Valor de Mercado / Valor Patrimonial Tributável

No âmbito da nossa atividade de avaliadores, somos contactados por famílias e particulares para a realização de avaliações que visão os mais diversos fins, porém neste segmento a maioria dos trabalhos solicitados têm como efeito partilhas, inventários e heranças. O património a avaliar e que impacta maior valor são os ativos imobiliários, caraterizado sobretudo por um parque imobiliário com terrenos rústicos/urbanos e habitações, quase sempre desorganizado, tanto ao nível documental/legal bem como da sua gestão, o que em muitos casos condiciona e dificulta em boa medida o regular desenvolvimento do nosso trabalho.

Posto isto e em virtude da realização deste tipo de trabalhos de avaliação o valor de mercado (VM) que determinamos nos nossos relatórios, é nalguns casos confrontado pelas partes através da comparação deste face ao VPT (valor patrimonial tributável), sim, esse mesmo, aquele valor que que está indicado na cadeneta predial urbana ou rústica e que serve de base para o cálculo do imposto de IMI a pagar.

Continua assim a haver mitos e pré-conceitos que erradamente ainda perduram ou pairam na opinião das pessoas menos informadas sobre o tema do imobiliário, de que o valor do VPT é uma referência para o valor do imóvel. Esta questão é nos, em muitos casos, apresentada referindo: Então, mas o valor mercado da avaliação é diferente do valor patrimonial indicado na caderneta predial urbana?

Claro que excecionalmente até pode haver a feliz (expectativa) ou infeliz coincidência de haver proximidade nos valores, porém trata-se mesmo duma mera coincidência, pois grande parte dos imóveis diferem em ambos os sentidos entre estes dois valores.

A explicação é a metodologia de valorização dum imóvel que é distinta para cada um desses valores, se para o VPT o tema fiscal é primordial, no VM a vertente mercado é fundamental. Por isso mesmo um imóvel pode ser valorizado no mercado (VM) pelo seu rendimento potencial ou em função de comparáveis em venda, enquanto na valorização pelo VPT corresponde em norma a uma expressão matemática que embora considere uma série de coeficientes, mas ainda assim muito rígida e com pouca aderência ao mercado, exemplo disso é o valor €/m2 para construção, independentemente do tipo de construção.

Não obstante, um dos coeficientes que integra essa expressão é referente à localização, o que permite alguma diferenciação e ajustamento em função de zonas/localizações, mas a mesma também tem incongruências nos zonamentos definidos que favorecem o aparecimento dalgumas injustiças.

De facto, ao analisarmos aleatoriamente algumas avaliações efetuadas recentemente, e tentarmos identificar ou estabelecer alguma relação entre valores verificamos situações que são opostas, outras inversas e até similares entre os valores do VPT e do VM, num dado momento e num mesmo imóvel.

Passamos em revista alguns exemplos que retratam claramente o já referido:
T2 em Gondomar (Rio Tinto), VPT = 86.530€ e VM = 75.000€
T3 no Porto (Boavista), VPT = 264.860€ e VM = 350.000€
Terreno urbano para construção em V. N. Gaia, VPT = 361.630€ e VM = 350.000€
Terreno urbano para construção em Matosinhos = VPT = 848.450€ e VM = 550.000€

Sabemos que no passado chegaram a existir práticas de avaliação expeditas que no âmbito local e estritamente da zona alguns avaliadores locais recorriam a critérios um tanto ao quanto arbitrários que tomavam como referência o VPT para determinarem o VM. Não podemos estar de acordo com essas práticas e consideramos que não existe qualquer razoabilidade de ter por base o valor do VPT para se obter o VM, a determinação dum imóvel pelo seu VM é algo em constante mutação, influenciada por inúmeros parâmetros: intrínsecos ao imóvel, envolvente, mercado e conjuntura económica.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value