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quarta-feira, 13 de maio de 2015

Avaliação de terrenos pelo método de custos | Valor Residual Estático (TU)

O método de custos em avaliação imobiliária é utilizado para a avaliação de imóveis já construídos – essencialmente em casos em que os métodos comparativos ou de rendimento não se adaptem às características do imóvel, ou em que seja necessário ser usado como método complementar. É um método segundo o qual o imóvel é valorizado de acordo com o valor do terreno em que está inserido, acrescido de todos os custos necessários à sua edificação e de uma margem de promoção, devidamente depreciado. É também utilizado na avaliação de terrenos, sendo neste caso utilizada a abordagem pelo valor residual.

















Na determinação de valor de terrenos pelo método do valor residual, podem ser utilizadas duas abordagens: estática e dinâmica. A abordagem dinâmica implica a atualização de capitais (custos e receitas) auferidos ao longo dos períodos de duração do projeto, ao passo que segundo a abordagem estática esta atualização não é efetuada.

Assim, os terrenos a avaliar segundo a abordagem estática, devem ser terrenos com uma capacidade construtiva mais limitada, que permita uma edificação e escoamento mais célere, nomeadamente num espaço de tempo inferior ao período do juro de referência (habitualmente de um ano). A grande diferença para a avaliação de acordo com metodologia DCF (com recurso a desconto dos cash-flow), é então a não atualização do capital.

Este método é por isso regularmente utilizado na avaliação de lotes isolados, ou de pequenas parcelas de terreno, que permitam construção de um imóvel único (ou dum número reduzido de imóveis). É recorrente designar estes imóveis por “Terreno Urbanizável” – TU.

Para a aplicação deste método, é necessário averiguar a capacidade construtiva do terreno a avaliar. No caso de lotes de terreno, esta etapa é simplificada uma vez que a capacidade construtiva vem descrita no alvará de loteamento, bem como na descrição predial do imóvel. Caso a parcela de terreno a avaliar não esteja inserida num loteamento deve ser averiguada a capacidade construtiva constante em regulamentação municipal (plano diretor municipal, planos de urbanização, etc.), ou em alternativa o projeto imobiliário a ser instalado, cuja legalidade – caso não exista ainda um parecer positivo pelas entidades competentes – deve ser conferida a sua validade.

Na visita ao terreno que precede o processo de avaliação imobiliária deve-se verificar a existência ou não de infraestruturas – nomeadamente baías de estacionamento, iluminação pública, os acessos viários e o estado do terreno (em terra batida – pronto a ser escavado; coberto por vegetação, pedras, etc.; o tipo de solo). Deve ainda ser registada a orientação solar mais favorável (e de acordo com a construção existente), a existência de construção no local (ainda que em fase inicial, ou escavações).

Definidas as edificações a construir no local, devem ser estimadas as receitas potenciais provenientes da sua venda, com recurso ao método comparativo. Na prospeção de mercado devem ser usados imóveis semelhantes àquele que se pretende edificar, com características o mais semelhante possível em termos de uso, localização, áreas, características construtivas, e devem ser sempre que possível prospecionados imóveis novos ou seminovos. Poderá ser ainda efetuada uma homogeneização da amostra de acordo com características que possam diferir nalguns dos imóveis da lista.

Devem ainda ser estimados os custos diretos de construção, com base nas técnicas construtivas e materiais a utilizar. Caso não exista informação acerca destes elementos, deve ser assumida uma situação semelhante à que se verifica na construção existente na mesma zona (se possível no mesmo loteamento em que se insira o terreno).

Os custos indiretos de construção ou encargos representam todos os custos de projeto, licenças, gestão e fiscalização de obra, e ainda encargos financeiros que advenham da construção. É um valor que habitualmente varia entre 7,5% e 12,5% dos custos diretos de construção.

Há também que considerar uma margem para promoção e lucro, que no caso da abordagem estática deve refletir também a perda de capital ao longo da execução do projeto, e que como tal é frequente estar situada entre 10,0% e 15,0% dos custos diretos de construção. Finalmente há que considerar uma margem para mediação, que varia entre 3% e 5% do valor potencial de venda do imóvel pronto.

Uma vez conhecidos os diversos valores atrás relatados, o valor do terreno urbanizável (TU) é dado pela fórmula: , Tu=V-(C+E+L+K) em que: 
  • Tu = Valor do terreno urbanizável
  • V = Valor comercial ou de mercado final da construção prevista
  • C = Custos diretos estimados de construção
  • E = Encargos com a execução de projetos, licenças, gestão, fiscalização e coordenação de obra, bem como encargos financeiros na construção
  • L = Margem de lucro do promotor para a construção obra, bem como encargos financeiros na construção
  • K = Comissão de mediação e marketing obra, bem como encargos financeiros na construção
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newsletter maio 2015