas duas abordagens: estática e dinâmica. A abordagem dinâmica implica a atualização de capitais (custos e receitas) auferidos ao longo dos períodos de duração do projeto, ao passo que segundo a abordagem estática esta atualização não é efetuada.

Assim, os terrenos a avaliar segundo a abordagem estática, devem ser terrenos com uma capacidade construtiva mais limitada, que permita uma edificação e escoamento mais célere, nomeadamente num espaço de tempo inferior ao período do juro de referência (habitualmente de um ano). A grande diferença para a avaliação de acordo com metodologia DCF (com recurso a desconto dos cash-flow), é então a não atualização do capital.

Este método é por isso regularmente utilizado na avaliação de lotes isolados, ou de pequenas parcelas de terreno, que permitam construção de um imóvel único (ou dum número reduzido de imóveis). É recorrente designar estes imóveis por “Terreno Urbanizável” – TU.

Para a aplicação deste método, é necessário averiguar a capacidade construtiva do terreno a avaliar. No caso de lotes de terreno, esta etapa é simplificada uma vez que a capacidade construtiva vem descrita no alvará de loteamento, bem como na descrição predial do imóvel. Caso a parcela de terreno a avaliar não esteja inserida num loteamento deve ser averiguada a capacidade construtiva constante em regulamentação municipal (plano diretor municipal, planos de urbanização, etc.), ou em alternativa o projeto imobiliário a ser instalado, cuja legalidade – caso não exista ainda um parecer positivo pelas entidades competentes – deve ser conferida a sua validade.

Na visita ao terreno que precede o processo de avaliação imobiliária deve-se verificar a existência ou não de infraestruturas – nomeadamente baías de estacionamento, iluminação pública, os acessos viários e o estado do terreno (em terra batida – pronto a ser escavado; coberto por vegetação, pedras, etc.; o tipo de solo). Deve ainda ser registada a orientação solar mais favorável (e de acordo com a construção existente), a existência de construção no local (ainda que em fase inicial, ou escavações).

Definidas as edificações a construir no local, devem ser estimadas as receitas potenciais provenientes da sua venda, com recurso ao método comparativo. Na prospeção de mercado devem ser usados imóveis semelhantes àquele que se pretende edificar, com características o mais semelhante possível em termos de uso, localização, áreas, características construtivas, e devem ser sempre que possível prospecionados imóveis novos ou seminovos. Poderá ser ainda efetuada uma homogeneização da amostra de acordo com características que possam diferir nalguns dos imóveis da lista.

Devem ainda ser estimados os custos diretos de construção, com base nas técnicas construtivas e materiais a utilizar. Caso não exista informação acerca destes elementos, deve ser assumida uma situação semelhante à que se verifica na construção existente na mesma zona (se possível no mesmo loteamento em que se insira o terreno).

Os custos indiretos de construção ou encargos representam todos os custos de projeto, licenças, gestão e fiscalização de obra, e ainda encargos financeiros que advenham da construção. É um valor que habitualmente varia entre 7,5% e 12,5% dos custos diretos de construção.

Há também que considerar uma margem para promoção e lucro, que no caso da abordagem estática deve refletir também a perda de capital ao longo da execução do projeto, e que como tal é frequente estar situada entre 10,0% e 15,0% dos custos diretos de construção. Finalmente há que considerar uma margem para mediação, que varia entre 3% e 5% do valor potencial de venda do imóvel pronto.

Uma vez conhecidos os diversos valores atrás relatados, o valor do terreno urbanizável (TU) é dado pela fórmula: , Tu=V-(C+E+L+K) em que: 
  • Tu = Valor do terreno urbanizável
  • V = Valor comercial ou de mercado final da construção prevista
  • C = Custos diretos estimados de construção
  • E = Encargos com a execução de projetos, licenças, gestão, fiscalização e coordenação de obra, bem como encargos financeiros na construção
  • L = Margem de lucro do promotor para a construção obra, bem como encargos financeiros na construção
  • K = Comissão de mediação e marketing obra, bem como encargos financeiros na construção
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newsletter maio 2015