Procura de Casa – Outlook

Após mais de um ano de pandemia, há que conscientemente fazer um “outlook” e um ponto de situação. Não há dúvida que esta situação, trouxe muitas alterações na sociedade, nos comportamentos e na vida de cada um de nós, assim o imobiliário (no que a procura de casa diz respeito) não foi exceção e teve de se ajustar a estes novos tempos.

Ao contrário do que se estaria à espera, a pandemia não travou a procura por crédito à habitação e as operações foram e vão acontecendo a um ritmo razoável. Segundo os dados do BdP, as novas operações de crédito a particulares ascenderam a 1.778 milhões de euros em dezembro. Os novos créditos às famílias totalizaram 17.965 milhões de euros no conjunto de 2020, o que representa uma quebra de 1,3% face ao valor que tinha sido registado em 2019. Apesar desta quebra, houve um aumento significativo do crédito à habitação. Em dezembro, a banca concedeu 1.203 milhões de euros em novos créditos para esta finalidade, elevando para 11.389 milhões de euros o valor total de novas operações de crédito à habitação no conjunto de 2020. Este valor representa uma subida de 7,5% face a 2019 e o mais elevado desde 2008.

Face a estes dados quantitativos / objetivos e confrontando os mesmos com dados da economia, como a descida do PIB, desemprego, entre outros, deixa-nos a todos aqueles que estamos relacionados com o imobiliário com alguma expetativa positiva no futuro e com a sensação de que nem tudo está tão mal, sobretudo o imobiliário que apresenta uma resiliência e capacidade de superação acima da média, juntamente com o setor financeiro e bancário, conseguindo prestações muito acima do esperados por muitos analistas e especialista económicos.

Este fenómeno é de certo modo justificado, pela alteração essencialmente das motivações e necessidades de quem compra casa. Ou seja, a procura por casas maiores, com espaços exteriores e fora das grandes zonas urbanas tem aumentado, assim como o investimento em habitação para colocar no mercado de arrendamento começa a tornar-se atrativo. Isto deve-se ao facto de a necessidade das pessoas estarem mais tempo em casa e de a usarem também como o seu local de trabalho (há pessoas com mais de um ano em teletrabalho). Nunca ninguém deu tanto valor a uma varanda de poucos metros quadrados ou a um espaço “mais um” onde possa ter o seu escritório improvisado.

Por parte da procura, estas tendências têm justificado de certa maneira uma parte da situação, mas pelo lado da oferta é também importante salientar a capacidade de ajustamento do imobiliário e de saber impactar os efeitos negativos resultantes da situação de pandemia, nenhum outro setor da economia para além da distribuição, logística e vendas online teve a capacidade de seguir em frente, adaptando a oferta às necessidades do mercado, demonstrando assim evidencias de sustentabilidade no presente e no futuro.

Mariana Campos

Responsável Técnica Avaliações para Fundos

Structure Value

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Valor de Mercado / Valor Patrimonial Tributável

No âmbito da nossa atividade de avaliadores, somos contactados por famílias e particulares para a realização de avaliações que visão os mais diversos fins, porém neste segmento a maioria dos trabalhos solicitados têm como efeito partilhas, inventários e heranças. O património a avaliar e que impacta maior valor são os ativos imobiliários, caraterizado sobretudo por um parque imobiliário com terrenos rústicos/urbanos e habitações, quase sempre desorganizado, tanto ao nível documental/legal bem como da sua gestão, o que em muitos casos condiciona e dificulta em boa medida o regular desenvolvimento do nosso trabalho.

Posto isto e em virtude da realização deste tipo de trabalhos de avaliação o valor de mercado (VM) que determinamos nos nossos relatórios, é nalguns casos confrontado pelas partes através da comparação deste face ao VPT (valor patrimonial tributável), sim, esse mesmo, aquele valor que que está indicado na cadeneta predial urbana ou rústica e que serve de base para o cálculo do imposto de IMI a pagar.

Continua assim a haver mitos e pré-conceitos que erradamente ainda perduram ou pairam na opinião das pessoas menos informadas sobre o tema do imobiliário, de que o valor do VPT é uma referência para o valor do imóvel. Esta questão é nos, em muitos casos, apresentada referindo: Então, mas o valor mercado da avaliação é diferente do valor patrimonial indicado na caderneta predial urbana?

Claro que excecionalmente até pode haver a feliz (expectativa) ou infeliz coincidência de haver proximidade nos valores, porém trata-se mesmo duma mera coincidência, pois grande parte dos imóveis diferem em ambos os sentidos entre estes dois valores.

A explicação é a metodologia de valorização dum imóvel que é distinta para cada um desses valores, se para o VPT o tema fiscal é primordial, no VM a vertente mercado é fundamental. Por isso mesmo um imóvel pode ser valorizado no mercado (VM) pelo seu rendimento potencial ou em função de comparáveis em venda, enquanto na valorização pelo VPT corresponde em norma a uma expressão matemática que embora considere uma série de coeficientes, mas ainda assim muito rígida e com pouca aderência ao mercado, exemplo disso é o valor €/m2 para construção, independentemente do tipo de construção.

Não obstante, um dos coeficientes que integra essa expressão é referente à localização, o que permite alguma diferenciação e ajustamento em função de zonas/localizações, mas a mesma também tem incongruências nos zonamentos definidos que favorecem o aparecimento dalgumas injustiças.

De facto, ao analisarmos aleatoriamente algumas avaliações efetuadas recentemente, e tentarmos identificar ou estabelecer alguma relação entre valores verificamos situações que são opostas, outras inversas e até similares entre os valores do VPT e do VM, num dado momento e num mesmo imóvel.

Passamos em revista alguns exemplos que retratam claramente o já referido:
T2 em Gondomar (Rio Tinto), VPT = 86.530€ e VM = 75.000€
T3 no Porto (Boavista), VPT = 264.860€ e VM = 350.000€
Terreno urbano para construção em V. N. Gaia, VPT = 361.630€ e VM = 350.000€
Terreno urbano para construção em Matosinhos = VPT = 848.450€ e VM = 550.000€

Sabemos que no passado chegaram a existir práticas de avaliação expeditas que no âmbito local e estritamente da zona alguns avaliadores locais recorriam a critérios um tanto ao quanto arbitrários que tomavam como referência o VPT para determinarem o VM. Não podemos estar de acordo com essas práticas e consideramos que não existe qualquer razoabilidade de ter por base o valor do VPT para se obter o VM, a determinação dum imóvel pelo seu VM é algo em constante mutação, influenciada por inúmeros parâmetros: intrínsecos ao imóvel, envolvente, mercado e conjuntura económica.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

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